RNU des communes sans PLU

Suite à la loi SRU du 13 décembre 2000, les PLU (plan locaux d’urbanisme) ou PLUI (pour leurs homologues intercommunaux) devaient prendre progressivement la place des POS (plan d’occupation des sols).

Le RNU a d’abord été créé afin de d’établir les règles qui s’appliquent à tous les PLU. Par conséquent, beaucoup de ses prescriptions se retrouvent dans les PLU spécifiques.

Le 27 mars 2017 il a été établi qu’une Commune n’ayant pas mis en place un PLU ou PLUI  avant janvier 2016 se verra imposer le RNU (Règlement National d’Urbanisme) en attendant le création d’un PLU ou PLUI.

Cette situation touche de nombreuses petites communes et il est important de comprendre ces règles pour concevoir son projet de construction, extension ou rénovation de maison.

L’ensemble de ses règles sont établies dans les articles R111-1 du Code de l’urbanisme (en date du 1er octobre 2018) qui est divisé en 8 sections, nous ne parlerons que des sections 1 à 5 et des articles qui nous semblent importants concernant les constructions en France métropolitaine :

Le premier article (R.111-1) détermine les règles applicables et cela même en présence d’un PLU, elles sont nombreuses (32 sur 51) mais au final peu d’entre elles n’auront d’impact sur la conception du projet. C’est d’ailleurs pour cette raison que le RNU est très permissif au niveau architectural.

– Section 1 : Localisation et implantation

Il est décrit que pour être constructible, une parcelle doit avoir accès aux réseaux d’alimentations et d’évacuations d’eau, à l’électricité et garder des distance vis-à-vis des exploitations agricoles (R111-2 à R111-14).

Il est également précisé des points très importants pour la conception de votre maison qui définissent la volumétrie potentielle de celle-ci :

– Deux constructions sur un même terrain doivent être séparées de 3 mètres au minimum (R111-15).

– Le bâtiment doit avoir un recul au moins égal au dénivelé par rapport aux voies publiques et privées, sauf dans le cas où un alignement serait imposé (R111-16).

  • – Il est autorisé de construire en limite parcellaire ou bien à trois mètres au moins de recul avec une hauteur bâtie ne dépassant pas la moitié de la distance du recul. Par exemple : 6 mètre de hauteur pour 3 mètre de recul (R111-17). En cas de construction existante ne respectant pas cette règle, seul un projet tendant à améliorer la situation sera accordé. Par exemple :  ma maison est à deux mètres de recul sur la limite de propriété : il me sera interdit d’implanter une extension à un mètre, mais il me sera autorisé de venir sur la limite (R111-18)

– Des dérogations peuvent être accordées par le Mairie ou l’autorité compétente si cette décision peut être motivée, mais elles sont généralement limitées pour ne pas voir fleurir une jurisprudence trop importante pour les extensions de constructions (R111-19).

– Section 2 : Densité et reconstruction des constructions.

Il est décrit le mode de calcul de la surface plancher qui détermine entre autre l’obligation de recours à la conception d’un architecte (R111-22).

Il est précisé que la densité de construction est égale au rapport surface plancher / surface du terrain d’implantation (R111-21).

– Section 3 : Performances environnementales et énergétiques.

Il est défini les matériaux et procédés qui, en application de l’article L111-16, ne peuvent être refusés par leur nature environnementales et énergétique. A savoir :

– le bois, les végétaux et les matériaux biosourcés en façade ou toiture(R111-23)

– Les systèmes de production d’énergie renouvelables dimensionnés aux besoins du bâtiment

– Les systèmes de récupération d’eau de pluie dimensionnés aux besoins du bâtiment

– Les pompes à chaleur

– Les brise-soleils

– Section 4 : Réalisation d’aires de stationnements.

Il peut être imposé une ou des places de stationnement en dehors du Domaine public mais rien n’est obligatoire en secteur sous RNU (R111-25).

– Section 5 : Préservation des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique.

Il peut être imposé de respecter le caractère architectural, patrimonial, paysager ou écologique d’éléments proches du projet. Le projet sera analysé par des spécialistes qui donneront un avis complémentaire de celui des instructeurs. Il est important de bien connaître le contexte du projet. Ne pas hésiter à consulter en amont les services compétents, comme les architectes des Bâtiments de France dans le cas d’un monument historique situé à moins de 500m (R111-26 et R111-27).

Il est indiqué que la construction doit avoir une hauteur semblable à celle de son environnement et que les aspects des murs séparatifs et aveugles doivent s’harmoniser avec les façades (R111-29)

Au final, il n’y a pratiquement aucune prescription esthétique et les articles de la section 3 laissent libre cours à l’utilisation de nombreux matériaux (façades bois, toitures terrasses végétalisées, …), mais ne pas oublier que ceux-ci peuvent être expressément refusés par les architectes des Bâtiments de France.

Code civil, l’autre source de règles

Si l’ensemble des articles couvrent des éléments importants de la configuration de votre projet, il ne faut pas négliger l’apport des nombreuses règles du Codes civil qui peuvent décrire des éléments importants de la mitoyenneté, comme les vues, les ouvertures et les clôtures.

Dépôt d’une demande de permis de construire

Vos demandes de permis de construire ou déclarations préalables de travaux sont à déposer à la Mairie de la Commune où est situé le terrain du projet. Lors du dépôt, il doit vous être immédiatement remis une attestation qui donne le top départ du délai d’instruction de la demande.

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27 questions sur “RNU des communes sans PLU

  1. Bonjour
    Ma compagne et moi désirons construire un géonef sur une commune avec RNU.
    La Mairie n’est pas vraiment emballée par notre projet d’un point de vue architecture. Pourtant elle a autorisé des constructions qui n’ont rien à voir avec le patrimoine architectural local.
    Peut elle vraiment s’opposer à notre projet pour ces raisons d’aspect du moment où nous respectons la règlementation RNU.?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement

    1. Bonjour. Le Maire airait bien tort de refuser un projet innovant, performant thermiquement et participant au recyclage de matériaux déjà utilisés. Surtout pour des raisons de duplication d’une architecture prétendument traditionnelle. D’autant plus que ce n’est JAMAIS le cas en réalité, ce ne sont que des pastiches, les murs ne sont pas en pierre ou en briques pleines, les proportions sont différentes, etc.
      Je vous propose de dessiner un joli projet, très bien intégré dans l’environnement, de le présenter au Maire et de lui montrer votre enthousiasme pour un projet performant qui ne pourra que valoriser le “non sens” de la municipalité…
      Cordialement,

    1. Bonjour, en zone RNU, il vaut mieux toujours consulter le Maire avant de déposer une demande de permis de construire, car un règlement d’urbanisme succinct, tel un RNU, laisse au Maire une grande possibilité d’appréciation. Vous pourrez ainsi lui montrer les plans de votre projet et voir si tout est ok.
      Et puis, c’est toujours mieux pour la suite ! Il aura surement des conseils à vous donner.
      Bien cordialement,

  2. Bonjour, je dispose d’un terrain en RNU de 750m² en bordure de route. L’accès se fait actuellement avec un portillon et je souhaiterais installer un portail pour accéder avec un véhicule.
    Ma 1ere question serait: faut il faire une demande de travaux ou est ce considéré comme une clôture? et ma 2éme serait : à quelle distance dois je implanter mon portail, sachant que ce terrain est en RNU.
    Merci Cdt

  3. Bonjour,
    Dans le RNU, y a t’il une limite au niveau du remblais/Déblais?
    Car un voisin vient de faire du remblai sur plus de 3m de hauteur.
    De plus, il a construit un mur et bâtiment couvert sur 5 m en limite de servitude, est ce autorisé au RNU?
    Cordialement

    1. Bonjour, les RNU sont beaucoup plus généralistes (moins précis) que les PLU. Par là même, ils laissent beaucoup de pouvoir d’appréciation au Maire pour accorder ou non l’autorisation d’urbanisme.
      Il faut donc se référer au dossier de demande de permis de construire déposé, pour voir si les travaux sont bien conformes à ce qui a été demandé.
      Ensuite, si vous estimez que ces travaux vous nuisent pour une raison sérieuse et fondée, vous pouvez en demander réparation.
      Cordialement,

  4. Bonjour,
    Concernant les constructions en limite de propriété, je ne trouve pas dans le RNU la hauteur maximale autorisée.
    Avez-vous cette information ?
    Je vous en remercie par avance.
    Bien cordialement

    1. Bonjour, en effet, le RNU est très généraliste et ne définit guère les hauteurs, notamment en mitoyenneté. Le principe est qu’il faut s’inscrire dans le tissu bâti existant. Mais en fait, il laisse un grand pouvoir d’appréciation aux maires. Il faut donc demander au maire ce qu’il en pense, ce qu’il autoriserait. C’est du cas par cas.
      Cordialement,

  5. Bonjour,
    1° question:
    Qu’entend on exactement par mur mitoyen? L’agglo doit il être à cheval sur la limite de propriété? Ou peut il être sur la limite mais entièrement chez moi ou du côté du voisin? Dans ce cas, doit on se reculer de 3m, commune au RNU, pour une construction de maison?
    Quel cas de figure doit on prendre en considération pour respecter la loi?
    2° question:
    En cas de terrain en pente, assez forte, doit on respecter un point 0 pour la construction du plancher, ou peut on quand même faire un vide sanitaire de 60cm?
    Merci de votre aide.

    1. Bonjour,
      – Mur mitoyen : un mur en limite de propriété peut-être :
      a) en copropriété. Dans ce cas, la limite des 2 terrains est censée être implantée à l’axe du mur.
      b ) entièrement la propriété de l’un des voisin. Dans ce cas, la limite de propriété sera au bord du mur, laissant le mur implanté entièrement chez son propriétaire, mais sans aucun décalage.
      En RNU, en zone constructible, vous pouvez implanter le bâtiment soit à la limite de propriété (voir ci-dessus, suivant que le mur sera en copropriété ou non), soit à distance au moins égale à la moitié de sa hauteur, et toujours à 3 m au moins de la limite de propriété.
      Le RNU est généraliste dans son texte, ce la donne du pouvoir au Maire. Il vaut donc mieux aller le voir avant pour lui parler du projet.
      – Terrain en pente : en cas de terrain en pente, non seulement on peut faire un vide sanitaire, mais c’est même très fortement recommandé techniquement ! On ne fait pas de dallage sur des terrains en pente.
      Cordialement,

  6. Bonjour, mon voisin a déposé un permis de construire alors que ma commune était sans PLU, donc soumise au RNU.
    Le permis de construire indiquait une maison édifiée sur vide sanitaire.
    Dans les faits, mon voisin a construit sa maison sur un sous-sol total et le plancher du RDC se trouve à 1m50 du sol initial, générant des problèmes de vue par rapport à mon bien qui lui est au niveau du sol initial.
    J’ai tenté auprès de la Mairie de faire valoir que la construction n’était pas conforme au permis de construire, mais on me répond qu’elle l’est même avec un sous-sol total, sous-sol faisant plus de 1m80. Est-ce vrai car il ne m’indique aucune loi ou justification officielle ?
    Merci de votre retour.

    1. Bonsoir,
      puisque cette construction du voisin ne respecte pas la hauteur prévue dans le dossier de demande de permis de construire, vous pouvez bien évidemment contester les travaux réalisés. Ca ne concerne pas directement la Mairie, c’est une affaire de droit privé. La Mairie peut elle aussi contester la non-conformité de la réalisation, mais ce serait une procédure séparée.
      Vous pouvez réclamer du voisin, à votre choix et si vous voulez, soit la démolition de la maison, soit obtenir un dédommagement pour le préjudice que vous subissez (vue obstruée, dépréciation de la valeur de votre propre maison…).
      Le plus simple est d’aller voir un avocat et de préparer une assignation, à moins que le voisin cède à l’une ou à l’autre de vos demandes. Votre avocat vous expliquera qu’un juge n’ordonnera probablement pas la démolition (bien qu’il pourrait le faire), mais qu’il décidera du paiement d’une indemnité. D’où l’importance que vous demandiez un montant suffisant et juridiquement étayé.
      Cordialement,

  7. Bonjour,
    Je souhaite savoir, pour un client, s’il y a possibilité de créer un toit terrasse et un ouverture pour une salle d’eau (lucarne pour aérer) pour une maison de village dans une commune soumise au RNU?
    Commune de Saint Maurice sur Eygues (Drôme).
    Je n’arrive pas a trouver exactement ma réponse.
    Merci

    1. Bonsoir, le RNU est beaucoup moins précis qu’un PLU, beaucoup plus généraliste, aussi le Maire a un pouvoir d’appréciation plus important. Je vous engage à voir directement avec lui (ou avec qui est chargé de l’Urbanisme) ce qu’il est possible de faire.
      Bien cordialement,

  8. Bonjour,
    Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison individuelle sur une commune en RNU, je souhaite vos lumières.
    Ainsi, d’après les informations collectées, en cas de commune sous RNU, seul le code de l’urbanisme s’applique. Dès lors, j’ai quelques difficultés à trouver l’article se référant aux retraits nécessaires vis à vis des limites séparatives. On me parle de L=H/2. Qu’en est-il ? Et surtout que définit le “H” ? La hauteur à l’égout ou au point le plus haut de l’ouvrage ?
    Merci par avance à vous de votre précieuse aide !

    1. Bonjour,
      article R-111 17 du RNU : A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres..
      Ce qui veut dire que votre maison doit être A LA FOIS :
      – distante de la limite avec les voisins d’au moins 3 m,
      – distante de cette limite d’au moins la moitié de sa hauteur.
      Par exemple, hauteur = 7 m -> distance 7/2 = 3,50 m (et non plus 3 m, du coup).
      Ou hauteur = 5 m -> distance serait de 5/2 = 2,50 m MAIS il faut toujours au moins 3 m, donc distance = 3 m.
      * Comment compter la hauteur ?
      Depuis le terrain naturel, c’est-à-dire celui existant AVANT le projet (pas question de compter le remblai de terre en talus que vous feriez par la suite, pour diminuer la hauteur de la maison), on mesure la hauteur de ce qui est bâti.
      Toiture plate : on mesure jusqu’au haut de l’acrotère.
      Toiture en pente : on mesure jusqu’au haut du mur de façade, sans tenir compte de la partie plus haute qui correspond au volume de la toiture (mais voir ci-dessous, la dernière phrase de mon mél).
      * Comment compter la distance horizontale ?
      A partir du mur de façade, on ne tient pas compte de l’avant-toit, s’il est “normal”, pas trop grand (disons 70 ou 80 cm, par exemple) et si ce n’est pas un auvent avec poteau (sinon, on compte à partir du poteau). Toutes les surfaces où l’on peut marcher normalement et qui sont en hauteur – c’est à dire les balcons – comptent également pour déterminer la distance horizontale. Pas les terrasses au sol, inférieures à 60cm de hauteur.
      Attention, le R N U étant très généraliste, les Maires ont des pouvoirs d’appréciation très étendus, beaucoup plus avec un PLU. Donc mieux vaut toujours aller le voir avant de déposer la demande de permis, pour lui demande son avis.
      Cordialement,

  9. Bonjour Monsieur. J’envisage de poser un permis de construire à 3 m de la limite séparative pour une maison de 5m80 hauteur à l’égout mais qui fera 7m au faitage (qui sera lui à 4 m environ de la limite séparative). Il me semblait que la phrase du PLU : “Les constructions devront respecter un retrait minimum en tout point de la construction de 3 mètres par rapport aux limites séparatives ; de plus ce retrait ne sera pas inférieur à la moitié de la hauteur de la construction projetée (L=H/2 avec 3 mètres minimum)” signifiait que je rentrais dans l’épure mais l’urbanisme de ma ville me dit que c’est la hauteur du faitage qui compte (donc 3m50 de retrait dans ce cas ci) et non le fait que tous les points du toit soient bien à au moins H/2 de retrait.
    Pouvez-vous me dire quelle est la bonne interprétation ? Merci. Eric

    1. Bonsoir, si j’ai bien compris, à vous lire :
      – votre projet sera implanté à 3 m de la limite séparative, et sa hauteur sous sablière (“à l’égout de toiture”) sera à un peu moins de 6 m. C’est donc ok pour le PLU, puisque vous respectez la hauteur absolue de 6 m.
      – le faîtage sera à 7 m de hauteur, et il sera reculé à plus de 3,50 m de la limite séparative. C’est également ok pour le PLU, puisque vous respectez la hauteur relative L = H/2 (4 m > 7/2)
      Je ne comprends pas ce que l’instructeur vous raconte. Le règlement est pourtant clair là-dessus (pour une fois… 🙂 ).
      Un conseil, vous déposez votre demande de permis ainsi, et si l’instructeur vous dit que “ça ne va pas”, vous lui dites “Eh bien, je vais demander au Service Légalité de la Préfecture, car mon projet respecte les hauteurs relative et absolue, il est donc conforme au PLU, c’est évident.” En général, c’est une phrase qui fait réfléchir les instructeurs…
      Cordialement,

  10. Bonjour, ma commune acheres la forêt est en rnu.
    Mon constructeur me dit OK pour construire en limites separatuveq des deux côtés le terrain faisant que 13 m de façade, pensez vous que tout va bien ? Et à quelle hauteur je suis en r+1 et j’aimerais encore la surelever presque d’un étage
    Est ce possible
    En vous remerciant

  11. Bonjour ma commune s’est vue refuser son PLU, elle ne comporte aucun monument ou site classé.
    Je réside dans le centre du bourg (zone UA) et je souhaite réaliser le ravalement de ma façade, le changement de mes volets et de ma porte d’entrée. J’ai déposé une demande d’autorisation de travaux et j’ai suivi les recommandations relatives aux coloris de menuiserie et de façade. J’ai également pris en compte l’aspect architectural du bourg (volets à persienne, enduit à la chaux taloché fin,…).
    La mairie me refuse l’utilisation de l’aluminium et veux m’imposer le bois pour les menuiseries. Elle souhaite également que ma porte d’entrée comporte un vitrage transparent et non sablée comme je l’avais prévu . Suis-je en droit de m’y opposer ?
    Merci par avance

    1. Bonjour,
      – refus de PLU : l’Etat aurait refusé de valider un PLU établi par votre Commune ? Très surprenant…
      – refus de matériau en façade : les Pouvoirs Publics (au sens large, Maire, ABF, etc.) se sont auto-investit de la possibilité d’imposer leur goûts en matière d’architecture ; y compris parfois pour des projets conçus par des architectes (un comble !). Si je comprends qu’il y ait un contrôle minimal (quand il n’y a pas d’architecte), leurs interventions discrétionnaires sont devenu totalement abusives et dictatoriales.
      Que pouvez-vous faire ? Pas grand’ chose. A votre place, tout d’abord, je verrais les architectes du CAUE pour lui demander conseil. Suivant leur réponse (écrite), vous aurez peut-être des arguments à opposer au Maire. Et, en dernier ressort, je saisirais le Service de Légalité de la Préfecture – mais sans guère de chance de succès.
      Cordialement,

  12. Bonjour,
    Mon voisin souhaite construire une extension de garage dont le mur extérieur serait construit sur notre limite séparative et sur une longueur de 13 mètres environ) .
    Mon garage attenant avec fenêtre est situé à 3 mètres de cette limite séparative.
    La hauteur prévue hors tout par mon voisin pour cette extension est de 3 mètres (toit de style terrasse)
    Hors Je pense avoir lu que c’est 2.60 m max mais j’aimerai confirmation.
    Notre commune est régie par le RNU et compte moins de 50000 habitants.
    Ma maison et mon garage ont été construits bien avant la maison et le garage actuel de mon voisin.
    Puis-je m’opposer à ce projet étant donné le manque de lumière que cela va engendrer ainsi que la perte de valeur de mon bien immobilier suite à la construction d’un “bunker” à proximité … ?
    D’après la mairie ( en Haute Saône 70 ) ,il n’y a pas de raisons que le permis de construire ne soit pas délivré …

    1. Bonsoir, je suis allé vérifier la règlementation pour ne pas me tromper. La voici :
      “Tout mur mitoyen doit avoir une hauteur minimum de : 3,20 mètres dans les villes de 50 000 habitants et plus ; 2,60 mètres dans les villes de moins de 50 000 habitants. Ces règles ne s’appliquent qu’à défaut d’usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal.”
      C’est très curieux, finalement : on édicte une règle et l’on permet au Maire de faire à peu près ce qu’il veut…
      Dès que le permis sera délivré (vous le verrez sur le panneau de chantier obligatoire posé par votre voisin), vous pourrez aller vérifier les plans à la Mairie, éventuellement discuter avec la personne compétente pour savoir quelle serait ce règlement particulier qui permettrait de dépasser la hauteur légale (mais ça risque de mettre la puce à l’oreille à la Mairie), et faire opposition au permis délivré si vous l’estimez pertinent, en lettre recommandée avec a.r.
      Cordialement,

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