En signant un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vous risquez de devoir payer 2 fois pour les mêmes travaux !

CCMI : Risqué ou pas ?

Le Contrat de Construction de Maison Individuel (C.C.M.I.) n’est pas sans risque :
En signant un CCMI, vous risquez de payer 2 fois pour les mêmes travaux !

Pour en savoir plus,  lisez vite ce qui suit

CCMI chant pour endormir

Que dit la Loi ?

La loi sur la sous-traitance (Loi du 31.12.75) s’applique au contrat de construction de maison individuelle et permet au sous-traitant, en cas d’impayés, d’exercer une action directe contre le maître de l’ouvrage (c’est-à-dire contre vous-même, en tant que client du constructeur).

De plus, l’entrepreneur principal a l’obligation de fournir aux sous-traitants une caution bancaire, ou de déléguer le maître de l’ouvrage pour payer les sous-traitants (Loi du 31.12.75 ; CCH : art. L. 231-13).

Le champ d’application de la loi ne prévoit aucune exclusion particulière (art.1er) : elle s’applique donc au domaine de la construction de maisons individuelles. Une réponse ministérielle a confirmé cette application ( RM JO AN : 19.10.87). Ces dispositions sont d’ordre public (CCH : art. L. 230-1).

On ne peut donc pas s’exonérer de cette obligation réciproque, qui concerne le constructeur comme le client, même si le contrat construction signé prévoyait l’inverse : ce serait une clause illégale inapplicable.

Action directe du sous-traitant contre le maitre d’ouvrage

La loi reconnaît une action directe du sous-traitant contre le maître d’ouvrage, en cas de défaillance de l’entrepreneur principal dans ses paiements (loi de 1975, art.12).

L’action directe est un recours simple à mettre en œuvre, qui permet au sous-traitant impayé par l’entrepreneur principal de saisir les sommes restant dues par le maître de l’ouvrage à celui-ci, sans qu’une procédure judiciaire soit nécessaire.

Ainsi, même si le maître de l’ouvrage a déjà payé à l’entrepreneur principal la fraction des travaux sous-traités, le sous-traitant non payé conserve tout de même une action sur les autres sommes que le maître de l’ouvrage n’a pas encore réglées à l’entrepreneur principal.

La délégation de paiement se fait à concurrence du montant des prestations exécutées par le sous-traitant et non à concurrence des sommes dues par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur principal (Loi du 31.12.75 : art. 14 al.1).
La loi du 31.12.75 étant d’ordre public, l’obligation du maître de l’ouvrage ne peut donc être conventionnellement limitée aux sommes restant dues par celui-ci à l’entrepreneur principal (Cass. Civ. III : 7.10.98).

Le maître de l’ouvrage se trouve donc, en cas de défaillance du constructeur, exposé au risque d’un dépassement du devis initial ou d’un non-achèvement de son habitation (Rapport Laucournet).

Ainsi, vous risquez de devoir payer 2 fois pour les mêmes travaux !

En pratique, que doit-on faire ?

(extrait d’un article de LEXplicite ) :

Ce qui génère la responsabilité du maître d’ouvrage est le fait qu’il ne mette pas en demeure l’entreprise principale de satisfaire à ses deux obligations qui suivantes :

  • faire agréer le sous-traitant(article 3 de la loi de 1975) :
    «L’entrepreneur qui entend exécuter un contrat ou un marché en recourant à un ou plusieurs sous-traitants doit, au moment de la conclusion et pendant toute la durée du contrat ou du marché, faire accepter chaque sous-traitant et agréer les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitance par le maître de l’ouvrage ; l’entrepreneur principal est tenu de communiquer le ou les contrats de sous-traitance au maître de l’ouvrage lorsque celui-ci en fait la demande.»
  • fournir une garantie de paiement(article 14 de la loi de 1975) :
    «A peine de nullité du sous-traité, les paiements de toutes les sommes dues par l’entrepreneur au sous-traitant, en application de ce sous-traité, sont garantis par une caution personnelle et solidaire obtenue par l’entrepreneur d’un établissement qualifié, agréé dans des conditions fixées par décret. Cependant, la caution n’aura pas lieu d’être fournie si l’entrepreneur délègue le maître de l’ouvrage au sous-traitant dans les termes de l’article 1275 du code civil, à concurrence du montant des prestations exécutées par le sous-traitant.»

La responsabilité du maître d’ouvrage ne pourra être recherchée que s’il est défaillant à faire respecter ces obligations par l’entreprise principale.

Vous devez demander – exiger s’il le faut, car les Tribunaux ont bien montré qu’il ne suffit pas d’en faire simplement la demande (même par lettre recommandée), vous êtes toujours responsable tant que vous n’avez pas agréé les sous-traitants ni tant que le constructeur ne vous aura pas fourni une attestation de caution bancaire délivrée au bénéfice de ses sous-traitants “(attention ! cela n’a rien à voir avec la Garantie de Parfait Achèvement, ni avec la Garantie de remboursement de l’acompte, c’est tout autre chose), ou bien qu’il ne vous aura pas délégué le paiement direct à ses sous-traitants (c’est vous qui payez les sous-traitants, sur les indications écrites du constructeur. Les sommes payées viennent en déduction de ce que vous devez au constructeur).”

Sinon, quels sont les risques encourus ?

Si vous n’avez pas agréé les sous-traitants ni leur paiement, vous risquez tout simplement de devoir payer les sous-traitants du constructeur, si celui-ci ne les paie pas, et même si vous avez déjà payé le constructeur pour les travaux faits par son sous-traitant.

Encore une fois, il ne suffit pas de mettre le constructeur en demeure de respecter la Loi, il faut tout faire pour que les sous-traitants et leurs paiements soient agréés par vous, quitte à faire cesser le chantier s’il le fallait. Je ne pourrais dans ce cas que vous conseiller d’aller vite voir un avocat pour vous protéger.

Pourquoi les constructeurs ne respectent-ils que rarement cette obligation?

On peut facilement comprendre que le constructeur ne voudra pas vous montrer à quel prix (bas) il achète les travaux qu’il vous revend (vous connaîtriez alors l’importance de son bénéfice), ni quelles sont les clauses convenues avec ses sous-traitants (par exemple, les délais de paiement). Mais n’oubliez pas que vous avez toujours la possibilité d’exiger que le constructeur vous donne copie des prix (devis des sous-traitants) et des clauses des contrats de sous-traitance. Il ne peut pas vous le refuser, ce serait illégal.

En conclusion

(extrait d’un article de LEXplicite ) :

“L’examen de la jurisprudence (les jugements prononcés par les Tribunaux) montre donc que l’article 14-1 de la loi sur la sous-traitance – qui y a été introduit par une loi postérieure du 6 janvier 1986 – est appliqué avec une grande rigueur à l’encontre des maîtres d’ouvrage qui doivent aujourd’hui avoir le réflexe de faire respecter la loi sur la sous-traitance dès qu’ils ont connaissance du non-respect de celle-ci par l’entreprise principale.

On notera à ce sujet que la norme AFNOR NF P03-001 prévoit comme une des rares causes de résiliation de plein droit du marché de l’entreprise celle de la sous-traitance irrégulière.”

Alors que le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est souvent présenté comme étant protecteur, voilà bien un contrat très dangereux compte tenu de tous les risques qu’il fait courir aux clients. Pour découvrir ces autres risques, voir pour cela l’article sur ce même site : https://lesarchitectesdaujourdhui.archi/architecte-ou-c-m-i/

Je vous rappelle que vous pouvez me poser toutes vos questions concernant cet article en utilisant le cadre en bas de page.  Je suis curieux de connaître vos interrogations sur le sujet… 

Nota bene : Les textes entre guillemets sont des extraits de parution par l’ANIL

Jean-François Espagno

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107 questions sur “En signant un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vous risquez de devoir payer 2 fois pour les mêmes travaux !

  1. Bonjour Monsieur,
    Suite à toutes vos réponses riches en conseils, je me permets de vous contacter afin d’avoir un avis. Nous sommes en cours de construction d’une maison neuve (clos couvert) avec CCMI et ayant requis la signature d’un architecte. Celle-ci est avancée au niveau du plancher béton de l’étage. A ce jour, le chantier est arrêté car le constructeur nous a posé une poutre à retombée alors que nous avions demandé une poutre plate (ou retroussée). Celle-ci était prévue et mentionnée sur le permis de construire ainsi que sur le devis ou notice descriptive avec une hauteur plafond fini d’environ 2.45. Or, actuellement avec cette poutre à retombée, nous avons une hauteur sous poutre de 2.38/2.40 (12 cm au sol) sans finition et sans pouvoir passer de gaines pour l’électricité et le chauffage puisque qu’aucune réservation n’a été créée. Afin de résoudre ce problème, le Constructeur nous propose de mettre un effisol de 25 mm à la place de celui de 70 mm et de rallonger toutes les menuiseries de 5 cm afin de gagner de la hauteur. Nous ne sommes pas satisfaits de ces solutions car la maison est grande et un plafond si bas ne correspond pas à nos attentes. Peut-on les obliger à démonter ? En plus de ce problème, il nous manque un vélux (face arrière de la maison). Celui-ci apparaît au plan de départ, puis disparaît des plans de coupe, … Le nombre n’est pas inscrit sur leur devis ou notice descriptive. Nous leur avons adressé une lettre recommandée le 4 mars mentionnant ces faits et avons prévenu l’assurance. Suite à cela, le Constructeur nous a appelé en nous indiquant que c’était la seule solution et que nous l’avions systématiquement refusée. Pouvez-vous nous indiquer quel est le recours possible à cette situation. Cela ne correspond pas à notre projet de départ. Nous vous remercions d’avance pour votre réponse.

    1. Bonsoir, merci du message.

      – Retombée de poutre plus importante qu’indiquée dans le contrat.
      Un contrat est un contrat. Il ne peut être modifié qu’avec l’accord exprès, incontestable, de ceux qui l’ont signé. Le CMI vous DOIT donc ce que vous avez commandé. Que dirait-il si vous lui annonciez, que “tout compte fait”, en refaisant vos calculs, vous êtes un peu juste financièrement et donc que vous enlevez 5000€ sur le montant du contrat… et que “c’est la seule solution”!?
      Il y a toujours la possibilité de défaire ce qui est était fait sans respect du contrat et de le refaire correctement.
      Ne diminuez pas l’épaisseur de l’isolation en sol ! Ca se traduirait pas des consommations d’énergie plus importantes pendant toute la vie du bâtiment (des siècles peut-être), et vous auriez un sol plus froid, désagréable. Il n’y a pas de raison de vous pénaliser.
      Quant aux bricolage sur les menuiseries, ça veut dire que les seuils et appuis se sont pas faits ? Puisque la maison en est seulement au niveau de la maçonnerie, eh bien vous constatez un “loupé” (la retombée de la poutre), ça peut arriver, tout le monde peut le comprendre, ce n’est pas dramatique, on casse et on refait correctement. C’est tout, même si c’est compliqué pour le CMI, il faut assumer ses erreurs.

      – Velux : vous rappelez tout simplement au CMI qu’il a oublié un velux, et donc qu’il doit l’ajouter.

      Donc, pour ces 2 points, je vous propose un mél doublé d’une lettre RAR, par exemple du style :
      “Monsieur, nous avons constaté que la poutre du Salon a une retombée plus importante que celle prévue au contrat de construction. Votre proposition de diminuer fortement l’isolant en sol pour garder la même hauteur dans la pièce, ne nous convient pas. Nous vous demandons donc de vous en tenir strictement au projet et de refaire une poutre correctement dimensionnée.
      Nous vous rappelons qu’il manque un velux en partie arrière de la maison.
      Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de nos sentiments les meilleurs.”

  2. Bonjour,
    Notre promoteur est en liquidation judiciaire,
    Notre garant nous propose de terminer la maison de notre côté et nous sommes à 75% de l’achèvement.
    On accepte la proposition et ont demande une réception dans l’état , mais il refuse, est ce qu’il ya un article de loi qui les oblige a effectuer une réception dans l’état?
    Nous avons peur que si on effectue pas la réception , il y ait plus de garantie.

    1. Bonjour,
      vous pouvez accepter de terminer votre maison par vous-même si vous êtes sûr que financièrement vous ne risquez rien. Mais si le garant vous propose de se retirer de l’opération, c’est parce qu’il a compris qu’il faisait ainsi une bonne affaire : attention que ce ne soit pas à votre détriment ! attention par exemple que la somme qu’il vous propose soit suffisante et qu’il n’y ait pas des malfaçons ou des non-conformités dont vous ne pourriez plus demander réparation par la suite.
      Il me semble indispensable que vous ayez un constat des travaux réalisés dressé par l’architecte à qui vous confierez la maîtrise d’oeuvre de la suite de l’opération. Ne vous lancez pas tout seul à tout finir ! C’est trop dangereux, il y a trop en jeu.
      Ce que je ne comprends pas, c’est pourquoi le garant refuse la réception ! A priori, c’est contraire à ses intérêts. Tant que les travaux ne sont pas réceptionnés, ils restent sous la garantie de livraison. A priori encore une fois, ne réceptionnez pas trop vite ; il vaut mieux toujours réceptionner le plus tard possible, c’est-à-dire quand tout est fini : ça vous protège. Donc n’insistez pas et dites simplement (mais par une lettre RAR quand même, juridiquement indispensable) à votre garant que vous acceptez sa proposition et que vous finissez les travaux par vous-même (si vous l’acceptez, évidemment et si vous avez fait expertiser les travaux réalisés).
      Pour les garanties, dont la garantie décennale, ne vous mettez pas martel en tête : c’est vous – et vous seul – qui réceptionnez, que le garant, les artisans, le CMI ou quiconque d’autre (sauf un juge) ne soient pas d’accord n’a aucune importance : la réception que vous déciderez sera parfaitement valable – si elle est faite dans les règles, évidemment. Et c’est bien elle qui déclenche les garanties décennales. Ne faites pas l’erreur de réceptionner avant la fin des travaux : vous n’auriez plus de recours envers le garant.
      Et puis, une réception avant la fin des travaux, puis une autre réception à la fin des travaux – 2 réceptions, donc – sont juridiquement un sac de noeuds, un imbroglio juridique sur lequel les assurances vont se jeter pour refuser leur garantie, s’il devait y avoir un sinistre plus tard. C’est une erreur : il faut 1 seule réception, à la fin et le plus tard possible.
      Mais cette volonté du garant me surprend beaucoup : il faudrait auparavant examiner les faits et les documents que vous avez échangés, pour comprendre pourquoi le garant refuse une réception qui ferait pourtant bien son affaire. Essayez de comprendre pourquoi…

  3. Bonjour, je suis en litige avec mon constructeur en CCMI. Le commerciale m’a vendu un vide sanitaire accessible de 80 cm de hauteur (soit une élévation de 40 cm en plus de ce qui était prévu au départ) à 2600 euros. Malheureusement pour nous, son accessibilité n’est pas écrite dans le contrat. Lors de la mise au point le conducteur de travaux pars sur une hauteur de vide sanitaire de 60 cm au lieu des 80 cm. Nous détectons cette erreur trop tardivement, et suite à cela nous recevons un avenant à 0 euros avec une réduction de la hauteur de vide sanitaire remplacé par un approfondissement des fondations. Nous avons refuser de signer, car estimons qu’ils nous doivent une moins-value. Lors d’un rendez-vous avec le chef des travaux du département, il nous dit qu’il ne font pas de sanitaire accessible et que le prix est ferme et définitif dans les deux sens: s’ils nous donnent une moins-value pour le vide sanitaire, on doit prendre en charge l’approfondissement des fondations.
    Nous nous sentons volé par le constructeur, car nous aurions jamais élévé le vide sanitaire si nous le savions dès le départ qu’il ne serait pas accessible, il refuse la moins-value alors qu’il n’ont pas respecté la hauteur demandée. Nous ne savons plus quoi faire et le recours à un avocat ne semble pas en valoir le coup au vue du montant.
    Merci de votre aide.

    1. Bonjour,
      – une hauteur de 80 cm de vide sanitaire est un engagement contractuel précis. Je présume que le contrat (ou l’avenant) est sans ambiguïté à ce sujet. Le vide sanitaire n’a pas une hauteur de 80 cm, le CMI est donc en faute, il vous DOIT donc une hauteur de 80 cm.
      – les fondations doivent avoir une profondeur suffisante, quel que soit le vide sanitaire, ça n’a rien à voir avec lui, il n’y a pas de “troc” à considérer.
      Avant d’aller voir un avocat (bien que, pour ma part, je vais voir un avocat et j’assigne si un client me doit 600€, il n’y a pas de raison de me laisser ainsi gruger. Je gagne le procès évidemment, avec 600€ payés + 2000€ de dommages et intérêts, bref, je ne perds pas d’argent – j’en fais une question de principe), vous pouvez parfaitement montrer que vous ne vous laisserez pas faire.
      Voici le genre de lettre R+AR que j’écrirais dans ce cas au CMI :
      “Monsieur,
      notre contrat du ……………. indique que le vide sanitaire de ma maison aura une hauteur de 80 cm. Or je constate qu’il n’a une hauteur que de 60 cm, ce qui le rend inaccessible. Cette malfaçon me porte un double préjudice :
      – je n’ai pas la hauteur que vous vous êtes engagé à bâtir, il s’agit donc d’un irrespect de notre contrat,
      – le vide sanitaire n’est pas de fait accessible, ce qui dévalorise l’usage et la valeur de ma maison.
      Soit vous démolissez l’ouvrage en cours – ce qui ne remettra pas en question le délai contractuel de réalisation des travaux,
      soit, à titre de conciliation et sous toutes réserves d’un accord amiable de votre part, nous convenons d’un Avenant régularisant cette malfaçon, avec une réduction de prix forfaitaire de 7500€
      (ne mentionnez pas un chiffre inférieur, ça n’impressionnerait pas le CMI). Cette offre a une durée de validité limitée à une semaine.
      Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.”

      Et si le CMI n’est pas d’accord, vous me le dites, on en reparlera ici. 🙂 .
      Je me permets une réflexion personnelle que j’émets assez souvent ici : comme je trouve triste des relations contractuelles avec de telles réactions de la part d’un CMI…

      1. Bonjour,
        Tout d’abord, merci d’avoir pris le temps de me répondre et de me conseiller.
        Dans le principe, je suis d’accord avec votre proposition, malheureusement j’ai n’ai aucun moyen de prouver que le commercial nous a vendu un vide sanitaire accessible puisqu’il ne travaille plus dans la société, et il n’est pas écrit sur le contrat, et cela change tout. Notre demande a été faite oralement, et le commercial ne l’a pas écrit dans l’avenant. De plus, le constructeur estime qu’il n’y a pas d’erreur puisqu’ils ont respecté l’altimétrie.
        L’ADIL nous a conseillé de voir un conciliateur de justice, mais je pense que ma seule solution est de faire appel à un avocat, car le constructeur nous a clairement fait comprendre qu’il ne céderait pas à notre demande.
        En parcourant les témoignages, j’ai vu que les lettres R+AR resté bien souvent sans réponse, mais je me trompe peut-être. Dans l’attente de vous lire.
        Cordialement

        1. Soit vous avez un engagement contractuel mentionnant que votre vide sanitaire aura une hauteur de 80 cm, soit vous ne l’avez pas. Si vous ne l’avez pas, vous ne pouvez pas le demander, bien entendu. Toute parole qui ne peut pas être prouvée, notamment par un écrit, n’a aucune valeur juridique.
          Les lettres RAR peuvent rester sans réponse, ce n’est pas ce qui compte – c’est même un détail. Leur nécessité est de prouver votre demande, votre position, à un moment donné. Là non plus, si vous ne pouvez pas prouvez ce que vous dites, votre position, vous perdez toute crédibilité, juridiquement parlant, bien entendu.
          Donc si vous voulez être crédible, que ce que vous dites soit prix en considération, la lettre RAR est incontournable. Sinon, ça part aussitôt à la poubelle.
          Raisonnez juridiquement :
          1 – l’engagement de 80 cm est-il réel ? prouvable ? Si non, il n’y a rien à faire, stop. Si oui, vous pouvez continuer.
          2 – êtes-vous décidé à faire respecter votre droit ? Le CMI jouera probablement sur votre lassitude, en essayant de vous intimider : “Si vous ne faites pas ce que je dis, j’arrête le chantier !”, “Si la maison ne se fait pas, j’en ai rien à faire, j’ai d’autres clients !”, “Si on va en Justice, vous n’aurez pas votre maison pendant 5 ans !” etc. Bref, en fait c’est à celui qui fera le plus peur à l’autre.
          Vous avez un atout considérable : si vous avez la preuve de l’engagement de 80 cm, vous êtes dans votre bon droit, le CMI perdra un éventuel procès. Et en outre, la Justice, les procès, ce n’est pas “le terrain” des CMI ni des artisans, si je puis dire. Ils la craignent en fait.
          La Justice, dans le “bâtiment” c’est un peu comme la bombe atomique : ça sert à faire peur pour ne pas avoir à s’en servir. Mais il y a un savoir-faire particulier, il vous faut un conseil dans cette opération, sinon vous risquez de vous faire manger…

          1. Bonjour,
            Pour répondre à votre question, oui les 80 cm sont écrit et indiqué sur l’avenant, le permis de construire et les coupes des plans 2D, c’est son accessibilité qui n’est pas mentionné. Mais en effet, nous avons aussi peur que cela affecte notre chantier en cours, ou qu’ils arrêtent le chantier dans le pire des cas. Je vais donc suivre votre conseil et reprendre en partie l’exemple de courrier que vous avez rédiger mais j’appréhende aussi leur réponse sur les 7500 euros. Je reviendrai vers vous pour vous tenir informer de leur réponse.
            Cordialement

          2. Bonsoir, si la dimension de 80 cm est bien mentionnée, elle est due. Même s’il n’est pas précisé que cela rend le vide sanitaire visitable.
            Vous avez voulu une hauteur de 80 cm, la raison en est pour l’accessibilité du vide sanitaire mais vous n’êtes pas du tout obligé de dire pourquoi
            Bien cordialement,

  4. Bonjour ,
    je suis actuellement en train de faire construire avec un constructeur avec un contrat ccmi , lors du terrassement ils se sont aperçus que la terre était molle du coup ils ont fait faire une étude de terrain et ils m’ont annoncé qu’il fallait faire des micros pieux et que je devais rajouter + 30000 euros alors que j’ai déjà signé pour une somme.
    Ils m’ont dit que leur garant financier ne les suivent pas..
    Ont -ils le droit de me demander de l’argent en plus ?
    Cordialement

    1. Bonjour, vous avez bien fait de me contacter (si je puis me permettre…). Ca va permettre de repréciser le cadre juridique du CCMI.
      “lors du terrassement ils se sont aperçus que la terre était molle du coup ils ont fait faire une étude de terrain”
      Il aurait mieux valu – pour eux – s’en soucier AVANT contrat et faire faire une étude de sol… Dans le “bâtiment” on doit penser aux problèmes avant qu’ils arrivent, pas après.
      “il fallait faire des micros pieux et que je devais rajouter + 30000 euros alors que j’ai déjà signé”
      Non ! évidemment. Si l’étude de sol montre qu’il faut des micro-pieux, le constructeur VOUS LES DOIT, SANS CHANGER LE PRIX du ccmi.
      C’est la loi, et ne pas la respecter est une infraction PENALE, ça peut conduire le CMI devant un juge d’instruction car c’est assimilé à une TENTATIVE D’ESCROQUERIE.
      Le client n’a pas à compenser financièrement la négligence (ou l’incompétence ?) du CMI.
      En outre, mais ça n’a aucune importance puisque vous ne devez RIEN payer de plus, le chiffre de 30000€ est totalement irréaliste pour des micro-pieux. Le CMI tente le coup au cas où vous auriez la faiblesse, voire la folie de les payer.
      “leur garant financier ne les suivent pas.”
      Tout d’abord, ce n’est pas “leur garant”, c’est maintenant le vôtre, la garantie de livraison à prix et délais convenus est à votre nom. Vous avez bien noté = “livraison à prix convenu”, c’est juridiquement très clair. A quoi ça servirait de signer un contrat, si le cmi pouvait rajouter 30000€ (et même 3€) à sa fantaisie ?
      Le garant n’a rien à décider, si le cmi ne remplit pas ses obligations, vous le saisissez par lettre recommandée : vous allez voir que ça va faire bouger le cmi, qui va renoncer à sa tentative de vous prendre 30000€ que vous ne devez pas.
      Bref, comme je dis souvent ici, je vous conseille de vous faire respecter.
      Bon courage,

  5. Bonjour,
    Avant l’achat d’un terrain, découverte d’une canalisation à l’intérieur du terrain. Nombreuses démarches auprès du constructeur pour vérifier que cette canalisation ne pose aucun problème pour la construction. Photos, déplacements, mails (copie au notaire) et 3 confirmations par écrit du constructeur que ladite canalisation ne pose aucun problème. Donc achat du terrain, achat de la maison et CCMI signé. Rdv pour le premier coup de pelleteuse mercredi dernier…. et bien la canalisation empêche les fondations coté ouest de la maison sur 10m… Le constructeur me demande maintenant de payer les 10000e pour le dévoiement de la canalisation…. Est-ce normal ?
    Merci de votre aide!!!!

    1. Comment ose-t-il ?!
      Il y a de quoi se mettre en colère :
      -Comment ose-t-il ne pas assumer ses affirmations écrites répétées ? Vous prenait-il pour des naïfs ?
      -Comment ose-t-il vous réclamer de l’argent, alors qu’il vous a appâté par un mensonge ? Vous prenait-il pour des benêts ?
      A votre place, je lui écrirais une lettre RAR très nette, du genre :
      “Monsieur, avant la conclusion de notre contrat, j’ai à plusieurs reprises attiré votre attention sur l’existence d’une canalisation enterrée à l’emplacement de ma future maison. A plusieurs reprises, vous m’avez confirmé que cette canalisation ne vous gênait pas pour la construction à réaliser. Dont acte, dans tous les sens du terme, c’est-à-dire achat du terrain sur votre affirmation.
      – Vous m’informez maintenant que cette construction, contrairement à ce que vous me disiez, puis confirmiez, est impossible en l’état ! Dois-je considérer votre incompétence ou votre manoeuvre pour m’entraîner dans un achat et donc dans la conclusion d’un ccmi, alors que vous saviez que vous me mentiez ?
      – Vous me demandez une plus-value de 10000€ pour le déplacement de cette canalisation ! Comme vous le savez parfaitement, la loi impose qu’un ccmi soit conclu à prix global forfaitaire, à la seule exception des travaux réservés par le client, alors dûment identifiés et précisément estimés dans le contrat cmi lui-même. Vous violez cette loi en me demandant une plus-value, ce qui constitue une tentative d’extorsion de fond, faute pénale qui peut vous faire condamner lourdement.
      La présent lettre est une MISE EN DEMEURE de tenir votre engagement par notre contrat CMI conclu le ………., dans les délais impartis, faute de quoi je saisirais M. le Procureur de la République par une plainte à votre encontre, et, bien évidemment, ……… qui a délivré la garantie de livraison à prix et délais convenus.
      Copie pour information à Me …. (le notaire de l’achat du terrain) et ………. (l’organisme qui a délivré la garantie de livraison).”
      Ne vous laissez pas faire, il faut réagir tout de suite et montrer que vous devez être respecté, sinon ce sera la porte ouverte à tous les abus.
      Bon courage, cordialement,

  6. Bonjour Monsieur ESPAGNO,
    Je ne sais pas si ma question est vraiment en lien avec l’article mais je tente ma chance car je ne sais pas du tout où me renseigner.
    J’ai entamé des démarches vis à vis d’un Constructeur mais n’ai pas encore signé de CCMI..
    J’essaie de réaliser des économies sur certains postes (budget serré..) et ce dernier m’informe que si je trouve un artisan pour réaliser le terrassement, l’assurance pourrait ne pas couvrir d’éventuels litiges futurs ?
    Comment pourrais-je en être sûre ?
    Merci par avance

    1. Bonjour, je réponds bien volontiers.
      Chaque “constructeur” (dans le sens donné par le Code Civil : personne qui réalise des travaux pour le compte d’un client. Un terrassier, un architecte, etc. sont des “constructeurs”, juridiquement parlant) est responsable des travaux qu’il réalise, leurs travaux sont soumis à garantie décennale. Donc tous les travaux que fera le CMI seront soumis à garantie décennale (du moins ceux qui touchent à la solidité et à la destination de l’ouvrage – c’est l’expression légale employée). Par exemple, si le terrassier ne creuse pas assez profond, ce sera au CMI de dire “Non, pas d’accord, l’étude de sol a indiqué une profondeur de 1,50 m (je prends des chiffres au hasard…), il manque 20 cm, il doit recreuser et je n’interviendrai qu’après, quand ce sera correctement creusé.” Et, du moment qu’il a fait ses travaux, l’assurance du CMI devra le couvrir, elle n’aura pas le choix.
      Ceci dit, si vous voulez faire des économies – ou faire plus de travaux pour le même budget – évitez de prendre un CMI ! C’est le choix LE PLUS CHER, à constructions équivalentes bien entendu. Prenez plutôt un architecte (d’aujourd’hui) : il vous coûtera même pas la moitié qu’un CMI.

  7. Bonjour,
    Nous avons un CCMI que nous avons signé fin 2018 avec un constructeur franchisé. Nous avons eu notre permis de construire en juin 2019 et notre constructeur a réalisé la déclaration d’ouverture de chantier en janvier 2020. Nous apprenons récemment par la maison mère que notre constructeur a des difficultés financières et qu’il va dés la semaine prochaine déposer une liquidation judiciaire. En attendant, notre constructeur souhaite commencer notre chantier c’est à dire terrassement au moins et peu être fondation le temps que le jugement soit rendu. Nous n’avons plus confiance en notre constructeur qui d’après la maison mère nous a fait des appels de fond qu’il n’aurait pas dû en amont de la réalisation des travaux. Soit 10% à l’ouverture de chantier et nous avons payé tous les frais annexes. De plus, nous avons peur que le constructeur commence ses travaux et ne paye pas ses sous-traitants et que l’on soit obligés de les payer si il le réclame alors que nous avons déjà versé à notre constructeur toutes les sommes nécessaires. Que faire ? Faut-il demander à notre constructeur les contrat de chaque sous-traitant et regarder si il y a bien une clause qui dit que le construteur s’est assuré de réaliser d’une caution personnelle et solidaire établis à l’encontre du sous-traitant. De plus, est ce que l’on peut refuser que notre constructeur commence les travaux au vu de sa situation financière ? Dans le cadre d’un déclaration d’ouverture de chantier, le constructeur est-il obligé de commencer les travaux tout de suite ? Si notre constructeur rentre en liquidation judiciaire peut on espérer être remboursés de l’argent versé ou plutôt que le garant prenne à sa charge l’argent versé et qu’un autre constructeur reprenne la construction de notre maison ? En vous remerciant pour vos réponses et votre aide.

    1. Bonjour, je réponds point par point.
      – début des travaux : plus de 6 mois après l’obtention du permis de construire : ça fait beaucoup, non ?
      – le CMI souhaite commencer au plus tôt les travaux : je présume que c’est pour lui permettre de toucher l’appel de fonds correspondant aux fondations. Je comprends votre inquiétude : le risque est qu’il réalise des fondations a minima, voire non conformes à l’étude de sol, pour faire un maximum de marge avant la liquidation judiciaire.
      – quels sont “frais annexes” que vous avez payés ?! Normalement, il ne doit pas y en avoir, un ccmi est “tout compris”… Y aurait-il une irrégularité ?
      – les sous-traitants risquent fort de ne pas être payés, en effet, car lors des liquidations judiciaires, le mandataire judiciaire, l’Etat et les salariés de l’entreprise passent en priorité. Après, il ne reste plus rien. L’intérêt des sous-traitants sera alors de se retourner contre vous, évidemment, pour être payés.
      – que faire ? eh bien, justement, envoyer au CMI une lettre RAR faisant office de “Mise en demeure” de vous soumettre les noms, coordonnées et conditions de paiement des sous-traitants (avec leurs devis réels au CMI, et si vous les avez en main un jour, vérifiez auprès des sous-traitants) avant tout engagement du CMI envers eux et, a fortiori, avant tout début des travaux. Vous préciserez dans cette lettre que vous interdisez tout début des travaux par des sous-traitants que vous n’auriez pas agréés.
      – vous ne serez jamais remboursés de l’argent payé. Le garant devra alors prendre la suite des opérations et se charger de faire réaliser les travaux à la place du CMI, non sans vous avoir probablement demandé de payer en plus 5% du montant du contrat (franchise à la charge du client, en cas de ccmi).
      J’espère que ce ne sera pas un autre constructeur qui reprendra les travaux. Une mauvaise expérience suffit. J’avais discuté un jour avec un garant, et je lui demandais “Comment faites-vous pour faire réaliser les travaux, quand un CMI est en liquidation judiciaire et que vous devez prendre sa suite ?”. Il m’a regardé avec étonnement, et m’a répondu : “Ben, on prend un architecte, évidemment !”. Comme s’il s’étonnait qu’un professionnel comme moi se savait pas que la meilleure solution, la plus économique pour faire construrie, est de prendre un architecte…

      1. Bonjour,
        Il y a eu un délais de 6 mois entre l’obtention du permis et la déclaration d’ouverture de chantier car entre temps il y a eu le délais de recours de tiers et l’achat du terrain et notre constructeur nous avait dit qu’il ne pouvait pas commencer notre maison sans un terrain avec eau et électricité.
        D’ailleurs nous n’avons toujours pas l’eau et l’électricité, les démarches sont en cours et l’on devrait être raccordés sous peu.
        Les frais annexes ont bien était calculés dans le CCMI il s’agit de tout ce qui ne concerne pas la maison seule c’est à dire les frais de terrassement l’assurance dommage-ouvrage, l’assainissement individuel, la bassin de rétention d’eau….
        Pour les sous traitant c’est bien ce que je pensait pourtant la maison mère m’assure qu’un ccmi me couvre des recours des sous-traitants.
        Si mon constructeur franchisé rentre en liquidation, la maison mère m’a fait savoir qu’elle reprendrai notre dossier et que dans tous les cas nous aurions notre maison….
        Qu’entendez vous par 5% que je vais devoir au garant ? Il s’agit de 5% sur le montant total de mon CCMI ?
        Merci beaucoup pour votre aide et vos informations et votre retour rapide.

        1. Ah, si vous n’étiez pas propriétaire du terrain, il fallait bien attendre, en effet.
          Ce que vous appelez les “frais annexes” n’auraient pas dû être sortis de l’échéancier du CMI, ils sont compris dans le prix total et doivent être payés suivant l’échéancier légal : tant au PC, tant aux fondations, etc. Aucune dérogation possible à ma connaissance (attention, ne pas respecter cet échéancier, c’est une faute pénale de la part du CMI, il en est redevable, dépôt de bilan ou pas, c’est sa responsabilité personnelle, comme un excès de vitesse le serait).
          Si la “maison-mère” vous a écrit sans ambiguïté qu’elle se chargera des travaux en cas de défaillance de votre CMI, c’est un véritable engagement qui la lie. Le Garant n’aura donc pas à intervenir et vous ne paierez pas les 5% supplémentaires.
          Ces 5% correspondent à la franchise qui est mentionnée dans l’engagement du garant, au titre de la garantie de livraison à prix et délais convenus (on devrait dire “à prix convenu +5%). Elle s’applique bien au montant du contrat, donc sur la marge du constructeur. Elle n’est pas obligatoire, c’est pour ça que j’emploie le conditionnel, mais je n’ai jamais vu un ccmi qui ne la comportait pas.

          1. Bonjour,
            Vos informations me sont précieuses et vont bien nous aider. Je comprends mieux pourquoi la maison mère nous a conseillé de porter plaine contre le dirigeant de notre maison de construction. Il nous on présenté ça comme un échéancien uniquement pour la maison et le reste les frais annexes alors que tout est compris dans le ccmi effectivement.
            La maison mère ne nous a contacté que par téléphone c’est ça qui me chagrine mais d’après eux rien n’est officiel pour l’instant car le constructeur n’est pas encore en liquidation donc je suppose qu’il ne peuvent pas s’avancer par écrit avant la mise en liquidation de notre constructeur. Mais apparemment d’après plusieurs retours clients et c’est écrit noir sur blanc sur la site de la maison mère que les contrat en cas de fermeture d’un franchisé sont reprit par eux.
            Effectivement dans le cas où c’est un garant qui reprend notre contrat, la franchise sera bien de anse 5% c’eSt bien noté dans mon ccmi.
            Merci bcp pour vos réponses claires

          2. Je vous propose de demander à la maison-mère de vous confirmer par écrit son engagement à poursuivre votre construction en cas de défaillance de son franchisé local. Par exemple avec un message du genre :
            “Bonjour, vous nous avez assuré que vous reprendrez la construction de notre maison en cas de défaillance de votre franchisé, à ses mêmes conditions, et nous vous sommes reconnaissants de votre sens des responsabilités. Afin que personne ne puisse mettre en doute vos dires, nous vous remercions de nous en faire part par écrit, par exemple par retour de mél ou par lettre. Bien cordialement,…”. Les gens de bonne foi ne craignent pas d’écrire ce qu’elles disent, n’est-ce pas ?
            Dans ce cas, vous n’auriez pas à attendre la fin de la procédure de liquidation (ça peut prendre des mois, voire une année) et vous ne payerez pas la franchise de 5%. En tout cas, vous saurez à quoi vous en tenir si vous ne receviez jamais ce message.

  8. Bonjour,
    Je ne cesse d’apprécier vos articles car ils sont riches en connaissance et surtout nous apportent à nous maître d’ouvrage néophyte de très bonnes solutions aux problèmes complexes que nous rencontrons. Je vous remercie d’avance de votre réponse qui va éclairer nos décisions.
    Ayant signé un CCMI en décembre 2018, étude de sol effectué avec une préconisation de vide sanitaire rigidifié. Le chantier a démarré en septembre 2019 avec une étude béton bien défini. Ayant pris connaissance physiquement du maçon en sous traitance par le conducteur des travaux lors de l’ouverture du chantier sans aucun contrat a l’appui ni notre approbation.
    Après avoir pris connaissance des plans de l’étude béton, je me suis aperçu que rien n’était conforme au plan et nullement aux normes de construction en bâtiment. Nous avons fait stopper le chantier, et demander de tout casse pour reprendre au niveau du béton de propreté qui était vraisemblablement bien réalisé. Il a fallu deux mois de combat et d’énorme conviction pour leur prouver que leurs propositions de reprise n’étaient pas acceptables. A l’heure d’aujourd’hui le CMI a accepté notre demande et entre pris la démolition pour repartir avec les premières fondations préconisées. Cependant notre confiance a été échaudé et nous sommes inquiet sur la suite du chantier. Nous avons contacté un professionnel en bâtiment pour éventuellement suivre le chantier comme un architecte, expert, ou bureau d’étude suivant notre décision.
    Beaucoup de questions se posent sur notre CCMI et nos responsabilités de Maitre d’Ouvrage.
    Nous avons pris connaissance à la suite de nos discutions houleuses que notre construction est en sous traitance de A à Z. A ce jour je pense que nous sommes défaillants à faire respecter nos obligations envers l’entreprise principale. C’est pour cela que nous leur avons demandé de nous faire parvenir chaque contrat des sous-traitant pour prendre connaissance de ce qu’il en était, sans résultat !
    À la suite de votre article nous avons pu comprendre que nous sommes responsables tant que nous n’avons pas agrée les sous-traitants ni tant que le constructeur ne nous aura pas fourni une attestation des cautions bancaire délivrée au bénéfice de ses sous-traitants. Et il possible de faire actuellement cette démarche pour assumer nos responsabilités de condition de paiement et également sur la légalité des conditions de travail ?
    Etant donné de la froideur actuelle avec notre CMI, on aimerait éventuellement rompre le CCMI, est-il possible ? et qu’en pensez ?
    En vous remerciant une fois de plus de l’intérêt que vous apportez à nos interrogations

    1. Bonsoir, merci du message. Toute ma vie, j’ai regretté que les architectes se soient coupés de la clientèle des particuliers, aussi j’aime bien profiter de toutes les occasions pour établir des contacts, entrer en relation.
      Vous avez très bien fait d’exiger la démolition de ce qui était mal fait. D’abord parce qu’il n’y a pas de raison que vous n’ayez pas un « produit » (si je puis dire) de qualité. Ensuite, et surtout, parce qu’un bâtiment est toujours un investissement très important, c’est votre cadre de vie, votre patrimoine (par exemple, que vous léguerez à vos enfants), et très important financièrement aussi, bien entendu. Il faut donc qu’il soit pérenne, qu’il ne se dégrade pas dans quelques années ni même quelques dizaines d’années.
      Vous aurez beaucoup de mal à trouver un professionnel qui accepterait une maîtrise d’œuvre en « prenant le train en marche ». C’est toujours difficile à assumer avec un plan fait par un autre, des contrats (plans, descriptif, cahier des clauses, etc.) qui ne sont pas ceux auxquels on est habitués et que l’on trouve inadaptés.
      Et surtout un CMI qui est un contrat qui donne tous les pouvoirs au constructeur, où il n’y a pas de place pour un maître d’œuvre, qu’il soit architecte ou pas.
      La loi sur la sous-traitance impose à l’entreprise principale comme au client de soumettre les sous-traitants à l’agrément du maître d’ouvrage (que vous êtes), agrément que le client peut refuser, bien entendu, pour tel ou tel sous-traitant et ses conditions de paiement proposées. Pénalement, en tant que néophyte, vous ne risquez pas grand’chose. J’ai du mal à imaginer un juge vous condamnant, vous n’êtes pas professionnel (alors qu’un promoteur immobilier sera condamné, car il est censé être au courant de cette loi).
      Par contre, un sous-traitant qui ne serait pas payé par le CMI peut très bien se retourner contre vous si vous n’avez pas agréé son contrat, et vous serez obligé de le payer, car vous êtes en faute juridiquement. Le vrai risque est là.
      Pour résilier le contrat, il me semble que vous avez de bonnes cartes en mains : malfaçon grave (tout ce qui touche aux fondations et soubassement est lourd de conséquences), avec non-respect de l’étude de sol et des plans technique. Si un Bureau d’Etudes demande un soubassement rigidifié, ce n’est pas sans raison, le sol ne doit pas être bon. Et par-dessus tout ça, une infraction pénale à la loi sur la sous-traitance.
      Je parie que devant tout ça, le CMI acceptera de résilier le contrat. Les CMI préfèrent en général les clients plus dociles, qui acceptent tout sans vérifier…

      1. Bonjour,
        Je reviens vers vous en vous remerciant pour votre réponse rapide et explicite.
        A ce jour le CMI a effectué la démolition totale du sous bassement et fondation pour repartir avec une réalisation conforme aux plans de l’étude béton avec les préconisations de l’étude de sol.
        Néanmoins, le sous-traitant (maçon) a été changé, comme convenu mais suite à une perte importante de confiance envers le CMI et pour avoir toutes les garanties nécessaires comme vous nous l’indique dans vos articles, nous leur avons demandé les contrats de sous traitance pour mettre en avant nos obligations.
        Voici leur réponse qui me semble douteuse :
        « Votre conducteur des travaux me fait part de votre demande concernant les contrats de sous-traitance signés avec nos entreprises.
        La demande que vous formulez s’adresse dans le cas d’une construction réalisée par un maître d’œuvre. Il doit en effet vous fournir les contrats de sous-traitance, les assurances des entreprises et vous faire des factures à des stades bien particuliers.
        Nous ne sommes absolument pas dans ce cas de figure, puisque nous sommes CMI.
        Les travaux et le choix des entreprises sont sous notre responsabilité, et nous ne sommes pas tenus de vous fournir les contrats que nous passons avec nos sous-traitants.
        Par contre, contrairement à un maître d’œuvre, nous vous avons fourni plusieurs attestations nominatives lors de l’ouverture du chantier :
        • Notre Décennale bien sûr
        • La garantie de livraison à prix et délai convenu : si notre entreprise venait à disparaître, le garant s’engage à terminer votre construction au prix et délai convenu avec le CMI
        • Et enfin la dommages-ouvrage : pendant 10 ans c’est elle qui gère les problèmes qui pourraient apparaître sur votre construction et remettre en cause l’habitabilité de votre maison. Elle s’occupe de régler le problème avec le client, et se retourne ensuite vers les assurances des sous-traitants. C’est donc à elle que nous envoyons les contrats de sous-traitance et les assurances de nos artisans.
        Pouvez-vous nous apporter votre analyse et votre conseil pour leur apporter une réponse juste concernant nos obligations, nos droits et responsabilités.
        En vous remerciant à l’avance pour votre temps et collaboration…

        1. Bonjour, merci du message.
          – Une fois n’est pas coutume 🙂 , je vais dire du bien d’un CMI : dans votre cas, il a fait preuve d’un sens réel de ses responsabilités en démolissant ce qui était mal fait et en changeant de maçon. C’est plutôt rassurant.
          – Quant à sa réponse, qui est peut-être de bonne foi sur la loi sur la sous-traitance, elle est erronée. La loi sur la sous-traitance, comme toutes les lois, s’applique à tout le monde. Les CMI ne sont pas au-dessus de cette loi. Je le précise dans l’article, en citant la référence du texte qui vise expressément les CMI : Le champ d’application de la loi ne prévoit aucune exclusion particulière (art.1er) : elle s’applique donc au domaine de la construction de maisons individuelles. Une réponse ministérielle a confirmé cette application ( RM JO AN : 19.10.87). Ces dispositions sont d’ordre public (CCH : art. L. 230-1). Il est donc tenu vous soumettre à votre agrément préalable les sous-traitants qu’il envisage de prendre et leurs conditions de paiement. Vous avez donc parfaitement le droit d’exiger les devis de ses éventuels sous-traitants et de refuser votre agrément si vous n’aviez pas ces devis (ou s’il vous paraissaient anormaux).
          – Sur les autres arguments, le CMI n’est pas vraiment de bonne foi, par contre. Avec un architecte (d’Aujourd’hui 🙂 par exemple), tous les intervenants sont assurés, l’architecte y veille en vérifiant la validité de toutes les attestations d’assurance décennale + responsabilité civile (il sera assuré lui-même, évidemment, c’est obligatoire pour tous les architectes, l’Ordre le vérifie). Egalement, que vous preniez ou non une dommage-ouvrage, la maison sera bien assurée, notamment en décennale.
          – Quant à la garantie de livraison à prix et délais convenus, il “oublie” de préciser qu’il y a probablement une franchise de + 5% du montant du contrat qui restera à votre charge… Et grâce au contrat des Architectes d’Aujourd’hui, à budget strictement respecté et sans avance pécuniaire dangereuse (comme dans le cas d’un CMI), le risque financier est écarté. pas besoin d’ajouter un plus le paiement d’une garantie de livraison, dont l’expérience montre les limites (voir tous les commentaires et témoignages, notamment sur ce site).

  9. Bonjour
    Mon constructeur va etre placé en liquidation judiciaire la semaine prochaine . Or , il me propose de retirer l’ensemble des lots pour receptionner les cles par le biais d un avenant afin que je règle directement les artisans et ainsi effectuer “une plus value “car je ne paierais pas leur marge. Est ce legal et interessant pour moi de faire cela ?
    Aussi , après le redressement judiciaire , si je ne fais rien , qui va pyer les factures impayées des artisans ?
    En effet, par exemplemon electricité est terminée et je me pose la question de savoir qui reglera l’electricien une fois la liquidation prononcee ?
    Merci de me tenir informé

    1. Bonsoir, le dépôt de bilan suivi de la liquidation judiciaire par un CMI est une situation très complexe pour le client s’il ne s’en remet pas totalement au Garant.
      Tout d’abord, la société est-elle placée seulement en dépôt de bilan ou déjà en liquidation judiciaire ?
      Si c’est en liquidation, ça veut dire qu’il y a déjà un mandataire judiciaire qui gère la société CMI. Le gérant – enfin, l’ancien gérant, l’ancien patron – n’a plus de pouvoir de décision. Tout ce qu’il signera n’aura aucune valeur si ce n’est pas approuvé par le mandataire.
      Par contre, s’il va être en dépôt de bilan, il sera (la semaine prochaine, donc) sous tutelle d’un mandataire judiciaire. Il peut conclure des avenants maintenant, mais c’est risqué.
      Faites très attention, il y a des pièges partout:
      – si vous concluez un “avenant” et qu’il soit contesté par le mandataire judiciaire, vous risquez d’être impliqué dans une procédure pour manoeuvre abusive (le mandataire et le gérant voudront que vous leur payiez la totalité du contrat, évidemment).
      – si vous réglez directement des artisans, vous renoncez de ce fait à faire appel au garant. L’avenant annulera le CCMI. Or vous serez seul face aux artisans, et vous n’aurez pas de marché de travaux en votre nom : que se passera-t-il si les artisans travaillent mal ? en cas de sinistre, les assurances, la DO, etc. risquent de ne pas marcher (vous n’êtes pas un professionnel du bâtiment, ce n’est pas vous à l’origine qui deviez diriger le chantier). Et comment serez-vous sûr qu’il n’y aura pas d’autres sommes à payer que vous aurait cachées le CMI ?
      – saurez-vous gérer la fin de chantier ? savoir qui doit être payé et de combien ? établir juridiquement une réception des travaux ? vérifier leur attestations d’assurance (attention, il y a des pièges), etc.
      – si les artisans vous réclament plus que ce qui était prévu au contrat CMI, comment ferez vous ?
      – si vous vous mettez en première ligne, vous serez mis en cause par les artisans qui ne seront pas payés par le CMI. En effet, dans le dépôt de bilan, ils risquent fort de ne pas être payés : c’est l’Etat et les salariés d’abord, puis les fournisseurs (c’est-à-dire les artisans) en dernier. Et comme il n’y a plus d’argent, je présume, quand il y a dépôt de bilan, les artisans voudront se retourner contre vous, à moins que vous n’ayez validé les contrats de sous-traitance des artisans et CMI avant le début du chantier (loi du 31 décembre 1975) – ce qui n’arrive JAMAIS, même si c’est obligatoire.
      Et surement d’autres problèmes à venir, j’ai dit les premiers qui me sont venus en tête.
      Non, je pense que votre intérêt est de passer le relais à votre garant, même si, évidemment, il voudra payer le moins possible et vous faire payer le plus possible – par exemple, il y a probablement une franchise de + 5% du montant du contrat à votre charge, à payer en plus que la totalité du contrat. Je dis probablement, car elle n’est pas obligatoire, mais je l’ai toujours vu mentionnée dans les contrats de Garantie.
      Bon courage.

      ah oui, je n’ai pas répondu à ce point : après la liquidation judiciaire, ce sera au garant de décider : soit il garde les mêmes artisans, en les payant donc. Mais le garant devra conclure de nouveaux contrats avec eux, probablement à la baisse, car les sous-traitants n’auront guère le choix : soit ils acceptent, soit ils perdent tout – sauf s’ils décident de se retourner contre vous.
      Sinon, le garant peut reprendre d’autres artisans, et tant pis pour les artisans du chantier. Travailler pour un CMI est aussi très dangereux pour l’artisan, surtout qu’il a peut-être des factures impayées sur plusieurs chantiers avec ce même CMI.

      1. Bonsoir ,
        Je vous remercie donc pour votre réactivité et efficacité car même un avocat spécialiste d Léa construction ne m à pas renseigner si bien !
        Aussi , je voulais vous préciser mon cas :
        Mon constructeur est en RJ actuellement et devrait passer en Liquidation judiciaire des mercredi prochain.
        Ma question est de savoir qui va payer les artisans qui ont eu leur facturerez impayées ?
        Comment être sur d obtenir l ensemble de mes prestations déjà réglées comme le portes intérieures déjà réglées mais non installées ?
        Aussi puis je obtenir de la part du garant :
        Mon accès de chantier non réalisé ? Environ 500 €
        Le coût de deux chauffages payés mais non utilisé et pose par le chauffagiste compris dans min ccmi.
        Les pénalités de retard
        Le cout pour de savoir malfaçons
        ?
        Enfin qu entendez vous par “valider les contrats de sous traitants ”
        Je comprends donc cette situation et compte de ce fait ne pas signer d avenant.
        Il le reste à faire que quelques. Postes ( enduits pompes à chaleur , chauffage à poser et raccordement au réseau )
        Que puis je avoir dans mon sens ?
        Merci

        1. Bonjour, merci du message.
          Les sous-traitants : vous n’êtes plus en mesure actuellement, en tant que client d’un CMI, de vous préoccuper des artisans. C’est trop tard. Si vous vouliez rompre le ccmi pour traiter directement avec les artisans, vous ne pourriez pas le faire dans l’improvisation.
          Vous n’avez pas agréé les contrats du CMI avec ses sous-traitants et vous risquez d’être mis en cause pour ça. Il vaut mieux donc ne pas rompre de ccmi mais laisser le CMI assumer ses responsabilités vis-à-vis d’eux. La loi oblige (depuis décembre 1975) toute entreprise qui veut sous-traiter des travaux, à demander d’abord l’accord du client, du maître d’ouvrage, sur le choix d’un sous-traitant et sur ses conditions de paiement. C’est une obligation qui incombe à l’entreprise (CMI) et aussi au client-maître d’ouvrage. Cela fait partie d’un article explicatif sur notre Site :
          https://lesarchitectesdaujourdhui.archi/signer-un-ccmi-vous-risquez-de-payer-2-fois-les-travaux/
          Si vous deviez rendre des comptes devant un juge pour n’avoir pas donné votre accord ou votre refus des sous-traitants – pour avoir ignoré la loi, en quelque sorte – il vaut mieux que vous ayez toujours un lien contractuel avec le CMI pour invoquer son manque à son devoir de conseil envers vous.
          En outre, il est très possible que des travaux déjà faits sur votre maison ne soient pas payés par le CMI. Si vous aviez un lien direct avec les sous-traitants, vous risquez qu’ils vous demandent de payer ces travaux déjà faits, que vous ayez ou non payé le CMI pour ça.
          Faire faire des travaux demande d’avoir organisé le chantier, techniquement, juridiquement et surtout économiquement. Il faut savoir ce que vous devez payer, quand le faire, établir une réception pour pouvoir bénéficier des garanties (comme la garantie décennale), vous perdriez probablement la garantie de la Dommage-Ouvrage (elle a été délivré sur une base juridique qui serait changée), etc. Tout cela est trop dangereux.
          Et- de toute façon, un Avenant éventuel ne peut être convenu juridiquement qu’avec le mandataire judiciaire, pas avec le CMI.
          Les recours que vous avez : la garantie de livraison, bien sûr. Au dépôt de bilan, vous allez faire jouer le Garant (celui qui a apporté la garantie de livraison à prix et délai convenus). J’espère que le garant sera réactif, mais avec un dépôt de bilan, il ne pourrait plus invoquer des prétextes (s’il en avait eu l’envie), donc il assumera surement la suite et la fin de la construction. Ca risque de vous coûter très probablement + 5 % du contrat (à moins que la franchise soit de 0€ dans le contrat du garant, ce que je n’ai jamais vu).
          N’oubliez pas que le garant doit vous payer les pénalités de retard prévues au contrat, en cas de réception des travaux au-delà du délai contractuel.
          Vous pouvez aussi demander des remboursements de frais, comme des hébergements (location, …) si le délai est abusif.
          N’hésitez pas à me tenir au courant, bien cordialement,

  10. Bonjour
    J’ai signé un ccmi
    Dans mon contrat est précisé terrassement non compris
    Dans le descriptif compris chemin d’accès fouilles et escavation des terres sur l’emprise de la maison et pour finir le devis que j’ai signé avec acompte est au nom du constructeur et je ne m’en étai s pas rendu compte
    Que dois je

    1. Bonjour, je réponds par points :
      J’ai signé un ccmi Aïe, dommage, car ça favorise les problèmes et les malfaçons.
      Dans mon contrat est précisé terrassement non compris Ce terrassement est-il chiffré ? Si non, le CMI doit le faire sans plus value, il est dû, qu’il soit mentionné “non compris” ou pas.
      Dans le descriptif compris chemin d’accès fouilles et escavation des terres sur l’emprise de la maison et pour finir le devis que j’ai signé avec acompte est au nom du constructeur et je ne m’en étais pas rendu compte. Pas sûr d’avoir bien compris. Le chemin d’accès n’était pas compris, le CMI vous a présenté le devis d’un artisan pour ça, vous avez signé et payé, et vous vous apercevez que le devis est au nom du CMI ? Ca n’a pas beaucoup d’importance (sauf que vous payez beaucoup plus que ce que recevra l’artisan, puisque le CMI va garder pour lui une partie de votre argent).
      Que dois je (faire) ? Par contre, juridiquement, vous pourriez considérer que votre paiement est un acompte au montant du contrat CMI et que le chemin est bien compris dans votre contrat CMI. Devant un juge, vous auriez très probablement gain de cause.

  11. Bonjour Monsieur,

    Merci pour cet article et vos réponses riches d’informations qui font suite aux questions de vos lecteurs.
    Je trouve cependant que vous édictez l’application de ce principe de responsabilité du MO envers les sous-traitants en cas d’impayés par le CMI, de manière un peu trop générale et automatique selon ma compréhension de cette problématique.

    Précision faite que je ne suis pas du tout juriste. J’ai simplement lu l’article de l’Anil qui traite aussi du même sujet :
    https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/2000/contrat-de-construction-de-maison-individuelle-sous-traitance/

    J’ai simplement pas tout à fait compris les mêmes choses, c’est pour cela que je me permets d’échanger avec vous sur ces points. Ou du moins, je pense que la portée de cette responsabilité du MO envers les impayés du sous-traitant ne relève pas d’un principe général, absolu, sans conditions de mise en œuvre auquel il semble exister un certain nombre d’exception.

    Dans votre exposé, vous ne mentionnez pas, suffisamment à mon, quelles sont les conditions nécessaires pour que le sous-traitant puisse exercer cette action directe envers le MO. D’après ce que j’ai compris, si des conditions ne sont pas réunies, il n’existe pas d’action directe envers le MO (mais ce n’est que mon interprétation personnelle sur ce point). Après reste à savoir s’il faut seulement un des conditions ou les trois pour que cette action puisse être exercée par le MO (abstraction faite de l’ opposabilité d’autres exceptions à l’application de cette même responsabilité)

    Un court extrait de L’anil concernant ces conditions de l’action directe du sous-traitant avec le MO
    “Cette action ne peut s’exercer valablement que si :
    – le sous-traitant a été accepté par le maître d’ouvrage ;
    – le maître de l’ouvrage a agréé les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitance. Il appartient à l’entrepreneur principal de faire accepter le sous-traitant et d’agréer ses conditions de paiement (Loi de 75 : art.3 ; Cass. Civ. III : 19.7.82) ;
    – le sous-traitant a mis en demeure l’entrepreneur principal de le payer : copie de cette mise en demeure est adressée au maître de l’ouvrage.”

    Somme nous d’accord sur ce point ou considérez-vous qu’il existe une action directe du sous-traité envers le MO même si ces conditions ne sont pas respectées ?

    Selon moi, faire agréer les sous-traitants par le MO ne reviendrait-il pas à créer une des conditions requise pouvant mettre en jeu l’application de cette action directe envers le MO ?

    Certes, cela permet d’avoir connaissance des détails des devis passés avec les sous-traitants et de connaitre l’identité des prestataires intervenant sur le chantier tout au long du projet. Néanmoins, le MO peut obtenir, difficilement il est vrai, cette information via un autre moyen que part l’agrément de ces prestataires et de leurs conditions de paiements.

    En outre il semble exister, d’après le peu de neurones qu’il me reste après avoir l’article ANIL et le vôtre, des exceptions à cette actions directe du sous-traitant envers le MO.

    Cela n’empêche pas, et vous avez totalement raison, qu’il faut alerter les clients sur le fait que le CCMI ne semble pas être très sécurisant sur ce point précis et sur les difficultés, nombreuses, que celui peut rencontrer quand il veut faire construire un bien immobilier.

    J’espère que vous verrez dans ce message une volonté d’échanger et non pas une manière d’imposer un point de vue, à plus forte raison, comme je l’ai précédemment indiqué car je ne suis pas avocat étant un simple particulier intéressé actuellement à définir un projet d’accession à la propriété (au sens générique du terme) et qui s’intéresse donc à ces problématiques.

    Bien cordialement

    1. Bonsoir, merci de votre message qui me permet d’améliorer une explication insuffisante dans mon propre article.
      Le maître d’ouvrage – c’est-à-dire le client d’un CMI, dans le cas qui nous intéresse – est en faute juridique s’il n’impose pas au CMI de solliciter son agrément des sous-traitants.
      Dès lors, le sous-traitant peut se retourner contre le client, au titre justement de cette faute juridique:
      (extrait du blog d’une avocat :
      https://blog.landot-avocats.net/2019/02/20/sous-traitant-non-declare-sur-un-chantier-quel-risque-pour-le-maitre-douvrage/ )
      …la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux, dans un arrêt du 17 décembre 2018, n° 16BX01315 nous enseigne qu’à défaut, le sous-traitant occulte peut invoquer la responsabilité délictuelle [du client] afin d’obtenir réparation intégrale de son préjudice consistant en le paiement des travaux effectués qui ne lui ont pas été réglés. La cour refuse au sous-traitant non déclaré le bénéfice d’une acceptation expresse ou tacite mais ouvre la possibilité d’une action en responsabilité délictuelle. Concrètement, le sous-traitant doit établir que le maître de l’ouvrage était suffisamment informé de la nature de son intervention dans l’exécution du marché et de ses liens avec l’entreprise principale…
      Or, en matière de CCMI où les travaux sont sous-traités dans la très grande majorité des cas, le client-maître d’ouvrage ne pourra soutenir qu’il ignorait que la CMI sous-traitait. Surtout quand tous les travaux seront sous-traités, il lui suffit de voir les différentes camionnettes des artisans sur le chantier, où figurent leurs noms.
      Dès lors, le client sera probablement (les juges seuls décident…) condamnés à indemniser les sous-traitants non payés, au titre de sa responsabilité quasi-délictuelle (c’est-à-dire de sa négligence juridiquement inacceptable).

      1. Bonsoir,

        Merci pour ces précisions intéressantes.

        Pour ce qui est de votre domaine d’intervention, en votre qualité d’architecte, pouvez-vous m’indiquer si faire appel à un architecte, dans le cadre de la construction d’une maison individuelle induit, ou à pour conséquence, la délégation de la maitrise d’ouvrage au profit de celui-ci ?

        Qui paiera les sous-traitants, le CMI… ?

        Cordialement

        1. Bonsoir, non pas du tout. L’architecte ne peut pas assumer une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée s’il assume déjà une mission de maîtrise d’oeuvre. C’est incompatible et interdit par notre Code de déontologie. On ne peut être maître d’ouvrage délégué que si c’est un autre architecte qui a une mission de maîtrise d’oeuvre.
          Avec un architecte, c’est le client qui paie les artisans – du coup, ce ne sont plus des sous-traitants. Il n’y a plus de CMI. Grand avantage : on a affaire directement aux vrais réalisateurs, sans société-écran qui masque la réalité de l’opération et qui prend +30% au passage (ordre de grandeur) sur le coût des travaux.
          Avec un architecte, le client agit en direct, mais sous les conseils de son architecte, évidemment. Il se laisse guider, mais il a les yeux ouverts sur tout, les plans techniques, les devis réels, les comptes rendus de réunion de chantier, etc. Et il peut à tout moment dire qu’il n’est pas d’accord, demander des comptes, etc.
          Bref, c’est comme ça que doit être réalisée une construction, en toute transparence et sans société-écran qui ne fait que plomber le budget et tirer la qualité vers le bas pour faire de la marge à son seul profit.

  12. Bonjour, j’ai signé un contrat de construction de maison individuel en mars 2017, les travaux on débuté en octobre de la même année mais n’ont malheureusement jamais continué car le constructeur a fait faillite. Notre garant nous as ensuite “confié” à une second constructeur repreneur de la totalité de chantier en cours en juillet 2018. A ce jour notre chantier n’as toujours pas repris, nous sommes au stade des fondations depuis octobre 2017. Le repreneur nous as souvent promis qu’un maçon allait intervenir, mais a ce jour le chantier est inactif. Il nous as récemment proposer de payer le maçon en direct afin de faire avancer les choses . Cependant nous savons qu’il a touché de l’argent de la part de notre garant pour continuer notre chantier. Nous sommes dans une impasse et ne savons que faire , si vous avez des conseils nous sommes preneur …

    1. Bonjour,
      votre message montre (hélas pour vous) l’illusion que constitue la garantie de livraison qui est pourtant présentée comme étant la meilleure garantie pour qui fait construire, bien à tort. En fait, il ne faut jamais signer avec un contractant général, comme le CMI, car c’est un contrat qui est vicié dès le départ : les intérêts du constructeur sont diamétralement opposés à ceux de son client ! Le contractant général a intérêt à faire grossir sa marge, et ça se fera au détriment de son client. Quelle folie…
      Il ne faut pas faire 2 fois la même erreur (pardon de ma franchise). A votre place, voici ce que j’écrirais en substance au garant (sous réserve que les faits soient bien ceux-là) :
      « Monsieur le Directeur,
      en 2017, vous êtes intervenu en tant que garant lors de la faillite de notre constructeur, …………. . Vous avez décidé de confier la suite de l’opération à un nouveau constructeur …………………….. Nous sommes le 14 janvier 2020 et le chantier est toujours à son début, près de 3 ans après.
      Cette situation est intolérable et nous porte un préjudice grave et inacceptable.
      Vous voudrez bien considérer cette lettre comme étant une MISE EN DEMEURE de faire finir correctement notre maison, c’est-à-dire de confier, dans un délai de 15 jours, l’opération à un maître d’œuvre qui gérera les artisans. Je vous propose …………………, architecte, qui me paraît présenter les garanties de compétence nécessaires.
      Cette demande n’est en rien un renoncement à la garantie de livraison à prix et délai convenus, dont vous continuez à assumer l’obligation de résultat.
      Veuillez agréer, …………. »
      Je précise ce dernier point, car votre garant cherchera peut-être à se défausser alors de sa garantie : attention à ce que vous signez ! N’acceptez pas car vous avez droit à des dommages et intérêts très importants (que le garant devra vous verser), depuis le temps que vous êtes privés de votre maison.
      Je ferais adresser cette lettre par un avocat, énergique, efficace (ils ne le sont pas tous…). Il vous conseillera dans sa rédaction et sur le montant des dommages (demandés plus tard, une fois l’opération en cours de finition). Encore une fois, ne signez rien sans la validation de votre avocat : les subtilités juridiques dans votre cas sont nombreuses et on ne les détecte pas toujours, à moins que vous soyez vous-même juriste.
      Bon courage, bien cordialement,

  13. Bonjour, nous avons signé un contrat avec un CCMiste. Nous sommes à quelques jours de la remise des clés et nous posons quelques questions :
    -le constructeur nous a fait parvenir une facture de BRH pour 30 h de brise roches = 3400 euros. Les travaux en question ont eu lieu en début de chantier bien entendu et à l’époque nous avons acquiéscé car dans notre contrat il est bien stipulé le prix du terrassement “hors brise roche” 105 euros HT/heure … mais à force de nous renseigner sur les forums on croit comprendre que le constructeur n’a pas à nous réclamer cette somme car CCMI = prix ferme et définitif. Est-ce le cas ?
    -notre construction a débuté en 2018, dans le contrat est annexée l’attestation d’assurance valable jusqu’en septembre 2018, lorsque nous demandons au constructeur une attestation pour cette année, 2019, il nous répond que les attestations d assurance doivent être valables a la date ouverture de chantier, ce qui a été le cas mais qu’il n’est pas nécessaire que nous ayons celle de 2019… est-ce exact ?
    – nous avons enlevé le post “pose de carrelage sur chape de 5 cms” …le constructeur nous remet la maison avec un niveau de sol qui nous oblige à faire une chape de 9 cm par certains endroits, pouvons-nous exiger une réparation? une moins-value ?
    -et enfin, de quelle manière s’effectue la conservation des 5% du prix total si l’on émet des réserves?
    merci beaucoup d’avance des réponses que vous pourrez nous apporter

    1. Bonsoir,
      – travaux mentionnés “non compris” (brise-roche) mais non-estimés de façon globale forfaitaire, indiqués seulement par un taux horaire : il est plus que probable qu’aucun chiffre estimant la valeur des travaux n’ayant été convenu de façon contractuelle, ces travaux sont réputés compris dans le prix global forfaitaire, donc ils ne sont pas dus en plus par le client.
      – l’attestation d’assurance des constructeurs (au sens large : artisans, cmi, architectes, etc.) doit bien être valable le jour du début effectif des travaux, pas forcément avant ni après. Cette loi a été faite pour simplifier, pour éviter des complications inutiles. Pourquoi le cmi refuserait-il de vous transmettre l’attestation valable aujourd’hui ? Je ne sais pas, mais, au fond, ça n’a pas beaucoup d’importance.
      – si la cote de 5 cm a bien été mentionnée clairement dans votre contrat (et je ne doute pas de ce que vous dites 🙂 ), le constructeur vous doit une réservation pour la chape de 5 cm, tout simplement. Si cette réservation est trop profonde, il vous doit un ragréage pour obtenir la bonne cote. Ce n’est pas compliqué à faire.
      – lors de la réception avec réserve(s), vous devez consigner une somme correspondant aux 5% auprès d’un organisme tiers (banque, huissier ou notaire aussi, je crois, etc.). Ceci pour éviter des réserves abusives de la part de clients qui ne voudraient pas payer.

  14. Bonjour
    Nous sommes bientôt convoqué pour une réception de notre maison.
    Le problème plusieurs points n ont pas été terminé je sais qu il y a une marge de 5% avec un contrat ccmi et qu on peut émettre des réserves.
    Nous avons du passer par un terrassier pour les branchement qui ne sont toujours pas fait car lors de la construction de notre terrasse la terre n à tjs pas été enlevée pourtant le constructeur nous avait envoyé un mail comme quoi elle serait enlevée aujourd hui il refuse car ce n est pas sur le devis
    Peut on refuser de signer sur un des points que je vais vous décrire
    Pas de raccordement elec et eau
    Chauffage pas terminé
    Sanitaire non installé
    Cadre d une fenêtre tordue

    Pour la fenêtre ne trouvant pas d arrangement nous demandons un remplacement du cadre le constructeur refuse car il dit qu il risque d abîmer le crépis l isolation et qu il a le droit de laisser tel quel car ce n est que esthétique et que ça ne se voit pas trop !
    Ils veulent absolument signer avant la fin d année pour éviter des pénalités de retard

    Suus je en droit de refuser la signature ou je dois mettre des réserves et signer.
    Merci pour votre aide
    Cordialement

    1. Bonjour,
      – BRFANCHEMENTS : si j’ai bien compris, vous avez dû commander directement les branchements à un artisan, en dehors du ccmi, car le cmi ne les réalisait pas. Ces branchements étaient-ils bien prévus dans le contrat ? c’est-à-dire n’étaient-ils pas mentionnés comme “non compris” et chiffrés – il faut les 2 conditions pour qu’ils ne soient pas compris, sinon le cmi vous les doit.
      – TERRE : un engagement est un engagement, du moment qu’on peut le prouver. Si le cmi vous a écrit un mél pour vous dire qu’il enlèverait la terre, il doit l’enlever, contrat ou pas contrat. Un mél est une preuve parfaitement valable.
      – RECEPTION : vous avez le droit de mentionner toutes les réserves que vous voulez. Vous avez le droit de refuser ce que cherche à vous imposer votre cmi. J’ai souvent noté ici que les cmi, bien des fois, cherchent à intimider leurs clients en faisant du chantage (aux travaux, à la réception, aux clés, etc.). Ne vous laissez pas faire !
      Je rappelle que c’est le client qui prononce la réception, c’est lui qui y mentionne les réserves qu’il veut. Le cmi peut toujours contester la réception des travaux (ou les réserves) devant un juge si ça le chante (tout le monde peut toujours solliciter un juge, c’est un principe de la démocratie).
      Une fois encore, ne vous laissez pas intimider, ce serait trop facile pour le cmi s’il ne voulait pas tenir ses obligations.
      D’après ce que vous me dites, la maison n’est pas habitable (pas d’eau), elle n’est pas réceptionnable (trop de malfaçons). Et ne croyez pas qu’il soit impossible de changer un cadre de fenêtre : si le changement de cadre abîme le crépis (ce qui n’est pas du tout sûr), il est facile de refaire l’enduit sur les “tableaux” (les petites surfaces d’enduit sur les tranches du mur, perpendiculaires aux façades), c’est une petite reprise très facile, ce n’est pas comme ré-enduire toute une façade… Ce n’est pas une excuse pour ne pas changer le cadre s’il le fallait.
      Que le cmi veuille signer avant la fin de l’année n’a pas à entrer en ligne de compte ! S’il est en retard, ce n’est pas votre faute. En fait, il veut que vous l’arrangiez pour que vous n’ayez pas droit aux retenues pour retard que vous êtes en droit d’appliquer, mais de son coté il ne veut pas tenir ses engagements, comme enlever la terre ou finir correctement la maison (cadre, etc.).
      Et si c’était l’inverse : si vous disiez que vous ne paieriez pas la totalité du prix, mais que le cmi doit en plus vous faire des cadeaux, à votre avis, comment réagirait-il ?
      Là encore, on voit que faire construire nécessite qu’on soit guidé par un professionnel indépendant (un architecte) et qu’il ne faut pas croire qu’un cmi remplira ce rôle : le cmi ne prendra pas en compte les intérêts de ses clients, puisqu’il leur vend les travaux (ce que ne fait pas l’architecte). Il ne peut pas être juge et partie, il privilégiera toujours ses propres intérêts. Comme c’est dangereux un ccmi !

  15. Bonjour,
    Votre article et très intéressant. J’ai signé un CCMI avec un architecte!!! hélas très réputé, avec des prix de maison d’architecte…Nous avons fait la réception avec réserves importantes sur le gros oeuvre, dont une non conformités aux PC. Après la réception nous avons découverte, suite à la visite d’un expert, que les règles parasismique ne sont probablement pas respectées, notifié au constructeur dans les 8j.
    Est-ce que les sous-traitants: bureau étude béton, maçon et charpentier ont l’obligation de me fournir sur demande les documents techniques (plan du ferraillage, plan béton armé, calcul charpente), afin de pouvoir faire faire une vraie expertise parasismique?
    Le constructeur, qui est hélas architecte, refuse de donner ces papiers mis en réserves également et réfuse de lever les réserves.
    Merci de votre réponse

    1. Bonjour, merci du message.
      Je regrette beaucoup que des architectes puissent être constructeurs. J’en ai fait l’expérience, car je l’ai été moi-même, il y a très longtemps (tout jeune architecte), et je me suis vite rendu compte que c’était très négatif ! Quand on est constructeur, il faut oublier (hélas) de servir les intérêts du client, il ne faut penser qu’aux intérêts de sa propre société de construction. Ce qui est le contraire de la vocation d’un architecte.
      Ne pas avoir respecté les règles parasismiques est une faute très lourde : la jurisprudence montre que la sanction est la démolition/reconstruction de la maison ! aux frais du constructeur (ou de l’architecte), évidemment.
      Si le constructeur ne vous a pas fait agréer ses sous-traitants avant de conclure des contrats avec eux (ce qui est très probable, je présume), ce constructeur est 100% en faute (non-respects des règles parasismiques, non agrément des sous-traitants, plus une non-conformité au pc, ça fait beaucoup !). Il n’est pas en position de discuter de quoi que ce soit.
      Etes-vous sûr que l’étude structure existe ? Si, en tant qu’architecte, il est assuré par la MAF, l’étude structure est obligatoire en zone sismique.
      Déterminez bien ce que vous voulez, notamment la démolition/reconstruction de la maison ? Pour que vous puissiez agir en conséquence.

      1. Bonjour
        Merci de votre réponse. Oui il existe une étude structure béton et je connais le nom du bureau d’étude.
        Il a fait une étude de sol que je n’ai jamais vu, mais j’ai l’étude de sol fait par le lotisseur (qui était en fait un particulier).
        Le sol est très argileux, il n’ya a pas de nappe fréatique, mais il existe des sources sous-terraines à un peu plus de 3m. La classe parasismique 4 . Nous ne savons pas si les fondations sont adapté à l’étude de sol: radier à 80 cm de profondeur. J’ai des doutes. C’est la raisons pour laquelle j’ai besoin de tous les documents techniques, qu’il a refusé de nous donner.
        Les irrégularités vu sur la maçonnerie visible dans le garage et les combles aménageables : moellons non harpés dans plusieurs angles de la construction (au moins trois) et pas de véritable joint, alors qu’il n’existe aucun joint parasismique dans les fondations, suspicion de manque du ferraillage horizontale en dessous de fenêtres, zones des bétons qui ne se touchent pas (horizontale et les pignons du toit) avec de suspicion de discontinuité dans le ferraillage.
        Il semble qu’il existe des procédés de réparation par fibres carbone, dont le prix est proche de la valeur de la maison.
        Que pensez vous de ce type de réparation? Faut-il se battre pour l’obtenir ou si non la solution est de demander la nullité du contrat et demander la démolition.

        1. Comme je le disais, votre constructeur est en faute, fautes lourdes vis-à-vis de plusieurs lois. Il n’a pas les moyens de faire le fanfaron en refusant de vous transmettre l’étude de sol. La zone sismique 4 est forte ! En cas de non-respect des normes, la faute est grave.
          Une lettre RAR comme celle-ci devrait le faire vite réagir :
          Monsieur le Directeur,
          j’ai constaté que vous ne m’avez pas demandé d’agréer vos sous-traitants ni transmis leurs conditions de paiement, ce qui est contraire à la loi – loi que vous auriez dû me faire connaître, au titre de votre devoir de conseil.
          En outre, il me semble que la construction ne respecte pas les normes sismiques obligatoires, malgré la zone considérée qui impose une structure spécifique. Ceci serait une faute lourde et inacceptable.
          La présente lettre est une MISE EN DEMEURE de me transmettre dans un délai de 15 jours l’étude de sol et l’étude structure établies par les Bureaux d’Etudes respectifs.
          Passé ce délai, je m’adresserai aussitôt à mon avocat pour initier une assignation pour la sauvegarde de mes intérêts.
          Avec l’expression de mes sentiments distingués, …

  16. Bonjour, nous avons un contrat ccmi et dans la notice il y a un nota bene indiquant que tout travaux à la charge du client aura une surprime do. De quoi s’agit-il ? Elle est appliquée sur les gardes corps ? Et les VRD aussi est-ce normal ? Merci pour votre reponse.

    1. Bonsoir, l’assurance DO est calculée sur le coût des travaux, donc il semble logique que les travaux soumis à garantie décennale (et garantie biennale si la DO le prévoit ?) fassent augmenter la DO.
      Par contre, si votre contrat cmi est signé, il est illégal de vous demander un surcoût, quel qu’il soit (sauf révision de prix suivant l’indice BT01, ce qui n’a rien à voir avec la DO). Donc, travaux réservés ou pas, vous n’avez rien de plus à payer, même pour la DO.
      Soyez fermes sur ce point, ne cédez pas aux éventuelles pressions de votre cmi. En général, ils savent très bien mettre la pression en faisant des menaces : ce n’est que de l’esbrouffe pour vous impressionner, pour que vous payez…

  17. Bonjour, j’ai demandé à mon constructeur (CCMI) le montant prévu pour le poste électricité dans ma maison – il m’a répondu que cette information était confidentielle et n’était pas fournie aux clients.
    Est-ce correct?
    Merci

    1. C’est une belle illustration de l’état de dépendance des clients des CMI…
      Le CMI n’a pas l’obligation de vous donner le détail des prix s’il fait les travaux lui-même. Je parle pour un CCMI, alors qu’avec un Architecte d’Aujourd’hui vous l’auriez eu avant la signature des contrats de travaux, avec la présentation de l’électricien.
      Par contre, s’il sous-traite ces travaux d’électricité, il a l’obligation de :
      – vous présenter l’électricien (au moins vous dire qui c’est),
      – de vous informer des conditions financières qu’il a convenues avec lui, et donc de vous donner le devis réel,
      – de vous demander votre approbation préalable (il ne peut pas vous imposer un sous-traitant !)
      Ce que ne font jamais les CMI, car alors vous connaîtriez sa marge (en général de l’ordre de 30 % !). La quasi totalité des CMI sont dans l’illégalité sur ce point, car ils ne respectent pas la loi sur la sous-traitance.
      https://lesarchitectesdaujourdhui.archi/signer-un-ccmi-vous-risquez-de-payer-2-fois-les-travaux/
      De toute façon, tant que vous ne connaissez pas l’électricien, le CMI peut vous donner n’importe quel prix.

  18. Bonjour Monsieur,
    Je viens de trouver votre site, j’espère que vous continuez, votre sincérité et votre humanisme font du bien en ces temps malsains!
    Mon conjoint et moi-même devenons CMI écologiques -nous sommes devant l’obligation ou du moins la question du changement de statut car actuellement en micro bic.
    Notre premier client -et oui, il faut bien une première fois quoique nous avons déjà force expérience en la matière – rencontre des difficultés à obtenir un PTZ primo-accédant. Depuis le début, nous l’accompagnons – sur sa demande – même jusque chez le notaire(!) pour l’assister et le rassurer – et oui je l’avoue, également resserrer les liens (commerciaux )qui nous unissent…je précise que nous sommes artisans au départ, nous avons toujours fonctionné sur la confiance et ici, nous opérons de la même manière cad que si demain notre client se dédie, toute la somme de travail déjà engagée ne nous sera jamais indemnisée (x RDV, réalisations des plans d’architecte, 2D et 3D, rencontre avec le vendeur du terrain, rédaction et dépôt du PC +annexes, échanges avec des banques pour l’obtention de son PTZ… nous faisons tout pour lui)!
    Sommes-nous notre client et nous-mêmes obligés par la loi de souscrire un CCMI? Notre client ne le souhaite pas car il se sent débouté de sa liberté de maître d’ouvrage, quant à nous, nous trouvons le CCMI très contraignant. Nous sommes de jeunes entrepreneurs qui souhaitons développer la construction écologique, ici en paille et autres isolants naturels, avec des fournisseurs locaux… à un coût loin des marges exorbitantes des pavillonneurs actuels pour en outre un confort thermique avéré et donc un coût quotidien plus que réduit. Seulement, les banques refusent presque toutes une construction de MI sans CCMI…
    Que nous conseillez-vous?
    NB : notre client a jusqu’au 20/09 /2019 18h00 pour transmettre au notaire le refus du PTZ sinon il perd son acompte…
    Merci de votre attention
    Cordialement
    Delphine Durand

    1. Bonsoir, merci de votre message qui pose des questions très importantes.
      Sommes-nous notre client et nous-mêmes obligés par la loi de souscrire un CCMI? Notre client ne le souhaite pas car il se sent débouté de sa liberté de maître d’ouvrage, quant à nous, nous trouvons le CCMI très contraignant.
      Un CCMI est un contrat obligatoire dès lors qu’une même entité propose de réaliser (ou faire réaliser en sous-traitant, bref de “vendre à son client”) le “hors d’eau – hors d’air” complet d’une maison individuelle OU quand une même entité agit avec son client en lui faisant perdre son rôle de “maître d’ouvrage” qui doit être décideur (quels artisans, à quels prix, quels plans techniques, etc.) et donc, en perdant ce rôle, quand le client n’est plus au courant de toute l’opération.
      Donc vous avez raison, un CCMI est très contraignant pour le client – moins pour vous. Et surtout, oui le client a raison, car il perd son rôle de maître d’ouvrage, il n’est plus décideur, il n’a plus qu’un rôle passif même si des pb arrivent.
      Pourquoi voulez-vous vous engager dans cette voie ? Pourquoi, par exemple, voudriez-vous cacher les artisans et leurs prix à votre client ? Pour qu’il ne sache pas l’importance de votre marge ? Pour une autre raison ?
      Avez-vous envisagé la maîtrise d’oeuvre (faire “comme un architecte” sans en avoir le titre) ?
      Bref, quel est votre projet, au fond ?

  19. Bonjour
    Notre maison a été construite en 2003 par la conclusion d’un marché de travaux avec une entreprise de bâtiment qui s’est chargée du gros œuvre de la mise hors d’eau et de la mise hors air, l’électricité et le carrelage , et que nous avons réglée au fur et à mesure de l’avancement des travaux et de la présentation de ses factures. Les postes de terrassement, préparation du terrain, assainissement, plomberie, sanitaires, chauffage ont été assurés par d’autres entreprises qui ont été payées durement par nos soins après établissement de devis et factures distinctes de celles de l’entreprise de bâtiment . Les plans ont été réalisés par un architecte. En 2009, nous avons constaté des malfaçons au niveau du carrelage (fissurations) et nous avons mis en cause cette entreprise et son assureur en décennale. Le juge a nommé en expert et les travaux d’expertise ont duré 9 ans durant lesquels les discussions portaient sur la responsabilité de l’entreprise de BATIMENT et du chauffagiste (plancher chauffant basse température). L’expert a achevé ses travaux et a clairement désigné l’entreprise de bâtiment comme responsable. Durant ces 9 ans de procédure, cette entreprise a été liquidée. Subsiste donc son assureur. Le problème est qu’aujourd’hui, cet assureur avance que le marché de travaux était en réalité un ccmi et que cette entreprise n’était assurée pour cela. Nous sommes désespérés !!!
    Si le juge nous déboute et donne raison à l’assureur, nous allons nous retrouver avec une maison dont le carrelage est fissuré sur toute sa surface et un budget de travaux en réparation très très important. Si l’assureur avait objecté en ce sens des le départ, nous aurions pu demander la nullité du contrat de marché de travaux auprès de l’entreprise qui existait encore à l’époque. Notre seul espoir est que je juge confirme que cela n’était pas un ccmi ! Mais comment argumenter en ce sens ???? Comment distinguer notre situation d’un ccmi ? Auriez vous une idée ?
    Merci

    1. Eh bien, quelle mésaventure !
      Le monde du « bâtiment » est une jungle dans laquelle le client néophyte court des risques à tous les niveaux, techniques, financiers, réglementaires, mais aussi juridiques, risques qui peuvent être lourds de conséquences car les budgets sont toujours importants (même 50 ou 60000€ sont beaucoup d’argent) et le client est obligé de s’engager avant que le bâtiment soit réalisé. Il n’a en outre que peu de connaissances (voire pas du tout) du rôle de « maître d’ouvrage » que lui impose la loi. Être guidé par un architecte tout au long de l’opération est donc nécessaire (c’est pour cela qu’on a inventé ce métier, depuis toujours).

      Ceci dit, que pouvez-vous faire ?
      D’abord, je ne comprends pas, mais pas du tout, pourquoi l’expertise a duré 9 ans ! C’est inouï. Savez-vous quelle en est la raison ?
      Le rapport de l’expert mentionne-t-il qu’à son avis, il s’agissait d’un ccmi ou pas ? Il est probable qu’il n’en parle pas, car c’est un point de droit et non technique, donc ce ne devait pas être dans sa mission.
      Et comme c’est uniquement une question de droit, c’est surtout votre avocat qui est en charge dans ce cas de faire valoir vos intérêts, en démontrant que ce n’était pas un ccmi.
      Un ccmi est un contrat qui impose un cadre précis. Il est obligatoire quand une seule entreprise se charge vis-à-vis de son client de réaliser le « hors-d’eau-hors-d’air ». Je dis vis-à-vis de son client, car elle peut sous-traiter des travaux – même si elle a l’obligation de faire agréer par le client les sous-traitants qu’elle envisage et leurs conditions de paiement – donc avant que l’entreprise (ou le cmi) s’engage avec les sous-traitants.
      A mon avis, ce n’était pas un ccmi car ça n’en avait pas les attributs, tout simplement : pas de respect du cadre juridique du ccmi, pas d’échelonnement des paiements conformes à la loi, pas de garantie de livraison à prix et délais garantis, pas (peut-être ?) d’assurance Dommage-Ouvrage. Bref, rien qui ne ressemble à un cmi = ce n’est pas parce que c’aurait dû être un ccmi que c’en était un.
      Deux cas de figure :
      – Soit on considère que ce n’était pas un ccmi, l’assureur de l’entreprise doit prendre en charge les travaux et leurs conséquences,
      – Soit on considère que c’était un ccmi, quoique illégal (ce qui serait curieux), et donc l’assureur se défausserait. Mais le responsable de l’entreprise est-il toujours en vie ? Et a-t-il quelques biens, par exemple immobiliers ? Et avez-vous en main son attestation d’assurance en responsabilité civile ?
      Je dis ça, car ne pas conclure un ccmi quand c’est obligatoire (ce qui est bien votre cas) est une faute lourde de la part d’un professionnel du « bâtiment ». C’est même une faute pénale. Vous pouvez donc vous retourner contre lui, à titre personnel car c’est lui qui a commis la faute pénale : c’est lui, personne physique, pas forcément l’entreprise personne morale. Et si votre adversaire se défendait en disant que c’est son entreprise qui a commis la faute pénale, il faudra rappeler que : la Cour de cassation consciente « du dévoiement légal s’opérant de son propre fait », rappelle que « la responsabilité pénale des personnes morales ne peut être engagée que du seul fait d’infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou représentants » (Crim. 27 avr. 2011). Il aurait donc pour le moins une responsabilité in solidum entre le chef d’entreprise et son entreprise.
      Vous pouvez donc vous retourner contre lui – et son assureur en responsabilité civile – pour le dommage, le préjudice qu’il vous cause en n’ayant pas été dûment assuré au titre des travaux dont il s’était chargé, ni en dommage-ouvrage, d’ailleurs.
      Cass. Crim : 28.5.97 N° 96-81332 (source ANIL)
      Après la liquidation judiciaire d’une société ayant pour objet la construction de maison individuelle, les dirigeants sociaux ont été déclarés coupables d’infraction au regard de l’article L 241 -1 en raison de paiements exigés du maître de l’ouvrage avant la date d’exigibilité.
      Les maîtres d’ouvrage constitués parties civiles, obtiennent à titre de dommages et intérêts divers sommes comprenant notamment le trop perçu par rapport à l’état d’avancement des travaux.
      Outre des indemnités pour préjudices moral et matériel, la cour d’appel leur alloue une somme égale à la différence entre les sommes versées par le maître de l’ouvrage et la valeur des travaux effectivement réalisés au jour de l’abandon du chantier.
      Les dirigeants contestèrent cette décision devant la chambre criminelle de la cour de cassation.
      Le pourvoi est rejeté et la cour rappelle que le préjudice subi par le maître de l’ouvrage en raison l’inexécution des travaux et du défaut de remboursement des sommes versées par anticipation découle directement du délit de perception anticipée de fonds en violation de la législation sur la construction.
      À ce titre le maître de l’ouvrage doit être indemnisé, et la détermination de l’indemnité procède du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

      Tout ceci doit être validé par un juriste. Parlez-en à votre avocat – peut-être vous a-t-il déjà suggéré cette alternative ?

    2. Bonjour,
      Tout d’abord, un grand merci de l’intérêt porté à notre cas.
      L’expertise s’est éternisée car sans un premier temps l’assureur du constructeur remettait en cause le caractère décennal des dommages observés. Il a donc fallu vérifier que les fissures évoluaient et rendaient notre maison impropre à sa destination . Ensuite, l’expert nommé est tombé malade, puis gravement malade et a en définitive cessé son activité professionnelle. Un nouvel expert a donc dû être nommé et a refusé de reprendre l’expertise en cours de son confrère . Il a fallu recommencer . Ensuite, les discussions ont porté sur la responsabilité partagée ou non de l’entreprise de bâtiment et du chauffagiste ayant posé le plancher chauffant. Enfin, vu l’étendue des dégâts, les discussions ont porté sur le chiffrage des solutions de réparation…pour aboutir après 9 ans à la re-qualification potentielle en CCMI avancée par l’assureur pour s’exonérer de toute indemnisation.
      Si l’assureur avait avancé cet argument il y a 9 ans, nous aurions pu sans difficulté demander la nullité du contrat signé avec l’entreprise de bâtiment. Depuis, elle a été vendue puis liquidée. J’ignore si son représentant légal de l’époque de la signature du marché de travaux est encore en vie … je vais effectuer des recherches…
      Nous avons une attestation de son assureur de l’époque en responsabilité civile du chef d’entreprise et responsabilité décennale « multigaranties des entreprises du bâtiment ». C’est donc la même compagnie qui couvre ces 2 garanties.
      Merci pour vos conseils et la lueur d’espoir que vous nous donnez. Nous allons explorer les pistes évoquées.

      1. Veillez bien à agir tout de suite, car si vous attaquez le maçon en responsabilité civile pour une autre raison, par exemple pour défaut de conseil, il vaut mieux ne pas laisser passer le délai décennal, or vous en êtes proche.
        Je vous conseille donc de confier vos intérêts à un bon avocat, ce que vous avez sans doute déjà fait.
        Bonne suite pour cette affaire !

        1. Bonjour,
          Voilà, le TGI s’est prononcé et considère que notre marché de travaux était un CCMI. De ce fait la garantie de l’assureur est exclue.
          Même si le juge reconnait le caractère décennal de notre sinistre, et impute l’entière responsabilité à l’entreprise de travaux, après près de 10 ans de procédure, la conclusion du jugement est que notre créance est admise au passif de liquidation de l’entreprise du bâtiment … Cela nous fait une belle jambe !
          Bien sur, nous pouvons toujours interjeter appel mais comme la jurisprudence semble constante en re-qualifiant les travaux de gros oeuvre avec mise hors d’eau et hors gel en CCMI, à quoi bon ?
          Sur le caractère illégal du marche de travaux conclus à l’époque, nous allons sans doute attaquer l’ancien représentant légal de l’entreprise de bâtiment, liquidée depuis, mais combien de temps va encore durer cette procédure et pour quel coût ?
          Nous sommes profondément déroutés !
          Bien cordialement

          1. Ah là là… Mauvaise nouvelle pour vous. Il vous faut attaquer le gérant, en effet, car sa faute est avérée (y compris pénalement), en espérant qu’il ait assez de biens pour vous couvrir de vos dépenses à venir.
            Bien entendu, cela met en relief la protection que constitue un architecte. Même si un architecte n’avait pas décelé cette erreur grossière (c’est-à-dire ne pas faire de CCMI en cas de “hors d’eau – hors d’air” par une même entreprise), son client peut tout de suite saisir son assurance ! Car le devoir de conseil de l’architecte fait pleinement partie de sa mission.
            J’ajoute aussi, encore une fois, que faire construire est un acte complexe et comportant des aléas (je parlais de pari sur l’avenir), où les connaissances et l’expérience (techniques, mais aussi réglementaires et, on le voit ici, juridiques) sont importantes. D’où la nécessité d’être guidé par un professionnel indépendant, un architecte.
            Bref, avec un architecte, on est totalement assuré, y compris pour les erreurs juridiques.

  20. Bonjour ,

    Mr Espagno

    Hey bien vous croyez avoir tout entendu sur le sujet……..
    Je pense que vous vous souvenez de mes anciens messages …

    J’ai dépensé à ce jour un peu moins de 5000 euros entre rapport d’expert,huissier,géomètre consultations avocats etc ;………
    Au jour d’aujourd’hui j’avais fais réalisé G5 qui stipulait qu’une fondation de 1,50 (1,20 de gros béton et 30 cm de semelles avec armatures étaient nécessaires sur mon terrain (argileux moyen non sismique).
    Le constructeur détruit donc les anciennes fondations prévus au contrat normalement 40×40 mais par endroit lol 25 cm …… et refait mais non pas 1,50 mais 60 cm donc je renvois un rapport au constructeur qui stipule que ce n’est pas assez creusé et qu’il ne respecte donc pas l’étude G5 réalisait !

    Il refait à son tour une étude G5 et dans son courrier et fait passer mon expert et mon géotechnicien pour des incompétents car son géotechnicien précise lui par contre que les fondations sur sol argileux doivent être descendues entre 1,20 et 1,50 par rapport au niveau du terrain fini extérieur (et non pas par rapport au fond du VS) et pour ce qui est du fond du VS 60 à 80 cm serait suffisant mais néanmoins, une protection supplémentaire type membrane étanche pourrait être posé et recouverte de 20 à 30 cm de matériaux graveleux …..
    leur géotechnicien se couvre en précisant bien qu’aucun carottage n’a été effectué pour vérifier la présence d’armatures intérieur ……..

    Dans son dernier courrier il précise que ce travail ne peut donc pas être contesté ……… et qu’il bloque le chantier tant que je ne paye pas l’appel de fond fondations !!!! alors que je n’ai pour l’instant qu’un seul un gros béton sans semelle au dessus avec armature intérieur …….
    Il ne respecte pas le fameux CCMI !!! qui dit que l’appel de fond devra être régler une fois les stade fondation fini ;… le constructeur se prend pour le maître ! impossible d’avoir un rendez vous …….

    Il faut donc que je prouve à nouveau que je n’ai dans mon terrassement qu’un seul gros béton sans rien dedans et qui manque une semelle au dessus ….
    e n’ai plus confiance en cet escroc qui ment dans les courriers , je pense demander la résolution du contrat pour me défaire de lui !

    Bien cordialement

    1. Bonjour, je pourrais bientôt, en effet, écrire un bêtisier (même si je conçois bien que pour un client, ce ne sont pas des “bêtises” que vivre de tels moments) des ccmi…
      Je résume : les fondations faites par le cmi ne respectaient pas l’étude de sol. Il les refait, et les nouvelles fondations ne respectent toujours pas l’étude de sol – il manque notamment les armatures !
      Vous me dites avoir expert et avocat pour défendre vos intérêts : qu’en pensent-ils ? Cet expert n’a-t-il pas pu voir les fondations avant coulage ?
      Si vous êtes sûr qu’il n’y a pas d’armature dans les fondations, par exemple si vous étiez présent au coulage du béton et donc vous avez bien vu l’absence d’armature, pas besoin de prouver quoi que ce soit : vous dénoncez cette malfaçon inacceptable car menant à un sinistre sur les fondations et donc sur l’ensemble de la maison (!), et si un expert judiciaire est désigné, vous savez qu’il ne trouvera évidemment pas les armatures qui n’existent pas. Vous demandez la résiliation du ccmi aux torts du cmi, avec démolition de tous ses ouvrages (fondations), et bien sûr une indemnité en conséquence, avec remboursement de tous les frais que vous avez avancés (expert, avocat,…). Et la première lettre pour cela, sera écrite par votre avocat avec copie à l’organisme apportant la Garantie de livraison, ainsi qu’à l’assureur du cmi. Il vous faut un avocat qui ait un caractère combatif, qualité essentielle chez un bon avocat. Je dirais qu’un bon avocat doit avoir “la niaque”…

      1. Bonjour ,

        Hey bien l’expert ne comprends pas trop pourquoi au dessus de ce gros béton il ne rajoute pas la semelle de 30 cm avec armatures …et pourquoi il fait passer le travail pour terminé …….(mais je pense avoir ma petite idée, en effet à 2 km de chez moi j’ai voulu prévenir des gens pour qu’ils fassent attention à ce constructeur, il n’était qu’au stade fondation , et apparemment il se sont servi de mes dires pour que le début de leur construction se passe au mieux … vive la solidarité !!!!) et comme le constructeur est orgueilleux voir malade ça a été sa façon de se venger ….. il serait encore capable si j’attaque de dire qu’il avait l’intention de placer la semelle au stade VS tellement il est tordu !!
        quant à l’avocat vu le manque de réactivité de certain je suis à la recherche d’un avocat qui à comme vous le dite “la niaque” car le premier qui m’avait fait une lettre pour un arrangement à l’amiable a trouver le moyen de faire une erreur dans son courrier ……

        bien cordialement

  21. Bonjour nous avons signé un contrat CCMI , la construction a débuté le 14 mai 2018 avec une livraison 14 Mai 2019 , cependant lors de la construction de nombreux retards sont intervenus .

    Etant soumis a un délais stricte et afin de me permettre de prendre de l’avance notre conducteur de travaux nous a remis les clés en nous disant “si vous souhaitez mettre la premier sous couche de peinture afin de prendre de l’avance vous le pouvez ” c’est ce que nous avons fait .

    Le 28 Mai 2019 un dirigeant passe sur place et constate la présence de la sous couche prend des photos et nous avise en ces termes “Vous avez pris possession des lieux en effectuant des travaux ( avec leur consentement ) avant la réception nous ne souhaitons plus vous payer les pénalités de retard et nous vous obligeons à réceptionner votre maison et la payer 95% achèvement + 5% réserves ”

    Sauf que nous n’avons a ce jour ni eau , ni électricité , ni gaz , ni chauffage , le plâtre n’est pas fini . Notre constructeur nous demande d’effectuer cette livraison le 7 juin 2019 sous menace d’aller en justice pour les travaux effectué de notre part .

    Légalement parlant peut il faire un appel de fond sur des équipements non posés et peut il légalement faire quelque chose car nous sommes intervenu sur le chantier avant livraison mais avec leur consentement ( nous avons d’ailleurs toujours la clé de notre maison ) ?

    1. Bonjour. Quel manque de respect pour ses clients ! Comment peut-on accepter ça ? A croire que certains CMI ne sont-là que pour piéger leurs clients, par ce qui semble bien être des manoeuvres pour échapper à leurs propres engagements.
      Ne vous laissez pas faire, bien sûr. Et n’oubliez pas que, juridiquement, le professionnel (qui tient les manettes de l’opération) sera jugé bien plus sévèrement que le client (qui n’y connait rien).
      Bref, c’est de l’intimidation de la part de votre CMI. Soit dit en passant, je conseille à tous ceux qui le connaissent de le fuir : ce genre de professionnel est dangereux, car le client d’un CMI doit forcément s’en remettre aveuglément à son CMI qui, lui, décide seul de tout : il faut donc qu’il ait une très haute éthique pour ne pas tenter d’abuser ses clients.

      Je vous conseille de lui écrire en lettre recommandée avec AR :
      Monsieur,
      Nous avons signé un contrat de construction de maison individuelle le …………. pour un chantier ouvert le 14 mai 2018 et qui devait donc être terminé le 14 mai 2019.
      A ce jour, le chantier est encore en cours, ce qui nous provoque un préjudice. Les pénalités de retard continuent à courir. Vous voudrez bien m’indiquer par retour une date précise de la fin de tous les travaux, date que vous vous engagez à respecter cette fois-ci.
      Vous me menacez de ne pas terminer le chantier, au prétexte que j’aurais suivi votre demande d’effectuer par moi-même la préparation de la peinture. Vous m’avez fait cette demande pour, m’avez-vous dit, atténuer le préjudice que je subis par votre dépassement du délai contractuel, ce que j’ai bien voulu accepter car c’est vous seul qui gérez le chantier. Vous m’avez confié les clés pour cette intervention.
      Il semblerait que vous vouliez maintenant transformer ma bonne volonté en piège pour que vous échappiez à votre obligation contractuelle. Je vous mets en garde contre toute manœuvre de la sorte, dont je saurais faire état et pour laquelle je vous demanderais réparation devant la juridiction pénale compétente.
      J’ajoute que je suis stupéfait de votre façon de faire, et qu’il me semble que votre manoeuvre pour piéger vos clients va vous provoquer une réputation épouvantable.
      Je préviens pour information le garant (Garantie de livraison à prix et délai convenus) à qui j’adresse copie de cette lettre.
      Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

      En fait, le CMI compte sur votre manque de réaction, il cherche à vous impressionner : il sait qu’il est en faute. A vous de réagir pour veiller à vos intérêts. Et n’oubliez pas que, juridiquement, c’est vous qui avez les bonnes cartes. Si vous réagissez vigoureusement, le CMI rentrera vite dans le rang et s’activera pour tout finir, sans vous menacer ce coup-ci.
      Soyez déterminé ! et bonne future installation,

  22. Bonsoir
    Le constructeur a établi le permis de construire
    Au moment de la signature il m’a fait savoir qu’il avait un peu “triche” mais que cela n’est pas passé donc il a été nécessaire d’annuler le premier permis et en refaire un deuxième
    Il m’a demandé pour les nouveaux plans 30000 euros de plus est Ce légal ?

    1. C’est inimaginable, je croyais avoir tout entendu sur le sujet, mais je vois que la réalité dépasse toujours la fiction !!
      Donc, à vous lire, le constructeur vous avoue qu’il a triché sur le dossier de demande de Permis de construire, que cette tricherie a été détectée par le Service instructeur, et donc que le dossier doit être refait. Et… le constructeur OSE vous demander 3000€ de plus !!! (je suppose que c’est 3000€ et non pas 30000€).
      Dans quel monde est-on ?
      Tricher sur le dossier de demande de PC : infraction à la loi, grave car pour obtenir un acte officiel, devant entraîner des sanctions PENALES.
      Votre dossier CCMI ne peut plus être respecté : nouvelle infraction à la loi, PENALE également,
      En plus de vous tromper, le CMI vous a fait perdre un temps important, puisque vous devez repartir à la case départ, il doit donc vous verser une indemnité (loyers payés pendant ce temps ? de toute façon votre temps perdu qui est à indemniser).
      Permettez-moi de vous dire qu’à votre place, je ne le louperais pas !
      Voici ce que je ferais :
      Je constaterais évidemment l’annulation du CMI par une lettre recommandée avec AR en exigeant qu’il confirme – avec de tels personnages, il faut FUIR ! Vous vous rendez compte que vous avez failli lui confier aveuglément tout votre argent pour qu’il réalise votre maison ? C’aurait été l’horreur…
      Ensuite, je lui réclamerais 20000€ (je dis bien vingt mille euros) pour son escroquerie (dossier PC demandé sur la base d’un faux dossier) et sa tentative d’escroquerie (vous réclamer 3000€ de façon illégale).
      Si le CMI n’est pas d’accord et s’il ne me paie pas tout de suite 20000€, je saisis le Procureur de la République, avec un bon avocat pénaliste, et je lui réclame alors le double, soit 40000€.
      On ne peut pas laisser de tels dangers publics sévir.

      1. Bonjour Monsieur Espagno
        Bravo pour votre réponse il est vrai qu’ils se font de l’argent sur notre dos. Ayant moi-même un constructeur malhonnête en Occitanie, j’ai pris un expert pour suivre mon chantier. Cette expert lui réclame les bordereaux de livraison afin de vérifier le dosage du béton des fondations, de la dalle du vide sanitaire car il n’y a pas eu de treillis soudé. Nouveau principe on y met du béton fibré oui mais est il bien dosé selon le DTU. Rien n’y fait je passe par un avocat et le tribunal. Je suis même allé voir le terrassier pour avoir les informations de ce qui a ét fait Consignes du conducteur de travaux de ne pas me renseigner; Tout cela m’interroge et me fait douter de la transparence de ce constructeur comme il indique sur son site. En plus un CCMI qui va être annulé certainement car j’au cinq clauses indépendantes entre elles qui me le permet. Le conducteur de travaux a arrêté les travaux depuis plus d’un mois de son plein gré. Je poursuis car certainement que je ne suis pas la seule dans ce même cas et mon dossier pourrait être utile pour de futurs clients . Je vais poursuivre mais en passant par des entrepreneurs et non des voleurs et menteurs.

        1. Merci de votre message.
          “Ils se font de l’argent sur notre dos” : eh oui, c’est le principe même du CCMI, plus le CMI fait des économie -donc généralement en tirant sur la qualité et sur les quantités – plus il gagne de l’argent… sur votre dos. Ce système est vicié dès le départ.
          Un CMI n’a aucune transparence, évidemment. S’il en avait, le client se rendrait compte de ses agissements, de ses marges colossales (de l’ordre de… 30% !!), des économies sur la qualité qu’il ferait à son profit.
          Je me réjouis de clients comme vous qui ne se laissent pas faire, qui refusent de subir. L’investissement – financier et personnel – est trop important.
          Pour poursuivre avec des artisans, je vous engage à vous tourner vers un architecte (d’Aujourd’hui…) car il a un carnet d’adresses d’artisans au meilleur rapport qualité/prix (les prix sont libres dans le “Bâtiment”, ceux des CMI et ceux des artisans…), il vous fera faire des économies (bien plus que sa propre rémunération, très inférieure à celle d’un cmi, même pas la moitié) et il s’occupera de sécuriser l’opération car, lui, ne vous vend pas les travaux = c’est pour ça qu’il est fiable, il n’a rien a gagner à des travaux mal faits ! Il n’y a d’expertise qu’indépendante, l’architecte (d’Aujourd’hui) n’est pas juge et partie.
          Tandis qu’avec un artisan, vous pouvez toujours retomber dans le même travers qu’avec un CMI : des économies de qualité pour qu’il se fasse de l’argent sur votre dos. Celui qui s’occupe de l’opération ne doit pas vous vendre les travaux, c’est le secret de la sécurité réelle.

  23. Bonjour,

    J’ai signé un contrat CCMI
    J’ai bien sûr une enveloppe globale,
    Désormais afin de faire mes propres arbitrages (les plus et les moins) je souhaite avoir les prix poste pas poste que je n’arrive pas à obtenir
    Est ce légal ?
    Comment puis je procéder ?

    Merci de votre réponse

    Bien à vous

  24. Bonjour, est il autorisé d’enlever un lot prévu au CCMI dès lors que le contrat a été accepté et signé par les clients. Dans le cas présent il s’agit du lot peinture que les clients envisagent de faire par eux même. Merci de votre réponse..

    1. Bien sûr ! Nous sommes dans le cadre d’un contrat de travaux de droit privé, le client peut commander les travaux qu’il n’assume pas lui-même; quels qu’ils soient.
      Le contrat prendra obligatoirement la forme d’un ccmi si ces travaux comprennent au moins le “hors-d’eau-hors-d’air” complet (gros-oeuvre, toiture, menuiseries extérieures). Sinon, la forme juridique du contrat est libre.
      Un ccmi comprend donc le hors-d’eau-hors-d’air, plus les travaux de second-oeuvre que commande le client (soit : de aucun à tous), suivant ce qui est convenu librement avec le cmi (constructeur).
      Et si votre question porte sur le fait d’enlever ce lot, après conclusion du ccmi une fois signé, là aussi c’est possible sous réserve de l’accord des 2 parties (client et cmi). Il convient alors de conclure un “avenant” (contrat modifiant un contrat), où cela sera précisé, ainsi que la diminution du prix, du délai, etc.

  25. Bonsoir,
    nous avons un contrat CMI avec pose de parquet flottant stratifié, nous avons finalement opté pour un parquet flottant vinyle,
    le constructeur nous demande 2400€ TTC en supplément pour la pose alors que la technique de mise en oeuvre est identique.
    Quel recours avons-nous car le constructeur refuse de négocier?

    1. Bonsoir, juridiquement, vous n’avez pas de recours, le CCMI est un piège et ceux qui tombent dedans sont bien prisonniers, prisonniers de ce que leur imposera le geôlier (le CMI). Oui, je sais, on va dire que je n’aime pas le CCMI (ça, c’est vrai) et que je prêche pour ma paroisse, enfin, pour le contrat d’architecte (c’est vrai aussi), mais force est de constater que ce piège existe bel et bien – votre mél en est une preuve de plus.
      Vous avez des recours “à la marge”. Ca dépend du contexte et de votre CMI. La contre-publicité est une des choses qui font le plus peur aux CMI, vous pouvez donc le menacer de saisir un association de consommateurs, la DIRECCTE (direction de la Concurrence et de la Consommation – ce ne sont pas des tendres, c’est le moins que l’on puisse dire), que vous allez raconter partout sur internet ce qui vous arrive, et comme c’est la stricte vérité, il ne pourra plus rien faire, que vous allez faire expertiser la maison avant la réception pour trouver des malfaçons pour ne pas payer les travaux, etc. etc. bref, il faudra montrer votre détermination et votre colère s’il applique la moindre plus value à la pose… Ca suffira peut-être.
      Bon courage,

  26. BOnjour,
    Je suis dans le cas d’uns constructeur qui a abusé de ma confiance et à ce jour je me trouve avec des avenants afin d’avoir ma demande du départ. Trois petites questions
    Un constructeur peut il mettre en option le raccordement des eaux pluviales alors qu’il prévoit les autres réseaux,
    Peut il mettre les gouttières en option
    Peut il dénivelé une maison par le garage de deux marches et trois pour l’entrée alors que j’ai demandé un plain pied sans dénivelé.
    A t’il le droit de mettre en option la sous toiture alors qu’il y a une RT 2012.
    Qui dit option au niveau juridique est une prestations dont on peut se passer??
    Je vous remercie

    1. Bonjour, le CMI doit appliquer strictement le contrat, dans le cadre de la loi qui définit assez précisément ses obligations.
      Un CMI doit faire tous les travaux prévus et tous les travaux nécessaires à l’habitabilité et le bon usage de la maison, sauf ceux qui sont mentionnés “non compris” de façon claire dans le CMI et qui sont aussi chiffrés.
      Par exemple, si on lit dans le contrat : “gouttières et descentes EP non comprises” ça ne suffit pas. Pour que ce soit effectivement non compris, il faut qu’il y ait mentionné dans le contrat : “gouttières et descentes EP non comprises, coût 1700€” (je mets un chiffre pour l’exemple).
      Un CMI peut toujours proposer des avenants (comptant parfois sur la naïveté de son client ?) mais rien ne vous oblige à les accepter.
      Pour le dénivelé : le projet doit être conforme aux plans. Si les plans prévoient un dénivelé, il sera fait. Si les plans ne montrent pas de dénivelé, vous êtes en droit d’exiger qu’il n’y en ait pas.
      Personne n’a le droit de ne pas être conforme à la réglementation thermique. Il n’y a pas d’option qui tienne en la matière. Toute l’isolation nécessaire doit être placée – à moins que vous ayez refusé dans le contrat que le CMI fasse cette isolation, et qu’elle soit alors chiffrée (je présume que ce ne doit pas être le cas !?).
      Tout ceci montre une fois encore que faire construire est un acte complexe, et qu’un client qui n’est pas spécialiste habitué et connaissant bien les techniques du “bâtiment” peut avoir des soucis, parfois graves. Il peut aussi ne pas se rendre compte de malfaçons qui vont provoquer des problèmes plus tard. Il y a tout ce que vous voyez, et il y a tout ce que vous ne voyez pas ou auquel vous n’avez pas pensé.
      Bref, le client a besoin d’être guidé avant et pendant la construction. Iriez-vous à un procès important sans avocat ? Vous feriez vous soigner d’une maladie grave sans médecin ?
      Un guide est évidemment indépendant de ceux qui lui vendent les travaux, ce ne peut pas être le CMI ni les artisans. C’est pour ça qu’on a inventé les architectes : comme il n’ont rien à gagner sur des travaux non conformes (ils ne gagnent pas dessus, si je puis dire), ils seront objectifs, dans votre seul intérêt, et ne valideront que ce qui sera bien fait, sans piège.

  27. Suite à la signature d’un contrat CCMI avec fourniture de plan, la société de construction étant en liquidation judiciaire et la maison étant hors d’eau j’aurai plusieurs questions à vous poser:
    Le dernier lot a été intégralement payé alors que les travaux n’étaient pas terminés. Une demande de créance a été déposée sans espoir de récupérer un jour les sommes versées pour travaux non réalisés.;;Je précise que j’ai payé le constructeur qui lui n’a pas réglé les entreprises.
    L’assureur est venu sur le chantier et nous a proposé 2 solutions:
    soit faire terminer le chantier lui même en encaissant les 5% ( 6300 euros) dûs à la remise des clefs et en nous faisant régler le supplément pour payer les entreprises jusqu’à concurrence de 5% soit au total 12 600 euros.*
    Doit on payer les sommes au delà des 5% de la remise des clefs?
    soit de faire réaliser nous même les travaux. Ils nous versent alors une indemnité allant de 1 000à 1500 euros mais n’ont plus rien à faire avec nous. c est nous qui réglons les entreprises et ils n’ont plus rien à voir.
    Cette deuxième solution n’est elle pas dangereuse ?? Que va t il advenir des garanties dommage et ouvrage et décennales?
    et enfin, le constructeur étant en liquidation judiciaire, les entreprises impayées peuvent elles se retourner contre nous??
    Merci de vos réponses

    1. Bonjour,

      Sur le paiement anticipé par rapport à l’avancement des travaux :
      Pourquoi avoir payé au-delà de l’avancement ? Une demande de paiement anticipé est illégale et relève d’une faute pénale. C’est donc la responsabilité personnelle du constructeur qui a émis cette demande. Vous devriez pouvoir vous retourner directement contre lui, pas que sur sa société.

      Le constructeur n’a pas payé les entreprises, malgré votre paiement.
      La loi sur la sous-traitance n’a pas été respectée :voir l’article
      La Justice peut en effet vous demander de payer les sous-traitants, car je présume qu’ils n’ont pas été approuvés par vous, y compris leurs moyens de paiement…

      Proposition de l’assureur :
      Vous voulez parler plutôt du garant, celui qui a délivré la garantie de livraison à prix et délais convenus. C’est à ce garant de finir le chantier, ce n’est pas à vous de le faire. Ca risquerait très probablement de vous coûter beaucoup plus cher, et sans réelle garantie décennale. Très mauvaise solution pour vous.

      Franchise de 5%
      Par contre, en effet, comme je le mentionnais dans un précédent article, vous devez avoir une franchise de 5% du montant du contrat qui restera à votre charge. Quand on signe un CCMI, le prix à payer peut être de 105% du prix convenu !

      Conclusion : à mon avis, tout cela demande que vous consultiez rapidement un avocat qui connaît bien les pièges du CCMI.
      Bon courage, ne vous laissez pas faire, les sommes en jeu sont toujours importantes dans le “bâtiment”.

  28. Bonjour,
    Nous venons de réceptionner notre maison et nous avons réglé le dernier appel de fond. Notre terrassier refuse de remettre les terres en place comme convenu dans le CCMI. Nous avons 2 monticules de terres à côté de la maison. Il nous dit qu’il faut évacuer la terre à nos frais mais ne souhaite pas le faire car il estime qu’il a finit notre chantier. Il est indiqué dans notre CCMI: “remise des terres en place. Evacuation et apport de terre à notre charge “mais rien de plus. pas de chiffrage et on ne nous a fournit aucun devis ni par le constructeur ni par le terrassier.Que pouvons-nous faire?

  29. Bonjour M. Espagno,
    Il semble que vous soyez à charge contre les constructeurs de maisons individuelles.
    En effet, vous invoquez une loi de 1975, qui impacte, à juste titre, une une autre loi de 1990 (le CCMI).
    vous expliquez des situations, ou le Maître d’ouvrage, client final du constructeur, se retrouve dans une situation où, non seulement le constructeur est défaillant, mais les organismes de prêts n’ont pas prit la précaution de vérifier le contrat dans le cadre de la garantie de paiement des sous traitants, et enfin, que les sous-traitant attaquent le Maître d’ouvrage sur ces points.
    Il me semble que la loi du 19 décembre 1990 protège beaucoup mieux les Maîtres d’ouvrages (Garantie du prix et délais convenu, Garantie Dommages ouvrage, Garantie de paiement des sous-traitants), que les contrats de Maitrise d’œuvre que tout un chacun ,Maîtres d’œuvre, architectes et autres professionnels de l’acte de construire, proposent.
    Il serait intéressant que vous exposiez également, les risques encourus par les Maitres d’ouvrage faisant appel à la Maitrise d’œuvre en comparaison des risques liés aux contrats de construction de maisons individuelles.
    Je serais heureux de débattre sur votre comparaison.
    L’objectivité est un gage de la qualité d’analyse d’une situation. Être à charge ou à décharge n’apporte que de la confusion dans l’esprit du profane souhaitant construire.
    Dans l’attente de votre retour

    1. Bonsoir, merci du message car c’est bien volontiers que je discuterai avec vous de ce comparatif des contrats CMI (constructeur de maisons individuelles) et AAA (association des architectes d’aujourd’hui). Un débat (c’est à la mode actuellement) est beaucoup plus intéressant que le monologue de celui qui dit sa vérité, il est toujours mieux d’avoir plusieurs éclairages pour cerner cette vérité.
      Un préalable important : je ne suis pas du tout “à charge contre les constructeurs” (ce serait ridicule) mais je le suis contre le “CCMI”.
      Ce sujet me tient particulièrement à coeur, car je déplore en effet la place que tient le CCMI, et surtout sa prétendue protection des clients. Je pense tout l’inverse, que c’est même un contrat très dangereux pour le client.
      Pourquoi ?
      Parce qu’une construction, une maison par exemple, ne se produit pas du tout comme un produit industrialisé. Il faut partir de cette notion, bien la comprendre pour comprendre le reste de mon propos. C’est la base de tout.
      Un produit industrialisé a souvent fait l’objet de plusieurs prototypes, qui sont améliorés pour une mise au point. Puis il sont faits en série, souvent de façon très automatisée. Ils sont vérifiés, testés, et quand c’est ok, ils sont vendus. L’acte d’achat par le client marque la fin de l’histoire. Et si par extraordinaire, le produit était défectueux, voire irréparable, il sera tout simplement changé.
      Conclusion : le client-consommateur ne risque quasiment rien (du moins en France, grâce à la loi très protectrice pour le consommateur.
      Un produit construit (bâtiment) se produit de façon opposée, inverse même. D’abord, que ce soit avec un CMI, un artisan, un architecte, etc. le client est obligé d’acheter un produit qui n’existe pas encore ! Il n’y a rien sur le terrain quand le client signe le contrat (ccmi, archi, artisan, etc).
      Et c’est là que tout commence (et non pas finit comme pour un produit industrialisé). D’abord, il n’y a qu’un essai, un seul prototype : pas question de tout raser si le résultat était plutôt décevant. Le produit est toujours différent, il n’est jamais au même endroit (terrains différents). Il est fait à la main, par des artisans, qui sont plus ou moins fiables, plus ou moins en forme (ça dépend des jours, comme pour tout le monde).
      Bref, il y a forcément des aléas, des approximations, voire des problèmes. Faire construire est une belle aventure, mais ça reste toujours une aventure.
      En fait, le client n’achète jamais une maison quand il fait construire (la maison n’existe pas encore quand il achète), mais il achète une capacité à mener à bien une opération de construction.
      C’est là qu’intervient la différence de production d’un bâtiment d’un produit industrialisé : quand une opération est risquée, aventureuse, il faut nécessairement un guide. Que ce soit pour traverser la jungle, pour se faire soigner d’une maladie grave, pour gagner un procès, il faut confier l’opération à un guide, un professionnel fiable, un expert en la matière. Or, bien évidemment, un expert digne de ce nom doit être indépendant du producteur ! Par exemple, le médecin ne vend pas de médicament, car il les prescrit.
      Eh bien, dès qu’on a commencé à construire, on a inventé le métier qui va avec : l’architecte, celui qui a le rôle de maître d’oeuvre. C’est comme ça que ça marche. Il faut un chef d’orchestre pour que la musique soit harmonieuse et il faut un guide professionnel pour traverser la jungle. Idem pour le client : il faut qu’il ait un guide pour mener l’opération à bon port, lui-même n’ayant pas les compétences et l’expérience d’une opération de construction.
      Or le CCMI supprime ce guide indépendant qui ne vend pas les travaux. C’est de là que viennent tous les problèmes.
      Qu’en dites-vous ? Puis nous pourrons poursuivre, si vos voulez bien.
      cdmt,

  30. J’ai souscrit un CCMI; les travaux ont 6 mois de retard et le constructeur rejette la faute sur le charpentier débordé qu’il a fallu attendre 5 mois et demi. Je lui reproche de ne pas manager le chantier; étant à 350 kms de la maison en construction, je suis passé par une entreprise TRADIROC pour me reposer sur elle.
    Aujourd’hui, j’ai été obligé de trouver un entrepreneur près de chez moi qui accepte de se rendre sur le chantier pour finir les travaux, puisque TRADIROC n’avance pas et ne répond plus à mes mails et appels!
    Je me demande si je peux demander des pénalités de retard? Merci pour votre réponse.

    1. Vous pouvez bien évidemment retenir des pénalités de retard – elles sont faites pour ça, bien sûr.
      Mais je m’interroge. Vous faites intervenir une autre entreprise que le constructeur. Le contrat de construction est-il résilié ? ou avez-vous l’accord exprès du constructeur pour faire intervenir une autre entreprise ? Un CCMI lie le client au constructeur, le client ne peut pas faire ce qu’il veut, pour modifier quoi que ce soit, il faut l’accord écrit et incontestable des 2 signataires du contrat pour le faire : le client et le constructeur.

  31. Bonjour Monsieur,

    J’ai une question pour laquelle l’ADIL n’a pas pu me donner de réponse.
    J’ai souscrit un CCMI sans fourniture de plan sur une maison de plus de 150m2. Les plans ont été fourni par l’architecte que le constructeur m’a mis’en contact. J’ai demandé initialement un hors’d’eau hors d’air, et j’ai dit au constructeur que je réfléchissais pour la partie isolation distribution et faux plafond. Dans le délai de 4 mois légal , j’ai envoyé un mail et un recommandé pour lui demander un avenant pour inclure cette option. Il ne m’a toujours pas envoyé d’acé’at Et aucune réponse écrite. Les seules réponses; la 1ère était de me dire que j’étais hors délai (je lui ai démontré le contraire), ensuite au moment où la banque lui demande la DO et la DL il dit que la garantie lui refuse cette fameuse option soit disant qu’il ne margait pas assez. Je me suis retrouvé à chercher actuellement des p’aquistes bien plus cher que lui qui m’acaitbattire au départ. On est actuellem’à la fin du gros œuvre et j’ai une petite d’extensuon à lui faire faire sur la maçonnerie qui va nécessiter une modification de PC. Son refus oral d’excuter l’option est il légal sachant qu’ail n’a aucun écrit de son assurance GL. Merci

    1. Bonjour, le CCMI mentionne-t-il à titre d’information les coûts des travaux de second-œuvre (placo, plomberie, électricité, etc.) ? Si oui, vous pouvez exiger que le constructeur les réalise, au prix annoncé dans le contrat. Si non, le constructeur peut s’arrêter au « hors d’eau – hors d’air », car c’est un contrat sans fourniture de plan.
      Par contre, le constructeur VOUS DOIT l’assurance D-O et il VOUS DOIT la Garantie de Livraison à prix et délais convenus. Il est obligé de vous fournir ces pièces. Il aurait dû vous les fournir avant de commencer les travaux. Attention, c’est du pénal ! Il peut même envisager un petit tour par la case prison si l’escroquerie est caractérisée. Une lettre recommandée lui indiquant que si vous n’avez pas ces pièces par retour, vous saisirez le Procureur de la République va le faire réagir au quart de tour (vous verrez, car le CCMI connait bien cette loi, évidemment).
      Je vous engage à contacter un avocat car la faute grave du constructeur est caractérisée et vous devez veiller à vos intérêts.
      Ce message montre, une fois encore, à quel point on est à la merci d’un professionnel, le constructeur, dont les intérêts sont opposés à ceux du client. Ce contrat CMI est très dangereux, et je pense notamment à tout ce dont le client ne se rend pas compte dans la réalisation des travaux, bien au-delà de l’aspect fini, car il ne peut pas le voir. Une construction qui « a l’air » d’être bien faite peut cacher des vices graves qui vont entraîner des sinistres lourds.
      Et à l’occasion du refus d’accorder la garantie de livraison, je note au passage que les marges que vous payez aux constructeurs sont en fait très importantes ; en général, autour de 30% du coût des travaux, parfois plus. On est bien loin des 12-15% des architectes.
      Bonne fin des travaux !

  32. Bonjour,

    Nous sommes en cours de construction avec contrat avec CCMI. Lors de la réunion lors du bon à démarrer (avril 2018), nous n’avons pas eu la liste des sous-traitants qui allait intervenir pour notre construction et notre constructeur (enseigne national) nous a dit que c’était normal car ils ne savaient toujours pas qui allait intervenir sur notre construction. La maison est depuis hors d’air hors d’eau et nous n’avons toujours pas la liste des intervenants. J’en ai fais la demande par oral à notre conducteur de chantier et par e-mail mais ils ne nous répondent pas.
    J’ai l’intention d’être plus incisive dans mes demandes car jusqu’à aujourd’hui j’ai été très gentil. Est-ce légal ? Puis-je faire ou pas appel à un texte de loi ou pas ?.

    Autre question qui ne concerne pas le CCMI :
    – lors de la conclusion du contrat, nous avons fait enlever le poste carrelage de notre construction (pose + achat carrelage). Aujourd’hui, le constructeur nous informe que la chape est à notre charge (chauffage au sol prévu). Nous avons démontré que celle-ci était à leur charge, conducteur de travaux confirme notre point de vue mais nous dis qu’il ne peut rien faire. Nous sommes dans l’impasse sur ce point et les relançons toutes les semaines par E-Mail et n’avons pas de retour non plus. Ais-je un moyen de bloquer le paiement à la fin de la construction pour un montant donné.
    Je vous remercie vivement par avance pour votre réponse.
    Cdts.
    Mme Fezay.

    1. Bonjour, comme je l’explique dans l’article “En signant un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vous risquez de devoir payer 2 fois pour les mêmes travaux !”, la loi est précise et n’excepte pas les constructeurs de maison individuelle (d’ailleurs, on ne comprendrait pas pourquoi ils seraient au-dessus des lois) : Loi du 31.12.75 ; CCH : art. L. 231-13). Le champ d’application de la loi ne prévoit aucune exclusion particulière (art.1er) : elle s’applique donc bien au domaine de la construction de maisons individuelles. Une réponse ministérielle a confirmé cette application ( RM JO AN : 19.10.87). Ces dispositions sont d’ordre public (CCH : art. L. 230-1).
      Je vous propose d’adresser une lettre recommandée avec a.r. pour prendre date et montrer que votre demande est à prendre en considération.
      Quant à savoir si la chape était comptée dans la pose du carrelage, je ne peux pas le dire sans élément du dossier pour le déterminer. On arrive vite ainsi à constater combien le CCMI est opaque pour les clients, et qu’il lui est défavorable, car toute demande de modification (courante quand on fait construire) risque fort de se faire au détriment du client. Rien ne vaut un engagement à “devis ouverts d’artisans”, là où il n’y a pas de piège, et la présence d’un architecte qui connaît bien le déroulement d’une opération et qui veille à vos intérêts du début à la fin.
      Ceci dit, le fait que le CMI ne vous ait pas fait agréer les sous-traitants et leurs modalités de paiement (en fait, leur devis) vous met en position de force, car il est dans l’illégalité. A vous de savoir lui rappeler.
      Bon courage.

  33. Bonjour et merci pour ces informations intéressantes
    mon constructeur (ccmi) qui a réalisé les fouilles de ma construction (dans le contrat) m’a remis le lendemain de l’ouverture du chantier le devis de son terrassier (que je réclamais depuis plusieurs semaines) pour la réalisation des réseaux, accès, terre.. (qui sont à ma charge). Il m’a relancé dès le lendemain en me disant que son terrassier avait effectué les travaux de réseau et que je devais payer ces prestations directement à son terrassier alors que je n’ai ni validé son devis ni même donné mon accord. il me demande également de “reprendre” (par mon terrassier) à ma charge les fouilles et le plateau (qui sont dans le contrat à sa charge). je me dit que ces fouilles ou plateaux sont peut etre pas terminées ou mal réalisés. Cela , peut , a mon sens , aller à l’encontre d’une des clauses du contat (prix et délai convenu), qu’en pensez vous ?
    A savoir qu’ils ont démarrés les travaux sans DO et que le fait de me demander de reprendre ces fouilles à ma charge les délesterait de leur responsabilité La DO à été souscrite après démarrage des travaux.
    merci pour votre réponse
    cdlt

    1. Bonjour, merci de votre mél très représentatif du manque de possibilité pour un client de CMI de veiller à ses intérêts pendant le déroulement d’une opération de construction – n’y voyez aucun reproche à votre encontre, car vous n’êtes pas un professionnel de la construction et ce sont justement les professionnels qui doivent éclairer et veiller aux intérêts de leurs clients, dans le « bâtiment » comme dans tout autre domaine.
      Le CMI ne vous a pas transmis les devis de ses sous-traitants avant d’avoir signé leurs contrats de sous-traitance, a fortiori avant d’avoir commencé leurs travaux : c’est illégal (loi sur la sous-traitance), il est en faute,
      Le CMI vous demande de payer des travaux qui sont compris dans le ccmi (reprise de terrassement) : c’est illégal, il est en faute.
      Le CMI a démarré les travaux sans vous transmettre une attestation DO à votre nom, c’est illégal, il est en faute.
      Je rappelle que ces fautes sont de nature pénale, et que le CMI peut être lourdement condamné à des amendes importantes, voire (moins probable, mais qui sait ?) à de la prison, et bien entendu, à vous verser des dommages et intérêts conséquents.
      Je pense que vous n’êtes pas juriste de métier, mais je vous informe qu’en remettant ce dossier dans les mains d’un avocat (avec menace de saisir la DIRECCTE, ou mieux entre les mains du Procureur), vous obtiendriez un dédommagement très très important.
      En outre, ce CMI vous annonce – de fait, puisque il demande de les rectifier par vous-même – que les terrassements ne sont pas bien faits ! C’est hallucinant.
      Bien entendu, non seulement vous ne payez rien, ni réseaux déjà faits, même s’ils étaient auparavant à votre charge – en effet, ils ne le sont plus de fait, puisque réalisés sans votre accord, à la seule initiative du CMI – mais en plus, à votre place, vu que les travaux démarrent à peine, et vu les façons de faire de ce CMI, je tremblerais pour la suite de l’opération. Je négocierais rapidement une résiliation du contrat, par exemple avec remboursement de toutes les sommes déjà payées : vous êtes en position de force et vu ses agissements, il ne peut plus rien exiger (je peux vous dire que certains clients, à votre place, en profiteraient pour exiger le maximum du CMI).
      En plus, si vous payez des travaux de reprises de terrassement (que vous ne devez pas non plus, évidemment), vous prenez une part de responsabilité sur le soubassement de la maison, ce qui est beaucoup trop dangereux.
      Et je me tournerais vers un vrai professionnel de la construction qui saura veiller à mes intérêts, par exemple un Architecte d’Aujourd’hui s’il y en a dans votre région, car ils n’ont aucun intérêt à valider des travaux mal faits puisque ce ne sont pas eux qui vous les vendent (à l’inverse des CMI).
      Décidément, je persiste dans la conclusion de mon article : si je devais signer un CCMI pour construire ma maison, je n’en dormirais pas de la nuit, tellement je serais inquiet d’être la merci d’un CMI.

      1. Bonjour et merci pour cette précieuse analyse. Je vais contacter un avocat et faire valoir mes droit en faisant annuler ce contrat. sachez également qu’ils se sont occupé de trouver le financement car ils ont un courtier en prêt immobilier salarié de leur entreprise et que là aussi ils ont faillit car ils m’ont annoncé 1110 euro d’échéance avec 178 euro par mois pendant la durée de la construction et je me retrouve avec 1350 euro/mois d’échéance et 340 euro / mois pendant les travaux soit plus de 72.000 euro au total sur toute la durée du prêt. J’avais un accord de principe de la banque et reçu les offres définitives peu de temps avant le passage devant le notaire pour l’acquisition du terrain, Leur courtier ne m’a pas demander d’info sur ma santé, je suis en ALD donc surprime d’assurance de 240 euro, j’estime qu’il aurait du aborder le sujet bien avant. Enfin bref , gestion de mon dossier à leur image

        merci encore pour l’aide que vous m’avez apporté

        cordialement

  34. Bonjour,
    J’ai signé un contrat CCMI avec déblocage de fonds à chaque étape de ma construction. Aujourd’hui mon constructeur me réclame de payer un sous traitant en lui fournissant un RIB pour qu’il continue les travaux. (en déduisant cette somme de la prochaine étape)
    J’ai respecté chaque étape de paiement, pour débloquer un autre virement il doit avoir terminé la pose des blocs jusqu’à l’étape hors d’eau, ce qui n’est pas le cas.
    La loi m’oblige t elle à payer le sous-traitant ou suis-je dans mes droits de respecter le contrat ccmi et ne payer qu’à partir du moment où ils ont terminé les travaux déjà réglés.
    Merci pour votre aide.
    Cordialement.

    1. Bonjour, votre constructeur vous a-t-il dit pourquoi il vous demande de payer directement son sous-traitant ? S’il a des difficultés de trésorerie, autant que vous le sachiez (surtout en début de travaux, puisque la mise hors d’eau n’est pas encore faite).
      Personne ne peut vous obliger à ne pas suivre le contrat CMI, bien entendu, et le constructeur n’a rien à vous imposer en la matière. Lui aussi doit suivre strictement son propre contrat, c’est une évidence.
      La loi vous oblige par contre à agréer les sous-traitants de votre cmi – et vous êtes libre bien entendu de refuser tel ou tel sous-traitant qu’il vous présentera. Aucun sous-traitant non agréé par vous n’a à mettre les pieds sur votre chantier. En fait, les cmi ne respectent quasiment jamais cette loi.
      Rappelez lui cette obligation légale de vous présenter tous les sous-traitants qu’il vous propose, pour les soumettre à votre agrément, en connaissance de cause, c’est à dire avec le contrat de sous-traitance complet (dont le prix payé au sous-traitant, bien sûr). Et bien entendu, ne payez pas l’étape “mise hors d’eau” si elle n’est pas entièrement faite, de façon satisfaisante.

      1. Merci pour votre réponse
        En fait je n’ai pas connaissance des sous-traitants, mais je vais leur demander sans tarder.
        Pouvez-vous me confirmer que dans mon cas aucune loi ne m’oblige à payer ce sous-traitant tant qu’ils n’ont pas terminé l’étape hors d’eau que j’ai déjà payée au constructeur conformément au contrat ccmi.
        Normalement financièrement, je n’ai à traiter qu’avec le constructeur ?

        Merci

        1. Aucune loi ne vous oblige à payer directement les sous-traitants, bien sûr. Vous pouvez payer les sous-traitants que si vous le demandez expressément, dans votre approbation des sous-traitants à venir, mais uniquement si vous le décidez vous-même. On ne peut pas vous l’imposer, même dans ce cas. Vous pouvez continuer dans tous les cas qu’à ne traiter qu’avec le constructeur.
          Vous devez respecter les échelonnements de paiement mentionnés au contrat, c’est même pour ça que la loi impose cet échelonnement précis aux constructeurs, il leur est interdit de les anticiper (c’est même une infraction pénale de le tenter), car c’est trop dangereux pour le client. Et pour payer les travaux, il doivent être entièrement faits (pour chaque étape), sans finitions restant à faire par ci par là, et bien faits, conformes aux normes et règles de l’art.

          1. Merci pour tous ces précieux renseignements.
            Je reviendrai sans doute vers vous car je pense que ce constructeur n’applique pas correctement le contrat qui nous lie.
            Bien cordialement.

  35. Bonjour,
    Une fois de plus le législateur fait une loi bancale et laisse des failles.
    Pourquoi ne pas aller au fond des choses ou faire évoluer la loi ?
    Peut on obtenir la liste des artisans qui vont intervenir lors de la
    construction ?
    Cordialement

    1. Il me semble que je n’aurais pas répondu à votre message ? Il a dû m’échapper, désolé.
      Oui, comme expliqué dans l’article, le cmi a l’obligation de soumettre à votre approbation les sous-traitants qu’il envisage d’engager, avec toutes les informations nécessaires, c’est à dire avec le contrat de sous-traitance, prix payé au sous-traitant compris. Et vous êtes libre de refuser tel ou tel sous-traitant, bien sûr, en disant pourquoi.
      Aucun sous-traitant non agréé par vous n’a à mettre les pieds sur votre chantier. En fait, les cmi ne respectent quasiment jamais cette loi…

  36. Bonjour,

    Merci pour ces informations et effectivement je me suis rendu compte qu’il est presque impossible d’obtenir des détails techniques concernant la construction en CCMI. On parle dans la notice de conformité à la règlementation thermique RT2012 pour le choix de l’isolant ou des vitrages… Pas de détails et c’est compliqué d’en avoir. De plus, tout est fait pour pressé l’acheteur à signer au plus vite la notice, avant même dépôt du permis…

    Toutefois, nous bénéficions d’un prêt à taux zéro important et la banque nous a signalé que sans CCMI il ne nous aurait pas prêté l’argent. Il y a donc cet intérêt tout de même à relevé, non ? Car pour des budgets serré comme le nôtre le CCMI rassure les banques et connaît des garanties qui sont peut être fragiles dans le fond mais permette l’achat dans la forme. Je précise que notre constructeur est une enseigne nationale.

    Merci pour votre retour

    1. Oui, il y a des banques qui incitent à choisir un ccmi. Un banquier à qui j’en parlais m’a dit un jour “Ben oui, bien sûr puisque c’est moi qui fait en plus la garantie bancaire, ça me fait gagner de l’argent là aussi…”. Le fait que des banques en profitent pour augmenter leur marge (que vous payez, même indirectement, en tant que client du CMI, je rappelle) n’en fait pas un “intérêt” pour le client. Il s’agit seulement d’un abus d’une position dominante. D’ailleurs, je ne suis pas sûr que le banquier aurait renoncé si vous lui aviez dit “Je préfère changer de banque plutôt que me priver des avantages d’un architecte”.
      Heureusement, tout ça commence à changer, l’Ordre des Architectes a mené une action déterminée pour combattre cet abus, et des organismes comme VERIFIMMO ont même établi des fiches permettant de mieux considérer les architectes par les banques lors de l’examen des dossiers de demande de prêts immobiliers.

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