Les 7 questions à se poser avant de signer un CCMI

Vous vous apprêtez à signer un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Avant de vous engager de façon irrémédiable, êtes-vous sûr de vous être posé (ou d’avoir posé au constructeur)  toutes les questions importantes ?        photo-jfe

 

1 –   Le prix contractuel est-il vraiment définitif ?

Le constructeur me dit que je n’aurai pas à payer plus que le prix prévu, quel que soit ce qui peut lui arriver (dépôt de bilan, incapacité à finir les travaux correctement, etc.) car j’ai payé dans le prix du contrat une garantie de livraison. Mais ai-je vérifié s’il n’y avait pas une franchise qui serait de toute façon  à ma charge?

En général, une franchise de 5% du montant du contrat reste à la charge du client, en cas d’incapacité du constructeur nécessitant de faire appel au garant. Le client est donc assuré de ne pas payer plus que… 105% du prix contractuel. Pour un contrat de 150000, par exemple, cela représente (quand même) 7500.

 

2 –   Combien vont me coûter les modifications que je souhaiterais ?

Que se passera-t-il après signature si je veux choisir un autre carrelage ? une autre robinetterie ? ou si je veux faire quelques modifications du plan ? Je crains de devoir accepter le prix demandé par le constructeur, même s’il me paraît être excessif, car je suis lié exclusivement à lui jusqu’à la fin des travaux. Je n’ai pas d’alternative. Et, en plus, je ne connais pas les prix auxquels il a traité avec les artisans-sous-traitants, je n’ai pas leurs devis, je n’ai donc pas de base de référence.

Tout changement, dans la forme ou dans les matériaux, générera une proposition d’Avenant que le client sera obligé d’accepter au prix du constructeur, sauf à renoncer à sa demande de changement.

 

3 –   Qui contrôle les travaux pour moi ?

Le constructeur me dit qu’il surveille les travaux. Or ce n’est pas lui qui les réalise, il les sous-traite, mais c’est bien lui qui me les vend. Comment puis-je être sûr qu’il ne sera pas tenté de me dissimuler des malfaçons que je ne suis pas capable de voir et dont les reprises pourraient lui coûter de l’argent ?

Le constructeur étant « juge et partie », il n’exerce pas un contrôle des travaux pour le compte du client, mais bien pour son propre compte, exclusivement. Le seul contrôle digne de ce nom est un contrôle indépendant, tel celui d’un Architecte d’Aujourd’hui : ça change tout !

 

–   Les artisans qui feront les travaux seront-ils bien choisis ?

Plus le constructeur trouvera des sous-traitants « bon marché », plus il gagnera de l’argent, et je paierai de toute façon le prix convenu. Comment puis-je être sûr qu’il s’adressera à des bons artisans, s’il trouve les moins chers du marché ?

Une fois le contrat de construction signé, les intérêts financiers du constructeur et celui du client sont divergeant, le client en voulant légitimement « le mieux possible » pour le prix qu’il s’est engagé à payer, alors que le constructeur doit dorénavant trouver toutes les économies possibles (matériaux, quantités, sous-traitants) pour augmenter son bénéfice.

 

5 –   Si la loi sur la sous-traitance n’est pas respectée, quel est le risque pour moi ?

La loi impose que le constructeur demande à son client (maître d’ouvrage) s’il accepte (ou pas) les sous-traitants qu’il envisage. Cette procédure est obligatoire (pas d’exception pour le CCMI), et le client est en faute s’il n’exige pas cette demande d’acceptation.

Le client risque alors de devoir payer 2 fois ( !) les mêmes travaux, payés au constructeur et, de nouveau, payés directement au sous-traitant si le constructeur ne le payait pas.

On n’est jamais obligé d’accepter le sous-traitant que vous propose le constructeur, et il doit vous donner les devis de sous-traitants et leurs modalités de paiement (délai, etc.). Il ne peut pas vous le refuser.

 

–   Comment être sûr de la compétence professionnelle du constructeur ?

Il n’existe pas de diplôme de constructeur. C’est une profession « ouverte » à qui veut en faire partie, sans contrôle de compétence. Il existe des certifications que certains constructeurs obtiennent, mais elles sont payantes et doivent donc être répercutées dans le prix de vente.

 

–  Un CCMI est-il réellement un contrat “clés en mains” ?

Le constructeur me dit que c’est un contrat «clés en main», mais au moment de la signature, il ne me tend pas les clés. Rien n’existe sur le terrain, tout reste à faire; ce n’est donc pas comparable à l’achat d’une maison neuve (où le terme « clés en main » a un sens réel). Je comprends plutôt que c’est un contrat «un seul interlocuteur», qui me masquera les décisions à prendre pendant les travaux. C’est à cet interlocuteur que je remets tous mes pouvoirs de décision : choix techniques, choix des sous-traitants, prix des sous-traitants, surveillance des travaux, etc. Une fois le contrat signé, je n’ai plus aucun pouvoir de décision jusqu’à la fin des travaux.

La signature du contrat de construction de maison individuelle est un renoncement de la part du client ; il confie au constructeur le carnet de chèque (et la signature qui va avec) de l’argent de sa maison. Dorénavant, ce sera le constructeur qui décidera dans son propre intérêt, qui fait quoi, et à quel prix.
Le client ne saura pas où, en fait, va son argent. Le CCMI est un contrat très dangereux pour le client, car il remet le pouvoir de toutes les décisions à celui dont les intérêts sont divergeant des siens !

 

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10 questions sur “Les 7 questions à se poser avant de signer un CCMI

  1. bonjour Monsieur Mon terrain en pente est ciblé par un promoteur pour y construire un r plus 4;Le sol me semble à premiere vue (g2 ou 12)au dire des techniciens humide et argileux à moins 6 métres;Pouvez vous svp me donner une estimation du surcout pour un terrain de 1500m2…au pire du pire sans probléme de polution .Vous en remerciant de votre réponse permettez moi de vous complimenter pour votre site clair et non alambiqué ou on y comprend rien pour le novice que je suis sur le sujet bien à vous

    1. Bonsoir, il ne m’est guère possible d’indiquer un coût de tels travaux, sans connaître le contexte, la grandeur de l’immeuble, etc. Tout ce que je peux dire est que des pieux de 6m pour un immeuble collectif (R+4) n’est pas du tout une profondeur exceptionnelle, c’est même assez courant. Il n’y a que très peu de plus-value, surtout par rapport à la dépense globale d’un tel ouvrage.
      Peut-être est-ce un argument monté en épingle par le promoteur, pour négocier le prix du terrain ?

  2. Bonjour,

    Je suis proche de l’ouverture de chantier en CCMI et me pose une question à laquelle vous avez peut être déjà répondu. Toutefois, j’aimerai m’en assurer…
    La maison de 80m2 sur étage (40m2 d’emprise au sol) va être montée sur vide sanitaire 80cm.
    Accolé à cette maison je prévois un abri voiture de 16 m2 (obligation du POS) car le coût d’un garage est pour le moment une dépense que nous préférons éviter.
    Pour cet abri voiture, je me demande si je fais faire par le constructeur (CCMI) un vide sanitaire qui pourrait m’être utile par la suite pour garer mes voitures mais aussi réaliser une extension de la maison.

    Or, le commercial me dit que je peux faire le VS par la suite sans soucis et qu’il n’est pas nécessaire de lier cette fondation à celle de la maison, que c’est même préférable de les désolidariser (4murs). D’autres personnes de mon entourage me disent que c’est mieux de créer le VS de cette partie accolée à la maison au moment des fondations de la maison pour éviter les fissures par la suite par exemple et un surcoût.

    J’ai la même question avec la terrasse car nous somme sur sol argileux. Est il préférable techniquement de faire le VS au moment de la construction ou après ? Autrement dit, il y a t’il un lien entre la terrasse sur VS et les fondation de la maison ou bien tout cela est il indépendant?

    Qu’en pensez-vous?

    Merci pour votre réponse

    Daniel

    1. Bonjour, vous allez construire un abri voiture accolé à votre maison. Puisque c’est un abri, vous allez faire tout de suite sa toiture. Si vous aménagez plus tard cet abri pour en faire une extension de votre habitation, il faudra « seulement » fermer les 3 cotés de l’abri et faire un plancher. Pour le moment, vous laissez le sol de l’abri au niveau du sol du jardin, sinon les voitures auront du mal à y accéder… 
      Quand vous aménagerez l’abri, vous aurez tout intérêt à faire un vide sanitaire, d’autant plus que votre maison sera déjà sur vs, assez élevé (80 cm), et donc les 2 sols seront au même niveau.
      Pour porter le futur plancher hourdis, il sera plus commode le long du mur de votre maison, de le faire reposer sur des longrines (poutres en béton en soubassement) qui seront fondées sur des plots. En pratique, si la maison n’est pas commencée, vous demandez à ce que la fondation mitoyenne avec l’abri déborde en 2 ou 3 endroits sous l’abri (ça dépend de la longueur du mur) sur lesquels vous viendrez plus tard bâtir les plots qui devront supporter les longrines. Ca ne vous coûtera que très peu de béton en plus (juste sous les futurs plots) et ça vous évitera pas mal de complications quand vous voudrez faire ce plancher hourdis.
      Inutile de prévoir 2 fondations distinctes, les dilatations ne se produisent pas en sous-sol. Par contre, quand vous bâtirez les murs qui viendront se coller au mur de la maison existante, laissez un joint de dilatation (et n’oubliez pas de faire un chaînage « en boucle » en tête des murs).
      Quant à la terrasse, notamment sur sol argileux, il vaut mieux la faire sur vs également : elle ne se tassera pas et elle sera à peu près au niveau du sol de la maison (si vous la faites au même niveau, pensez à gérer l’eau de pluie au niveau des portes-fenêtres : ou caniveau, ou seuil encastré formant caniveau. L’emprise de la maison étant peu importante (40 m²), inutile de prévoir de dilatation (on ne les prévoit qu’à partir de 25 à 35 ml, suivant les régions).

  3. En effet, construire – une maison, par exemple – impose un engagement du client AVANT qu’il y ait la réalisation de la construction. Il faut donc avoir affaire à un professionnel qui saura informer et guider son client tout au long de l’opération, pour que le client obtienne le meilleur de son investissement, pour qu’il fasse les meilleurs choix (et il y en a beaucoup ! on ne les connaît pas tous quand on se lance dans un projet de construction), meilleurs choix pour le client qui doit être éclairé en amont et en détail, tout au long de l’opération.
    Les Architectes d’Aujourd’hui ont bien cette volonté d’informer au mieux les Particuliers dans cette belle aventure qu’est une construction.

  4. Bonsoir,
    Tout d’abord je tenais à vous remercier pour les commentaires et avis sur le vide sanitaire par rapport au terre plein.
    A partir de vos avis, j’ai décidé de faire construire sur un vide sanitaire même si les différents constructeurs, sauf un, me disent que vu mon terrain cela n’est pas indispensable. Reste à déterminer la hauteur de ce vide sanitaire.
    J’en profite pour vous demander un conseil sur les terrasses.
    initialement j’avais envisageais de faire faire les terrasses (en béton brut) en même temps que la construction de la maison.
    Mais je me pose la question de savoir si je peux faire réaliser les terrasses après la construction (1 ou 2 ans après)? Est ce que cela représente un risque.
    Je vous remercie d’avance pour vos commentaires à ce sujet.
    Cordialement

    1. Hauteur du vide sanitaire : sans importance s’il n’est pas visitable, et au moins 60 cm (mini ! mieux vaut 80 cm) si visitable ; et dans ce cas, avec une trappe d’accès, ça va sans dire. Petite astuce : creuser un peu plus, en tranchée, le long des canalisations accrochées en sous-face du plancher hourdis, car c’est là qu’on risque de devoir intervenir un jour. C’est facile à faire quand le traco-pelle est là et ça aide bien dans le futur ! à ces endroits, au lieu de 60 cm on peut avoir facilement 1 m, en ne creusant que 40 cm de plus en tranchée.
      Si le VS n’est pas visitable, mieux vaut des sorties EU proches des façades (pas au milieu de la maison) pour pouvoir y accéder quand même un jour si cela était indispensable.

      1. Bonsoir,
        Merci pour votre réponse.
        J’en conclu donc qu’un vide sanitaire inférieur à 60cm n’a aucune utilité. Est ce bien cela?
        Que pensez-vous de mes interrogations sur le fait de faire les terrasses plus tard? Je ne sais pas si cela est mieux avec la construction ou si cela peut attendre un peu?
        D’avance merci de vos réponses et bravo pour votre site
        Cordialement

        1. Le vide sanitaire, quelle qu’en soit la hauteur, a une utilité : celle de créer un plancher (hourdis) qui repose sur les murs, eux-mêmes fondés au bon sol, en profondeur. Ainsi, l’ensemble de la structure (murs, plancher, toiture) repose sur les fondations. Tout cela est cohérent et repose sur un sol ferme.
          Un vide sanitaire de plus 60 cm de haut a un autre avantage, en plus, celui d’être visitable pour accéder aux canalisations. Mais le plus important est bien cette cohérence de structure qui fait des maisons sans fissure – et ça ne dépend pas de la hauteur.
          Tandis qu’avec un dallage, posé à même la surface (même s’il y a un petit décapage de 30 cm et un hérisson…), le plancher (dallage) et le reste (murs, toiture) n’ont pas la même assise et donc vont se tasser différemment, d’où le risque accru de fissures.
          Vous pouvez faire les terrasse en même temps que la construction. Si ce sont des dallages posés au sol (même décapé et sur hérisson), elles vont se tasser, obligatoirement. On recommande alors de ne faire le carrelage que 2 ans après, quand toutes les fissures seront apparues (du moins on l’espère…). Si vous mettez un revêtement plus souple (lames de bois, par exemple) vous pouvez attendre moins longtemps car elles absorberont des petits tassements (vérifiez le dallage au fil des mois, pour voir s’il est stable).
          Si les terrasses sont des planchers hourdis bâtis sur des fondations similaires à celles de la maison, elles ne devraient pas bouger, et donc vous pouvez les finir sans attendre.

          1. Monsieur bonjour,
            Je vous remercie pour vos réponses qui me sont vraiment très utiles et qui me permettent de mieux concevoir ma futur maison.
            La construction d’une maison est un projet important et mérite donc quelques réflexions à avoir en amont.
            Encore merci.
            Cordialement

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