Déclaration préalable ou Permis de Construire ?

Comme elle sait si bien le faire, la loi française a rendu très compliquées les demandes d’autorisation d’urbanisme. A commencer par savoir quel type de demande formuler !

Constatant l’afflux des questions à ce sujet, je fais le point dans cet article, en espérant être le plus clair (ou le moins obscur) possible…

Je dissocie quel formulaire de demande d’autorisation d’urbanisme choisir de la surface taxable. Et je mentionne en fin d’article un lien pour déterminer la surface taxable (qui n’est pas la même que la surface de plancher).

Vous transformez votre maison. Quand faut-il une DP (Déclaration Préalable) ou un PC (Permis de Construire) ?

AGRANDISSEMENT NOUVEAU

Allez-vous agrandir votre maison ? C’est-à-dire en augmenter le volume global, en surface au sol (agrandir sur le jardin) ou en hauteur (surélever) en créant des m² qui n’existaient pas auparavant (même sous un autre usage) :

Dans ce cas, cela va dépendre de la hauteur et de la surface nouvelle bâtie :

      Hauteur extension supérieure à 12 m = PERMIS DE CONSTRUIRE (quelle que soit la surface)

      Hauteur extension inférieure à 12 m = ça dépend alors de la surface à construire :

  Surface extension (plancher ou emprise au sol) inférieure à 5 m² = aucune demande (sauf cas particulier, si concerne par exemple une zone « Bâtiments de France » : DP)

  Surface extension (plancher ou emprise au sol) entre 5 m² et 20 m² = DECLARATION PREALABLE (sauf cas particulier, si concerne par exemple une zone « Bâtiments de France » : PC

– Surface extension (plancher ou emprise au sol) supérieure à 20 m² = PERMIS DE CONSTRUIRE

  •  

TRANSFORMATION INTÉRIEURE sans extension à construire

  • Changement de destination :

Attention ! les changements de destination ne sont pris en compte que si vous affectez les lieux à un autre usage que de l’habitation, par exemple : bureaux accueillant des clients, commerce, activité professionnelle (telle que l’artisanat), etc.

Transformer un garage d’une maison en pièce à vivre n’est pas un changement de destination.

Vous devez déposer une Déclaration Préalable, si vous n’intervenez pas sur la structure du bâtiment. Attention, il y a beaucoup de cas particuliers qui demandent alors des Permis de Construire, notamment si vous devez recevoir de la clientèle.

Vous devez déposer une demande de Permis de Construire, si vous changez une façade et en même temps si vous intervenez sur la structure du bâtiment.  

  • Aménager un garage (ou un cellier ou un grenier…) en pièce à vivre :

Si vous modifiez une façade (par exemple, changement du portail de garage en porte-fenêtre), vous devez déposer une Déclaration Préalable,

Sinon, aucune demande n’est à effectuer.

Nota : on voit ici que changer une menuiserie (un portail en fenêtre, par exemple), nécessite une DP, alors qu’agrandir une maison de 4,9 m², donc forcément modifier une façade, ne nécessite aucune demande…

L’Administration a prévu beaucoup de cas particuliers que je ne peux pas reprendre ici :

https://www.formulaires.service-public.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=51434&cerfaFormulaire=13703

En pratique, si vous ne confiez pas ce travail à un architecte, je vous engage en cas de doute à demander à la Mairie concernée quel est le type de dossier à établir.

Quant aux surfaces taxables, ce ne sont pas les mêmes ! (ce serait trop simple).

Voici le lien où tout est expliqué :

https://www.formulaires.service-public.fr/gf/getNotice.do?cerfaFormulaire=13411&cerfaNotice=13411-1

On entend par « plancher » là où l’on peut marcher, là où une surface est porteuse. Un faux plafond suspendu à des fermettes n’est pas un « plancher 

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17 questions sur “Déclaration préalable ou Permis de Construire ?

  1. Bonjour,
    Nous sommes actuellement sur Le point d acheter un garage qui a était divisé,dissocié de la maison et mit en vente,nous voulons le renover toiture charpente menuiserie ainsi que tout l interieur pour faire du locatif .. quelles seront les démarches administratives et serons nous soumit à la rt 2012
    Merci pour votre réponse cdlt

    1. Bonjour,
      – si vous louez le garage en tant que tel, vous n’êtes pas soumis à autorisation d’urbanisme (sauf cas particuliers : bâtiment classé, etc.), et si vous modifiez la façade : déclaration préalable.
      – si vous transformez le garage en studio indépendant, vous devez faire soit une déclaration préalable (car création d’un logement) soit une demande de permis de construire : ça dépend de multiples critères : surface, Commune avec ou sans PLU, Bâtiments de France ou pas, etc. Le plus simple est de vous renseigner à la Mairie.
      Et en cas de logement, vous serez bien sûr soumis à la RT 2012, car il y a création d’un logement.
      cdlmt,

      1. Bien,effectivement la surface est de 80 m2 bâtiment de France le garage ne nous appartient pas pour le moment on réfléchis justement à l acheter … donc oui il y aura forcément un permis de construire il me semble !

  2. Bonjour,
    Nous avons une maison d’environ 166 m2 et un garage indépendant (surface 30m2) à approximativement 10 m de la maison, sur la même parcelle. Nous souhaitons transformer le garage en habitation (Cuisine/Sde/chambres/salon..) pour recevoir nos enfants durant les fêtes par exemple .
    Nous avons donc établi un permis de construire, car nous transformons la surface taxable du garage en surface habitable, tout en modifiant des ouvertures (porte de garage en porte d’entrée vitrée…). Avec une mezzanine, ce qui nous fait un total de 36 m2 (sans compter les 1.80m bien sûr).
    Nous sommes ensuite allés déposer le permis de construire accompagné du CERFA, mais il a tout de suite été refusé.
    La cause étant qu’il faudrait recourir à un architecte DPLG car il y a changement de destination, + modifications de façades, et que la surface dépasse 150 m2.
    Tout en sachant que la surface de plancher totale n’excède pas 150 m2 vu que la maison fait déjà 166 m2, d’après l’article R*431-2.
    Nous ne comprenons pas la réponse de la mairie.
    je me suis aussi renseigné auprès d’un architecte DPLG, qui me dit que ces services ne sont pas requis pour ce type de projet.
    Nous continuons à chercher des réponses concernant ce projet, pour que nous puissions débuter les travaux.
    Il y aurait il un texte de loi ou autre en plus de votre réponse prouvant notre bonne foi ou notre erreur.
    Nous pouvons vous envoyer notre dossier PC en PDF si vous voulez y jeter un œil.
    En attente de votre réponse,
    Cordialement

    1. Bonjour, comme je l’ai mentionné souvent ici, il y a une ambiguïté dans les textes, notamment sur les formulaires de demande de permis de construire ou de déclaration préalable. Ces formulaires disent à la fois qu’aménager un garage en zone habitable n’est pas une extension de la surface habitable et que ce n’est pas un changement de destination, mais ils demandent que ce soit compté comme tel. Le formulaire (cerfa) a même été modifié récemment, si j’ai bien vu, pour dire qu’il faut mentionner ces surfaces dans la colonne surface créée, mais il continue à dire que ce n’est pas de la surface créée (pas une extension) ni un changement de destination. Il ne fait pas de distinction entre surface habitable et surface de garage : tout cela est de la surface “habitation”.
      Donc il faudrait mentionner, sur la même ligne “habitation” = surface créée N m² (ici, la nouvelle surface habitable), surface surface supprimée N m² (la surface de garage), alors que le formulaire nous dit que ce n’est pas de la surface créée ni un changement de destination !
      D’autant plus, qu’en suivant ce raisonnement, si je créé 30m² et que je supprime 30m² dans la même ligne, cela donne un total de.. 0m².
      C’est à rien n’y comprendre.

      Pour répondre plus précisément à votre question, du moment que l’on considère qu’il y a augmentation de la surface créée, c’est la totalité de la surface : “existante + créée” qui est prise en compte pour savoir si le projet doit être conçu par un architecte, et non pas seulement la surface créée, évidemment (sinon, par demandes successives de petites surfaces, on pourrait créer 500m² sans architecte…). Dans votre cas, c’est donc la surface de la maison + celle de la nouvelle partie aménagée en zone habitable (ancien garage) à prendre en compte. Elle dépasse 150m², donc il faut un architecte.
      cdlmt,

  3. Bonjour, tout d’abord MERCI pour les avis critiques et conseils que vous apportez.
    Je me permet de ce fait de profiter de vos compétences:
    Je possède une véranda de 20m2 attenante à ma maison de 88 m2 et un garage de 48m2 attenante a ma maison .
    Disons que la véranda est la pièce centrale entre ma maison et le garage puisque le garage communique avec la véranda et la véranda avec ma maison ( via la cuisine)
    Mon garage est dans un piteux état: fissure de 2cm sur les mur ( pas de chainage) et charpente sectionné ( prêt a s’effondrer)
    Sur ce garage présence de 2 fenêtres sur chaque face dont une porte hormis une face ou se trouve uniquement la porte de garage
    Projet : par soucis de sécurité ( état désastreux) et par soucis de place ( que 2 chambre actuellement), je compte détruire les 4 murs et remonter les murs à l’identique avec de nouvelles fondations en périphérie de la dalle ( je garde la dalle) et souhaite supprimer le mur de séparation actuel avec la véranda pour en faire une unique et seule pièce de 48m2 + 20m2 : 68m2
    Dans cette espace sera aménager une 2 chambres, une salle d’eau et une cuisine (présent dans la maison existante et qui sera déporter dans l’espace qu’occupait la véranda.
    j’aménagerai les ouvrant exactement comme l’ancien garage mais je supprimerai la porte de garage.
    Devrais je la conserver pour profiter d’une interprétation subtile et qui permettrait d’échapper au permis de construire? Et si je ferme cet ouvrant, quel impact sur la demande administrative?
    dois je considérer ce projet comme une extension? une surface nouvellement crée? Permis de construire ou déclaration ( garage et véranda figurent déjà au cadastre) car in fine je ne crée pas une nouvelle extension mais profite de l’existant ( bien que détruise les anciens murs pour raison de sécurité).
    Pour précision , il existe un PLU dans ma commune et j’ai une maison individuelle en plein champs ( pas de voisin a gauche et une servitude sur ma droite avant le prochain voisin 30m plus loin

    1. Bonsoir, merci du message.
      – si les murs de votre garage sont tout fissurés, vérifiez bien qu’il ne s’agit pas d’un défaut de fondations ! auquel cas, il ne faudrait pas rebâtir des murs par dessus, car les mêmes causes provoquant les mêmes effets, vos nouveaux murs vont rapidement se fissurer… Sinon, il faudra envisager autre chose : reprises de fondations (cher !) ou ossature bois, ou autre ?
      – vous déposez une Déclaration Préalable de travaux, pour modification de façades et vous mentionnez dans la partie fiscale de la demande (le formulaire) que vous aménagez le garage. Ainsi vous serez en conformité avec le règlement, règlement (PLU) dont vous aurez vérifié au préalable la possibilité. Par exemple, il ne faudrait pas qu’il y soit imposé un garage couvert, sans que vous vous retrouviez sans garage : vous lisez au préalable le PLU, ils sont souvent en ligne.
      Bien cordialement,

  4. Bonjour, Mon fils va acheter une maison d’une surface de 64 m2 plus un garage attenant de 21,17 m2 qui a une ouverture donnant sur la partie habitation. Dans le fond du garage, il y a la chaudière à gaz. Mon fils a le projet de mettre une séparation afin de faire une cuisine et un cellier de 4 m2 où est située la chaudière. Mais on ne pourra pas fermer complètement ce cellier car une fenêtre se trouverait à cheval sur cette cloison. Donc, cuisine de 17,70 m2 et cellier de 4 m2. On supprimerait la porte du garage pour la remplacer par une baie vitrée coulissante. Ce garage est déjà carrelé et isolé. Devons-nous demander un permis de construire, sachant qu’on ne modifie aucune structure mais on modifie la destination du garage en 2 parties pas vraiment séparées. Merci par avance de vos conseils.

  5. bonjours:
    nous avons avec mon fils une maison en copropriété, lui il a le bas appartement de 78m²
    plus hall entre mitoyen pour l’étage et un garage de 38m² qu’il désir aménager en studio
    pour nous a l’étage on a 125m² habitable sur une superficie
    une maison séparé lui le réez de chausser .
    Nous le 1 étage avec de comble aménageable? elle font 100m² a plus de 1,8 m²
    sur une superficie de la dalle de 143m² sur un terrain de 973m²,avec possibilité de stationner 5 véhicule doit on faire appel a un architecte pour déposer les plans ou faire juste une déclaration préalable pour aménager un garage existant sans créer ou modifier les ouverture
    Sachant que sur l’acte notarial il est stipuler que le réez de chausser est a mon fils et de ce fait nous l’étage
    cordialement

    1. Bonjour, si vous déposez une Déclaration Préalable et que ce n’est pas une personne morale qui est propriétaire (je pense naturellement à une SCI familiale), vous n’êtes pas tenu à ce que le projet soit conçu par un architecte. Même si je vous le conseille, bien évidemment.
      Cordialement,

  6. Bonjour
    Nous avons un garage de de 7.40 x2.4 soit soit 17.70 m² de surface au sol.
    je voudrai transformer cette surface en partie habitable en divisant les 2/3 pour agrandir la pièce a vivre et 1/3 en buanderie.
    Bien entendu je devrai enlever la porte de garage existante et la remplacer par une fenêtre.
    Ma question est la suivante dois-je en avertir les impôts (taxes foncière pour le recalcule de ma surface habitable)
    Dans l’attente de votre réponse
    Très cordialement

      1. Bonjour,
        Merci pour cet article!
        Je m’intéresse à l’acquisition d’un grand double garage atelier, issu d’une opération de division d’une grande maison. Mon projet est de conserver un garage, et de transformer la partie atelier de 80m2 en habitation. Sur le titre de propriété, les deux lots sont des “garages”.
        J’aimerais garder la porte de garage (comme une sorte de volet) et mettre une baie vitrée juste derrière.
        Aurais-je besoin de faire une déclaration?
        Merci!

        1. Bonjour, si j’ai bien compris, vous achetez un (grand) garage qui a été détaché d’une maison (d’un ensemble “maison + garage indépendant”).
          De ce fait, le garage ainsi juridiquement isolé, ne se rapporte plus à une habitation. En créant un logement dans ce garage, je pense qu’il vous faut plus qu’une Déclaration Préalable, mais bien un Permis de Construire car il ne s’agit plus simplement de modifier l’aménagement d’une pièce d’une maison (tel qu’aménager une chambre dans le garage d’une maison). Cela s’apparente en fait à créer un logement sur un terrain où il y aurait seulement un local non habitable, puisque sans les pièces à vivre indispensables à tout logement.
          Vous pouvez demander à la Mairie pour confirmation.
          Bien cordialement,

  7. Bjr mon mari et moi même venons d acheter une maison de 150 m2. Nous voulons aménager le rez-de-chaussée actuellement cave et garage en pièces à vivre avec création d ouverture. Quels sont les procédures administratives à suivre.y a t il des taxes? Merci de vos réponses

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