Les risques quand on fait construire (1° partie)

 

QUELS SONT-ILS ? COMMENT S’EN PRÉMUNIR ?

Faire construire (sa maison individuelle ou d’autres travaux…) est une très belle aventure que l’on aborde avec un grand plaisir, voire avec enthousiasme. On change de cadre de vie, on aura un environnement tel qu’on l’a choisi et même souvent, rêvé. Parfait.

Mais cette aventure comporte des écueils qui peuvent être graves et dont il faut se prémunir. Mieux vaut donc être averti pour que l’aventure soit belle et son aboutissement heureux.

Nous verrons ici les risques liés aux engagements que l’on prend, et, dans un autre article à venir, quels sont les risques de malfaçons dans la réalisation des travaux les plus fréquents.

1° partie – les risques liés au choix du professionnel à qui l’on confie l’opération

Quels sont ces risques ?

Tout d’abord, il faut avoir conscience que construire un bâtiment ne peut pas être comparé à fabriquer un produit industrialisé.

  • Un produit industrialisé, comme un stylo ou une chaise, est fabriqué en série quand le ou les prototypes sont au point. Puis il est vendu. Quand le client l’achète, il peut être à peu près certain d’avoir un produit fiable.
  • Un bâtiment se fabrique suivant un processus exactement inverse!  Il est d’abord vendu, par la conclusion d’un contrat entre le client et (au choix) l’architecte, le constructeur, les artisans…. Le client est obligé de s’engager avant toute réalisation des travaux. Quand il signe le contrat, il n’y a rien sur son terrain. Le client doit faire un pari sur l’avenir.
  • 1° phase « conception » = le bâtiment est conçu, architecturalement puis techniquement. Les réalisateurs effectifs sont alors choisis (artisans avec un architecte, sous-traitants avec un constructeur).
  • 2° phase « chantier » = Le chantier est réalisé, à la main, de façon unique, comparable à un prototype. Il est alors remis au client.

Ça change tout ! La construction d’un bâtiment est donc risquée, car c’est une aventure à venir, après contrat.

Quand on achète un produit industrialisé, le risque est faible, le prototype a été mis au point, et la fabrication est standardisée car mécanisée ; enfin, s’il devait y avoir quand même une malfaçon, le produit peut être échangé. Quand le client s’engage (achat), il ne prend guère de risque.

Quand on fait construire, on n’a pas droit à l’erreur :

  • Le bâtiment ne sera réalisé qu’une seule fois, c’est un prototype unique : on n’a pas de deuxième chance en la matière. Qui pourrait se permettre de faire raser un bâtiment qu’il jugerait décevant à la fin du chantier, avec une nouvelle construction à payer ?
  • Le bâtiment est réalisé très largement à la main, avec l’approximation toujours possible d’un travail humain : les artisans ne sont pas des machines (heureusement…).
  • Pire, les professionnels choisis peuvent carrément se révéler incapables de terminer correctement l’ouvrage, voire de le terminer tout court.

Il s’agit donc pour le client de limiter au maximum les risques.

L’alternative pour le client

Pour choisir le professionnel à qui il confiera l’opération, le client a 2 grandes options possibles :

  avec  ou  sans  maîtrise d’œuvre
    • Soit le client s’adresse à un professionnel indépendant des artisans, pour le guider tout au long de l’opération, notamment dans le choix des détails techniques de réalisation ou celui des entreprises, par exemple. Cela s’appelle « la maîtrise d’œuvre». Sa caractéristique est d’être indépendante des entreprises de bâtiment. C’est le travail de l’architecte, il a été inventé pour ça, si l’on peut dire.
    • Soit il achète la fabrication de son bâtiment aux réalisateurs (la ou les entreprises de bâtiment) sans l’assistance d’une maîtrise d’œuvre. Le client part seul dans l’aventure, face aux réalisateurs qui n’ont pas les mêmes intérêts financiers que lui.

      La maîtrise d’œuvre, avantages et risques :

      Avantages ? 
      L’architecte va conseiller son client au mieux de ses intérêts, tout au long de l’opération. Le client peut s’en remettre au professionnel choisi, car celui-ci est indépendant des artisans, il n’a donc aucun intérêt à dissimuler des malfaçons éventuelles au client. Comme un médecin est indépendant des laboratoires pharmaceutiques quand il soigne ses clients.
      En plus, un architecte fait partie d’une profession réglementée, il doit justifier d’une compétence (en général, le diplôme d’architecte), d’une assurance professionnelle (responsabilité civile et garantie décennale) et du respect du Code des Devoirs professionnels de l’Ordre des Architectes.
      En outre, comme il connaît bien la construction, il saura anticiper les risques éventuels, de toute nature, pour amener ses clients à bon port, c’est-à-dire à un résultat conforme aux attentes des clients.

      Inconvénients ?
      Le client va-t-il payer plus cher ?
      Non, l’architecte est la solution la plus économique pour construire, s’il est intéressé par la clientèle des particulier, c’est-à-dire s’il a su s’entourer d’une équipe d’artisans ayant un meilleur rapport qualité/prix, car

    • il saura présenter à ses clients des artisans dont les prix seront très compétitifs (l’architecte connaît les prix de sa région) faisant ainsi réaliser une économie le plus souvent supérieure à sa rémunération. Comme des courtiers en assurance ou en crédits savent faire économiser de l’argent à leurs clients.
    • la rémunération de l’architecte ne représente même pas la moitié de la marge d’un constructeur (calculée, de la même façon, sur le coût des travaux – tout en étant cachée au client).
    • Le prix ne risque-t-il pas de « déraper » en cours de route ?
      Les Architectes d’Aujourd’hui s’engagent dans leurs contrats à faire respecter strictement le budget décidé par leurs clients, sans marge de tolérance. Ils s’engagent à faire conclure des contrats avec les artisans à prix forfaitaire convenu. Ils s’engagent aussi à établir des plannings de travaux, avec pénalités de retard en cas de dépassement éventuel.
    • Est-ce plus compliqué d’avoir un maître d’œuvre ?
      Il vaut mieux plutôt considérer que de ne pas avoir de maître d’œuvre est une simplification dangereuse. Comme le client est obligé de s’engager avant toute réalisation – le « pari sur l’avenir » dont on parlait plus haut – il vaut mieux que le professionnel chargé de la maîtrise d’œuvre soit au service seulement du client, qu’il n’ait pas d’autre intérêts à prendre en compte. Donc, qu’il soit indépendant des entreprises. Les propres intérêts de l’architecte correspondent à ceux de son client : chantier réussi, techniquement sans malfaçon, prix respectés.Les Architectes d’Aujourd’hui ont une pratique qui leur permet de bien maîtriser toute l’opération. En outre, ils confient à leurs clients le Manuel d’Opération des Architectes d’Aujourd’hui qui détaille une opération avec une maîtrise d’œuvre. Ainsi le client est bien informé, il n’a pas à découvrir au fur et à mesure de l’avancement du projet, il peut se laisser guider par son architecte. 

      Traiter directement avec des artisans, sans maîtrise d’œuvre, avantages et risques :

      Avantages ? 

      Va-t-on faire des économies ?
      Ne pas oublier que les prix sont totalement libres dans le « bâtiment ». Un même artisan peut estimer un travail à « 100 » pour un client X et ce même travail (apparemment) à « 150 » pour un autre client Y.  Un architecte saura détecter le « meilleur prix » pour un devis d’artisan.

      En outre, si le client se prive d’architecte, comment pourra-t-il être sûr que tout est bien prévu ? qu’il n’y aura pas de surprises désagréables et couteuses en cours de travaux, venant plomber le devis initial ?

      Choix des artisans :

      En traitant directement avec des artisans, sans architecte, on peut les choisir, bien évidemment. Il faut pour cela que le client ait les compétences techniques pour apprécier la qualité du travail de l’artisan, par exemple quand il visite un autre chantier, avant de s’engager.

      Il faut aussi qu’il ait fait une recherche aussi exhaustive que possible, pour avoir un choix large d’artisans de qualité, ayant un bon rapport qualité/prix. Un architecte met lui-même longtemps avant de pouvoir s’entourer d’une très bonne équipe d’artisans, et c’est un travail à poursuivre perpétuellement, à toujours remettre en question.

       

      Inconvénients ?

      Financier :  Traiter avec des artisans « en direct » n’est donc pas souvent une économie. Et, surtout, cela peut être une source de risques financiers :

        • le client va payer les travaux, mais est-il sûr que ceux-ci soient bien faits ? A-t-il les compétences pour s’en rendre compte ? A-t-il anticipé le déroulement du chantier pour vérifier les quelques dizaines, voire plus d’une centaine, de détails de travaux qui vont être rapidement cachés par la suite du chantier (implantation, profondeur des fondations, préparation du fond de fouilles, mise en place correcte des armatures des fondations, aciers de liaison des chaînages verticaux aux fondations, etc. – et nous n’en sommes qu’aux fondations !). Ces malfaçons risquent de coûter très cher à rectifier.
        • souvent, les artisans demandent des acomptes avant toute réalisation, acomptes parfois importants ( on voit des 20%, et même 30% !). Ces acomptes risquent d’être tout simplement perdus si l’artisan ne donne pas suite aux travaux, ou bien ne tient pas ses engagements en terme de quantité ou de qualité de travaux.

      Anticipation du projet : le client sera-t-il sûr qu’il aura bien au final ce qu’il s’attend à avoir ? A-t-il bien tout anticipé et bien tout convenu, en détail, avec tous les artisans ? Le client saura-t-il penser à tout ?

      Qualité des travaux : les artisans auront-ils respecté les nombreuses règles techniques, réglementaires, administratives, juridiques ? Le client saura-t-il le vérifier ? En aura-t-il et la compétence et la disponibilité ?

      On le voit, d’une façon générale, s’il veut se passer d’architecte, le client doit avoir les mêmes compétences (techniques, architecturales, juridiques, etc.) que lui. Comme un client pourrait se passer de médecin s’il avait lui-même les mêmes compétences pour se soigner.

      Sinon, les risques sont grands, de tous ordres et construire devient très aventureux.


      Le contrat de construction, avantages et risques ?

      Avantages ? 

      Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat « clé en mains ».

      C’est évidemment faux : quand on signe le contrat, le constructeur ne tend pas les clés au client (comme chez le notaire quand on achète une maison existante). En matière de construction, il ne peut pas y avoir de contrat « clé en mains » – ou alors tous les contrats le sont, y compris celui d’architecte.

      Il s’agit plutôt d’un contrat « un seul interlocuteur », qui, de fait, masquera au client les décisions à prendre pendant les travaux. C’est à cet interlocuteur que le client remet tous les pouvoirs de décision : choix techniques, choix des sous-traitants, prix des sous-traitants, surveillance des travaux, etc.  Une fois le contrat signé, le client n’a plus aucun pouvoir de décision jusqu’à la fin des travaux.

      La signature du contrat de construction de maison individuelle est un renoncement de la part du client ; il confie au constructeur le carnet de chèque (et la signature qui va avec) de l’argent de sa maison. Dorénavant, ce sera le constructeur qui décidera dans son propre intérêt, qui fait quoi, et à quel prix.

      Le client ne saura pas où, en fait, va son argent. C’est très dangereux.

      Le contrat de construction de maison individuelle est assorti d’une garantie de livraison à prix et délai convenu.   

      Tout d’abord il faut bien savoir qu’en général, une franchise de 5% du montant du contrat reste à la charge du client, en cas d’incapacité du constructeur nécessitant de faire appel au garant. Le client est donc assuré de ne pas payer plus que… 105% du prix contractuel. Pour un contrat de 150000€, par exemple, cela représente (quand même) 7500€.

      En outre, en pratique, il faudra que le client attende parfois de longs mois (on connaît des cas qui ont dépassé un an) que l’abandon du chantier soit absolument définitif et irréversible pour que le garant intervienne.

      Enfin, et surtout, il s’agit d’une sorte d’assurance « après coup », en aval. Cela n’empêche en rien les drames d’arriver. Un peu comme si l’on pouvait dire : “Je prends un taxi avec des pneus lisses, un freinage défectueux et un chauffeur qui n’a pas son permis, mais tant pis, ça n’a pas d’importance si je me casse la figure, puisque je suis assuré…”.

      Le bon sens voudrait que l’on évite le risque au préalable, en amont. D’autant plus que cette garantie a un coût, évidemment, et qu’elle ne bénéficie en rien à la maison (cette garantie disparaît à la réception des travaux, il n’en reste donc plus rien).

      Les Architectes d’Aujourd’hui s’engagent à faire respecter le budget et le délai convenu dans les contrats avec les artisans, en n’acceptant pas qu’il y ait des acomptes versés aux artisans – au contraire, ils font appliquer jusqu’à la réception une retenue de 5% sur les travaux réalisés, au bénéfice du client -, en mentionnant des prix forfaitaires, fermes et définitifs pour que le budget initial soit strictement respecté, et en rendant contractuel un planning détaillé avec des pénalités de retard en cas de dépassement. Ainsi, les Architectes d’Aujourd’hui ont su traiter le risque financier pour leurs clients.

       

      Inconvénients ?

      Modifications de travaux ou de choix ?

      Que se passera-t-il après signature si le client d’un constructeur veut choisir un autre carrelage ? une autre robinetterie ? ou s’il veut faire quelques modifications du plan ?  Il devra accepter le prix demandé par le constructeur, même s’il est excessif, car le client est lié exclusivement à lui jusqu’à la fin des travaux. Il n’a pas d’alternative. Et, en plus, le client ne connait pas les prix auxquels le constructeur a traité avec les artisans-sous-traitants, il n’a pas leurs devis, il n’a donc pas de base de référence.

      Tout changement, dans la forme ou dans les matériaux, génèrera une proposition d’Avenant que le client sera obligé d’accepter au prix du constructeur, sauf à renoncer à sa demande de changement. Le client est captif du constructeur, jusqu’à la fin des travaux.

       

      Qui surveille les travaux ?

      Le constructeur dit qu’il surveille les travaux. Or ce n’est pas lui qui les réalise, il les sous-traite, mais c’est bien lui qui les vend au client.  Comment être sûr qu’il ne sera pas tenté de dissimuler des malfaçons que le client ne saura pas voir et dont les reprises pourraient lui coûter de l’argent ?

      Le constructeur étant « juge et partie », il n’exerce pas un contrôle des travaux pour le compte du client, mais bien pour son propre compte, exclusivement. Le seul contrôle digne de ce nom est un contrôle indépendant.

       

      Comment être sûr de la compétence professionnelle du constructeur ?

      Il n’existe pas de diplôme de constructeur. C’est une profession « ouverte » à qui veut en faire partie, sans contrôle de compétence. Il existe des certifications que certains constructeurs obtiennent, mais elles sont payantes et doivent donc être répercutées dans le prix de vente.

       

      Le client et le constructeur ont-ils les mêmes intérêts ?

      Plus le constructeur trouvera des sous-traitants « bon marché », plus il gagnera de l’argent, et le client paiera de toute façon le prix convenu. Comment être sûr que le constructeur s’adressera à des bons artisans, s’il trouve les moins chers du marché ?

      Une fois le contrat de construction signé, les intérêts financiers du constructeur et celui du client sont divergeant, le client en voulant légitimement « le mieux possible » pour le prix qu’il s’est engagé à payer, alors que le constructeur doit dorénavant trouver toutes les économies possibles (matériaux, quantités, sous-traitants) pour augmenter sa marge.

      En résumé, quels sont les risques des différents choix ?

      Architectes

      • mauvaise maîtrise des coûts. La maîtrise des coûts est une priorité des Architectes d’Aujourd’hui, ils veulent que leurs clients soient protégés des dérapages financiers. C’est pourquoi ils s’engagent dans leurs contrats à faire respecter strictement dans les marchés de travaux le budget décidé par leurs clients.

       

            Artisans « en direct »

      • surévaluation de certains travaux
      • acomptes perdus (si demandés par les artisans) en cas de travaux non-réalisés ou non-conformes
      • risque financier d’imprévus en cours de chantier, travaux oubliés ou incomplètement prévus,
      • non-conformité aux règles techniques et/ou juridiques (règlementations multiples et complexes),
      • incapacité de l’artisan à terminer correctement le chantier, voire à le terminer tout court.

              Contrat de construction de maisons individuelles

      • garantie de livraison: risque d’une franchise de 5% du montant du contrat,
      • surévaluation en cas de demande de modification,
      • pas de surveillance des travaux indépendante, pourtant la seule véritable,
      • risque de choix des sous-traitants les moins chers possible (mais sans économie pour le client) : seront-ils les meilleurs ?
      • compétence du constructeur ? il n’y a pas de « diplôme de constructeur », quiconque peut se prétendre constructeur.
      • mise à l’écart du client, une fois le contrat signé, de tous les choix engageant la réussite (ou non) de l’opération. Le client ne peut plus rien décider, il a confié aveuglement tous les pouvoirs au constructeur.
      • intérêts divergeant du client et du constructeur, une fois le contrat signé. Voire intérêts opposés (l’un en veut le mieux possible pour son argent, l’autre doit trouver toutes les économies possibles – matériaux, quantités, sous-traitants… – pour consolider sa marge). C’est le risque le plus grave, car le client n’a plus les moyens d’intervenir, dès qu’il a signé le CCMI, il est soumis au constructeur.

 

La maîtrise d’œuvre est toujours présente, quoi qu’on fasse

Quand on construit un bâtiment, que ce soit une maison individuelle ou une autre opération, il y a forcément une maîtrise d’œuvre. Dans tous les cas de figure, elle sera effectuée. Par qui ?

Architecte : c’est l’architecte qui l’assume, pour le compte exclusif de son client. C’est son métier.

Artisans en direct : ce sera le client qui devra de fait l’assumer, il ne peut pas faire autrement. En a-t-il les compétences et la disponibilité ?

Constructeur : c’est le constructeur qui l’effectuera, mais pour son propre compte (puisqu’il vend lui-même les travaux au client), et non pas pour le compte du client.

Au client de choisir qui effectuera cette maîtrise d’œuvre.

              • Nous verrons dans une 2° partie les risques de malfaçons techniques les plus fréquents dans la réalisation des travaux, à vérifier tout au long du chantier. 

 

 

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