Les 7 questions à se poser avant de signer un CCMI

Vous vous apprêtez à signer un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Avant de vous engager de façon irrémédiable, êtes-vous sûr de vous être posé (ou d’avoir posé au constructeur)  toutes les questions importantes ?        photo-jfe

 

1 –   Le prix contractuel est-il vraiment définitif ?

Le constructeur me dit que je n’aurai pas à payer plus que le prix prévu, quel que soit ce qui peut lui arriver (dépôt de bilan, incapacité à finir les travaux correctement, etc.) car j’ai payé dans le prix du contrat une garantie de livraison. Mais ai-je vérifié s’il n’y avait pas une franchise qui serait de toute façon  à ma charge?

En général, une franchise de 5% du montant du contrat reste à la charge du client, en cas d’incapacité du constructeur nécessitant de faire appel au garant. Le client est donc assuré de ne pas payer plus que… 105% du prix contractuel. Pour un contrat de 150000, par exemple, cela représente (quand même) 7500.

 

2 –   Combien vont me coûter les modifications que je souhaiterais ?

Que se passera-t-il après signature si je veux choisir un autre carrelage ? une autre robinetterie ? ou si je veux faire quelques modifications du plan ? Je crains de devoir accepter le prix demandé par le constructeur, même s’il me paraît être excessif, car je suis lié exclusivement à lui jusqu’à la fin des travaux. Je n’ai pas d’alternative. Et, en plus, je ne connais pas les prix auxquels il a traité avec les artisans-sous-traitants, je n’ai pas leurs devis, je n’ai donc pas de base de référence.

Tout changement, dans la forme ou dans les matériaux, générera une proposition d’Avenant que le client sera obligé d’accepter au prix du constructeur, sauf à renoncer à sa demande de changement.

 

3 –   Qui contrôle les travaux pour moi ?

Le constructeur me dit qu’il surveille les travaux. Or ce n’est pas lui qui les réalise, il les sous-traite, mais c’est bien lui qui me les vend. Comment puis-je être sûr qu’il ne sera pas tenté de me dissimuler des malfaçons que je ne suis pas capable de voir et dont les reprises pourraient lui coûter de l’argent ?

Le constructeur étant « juge et partie », il n’exerce pas un contrôle des travaux pour le compte du client, mais bien pour son propre compte, exclusivement. Le seul contrôle digne de ce nom est un contrôle indépendant, tel celui d’un Architecte d’Aujourd’hui : ça change tout !

 

–   Les artisans qui feront les travaux seront-ils bien choisis ?

Plus le constructeur trouvera des sous-traitants « bon marché », plus il gagnera de l’argent, et je paierai de toute façon le prix convenu. Comment puis-je être sûr qu’il s’adressera à des bons artisans, s’il trouve les moins chers du marché ?

Une fois le contrat de construction signé, les intérêts financiers du constructeur et celui du client sont divergeant, le client en voulant légitimement « le mieux possible » pour le prix qu’il s’est engagé à payer, alors que le constructeur doit dorénavant trouver toutes les économies possibles (matériaux, quantités, sous-traitants) pour augmenter son bénéfice.

 

5 –   Si la loi sur la sous-traitance n’est pas respectée, quel est le risque pour moi ?

La loi impose que le constructeur demande à son client (maître d’ouvrage) s’il accepte (ou pas) les sous-traitants qu’il envisage. Cette procédure est obligatoire (pas d’exception pour le CCMI), et le client est en faute s’il n’exige pas cette demande d’acceptation.

Le client risque alors de devoir payer 2 fois ( !) les mêmes travaux, payés au constructeur et, de nouveau, payés directement au sous-traitant si le constructeur ne le payait pas.

On n’est jamais obligé d’accepter le sous-traitant que vous propose le constructeur, et il doit vous donner les devis de sous-traitants et leurs modalités de paiement (délai, etc.). Il ne peut pas vous le refuser.

 

–   Comment être sûr de la compétence professionnelle du constructeur ?

Il n’existe pas de diplôme de constructeur. C’est une profession « ouverte » à qui veut en faire partie, sans contrôle de compétence. Il existe des certifications que certains constructeurs obtiennent, mais elles sont payantes et doivent donc être répercutées dans le prix de vente.

 

–  Un CCMI est-il réellement un contrat “clés en mains” ?

Le constructeur me dit que c’est un contrat «clés en main», mais au moment de la signature, il ne me tend pas les clés. Rien n’existe sur le terrain, tout reste à faire; ce n’est donc pas comparable à l’achat d’une maison neuve (où le terme « clés en main » a un sens réel). Je comprends plutôt que c’est un contrat «un seul interlocuteur», qui me masquera les décisions à prendre pendant les travaux. C’est à cet interlocuteur que je remets tous mes pouvoirs de décision : choix techniques, choix des sous-traitants, prix des sous-traitants, surveillance des travaux, etc. Une fois le contrat signé, je n’ai plus aucun pouvoir de décision jusqu’à la fin des travaux.

La signature du contrat de construction de maison individuelle est un renoncement de la part du client ; il confie au constructeur le carnet de chèque (et la signature qui va avec) de l’argent de sa maison. Dorénavant, ce sera le constructeur qui décidera dans son propre intérêt, qui fait quoi, et à quel prix.
Le client ne saura pas où, en fait, va son argent. Le CCMI est un contrat très dangereux pour le client, car il remet le pouvoir de toutes les décisions à celui dont les intérêts sont divergeant des siens !

 

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47 questions sur “Les 7 questions à se poser avant de signer un CCMI

  1. Bonjour,
    J ai signé un ccmi avec un grand constructeur, à mon domicile. Avant réception du ccmi en recommandé, j’ai demandé certaine modification qui ont un coup ou à la hausse ou à la baisse (blocage prix ferme et définitif non révisable avec légère plus value, décalage de niveau garage/ partie jour avec plus value…). Le constructeur m’a informé que ces modification feront l’objet d ‘un avenant, le ccmi ayant déjà été rempli. Hors je reçois(juste avant les fêtes de Noel) en recommandé le ccmi (identique à celui signé à l’origine) mais sans l’avenant ou info sur modifications prévues.
    Je n’arrive pas à joindre quiconque, ils sont en vacances jusqu’à début janvier. Est ce normal ? L’avenant arrivera ensuite ou doit je annuler ccmi avant les 10 jours? Il me reste 6 jours!!
    Merci pour une réponse urgente svp
    Denis

    1. Bonjour, vous avez pu lire sur ce site pourquoi le ccmi est un contrat très dangereux : notamment parce que, une fois le ccmi signé, le client n’a plus aucune possibilité de choix, d’action, ni d’information. Il est captif du ccmi.
      Mon conseil est tout simple : ne vous contentez pas de belles paroles qui s’envolent, alors que seuls les écrits restent, surtout les écrits signés. N’acceptez qu’un ccmi qui vous convienne en tout point : pourquoi faire autrement ?! Pourquoi dès le début vous mettre en difficulté ?
      Dès demain lundi :
      1° – vous annulez le ccmi signé par lettre LAR,
      2° – vous contactez le cmi pour rédiger un nouveau ccmi qui vous convienne en tout point,
      3° – vous lui demandez un exemplaire de ce nouveau ccmi, pour y réfléchir à tête reposée,
      et quand vous êtes entièrement ok sur le contrat, pas avant, vous le signez (si vous persistez à vouloir un ccmi, bien entendu).

      J’ai toujours une question qui me vient, à mon tour, si vous permettez :
      Pourquoi voulez-vous signer un ccmi ? Quel en est l’avantage apparent à vos yeux ?
      Merci si vous voulez bien me le dire, en toute franchise, bien entendu, n’hésitez pas.
      Et si d’autres nous lisent, ils peuvent me dire aussi ce qui les a convaincus de signer un ccmi, ce serait sympathique de leur part de me le dire ici.
      Cordialement,

      1. Bonsoir
        Merci beaucoup pour votre réponse à laquelle je vais bien réfléchir d’ici la limite de du délai de rétractation. En effet je me dis que puisqu’il y a avenant( accord et prix convenu par échange mail avec cmi), il est peut être normalqu’il soit envoyé après acceptation du ccmi.
        Mon choix pour un ccmi à été dicté par l’appréhension de maitre d’œuvre… leurs assurances… il me semblait rassurant de m’entourer de la protection du ccmi (assurance, prix définitif..).
        Bonne fêtes de Noel à vous.

        1. Merci à vous d’avoir répondu. Je vois que les architectes ont un énorme travail d’information à faire.
          Les architectes sont tous obligatoirement assurés (garantie décennale évidemment, mais aussi toutes les autres garanties), sinon ils sont rayés du tableau de l’Ordre des architectes. Ils vérifient également que tous les intervenants sont bien assurés, artisans, bureaux d’études, … Ils ont une compétence reconnue, un diplôme, etc.
          Le contrat des architectes d’aujourd’hui mentionne le respect strict du budget décidé par le client. Les contrats qu’ils établissent avec les artisans pour leurs clients mentionnent aussi des prix globaux forfaitaires, les engagements sur la durée des travaux comportent des pénalités de retard, etc. Bref, ils n’ont aucune garantie en moins que d’autres. Le client est parfaitement protégé. En plus, les architectes apportent une “garantie totale” en ce sens que leur devoir de conseil va au-delà de la réalisation des travaux : on peut saisir un architecte (et donc son assurance) pour tout problème. Je crois que c’est unique dans le milieu du “bâtiment”.
          Le ccmi ne vous protège pas du tout, contrairement à la rumeur. Les intérêts du ccmi et les vôtres sont opposés ! Vous voulez avoir légitimement le mieux possible pour votre investissement, et le cmi doit tirer sur tout, si je puis dire, sur les matériaux, les quantités, les sous-traitants les moins chers des moins chers possible pour augmenter sa marge sur les travaux qu’il vous vend. Ce n’est pas ainsi que vous aurez de la qualité. Et n’oubliez pas qu’une fois le ccmi signé, vous n’aurez plus aucun pouvoir de décision, le cmi fera ce qu’il voudra, comme il le voudra, vous serez écarté de l’opération, par exemple vous ne saurez rien des devis réels des artisans.
          C’est la force des architectes de ne pas vous vendre les travaux : leur fiabilité est ainsi assurée.

          Je dis tout ça non pas pour tenter de vous faire changer d’avis, mais pour savoir si ces arguments ont un écho, si vous en mesurez la pertinence. Bref, à parler franchement, je cherche à savoir comment présenter la réalité des dangers des ccmi pour que ceux qui font construire comprennent ce que je tente d’expliquer.
          Que pensez-vous de ma présentation ? Est-elle claire ou confuse ? crédible ?
          Merci à nouveau si vous voulez bien m’éclairer… 🙂

          Quant à votre contrat, encore une fois, c’est le bons sens qui fait dire que vous ne devez signer qu’un contrat qui vous convienne en tout point ! Pourquoi faire autrement ? Pourquoi prendre le risque énorme d’attendre un hypothétique avenant, alors que tout peut être signé en même temps, sans aléa ? N’oubliez pas que les sommes en jeu sont toujours très importantes.

  2. Bonjour
    Est ce que l’assurance d’un CCMI est légal, obligatoire et à la charge de l’acheteur ?
    Si oui quel est le pourcentage du prix de la maison ?

    Merci beaucoup
    Pierre

    1. Bonjour, il y a 2 assurances en parallèle, mais distinctes :
      – l’assurance décennale du constructeur, au nom du constructeur, obligatoire (comme pour tout intervenant dans le bâtiment, artisans, architectes, etc.). Le client n’a rien à y voir, si ce n’est qu’il est en droit d’exiger une attestation de la part du CMI (comme de la part des autres professionnels).
      – l’assurance dommage-ouvrage, au nom du client, qui correspond aussi à une assurance décennale (elle assure les mêmes risques, en doublon, si je puis dire). Les CMI doivent obligatoirement l’avoir incluse dans leur prix global forfaitaire – à moins que le client veuille qu’elle n’y soit pas et qu’il la prenne lui-même par ailleurs (par exemple, le client est lui-même agent d’assurance). Mais le CMI ne peut pas imposer à un client de la prendre directement, à part.
      Il n’y a pas de %, les prix sont libres, c’est chaque assureur qui négocie son prix. Mais, encore une fois, elle doit être normalement incluse dans le prix global forfaitaire du CMI.

      1. J’ai reçu un exemple de devis d’un constructeur …
        A la fin de son devis il y’a ces lignes :
        – Cout du batiment à construire (hors assurance du CCMI) : 162386 €
        – Cout du batiment à construire (avec CCMI sur 162386 €) : 170506 €
        – Dommage ouvrage (sur 170506 €) : 20707 €
        – Cout du batiment 173213 €

        Je vous ai fait cadeau des centimes.
        C’est normal la ligne “…. (avec CCMI sur 162386)” ?

        1. Il faut bien savoir que le détail d’un prix est to-ta-le-ment artificiel.
          Pour un coût global contractuel de 160 000€, je peux très dire à mon client (si j’étais constructeur) :
          a) coût des travaux 150 000€, PC : cadeau, assurance constructeur : 1 000€, assurance DO : 9 000€.
          ou bien (chiffres plus proches de la réalité)
          b) coût des travaux : 120 000€ (ce qui correspond à peu près aux devis réels de ses sous-traitants), marge du constructeur 40000€ (dont assurance constructeur 3000€), assurance DO : cadeau.
          Tout cela est artificiel et n’a aucun intérêt. Seul compte le prix global contractuel, tout compris.
          Les marges brutes des cmi sont de l’ordre de +30% par rapport aux coût des travaux de leurs sous-traitants, parfois 35%, parfois plus…
          Si vous voulez connaître les chiffres réels, demandez à votre cmi de vous donner : ses devis de sous-traitants (avec leurs noms, pour que vous puissiez vérifier – d’ailleurs la loi oblige les cmi à donner les devis réels des sous-traitants à leurs clients, ce qu’ils ne font jamais), la facture de son assurance, la facture de la DO. Vous aurez ainsi son bénéfice.
          Mais, évidemment, il ne vous les donnera pas, pour que vous ne puissiez pas connaître son bénéfice.

  3. Bonjour, pour la construction de ma nouvelle maison, je suis très tenté de faire appel à un architecte pour une mission complète. Mais que se passerait-il si l’archi , qui travaille en indépendant, avait un problème de disponibilité ? par exemple une maladie soudaine (ce n’est évidemment pas à souhaiter mais on peut l’envisager …

    1. Si l’architecte était indisponible (quelle qu’en soit la raison), vous ne risquez rien : un autre architecte prendra la suite, un peu comme si un artisan ne pouvait pas finir un travail : un autre le finira. Par exemple, dans mes contrat, je désigne un autre architecte que je connais bien et qui utilise les mêmes contrats que moi (et si le client l’accepte, bien sûr, il n’est pas tenu de retenir cet architecte). Sinon les clients des architectes peuvent demander à l’Ordre des architectes de leur proposer des noms. Et sinon, le client choisit lui-même un architecte qui lui convienne.
      Il faut aussi savoir que derrière chaque architecte, si je puis dire, il y a l’Ordre des architectes. Il peut être saisi à tout moment, si l’architecte ne remplit pas correctement son travail, (il y a “des bons et des mauvais” dans tous les métiers, évidemment). C’est une garantie très large.
      Si vous choisissez un architecte (bravo !), vérifiez bien qu’il ait l’habitude des clients Particuliers, car travailler pour une Mairie ou des HLM est très différent que travailler pour des Particuliers : on doit alors avoir un réseau d’artisans, une autre façon de faire, etc.
      Bon chantier.

  4. Bonjour,
    sur https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Fiches-pratiques/contrat-construction-maison-individuelle-ccmi
    on peut lire :

    Le délai de rétractation
    Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

    Ma question est : a quoi correspond la lettre de notification? Quand est elle envoyée?

    Je pose cette question car je suis actuellement en relation avec un constructeur qui va me présenter un projet et j’aimerais ne pas me faire avoir et savoir a partir de quand je m’engage réellement avec le constructeur.

    Merci

    1. Bonjour,
      en préambule, je trouve scandaleux que l’Etat dise que le CCMI serait le contrat qui “offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d’autres contrats de construction”, ce qui est totalement faux. Il n’y a qu’à lire ici et ailleurs ce que disent les clients grugés, et les articles de notre site :
      https://lesarchitectesdaujourdhui.archi/6-questions-a-se-poser-de-signer-ccmi/
      En outre, quasiment tous les CCMI ne respectent pas la loi :
      https://lesarchitectesdaujourdhui.archi/signer-un-ccmi-vous-risquez-de-payer-2-fois-les-travaux/
      Le CCMI est bien le contrat le plus dangereux pour qui fait construire, car dès la signature, les intérêts du client (avoir des travaux bien faits) et ceux du CMI (le CMI va tirer sur tout, quantités, qualité, sous-traitants pour augmenter sa marge) son opposés. Et comme le client d’un CMI ne peut plus rien décider (trop tard ! il a signé), ce sera lui le perdant, évidemment.
      Pour vous répondre :
      Quand on signe un CCMI, le constructeur doit vous en adresser un exemplaire par la Poste, en lettre recommandée, pour authentifier la date de signature, car il y avait trop de CMI qui trichaient sur les dates (par exemple contrat signé non daté, puis une fois le client parti, le CMI mettait une date 10 jours plus tôt, comme ça le client ne pouvait plus se rétracter : le délai apparaissait comme étant dépassé, déjà le jour même de la signature du contrat!
      A partir de cet envoi en recommandé, vous avez 10 jours pour vous rétracter si vous le voulez, si vous changez d’avis. Vous devez alors envoyer, à votre tour, une lettre recommandée au CMI pour lui faire part de votre décision de rétractation.
      Bon courage…

        1. Oui, c’est ça. Vous signez un CCMI (chez vous ou chez le CMI ou ailleurs) en 2 exemplaires, le CMI doit alors vous envoyer votre exemplaire par la Poste en recommandé. Cela permet de le dater sans contestation possible, et donc ça empêche la tricherie – éventuelle – du CMI sur la date réelle de signature. Donc, on est sûr que le délai de 10 jours commence bien à la date réelle, puisque c’est la date de la Poste.

    1. Bonsoir, pour pouvoir l’annuler,
      soit vous convenez d’une résiliation d’un commun accord avec le cmi – mais il est probable que le cmi demande alors une indemnité,
      soit vous avez un refus de permis ou un refus de prêt, dans ce cas, le cmi est annulé de fait, sans indemnité.

  5. Bonjour
    Merci pour vos précieux conseils.
    8 rangs d’agglo étaient prévus à mon CCMI pour le vide sanitaire mais aux vues du terrain ils en monteront moins (générant une moins value).
    Ce vide sanitaire sera visitable (trappe sur le côté de la maison). Combien de rang minimum faut il prévoir pour que celui ci soit optimal?
    Merci

    1. Bonsoir, pour qu’un vs soit réellement visitable, il faut compter 4 rangs d’agglo minimum (80 cm), car il ne faut pas oublier qu’il y a des canalisations sous le plancher hourdis, et qu’il faut pouvoir passer dessous.
      Que pensez-vous de l’article “les 7 questions à se poser avant de signer un CCMI” ? Est-ce que cet article “vous parle” ? Le trouvez-vous utile ?
      Bien cordialement

  6. Bonjour,
    Juste avant l’ouverture de mon chantier mon constructeur me signale que dans mon lotissement certaines études de sols ont révélé de mauvaises conditions.
    Ce dernier me réclame donc 8000 € de plus pour adapter les fondations de ma maison, initialement prévu en vide sanitaire 2 rangs elle passe en “radier”.
    Je suis assez surpris car il me semblait que dans CCMI c’est au constructeur de me proposer les solutions technique adapté à mon projet et me proposer un prix ferme est définitif.
    La je suis sur le fait si je n’accepte pas il arrête tout ! Est ce envisageable ?!
    Par Avance merci

    1. Bonjour, non bien sûr, ce n’est pas envisageable !!!
      On ne le dira jamais assez, semble-t-il : le CCMI est conclu à prix ferme et définitif, pour la réalisation d’une maison parfaitement conforme aux règle de l’art, c’est-à-dire avec des fondations adaptées au sous-sol. Et ceci quel que soit ce qu’avait prévu le CMI.
      Le CMI ne donne pas souvent au client (pour ne pas dire “jamais”) :
      – les études techniques, dont l’étude de sol,
      – les marchés de travaux qu’il a conclu avec ses sous-traitants, donc les devis détaillés des artisans,
      Eh bien, s’il s’est trompé, s’il a mal calculé le coût des travaux à prévoir, tant pis pour lui. C’était son travail, s’il a fait des erreurs, vous n’avez pas à les payer !
      Demander une augmentation du prix alors que vous n’avez pas demandé de travaux supplémentaires est illégal, c’est une infraction (voire un délit) pénal. Vous pourriez le faire comparaître devant un juge d’instruction.
      Il serait temps que certains CMI cessent leur pratiques illégales.
      Bref, le CMI vous doit les travaux adaptés à la nature du sous-sol et il doit aussi maintenir le même prix que celui du contrat.
      Faites attention qu’il ne diminue pas volontairement les fondations pour faire des économies, en se disant “Tant pis s’il y a un sinistre dans 2 ou 3 ans, je suis assuré, et ce sera le client et non pas moi qui sera embêté, devant déménager, etc.”.
      En tout premier lieu regardez ce que mentionne l’étude de sol, et vérifiez au moment des terrassements que la profondeur de la base des fondations corresponde bien – si vous ne savez pas le faire, demandez à quelqu’un du “bâtiment” qui le fera.
      S’il vous menace de “tout arrêter” (c’est incroyable comme des CMI traitent leurs clients !! certains sont des voyous), il est aussi en faute pénale. C’est de l’intimidation illégale. Vous répondez calmement et vous confirmez par lettre recommandée avec AR : “Si vous arrêtez le chantier, je préviens la Garantie de livraison, votre assurance, mon banquier pour qu’il vous repère dans des opérations futures, et je demande à mon avocat de porter plainte auprès du Procureur de la République.”
      Ne vous laissez pas traiter ainsi ! si je puis me permettre…
      Et je suis très surpris que le CMI envisage un radier. J’en ai déjà parlé ici. Un “vrai” radier est une technique lourde et onéreuse. Attention qu’en fait, il ne fasse pas un simple dallage ! ce qui sur un sol pas très bon serait une catastrophe.
      Ce chantier s’annonce très mal parti. Je vous engage vivement à prendre quelques conseils auprès d’un architecte, car vous risquez gros.

  7. Bonjour
    je vous remercie pour vos réponses.
    Mes questions concernant le ccmi;
    1-un ccmi signé en agence et envoyé par émail, est il valide juridiquement.
    2-le Cst peut il augmenter le prix qui est fixe et définitif .
    3-le Cst peut il annuler le contrat quand j’accepte pas une modification du prix ou en se prétendant qu il na pas eu le garantie ou autre choses?
    merci

    1. Bonjour,
      1-un ccmi signé en agence et envoyé par émail, est il valide juridiquement. Non, il doit être envoyé au client par la Poste, en lettre recommandée, pour justifier d’une date réelle de signature. Je n’ai vu nulle part qu’un envoi pas mél suffisait.
      2-le Cst peut il augmenter le prix qui est fixe et définitif . Non, bien sûr ! Rien ne peut être modifié sans l’accord des 2 signataires, client et cmi. Et surtout pas le prix.
      3-le Cst peut il annuler le contrat quand j’accepte pas une modification du prix ou en se prétendant qu il na pas eu le garantie ou autre choses? Non, le CCMI ne peut pas être annulé si vous n’acceptez pas une modification. Ce serait trop facile ! Le CCMI engage définitivement le CMI et le client. Par contre, le refus de garantie de livraison à prix et délai convenus est une clause suspensive du contrat, comme par exemple le permis de construire ou le prêt bancaire du client. Le CCMI ne peut pas exister sans cette garantie.
      Comment se ferait-il que le CCMI aurait un refus de garantie ?! Cela voudrait-il dire qu’il va déposer son bilan ? Sinon, c’est incompréhensible. Faites attention que ce ne soit pas une manoeuvre pour ne pas honorer le contrat signé…

  8. Nous avons tout signé.. Ccmi etc… Nous avons le permis de construire et l’accord de la banque. Seulement l’étude de sol dit qu’il faut mettre des micropieux. La personne qui achète le terrain collé au mien me dit que lui n’en a pas eu besoin. Ma question, est il possible de renoncer à ces micropieux malgré que tout ai été validé et signé ?

    1. Je ne comprends pas du tout votre demande !
      Votre voisin vous a dit “qu’il n’a pas eu besoin de micro-pieux”…?! Ca n’a aucune sens de dire ça. En fait, il a renoncé à faire des micro-pieux, pourtant probablement nécessaires. Ce n’est que dans de nombreuses années, constatant que sa maison se fissure et s’affaisse – ou pas – qu’il pourra savoir “s’il en a eu besoin” – ou pas.
      Pourquoi renonceriez-vous à ces micro-pieux ???! Pourquoi iriez-vous contre vos intérêts pour mal construire votre maison ??? Vous avez en outre signé un CCMI, donc le constructeur vous doit les fondations conformes, c’est-à-dire avec micro-pieux, et ceci sans aucune augmentation du prix. Et vous vous demandez si vous y renoncez ?
      C’est comme si vous disiez : “le contrat signé prévoit un toit, mais, pour le même prix, je me demande si je peux m’en dispenser…”.
      Non, décidément, je ne comprends pas cette question.

  9. bonjour
    j ai une petite question
    j ai fait une simulation pour la construction de une maison et la je regarde le contrat et j ai vu que le constructeur a augmente le prix sans ma connaissance et sans être prévenu.
    est que je peut resilier le contrat?
    merci

    1. Bonjour, si j’ai bien compris, vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sans faire attention au prix mentionné. Si le délai de rétractation est passé, il me paraît difficile juridiquement d’annuler le contrat : un contrat est un engagement ferme. Vous ne pouvez pas dire que vous avez signé un contrat sans l’avoir lu (même si c’est vrai), surtout le prix et surtout pour une telle dépense…
      Avez-vous payé les 5% d’acompte ?
      J’imagine que le dossier de demande de permis de construire n’est pas déposé ? Vous pouvez tenter de demander la résiliation à l’amiable du contrat, vous verrez bien la réaction du constructeur, il est possible qu’il accepte. Il est possible aussi qu’il accepte mais en vous demandant une indemnité, par exemple qu’il garde les 5% à titre de compensation.
      Vous avez quelques arguments qui peuvent aussi vous aider : si vous êtes dans une petite ville, le constructeur peut voir là l’occasion de se faire une bonne ou une mauvaise réputation (suivant ce qu’il acceptera).
      Contactez le constructeur, et tenez-moi au courant, si vous voulez.

  10. Un fois le CCMI signé entre les deux parties, le constructeur peut-il rompre le CCMI et donc refuser la construction si après étude de sol, il découvre qu’il faut mettre des micropieux pour les fondations ???

    1. Bonjour, non bien sûr, le CMI ne peut pas rompre un contrat au prétexte qu’il aurait mal évalué le risque – par exemple, celui des fondations.
      Le ccmi est un contrat à prix global forfaitaire. Il ne peut être modifié que par avenant, c’est-à-dire par un ajout au contrat, accepté et donc signé par les 2 contractants : le client et le cmi. Ni l’un et l’autre, (ni le client ni le cmi), ne peuvent modifier quoi que ce soit sans l’accord des 2.
      Donc, le cmi doit réaliser les fondations conformément à l’étude de sol, au même prix que convenu au départ, sans augmentation, micropieux ou pas. Si le cmi tentait de vous faire accepter une augmentation du prix (par exemple en vous proposant un avenant, sinon il n’assume pas son contrat, il ne construit pas) ce serait un acte illégal, tombant sous le coup de la loi. Et, plus grave, ce serait une faute pénale.

      1. Bonjour Jean François,

        J’ai signé un contrat CCMI avec révision de prix. Le constructeur m’a calculé cette révision à partir du prix du contrat signé au départ. Cependant, j’ai effectué de gros avenant au contrat en décidant de repartir sur le chiffrage du Hors d’eau Hors d’Air qu’il m’avait établit avant signature. Sur quel base de prix faut il se référer?

        Cdlt,
        Maxime ROGER.

        1. Bonjour Maxime,
          c’est simple : un avenant modifie un contrat, mais dans les seules clauses qui y sont mentionnées. S’il y n’y a dans l’avenant aucune modification de la date à prendre en compte pour calculer la valeur initiale des travaux, c’est celle mentionnée au contrat d’origine qui s’applique, indépendamment du changement du montant des travaux modifiés dans l’avenant
          Autrement dit, dans l’avenant :
          – date à prendre en compte modifiée = on prend la date de l’avenant,
          – date à prendre en compte pas modifiée = on prend la date du contrat initial.
          Et vérifiez bien les dates à prendre en compte : celle du contrat ou celle du début des travaux ?
          Bonne journée

  11. Bonjour, ma fille a signé un compromis pour l’achat d’un terrain, le délai pour le dépôt du permis de construire est de 1 mois. est-il possible de déposer une demande de permis de construire avant de signer un CCMI ?

    1. Oui, bien sûr, vous pouvez déposer une demande de permis avant de signer un CCMI (vous pouvez aussi construire sans signer de CCMI, en vous adressant à d’autres professionnels qu’un constructeur – c’est mon conseil, dans votre intérêt).
      Un mois pour déposer un pc c’est court, et c’est dommage, il faut quand même un peu de réflexion pour concevoir le projet : quand l’opération est lancée, il est trop tard pour modifier le projet… Mais c’est possible.

  12. Bonjour, j’ai signé un contrat ccmi en novembre 2018, et j’ai fait faire une etude de sol en février 2019 je voulais être sûr des fondations , le constructeur a reçu le résultat , et veux me faire une plue value pour les fondations, car plus profondes qui se qui été prévu sur ma fiche descriptive.l’eude de sol propose plusieurs solutions semelles’ filantes avec fondations a 1.50 mètres ou puits beton ou pieux. Dans ma notice descriptive les fouilles étaient de 90 minimum pour semelle filantes, or pour les fondations ma notice indiquée semelles filantes ou puits bétons?.Mon constructeur veux choisir la premier solution semelles filantes à 1.50 mètres de profondeur , mais veux me faire une plue value a t’il le droit, merci de votre réponse.

    1. Bonjour, je découvre votre mél qui ne m’était pas parvenu.
      Bien entendu, vous ne devez rien payer de plus que le montant du contrat, il n’y a aucune plus-value à appliquer à un CCMI autre que les travaux supplémentaires expréssemment demandés par le client. Que les fondations coutent plus cher que prévu au CMI n’a aucune importance, cela ne vous concerne pas (croyez-vous que le CMI vous ferait une remise si certains travaux lui revenaient moins chers ? Non, bien sûr).
      Conclusion : ne vous laissez pas faire, votre maison doit avoir des fondations conformes à l’étude de sol, et vous ne devez pas payer plus que le prix prévu.

  13. Bonsoir mon vide sanitaire ne comporte que 2 rangs dagglo avec une arase qui fait que cela pourrait correspond en hauteur à 3 rangées dagglo.
    Mon vide sanitaire à toujours de la terre qui représente presque 20cms à l’intérieur et 7ne hauteur de trappe de 60.
    L’accès à la maison devait être fait avec 2/3 marches or actuellement il n’y en aura plus ça sera à ras même il faudra gratter le sol naturel pour être à ras
    Mon conduc de travaux m’affirme que l’implantation de la maison et bonne ! Comment en être sûr ?
    D’avance merci

    1. Bonjour, je réponds directement dans le texte :
      Bonsoir mon vide sanitaire ne comporte que 2 rangs dagglo avec une arase qui fait que cela pourrait correspond en hauteur à 3 rangées dagglo.
      L’arase est une bande de mortier (béton) qui sert à rattraper le niveau et la parfaite horizontalité, pour bien débuter les murs. Elle ne peut pas faire 20cm de haut (sinon on aurait rajouté un agglo).
      Mon vide sanitaire à toujours de la terre qui représente presque 20cms à l’intérieur
      Ce qui signifie que le sol n’a pas été décapé (enlever la terre végétale) ? C’est dommage.
      et une hauteur de trappe de 60.
      Si le muret de soubassement n’a pas une hauteur > 60cm, une trappe de 60 cm n’est pas possible. Mais de toute façon, il ne pourra pas être visitable s’il n’a pas cette hauteur…
      L’accès à la maison devait être fait avec 2/3 marches or actuellement il n’y en aura plus ça sera à ras même il faudra gratter le sol naturel pour être à ras.
      Ah bon ? Je ne comprends pas : si la terre n’a pas été décapée, et s’il y a au moins 2 rangées d’agglos, plus l’épaisseur du plancher, le sol de la maison doit être surélevé par rapport au terrain naturel ? ou bien les murets de soubassement en agglo ont été bâtis enterrés, ce qui me paraît bien compliqué.
      Mon conduc de travaux m’affirme que l’implantation de la maison et bonne ! Comment en être sûr ? Implantation dans le terrain, à la bonne place, c’est possible, mais en altitude, ça me parait curieux par rapport à ce que vous me dites.
      Bien sûr, je présume que vous n’avez pas eu connaissance des plans techniques (on ne peut évidemment pas bâtir une maison avec les seuls plans administratifs destinés au permis de construire, donc ces plans techniques existent), ce qui montre une fois encore le manque d’informations des clients des CMI (pas de plan technique, pas de descriptif des travaux – juste une “mini-notice”-, pas de devis d’artisans qui sont pourtant ceux qui vont réellement construire votre maison, pas de compte rendu des réunions de chantier avec les artisans, etc.). Bref le client qui paie et à qui est vendu la maison, n’est au courant de rien – disons, qu’il ne connaît que ce que voudra bien lui dire le CMI.
      Quel risque, surtout pour un tel investissement !
      La bonne technique, en partant du plus bas et en remontant, est :
      – décapage de la terre végétale sur la surface de toute la maison (et un peu plus), soit une couche de 20 à 30 cm en général (ça dépend de chaque terrain), pour que le sol sous la maison soit stable, sans plante, etc. Stocker cette terre végétale à part, pour la remettre contre la maison à la fin du chantier (c’est sur elle que poussera le gazon)
      – des fondations en béton armé, dont la base est suffisamment basse pour être dans le “bon sol” (voir pour cela l’étude de sol), c’est à dire 20 à 30 cm plus bas que le niveau “bon sol” mentionné dans l’étude de sol. Hauteur des fondations : 50 cm mini, pour pouvoir caler correctement et surtout enrober largement les aciers, Largeur : en général, pour un maison individuelle, 50 cm suffisent. Si “bon sol” profond : micro-pieux bien sûr.
      – des murets en agglos, correspondant à la base des futurs murs. Hauteur au choix, déterminant le vide sanitaire, sachant que les canalisations sous le plancher doivent y être placées, avec une pente. Donc la hauteur mini est en général de 40 cm (2 agglos). La hauteur de 60 cm (3 rangs) permet de le rendre (difficilement) visitable. En pratique il faut au moins 80 cm (4 rangs) pour parler d’un vide sanitaire vraiment visitable.
      – sur les murets de soubassment, on vient poser le plancher hourdis (épaisseur brute en général 20 cm) venant ainsi fermer le vide sanitaire en dessous.
      Je crois qu’il serait utile que je fasse un article sur les fondations/soubassements avec des croquis, car c’est une question qui revient souvent…

  14. bonjour Monsieur Mon terrain en pente est ciblé par un promoteur pour y construire un r plus 4;Le sol me semble à premiere vue (g2 ou 12)au dire des techniciens humide et argileux à moins 6 métres;Pouvez vous svp me donner une estimation du surcout pour un terrain de 1500m2…au pire du pire sans probléme de polution .Vous en remerciant de votre réponse permettez moi de vous complimenter pour votre site clair et non alambiqué ou on y comprend rien pour le novice que je suis sur le sujet bien à vous

    1. Bonsoir, il ne m’est guère possible d’indiquer un coût de tels travaux, sans connaître le contexte, la grandeur de l’immeuble, etc. Tout ce que je peux dire est que des pieux de 6m pour un immeuble collectif (R+4) n’est pas du tout une profondeur exceptionnelle, c’est même assez courant. Il n’y a que très peu de plus-value, surtout par rapport à la dépense globale d’un tel ouvrage.
      Peut-être est-ce un argument monté en épingle par le promoteur, pour négocier le prix du terrain ?

  15. Bonjour,

    Je suis proche de l’ouverture de chantier en CCMI et me pose une question à laquelle vous avez peut être déjà répondu. Toutefois, j’aimerai m’en assurer…
    La maison de 80m2 sur étage (40m2 d’emprise au sol) va être montée sur vide sanitaire 80cm.
    Accolé à cette maison je prévois un abri voiture de 16 m2 (obligation du POS) car le coût d’un garage est pour le moment une dépense que nous préférons éviter.
    Pour cet abri voiture, je me demande si je fais faire par le constructeur (CCMI) un vide sanitaire qui pourrait m’être utile par la suite pour garer mes voitures mais aussi réaliser une extension de la maison.

    Or, le commercial me dit que je peux faire le VS par la suite sans soucis et qu’il n’est pas nécessaire de lier cette fondation à celle de la maison, que c’est même préférable de les désolidariser (4murs). D’autres personnes de mon entourage me disent que c’est mieux de créer le VS de cette partie accolée à la maison au moment des fondations de la maison pour éviter les fissures par la suite par exemple et un surcoût.

    J’ai la même question avec la terrasse car nous somme sur sol argileux. Est il préférable techniquement de faire le VS au moment de la construction ou après ? Autrement dit, il y a t’il un lien entre la terrasse sur VS et les fondation de la maison ou bien tout cela est il indépendant?

    Qu’en pensez-vous?

    Merci pour votre réponse

    Daniel

    1. Bonjour, vous allez construire un abri voiture accolé à votre maison. Puisque c’est un abri, vous allez faire tout de suite sa toiture. Si vous aménagez plus tard cet abri pour en faire une extension de votre habitation, il faudra « seulement » fermer les 3 cotés de l’abri et faire un plancher. Pour le moment, vous laissez le sol de l’abri au niveau du sol du jardin, sinon les voitures auront du mal à y accéder… 
      Quand vous aménagerez l’abri, vous aurez tout intérêt à faire un vide sanitaire, d’autant plus que votre maison sera déjà sur vs, assez élevé (80 cm), et donc les 2 sols seront au même niveau.
      Pour porter le futur plancher hourdis, il sera plus commode le long du mur de votre maison, de le faire reposer sur des longrines (poutres en béton en soubassement) qui seront fondées sur des plots. En pratique, si la maison n’est pas commencée, vous demandez à ce que la fondation mitoyenne avec l’abri déborde en 2 ou 3 endroits sous l’abri (ça dépend de la longueur du mur) sur lesquels vous viendrez plus tard bâtir les plots qui devront supporter les longrines. Ca ne vous coûtera que très peu de béton en plus (juste sous les futurs plots) et ça vous évitera pas mal de complications quand vous voudrez faire ce plancher hourdis.
      Inutile de prévoir 2 fondations distinctes, les dilatations ne se produisent pas en sous-sol. Par contre, quand vous bâtirez les murs qui viendront se coller au mur de la maison existante, laissez un joint de dilatation (et n’oubliez pas de faire un chaînage « en boucle » en tête des murs).
      Quant à la terrasse, notamment sur sol argileux, il vaut mieux la faire sur vs également : elle ne se tassera pas et elle sera à peu près au niveau du sol de la maison (si vous la faites au même niveau, pensez à gérer l’eau de pluie au niveau des portes-fenêtres : ou caniveau, ou seuil encastré formant caniveau. L’emprise de la maison étant peu importante (40 m²), inutile de prévoir de dilatation (on ne les prévoit qu’à partir de 25 à 35 ml, suivant les régions).

  16. En effet, construire – une maison, par exemple – impose un engagement du client AVANT qu’il y ait la réalisation de la construction. Il faut donc avoir affaire à un professionnel qui saura informer et guider son client tout au long de l’opération, pour que le client obtienne le meilleur de son investissement, pour qu’il fasse les meilleurs choix (et il y en a beaucoup ! on ne les connaît pas tous quand on se lance dans un projet de construction), meilleurs choix pour le client qui doit être éclairé en amont et en détail, tout au long de l’opération.
    Les Architectes d’Aujourd’hui ont bien cette volonté d’informer au mieux les Particuliers dans cette belle aventure qu’est une construction.

  17. Bonsoir,
    Tout d’abord je tenais à vous remercier pour les commentaires et avis sur le vide sanitaire par rapport au terre plein.
    A partir de vos avis, j’ai décidé de faire construire sur un vide sanitaire même si les différents constructeurs, sauf un, me disent que vu mon terrain cela n’est pas indispensable. Reste à déterminer la hauteur de ce vide sanitaire.
    J’en profite pour vous demander un conseil sur les terrasses.
    initialement j’avais envisageais de faire faire les terrasses (en béton brut) en même temps que la construction de la maison.
    Mais je me pose la question de savoir si je peux faire réaliser les terrasses après la construction (1 ou 2 ans après)? Est ce que cela représente un risque.
    Je vous remercie d’avance pour vos commentaires à ce sujet.
    Cordialement

    1. Hauteur du vide sanitaire : sans importance s’il n’est pas visitable, et au moins 60 cm (mini ! mieux vaut 80 cm) si visitable ; et dans ce cas, avec une trappe d’accès, ça va sans dire. Petite astuce : creuser un peu plus, en tranchée, le long des canalisations accrochées en sous-face du plancher hourdis, car c’est là qu’on risque de devoir intervenir un jour. C’est facile à faire quand le traco-pelle est là et ça aide bien dans le futur ! à ces endroits, au lieu de 60 cm on peut avoir facilement 1 m, en ne creusant que 40 cm de plus en tranchée.
      Si le VS n’est pas visitable, mieux vaut des sorties EU proches des façades (pas au milieu de la maison) pour pouvoir y accéder quand même un jour si cela était indispensable.

      1. Bonsoir,
        Merci pour votre réponse.
        J’en conclu donc qu’un vide sanitaire inférieur à 60cm n’a aucune utilité. Est ce bien cela?
        Que pensez-vous de mes interrogations sur le fait de faire les terrasses plus tard? Je ne sais pas si cela est mieux avec la construction ou si cela peut attendre un peu?
        D’avance merci de vos réponses et bravo pour votre site
        Cordialement

        1. Le vide sanitaire, quelle qu’en soit la hauteur, a une utilité : celle de créer un plancher (hourdis) qui repose sur les murs, eux-mêmes fondés au bon sol, en profondeur. Ainsi, l’ensemble de la structure (murs, plancher, toiture) repose sur les fondations. Tout cela est cohérent et repose sur un sol ferme.
          Un vide sanitaire de plus 60 cm de haut a un autre avantage, en plus, celui d’être visitable pour accéder aux canalisations. Mais le plus important est bien cette cohérence de structure qui fait des maisons sans fissure – et ça ne dépend pas de la hauteur.
          Tandis qu’avec un dallage, posé à même la surface (même s’il y a un petit décapage de 30 cm et un hérisson…), le plancher (dallage) et le reste (murs, toiture) n’ont pas la même assise et donc vont se tasser différemment, d’où le risque accru de fissures.
          Vous pouvez faire les terrasse en même temps que la construction. Si ce sont des dallages posés au sol (même décapé et sur hérisson), elles vont se tasser, obligatoirement. On recommande alors de ne faire le carrelage que 2 ans après, quand toutes les fissures seront apparues (du moins on l’espère…). Si vous mettez un revêtement plus souple (lames de bois, par exemple) vous pouvez attendre moins longtemps car elles absorberont des petits tassements (vérifiez le dallage au fil des mois, pour voir s’il est stable).
          Si les terrasses sont des planchers hourdis bâtis sur des fondations similaires à celles de la maison, elles ne devraient pas bouger, et donc vous pouvez les finir sans attendre.

          1. Monsieur bonjour,
            Je vous remercie pour vos réponses qui me sont vraiment très utiles et qui me permettent de mieux concevoir ma futur maison.
            La construction d’une maison est un projet important et mérite donc quelques réflexions à avoir en amont.
            Encore merci.
            Cordialement

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