Garanties et Assurances : comment s’y retrouver !

Que signifient vraiment « garantie de parfait achèvement », « garantie de livraison », « garantie décennale », « dommage-ouvrage », etc. ?

On confond souvent les diverses « garanties », ainsi que les diverses « assurances ».  Il y en a beaucoup dans une opération de construction, y compris pour une maison individuelle.
De façon générale, voici ce que représentent celles qui sont imposées par la loi dans le domaine des travaux de construction. Je ne tiens pas compte ici de certaines subtilités, pour être simple et clair : c’est déjà assez complexe comme ça…

Différence entre « Garantie » et « Assurance ».


Ce n’est pas du tout la même chose.

Une Garantie est l’engagement d’une personne (ou d’une société) à maintenir en bon état, réparer, etc. un ouvrage qu’il a réalisé, ou bien à réaliser cet ouvrage, tout simplement.
Une Assurance est l’engagement d’une personne (en fait, d’une personne morale : une compagnie d’assurance) de financer les réparations d’un ouvrage qui se révélerait défectueux, c’est-à-dire de vous verser la valeur estimée des travaux de réfection, et ceci  pendant une durée de temps déterminée, en général à partir de la réception des travaux.
Les primes d’assurance sont payées par le professionnel qui réalise les travaux qui sont couverts par l’assurance.

Donc :
La garantie est due en général par le professionnel  lui-même : artisan, cmi, architecte, bureau d’études, etc.
L’assurance est due par une compagnie d’assurance (c’est un tiers : il n’a pas signé les contrats de travaux) au titre des garanties dues par son client, le professionnel.

Les GARANTIES imposées par la loi sont :

AVANT la fin des travaux (avant leur Réception) :

La « Garantie de livraison à prix et délais convenus » : seulement avant la Réception
Elle n’est obligatoire que pour qui se charge de la réalisation d’un logement neuf (comme une maison individuelle) et qui s’engage à vous vendre au moins le gros-œuvre  et les menuiseries extérieures (portes, fenêtres… ce qu’on appelle le « hors d’eau – hors d’air), c’est-à-dire soit un promoteur immobilier (vous achetez un appartement sur plans : VEFA), soit un contrat de construction d’une maison individuelle (CMI).

Comme une assurance, cette garantie est assurée par une personne tierce (qui n’est pas partie prenante dans le contrat avec le client, par exemple le CMI ne peut pas faire lui-même une telle garantie de livraison). Il faut que ce soit un organisme financier (banque, assurance, etc.) de solvabilité notoire.

Cette « Garantie de livraison » n’existe que pendant les travaux, elle disparaît automatiquement et logiquement dès que  le bâtiment est livré, c’est-à-dire le jour de la réception des travaux. Elle n’a absolument rien à voir avec les assurances des travaux, telle que la garantie décennale.

Cette « Garantie de livraison à prix et délais convenus » peut être également prévue dans tous les autres cas que CMI (où, là elle est obligatoire) ; il n’est pas interdit de la contracter en « direct artisans », ou avec un architecte, etc. Par contre, elle est contraignante : en plus de son coût, comme pour le CMI, le garant exigera normalement que le professionnel fasse une marge brute importante entre le prix de vente et le prix de revient, c’est-à-dire entre le montant du contrat-client à recevoir et le total des sous-traitants à payer (en général, 25% minimum de marge imposée, d’après ce que des garants ont pu me dire – la marge brute des CMI étant de l’ordre de 30%). Cela va donc considérablement alourdir le coût des travaux !

La « Garantie de livraison » est en général assortie d’une franchise de l’ordre de 5% (à vérifier sur les clauses du contrat de garantie). C’est-à-dire que si elle doit intervenir, elle demandera d’abord au client de payer en plus 5% du montant du contrat, puis elle se chargera du reste. Ce qui veut dire que le client devra donc avoir payé 100% + 5% = 105% du prix du contrat. Avec une garantie de livraison, le client est sûr de ne pas payer plus que… 105% du prix convenu.

Nota : le contrat CMI impose en plus de la « garantie de livraison », une « garantie de remboursement des acomptes », tant que les clauses suspensives (obtention du permis de construire, du prêt…) sont toujours en vigueur. Cette « garantie de remboursement des acomptes » disparaît dès que le contrat est devenu définitif, c’est-à-dire quand vous pouvez juridiquement commencer les travaux.

Nota bis : le contrat des Architectes d’Aujourd’hui prévoit à la fois qu’il n’y aura pas d’avance – on ne paie que les travaux faits et bien faits – et que les artisans s’engagent sur un prix global forfaitaire. Ainsi le risque financier est maîtrisé, on peut se dispenser d’une garantie de livraison coûteuse, et on évite beaucoup de stress en empêchant ce risque financier.

Stitched Panorama

APRÈS  la fin des travaux (après leur Réception) :

Garantie de parfait achèvement : pendant 1 an après la Réception

La loi dit que tout entrepreneur (artisan, cmi, …) doit garantir, pendant 1 an après leur réception, que les ouvrages qu’il a réalisés resteront en « parfait état » (sauf l’usure normale ou une dégradation accidentelle), c’est-à-dire que tout artisan doit revenir, à ses frais et indépendamment de toute assurance,  pour rectifier tout ce qui n’irait pas.

Ce qui veut dire que pendant cette première année qui suit la Réception, c’est-à-dire pendant l’année de « parfait achèvement », un artisan ou un cmi ne peut pas vous dire : « Ah, pour ça, je fais une déclaration de sinistre,  je préviens mon assureur, il prendra la suite de cette affaire ». Non, il vous doit cette réparation. Qu’il contacte ou pas son assureur n’a pas à entrer en ligne de compte, il peut le faire de son coté s’il veut, mais vous n’avez pas à en tenir compte (c’est son affaire, vous n’avez pas à avoir à faire avec son assureur).

Seuls les sinistres entrant sans conteste dans la « Garantie décennale » ne sont pas compris dans la « Garantie de parfait achèvement ». Dans ce cas seulement, c’est la procédure de déclaration de sinistre qui se met en route.

Garantie de bon fonctionnement : pendant 2 ans après la Réception

La loi dit que tout « constructeur » (au sens juridique du terme : artisan, cmi, architecte, bureau d’études,…) doit garantir, pendant 2 ans après leur réception, les ouvrages de fonctionnement dissociables du gros-œuvre ou qui ne sont pas strictement indispensables pour habiter (dans le cas d’un logement). Cela concerne par exemple : un robinet, une prise courant, une serrure,… Pour les menuiseries, le cadre scellé au gros-œuvre relèverait de la garantie décennale et l’ouvrant (démontable) de la garantie de bon fonctionnement. Idem pour les canalisations, suivant qu’elles sont scellées dans le gros-œuvre (garantie décennale) ou apparentes (garantie de bon fonctionnement).

La Garantie de bon fonctionnement est donc « de droit ». Elle existe toujours, on ne peut pas s’en dispenser (même si un contrat le disait, ce serait une clause illégale, donc nulle). Par contre, il n’y a pas d’obligation d’assurance expresse pour elle. L’artisan vous doit cette garantie, mais il est possible qu’il ne soit pas assuré pour cette garantie-là. Dans ce cas, il vous la garantit sur ses biens propres. Si l’artisan n’existait plus quand survient le dommage, vous n’aurez personne contre qui vous retourner, à moins que vous ayez pris un architecte, évidemment.

En fait, cette garantie est considérée comme étant une extension de la Garantie décennale. Elle prend donc la forme d’une « option » de la Garantie décennale. Vous devrez absolument vérifier qu’elle est bien mentionnée dans l’attestation d’assurance décennale que le professionnel vous remettra.

Garantie décennale : pendant 10 ans après la Réception

La loi dit que tout « constructeur » (là aussi au sens juridique du terme : artisan, cmi, architecte, bureau d’études,…) doit garantir, pendant 10 ans après leur réception, les ouvrages de structure (gros-œuvre, charpente, …) qui assurent la solidité (stabilité) du bâtiment, ou ceux qui le rendraient impropre à sa destination, c’est-à-dire qui rendrait les lieux inhabitables pour un logement.

La Garantie décennale est elle-aussi « de droit ». Elle existe toujours, on ne peut pas s’en dispenser (même si un contrat disait le contraire, ce serait une clause illégale, donc nulle). Par contre, il est obligatoire d’être assuré pour cette garantie, auprès d’une compagnie d’assurance tierce (on ne peut pas « s’auto-assurer »).  Vous devez donc vérifiez là-aussi que le professionnel vous remettra une attestation d’assurance décennale (et pensez à vérifier à cette occasion qu’il y a bien l’option « Garantie de bon fonctionnement » de 2 ans).

Nota : Attention à une bizarrerie : les dates de validité de l’assurance doivent comprendre le jour où le chantier global est ouvert, pas forcément le jour où les travaux sont faits ! Par exemple, pour un chantier ouvert en novembre 2017 (terrassements, fondation, etc.), le carreleur doit avoir une attestation d’assurance valable en novembre 2017, même s’il ne fait les travaux qu’en mai 2018 ! et même s’il n’est plus assuré en mai 2018 (ce qui serait inquiétant par ailleurs, mais qui ne remet pas en cause sa garantie décennale : il reste assuré et donc vous restez couvert).

L’assurance Dommage-Ouvrage

C’est une assurance complémentaire, mais elle ne correspond pas à une extension de garantie. Elle assure les mêmes travaux, suivant les mêmes garanties légales (décennale 10 ans avec option « bon fonctionnement » 2 ans).  En prenant cette assurance, vous payez une prime d’assurance qui correspond au service qu’apporte l’assureur D-O : en cas de déclaration de sinistre, c’est lui qui gère la gestion du sinistre, vous n’avez à faire qu’à lui.

Mais ce n’est pas parce que vous n’avez pas de D-O que vous ne serez pas assuré en décennal : les assurances des artisans, architecte, cmi, bureau d’études, etc. restent de toute façon valables, qu’il y ait D-O ou pas (par exemple, vous n’aurez pas de remise de prix sur chacun de ces professionnels parce que vous aurez payé un D-O, chaque professionnel paiera de toute façon sa propre prime d’assurance).

Nota : bizarrerie de la loi là-aussi, l’assurance D-O est obligatoire pour tous, mais aucune sanction n’est applicable aux particuliers (personnes physique) qui construisent leur logement pour eux-mêmes ou pour leurs ascendants ou descendants. Attention, vous devez construire pour vous-même, et vous ne devez pas être une société (par exemple une SCI familiale : personne morale ! donc D-O obligatoire et sanctionnable). Vous ne pouvez pas non plus faire faire vos bureaux ou atelier, etc. sans D-O : ce sera sanctionné car ce ne sont pas des logements. Il s’agit de sanctions pénales, amende financières et (très éventuellement, quand même) emprisonnement…

L’assurance Responsabilité Civile

Il est très important que tous les professionnels à qui vous vous adresserez soient également assurés en Responsabilité Civile. Les assurances que l’on vient de voir ne couvrent strictement que les travaux proprement-dits, pas les autres dommages qui peuvent résulter du chantier. Par exemple, si un artisan dégrade le toit du voisin en enduisant la façade et provoque un sinistre, les assurances (décennales, etc.) n’interviendront pas, car il ne s’agira pas des travaux que vous avez commandés (vous n’avez pas commandé les travaux de toiture de votre voisin, ce n’est pas l’enduiseur qui a construit le toit du voisin). C’est donc l’assurance de l’artisan qui paiera les dégâts. Et votre voisin pourra s’il le veut se retourner contre vous, en tant que maître d’ouvrage de l’opération (par exemple si l’artisan n’est pas assuré en Responsabilité Civile).

Vous devrez donc vérifier que tout le monde est également bien assuré en Responsabilité Civile – votre architecte le fera pour vous.

Enfin, un architecte (c’est-à-dire un professionnel inscrit au Tableau de l’Ordre des architectes) vous doit une garantie qui est propre à notre profession et correspondant au Code de Déontologie des architectes :

https://www.architectes.org/code-de-deontologie-des-architectes

Pour résumer, voici un Tableau récapitulatif :

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15 questions sur “Garanties et Assurances : comment s’y retrouver !

  1. Bonjour,
    le démarrage de la construction de ma maison va commencer.
    le projet a été conçu par un architecte qui a une mission globale et va suivre le chantier.
    2 voisins me réclament une copie des assurances des entreprises.
    ont-ils le droit de demander cela ?
    dois-je les leur donner ?
    Merci de votre réponse.
    Mme Coquard

    1. Bonjour,
      je vous donne mon avis, mais bien entendu, demandez et suivez l’avis de votre architecte, puisque vous avez fait le bon choix de lui confier l’opération.
      Il ne faut pas être trop “complaisant” avec qui on n’a pas à l’être, car c’est souvent perçu comme une marque de faiblesse, et du coup, les demandes de vos voisins seront sans fin : ils vont exiger ceci, puis cela, bref vous ne vous en sortirez pas. Je vous parle d’expérience, en croyant être gentil, on ne fait que créer des demandes abusives, des récriminations…
      Je vous conseille plutôt de dire à vos voisins : “Toutes les entreprises qui interviennent sur mon chantier ont une assurance en responsabilité civile envers les tiers. Mon architecte les a vérifiées.” Et c’est tout, pas question de leur donner. Mieux vaut montrer une “aimable détermination” et se faire respecter.
      Bien entendu, votre architecte et vous, aurez vérifié auparavant avoir bien en main les attestations d’assurance correspondantes – différentes de la garantie décennale (ne pas confondre).

  2. Bonjour
    Jai un client qui me réclame un certificat de garantit sur la réalisation technique des travaux
    si je lui fourni pas il veut pas me régler ma facture
    Pouvez vous me renseigner
    Merci
    Mme DAVE CHAUFFAGE CONTYNOIS

    1. Bonsoir, est-ce une attestation d’assurance pour la garantie décennale ? et, en complément, pour la garantie biennale de “bon fonctionnement” ?
      Si oui, il a raison, la garantie décennale doit être obligatoirement assurée par une assurance (à l’inverse de la garantie de “bon fonctionnement”, qui est obligatoire mais qui, elle, n’est pas forcément assurée).
      Sinon, avec les attestations d’assurance décennale et bon fonctionnement, ça doit lui suffire.
      Il y a aussi des Certificats de Conformité obligatoire pour les installations de gaz, mais c’est autre chose que l’assurance décennale. C’est indispensable pour être raccordé au réseau gaz public, mais ce n’est pas une garantie. Ca s’apparente plutôt au Consuel des installations électriques.
      cdlmt,

  3. bonjour, en novembre 2018, apparaît lors de fortes pluies une infiltration venant de mon coulissant de ma salle a manger. je contacte alors le syndic de copropriété pour faire jouer la décennale qui prend fin le 9 juillet 2019.
    Des travaux d’ etancheite sont alors effectués par une entreprise et pris en charge dans le cadre de la décennale.
    les travaux ont consisté a mettre une résine d’étanchéité sur la jupette extérieur du coulissant. Cette résine n’étant pas de niveau a entraîné petit a petit un dysfonctionnement du rideaux métallique a force d’utilisation.
    En octobre 2019, il apparaît lors de forte pluie la même infiltration qu il y a un an auparavant.
    J’ai alors demande au syndic de copropriété la réouverture du dossier. Il m’a été répondu que la garantie décennale étant expirée même en réouverture d’un dossier ne pouvait jouer.
    es ce la réalité que lorsqu’ on demande une réouverture de dossier hors decennale, le contrat dommage ouvrage ne pouvait plus jouer?
    dois je me rapprocher de l’entreprise ayant effectuée les travaux ?
    quels recours ai je face a l’assurance dommage ouvrage et a cette entreprise ?
    en vous remerciant
    cdtl

    1. Bonsoir, si le caractère décennal du sinistre de la baie vitrée a été admis – et il l’a bien été, puisque l’assurance l’a pris en charge au-delà de la garantie de bon fonctionnement de 2 ans -, la réparation est de fait (ipso facto, comme aiment dire les juristes…) à caractère décennal elle aussi.
      Donc, cette réparation est garantie pendant 10 ans par l’entreprise qui a effectué les travaux. La garantie expiera en 2028, pas avant. Suivant les faits que vous exposez, l’assurance cherche à vous abuser.
      Avez-vous fait une déclaration de sinistre en bonne et due forme ? Par lettr RAR. Je présume que oui. Avez-vous une réponse écrite de l’assurance (celle qui a payé les travaux)? Je présume que oui aussi.
      Je vous engage donc à montrer beaucoup de fermeté. Dans une lettre RAR adressée à l’assureur, vous exposez :
      – que les travaux effectués sur un sinistre reconnu à caractère décennal ont, de ce fait, un caractère décennal.
      – que le sinistre dû à une réparation défectueuse est avéré, qu’il est identique au sinistre initial et provoqué par la seule insuffisance de la réparation, et donc que sa nouvelle réparation doit être prise par cette assurance,
      – que la présente lettre constitue une MISE EN DEMEURE (important juridiquement d’utiliser ce terme) de prendre en compte ce sinistre dans un délai de 15 jours,
      – que, faute de quoi, vous demanderez à votre avocat d’initier en votre nom une action judiciaire pour faire respecter votre droit et pour obtenir la juste réparation du préjudice que vous subissez face à la résistance abusive de l’assurance.
      Utilisez ces termes, qui sont ceux des juristes : ça sera plus efficace, car vous montrerez ainsi qu’on ne peut pas vous berner de la sorte.
      Normalement, ça devrait suffire. Sinon = avocat, assignation.
      Bonne soirée,

  4. Bonjour, alors ma question(mes questions) est assez complexe. J’espère que vous pouvez m’aidé .
    Alors, je suis un particulier, j’ai fais un prêt de 300 000 € pour acheter un terrain et j’ai commencé la construction d’un immobile de 8 appartements (comme particulier). Bien-sur la construction c’est une société qui s’en occupe . Pour instant la construction es au stade de fondation. Maintenant, a ce stade la , je voudrais créer une société pour pouvoir vendre les appart avec VEFA , sachant que j’ai déjà utiliser 200 000€ de l’argent . Alors :
    -a ce stade est-t-il possible de créer une société et de passer le terrain sur la société avec la construction et comment?
    -c’est possible de faire une assurance VEFA et dommage ouvrage en étant particulier pour pouvoir vendre les appartements comme particulier ?
    -coté fiscal , comment çà se passe si je vend comme particulier les appartements ? quelles sont les taxes que je dois payer a l’état ?
    -si les deux solutions sont possible , quelle es la meilleur et la plus avantageuse dans mon cas (impôt, fiscal, juridique)?
    Merci d’avance pour votre répons .

    1. Bonjour, pour mener à bien une opération d’achat de terrain et de construction de 8 logements, vous devez être bien conseillé, sinon vous ne vous en sortirez pas, si je puis dire.
      Pour les conseils que vous me demandez : c’est exactement du ressort d’un notaire.
      Pour les études, les marchés de travaux, le chantier : c’est du ressort d’un architecte, de certains bureaux d’études techniques et d’un bureau de contrôle (que, de toute façon, l’assurance D-O -obligatoire dans votre cas- vous demandera de prendre).
      Le risque est grand car beaucoup d’argent est en jeu. En outre, les diverses réglementations, très nombreuses, sont incontournables, vous ne pourrez pas vendre ni louer sans un tas d’attestations de conformités diverses.
      Soyez vigilant ! (si je puis me permettre…)

      1. Merci pour la rapidité de votre répons .
        Mais c’est possible de vendre les appartement comme particulière , sachant que j’ai l’assurance do ?

        1. Oui, mais c’est dangereux, car en cas de problème, on garantit sur ses bien propres. Voyez un notaire pour monter l’opération. De toute façon, il vous en faudra un pour vendre (vous n’allez pas avoir affaire à 8 notaires différents, 1 pour chaque acquéreur).

    1. Ah Ah ! en voilà une question !
      Les risques sont d’abord les mêmes que si l’ouvrage était payé avec un architecte, une commande et une facture, c’est-à-dire le risque qu’il y ait un sinistre, soit constructif (tel que fissures), soit juridique (litige de propriété, litige administratif (urbanisme), dégradation d’un ouvrage existant, accident, etc.)
      Ensuite, ils sont accrus par le fait qu’il n’y a pas d’architecte (je présume ?) ni d’entreprise (juridiquement inexistante, je présume aussi, puisque n’apparaissant nulle part ?).
      Le responsable de tous ces risques sera donc celui qui a (fait) réalise(r) ce mur, à savoir vous-même, peut-être ?
      Et, bien entendu, ce responsable de tout ne sera pas assuré, puisqu’il ne sera ni architecte ni entreprise. Il garantit donc tout sur ses biens propres.

  5. Bonjour si je suis un particulier et j’achète tous les material de couverture (tuiles et autre pour ma facture de 30,000 euros) et j’embauche un couvreur pour seulement la main d’oeuvre pour un montant de 10,000 mille euros;. quel montant de guarantee décennal est que couvreur est responsable ?? et moi meme comme particulier qui n’as pas assurance d’ommage ouvrage

    1. Bonjour Pierre,
      Le professionnel est couvert en décennale sur ce qu’il m’est en oeuvre, il vous faut obtenir de sa part l’attestation d’assurance couvrant la période des travaux, mais surtout il faut que cette assurance soit active pour la date d’ouverture du chantier (date ou vous avez déclaré l’ouverture en mairie).
      En tant que particulier, pour souscrire une assurance dommage ouvrage, l’assureur exigera des garantie et l’intervention de prestataires professionnels.
      Dans la grande majorité des cas, les auto-constructeurs ne peuvent pas souscrire d’assurance dommage ouvrage étant des non professionnels de la construction.

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