En signant un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vous risquez de devoir payer 2 fois pour les mêmes travaux !

CCMI chant pour endormir
Le CCMI ou Contrat de Construction de Maison Individuel n'est pas aussi clair que l'on nous le dit. En lisant notre article sur le sujet, vous comprendrez que vous risquez de payer 2 fois les mêmes travaux...

CCMI : Risqué ou pas ?

Le Contrat de Construction de Maison Individuel (C.C.M.I.) n’est pas sans risque :
En signant un CCMI, vous risquez de payer 2 fois pour les mêmes travaux !

Pour en savoir plus,  lisez vite ce qui suit

CCMI chant pour endormir

Que dit la Loi ?

La loi sur la sous-traitance (Loi du 31.12.75) s’applique au contrat de construction de maison individuelle et permet au sous-traitant, en cas d’impayés, d’exercer une action directe contre le maître de l’ouvrage (c’est-à-dire contre vous-même, en tant que client du constructeur).

De plus, l’entrepreneur principal a l’obligation de fournir aux sous-traitants une caution bancaire, ou de déléguer le maître de l’ouvrage pour payer les sous-traitants (Loi du 31.12.75 ; CCH : art. L. 231-13).

Le champ d’application de la loi ne prévoit aucune exclusion particulière (art.1er) : elle s’applique donc au domaine de la construction de maisons individuelles. Une réponse ministérielle a confirmé cette application ( RM JO AN : 19.10.87). Ces dispositions sont d’ordre public (CCH : art. L. 230-1).

On ne peut donc pas s’exonérer de cette obligation réciproque, qui concerne le constructeur comme le client, même si le contrat construction signé prévoyait l’inverse : ce serait une clause illégale inapplicable.

 

Action directe du sous-traitant contre le maitre d’ouvrage

La loi reconnaît une action directe du sous-traitant contre le maître d’ouvrage, en cas de défaillance de l’entrepreneur principal dans ses paiements (loi de 1975, art.12).

L’action directe est un recours simple à mettre en œuvre, qui permet au sous-traitant impayé par l’entrepreneur principal de saisir les sommes restant dues par le maître de l’ouvrage à celui-ci, sans qu’une procédure judiciaire soit nécessaire.

Ainsi, même si le maître de l’ouvrage a déjà payé à l’entrepreneur principal la fraction des travaux sous-traités, le sous-traitant non payé conserve tout de même une action sur les autres sommes que le maître de l’ouvrage n’a pas encore réglées à l’entrepreneur principal.

La délégation de paiement se fait à concurrence du montant des prestations exécutées par le sous-traitant et non à concurrence des sommes dues par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur principal (Loi du 31.12.75 : art. 14 al.1).
La loi du 31.12.75 étant d’ordre public, l’obligation du maître de l’ouvrage ne peut donc être conventionnellement limitée aux sommes restant dues par celui-ci à l’entrepreneur principal (Cass. Civ. III : 7.10.98).

Le maître de l’ouvrage se trouve donc, en cas de défaillance du constructeur, exposé au risque d’un dépassement du devis initial ou d’un non-achèvement de son habitation (Rapport Laucournet).

Ainsi, vous risquez de devoir payer 2 fois pour les mêmes travaux !

 

En pratique, que doit-on faire ?

(extrait d’un article de LEXplicite ) :

Ce qui génère la responsabilité du maître d’ouvrage est le fait qu’il ne mette pas en demeure l’entreprise principale de satisfaire à ses deux obligations qui suivantes :

  • faire agréer le sous-traitant(article 3 de la loi de 1975) :
    «L’entrepreneur qui entend exécuter un contrat ou un marché en recourant à un ou plusieurs sous-traitants doit, au moment de la conclusion et pendant toute la durée du contrat ou du marché, faire accepter chaque sous-traitant et agréer les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitance par le maître de l’ouvrage ; l’entrepreneur principal est tenu de communiquer le ou les contrats de sous-traitance au maître de l’ouvrage lorsque celui-ci en fait la demande.»
  • fournir une garantie de paiement(article 14 de la loi de 1975) :
    «A peine de nullité du sous-traité, les paiements de toutes les sommes dues par l’entrepreneur au sous-traitant, en application de ce sous-traité, sont garantis par une caution personnelle et solidaire obtenue par l’entrepreneur d’un établissement qualifié, agréé dans des conditions fixées par décret. Cependant, la caution n’aura pas lieu d’être fournie si l’entrepreneur délègue le maître de l’ouvrage au sous-traitant dans les termes de l’article 1275 du code civil, à concurrence du montant des prestations exécutées par le sous-traitant.»

La responsabilité du maître d’ouvrage ne pourra être recherchée que s’il est défaillant à faire respecter ces obligations par l’entreprise principale.

Vous devez demander – exiger s’il le faut, car les Tribunaux ont bien montré qu’il ne suffit pas d’en faire simplement la demande (même par lettre recommandée), vous êtes toujours responsable tant que vous n’avez pas agréé les sous-traitants ni tant que le constructeur ne vous aura pas fourni une attestation de caution bancaire délivrée au bénéfice de ses sous-traitants « (attention ! cela n’a rien à voir avec la Garantie de Parfait Achèvement, ni avec la Garantie de remboursement de l’acompte, c’est tout autre chose), ou bien qu’il ne vous aura pas délégué le paiement direct à ses sous-traitants (c’est vous qui payez les sous-traitants, sur les indications écrites du constructeur. Les sommes payées viennent en déduction de ce que vous devez au constructeur). »

Sinon, quels sont les risques encourus ?

Si vous n’avez pas agréé les sous-traitants ni leur paiement, vous risquez tout simplement de devoir payer les sous-traitants du constructeur, si celui-ci ne les paie pas, et même si vous avez déjà payé le constructeur pour les travaux faits par son sous-traitant.

Encore une fois, il ne suffit pas de mettre le constructeur en demeure de respecter la Loi, il faut tout faire pour que les sous-traitants et leurs paiements soient agréés par vous, quitte à faire cesser le chantier s’il le fallait. Je ne pourrais dans ce cas que vous conseiller d’aller vite voir un avocat pour vous protéger.

Pourquoi les constructeurs ne respectent-ils que rarement cette obligation?

On peut facilement comprendre que le constructeur ne voudra pas vous montrer à quel prix (bas) il achète les travaux qu’il vous revend (vous connaîtriez alors l’importance de son bénéfice), ni quelles sont les clauses convenues avec ses sous-traitants (par exemple, les délais de paiement). Mais n’oubliez pas que vous avez toujours la possibilité d’exiger que le constructeur vous donne copie des prix (devis des sous-traitants) et des clauses des contrats de sous-traitance. Il ne peut pas vous le refuser, ce serait illégal.

En conclusion

(extrait d’un article de LEXplicite ) :

« L’examen de la jurisprudence (les jugements prononcés par les Tribunaux) montre donc que l’article 14-1 de la loi sur la sous-traitance – qui y a été introduit par une loi postérieure du 6 janvier 1986 – est appliqué avec une grande rigueur à l’encontre des maîtres d’ouvrage qui doivent aujourd’hui avoir le réflexe de faire respecter la loi sur la sous-traitance dès qu’ils ont connaissance du non-respect de celle-ci par l’entreprise principale.

On notera à ce sujet que la norme AFNOR NF P03-001 prévoit comme une des rares causes de résiliation de plein droit du marché de l’entreprise celle de la sous-traitance irrégulière. »

 

Alors que le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est souvent présenté comme étant protecteur, voilà bien un contrat très dangereux compte tenu de tous les risques qu’il fait courir aux clients. Pour découvrir ces autres risques, voir pour cela l’article sur ce même site : https://lesarchitectesdaujourdhui.archi/architecte-ou-c-m-i/

Je vous rappelle que vous pouvez me poser toutes vos questions concernant cet article en utilisant le cadre en bas de page.  Je suis curieux de connaître vos interrogations sur le sujet… 

Nota bene : Les textes entre guillemets sont des extraits de parution par l’ANIL

Jean-François Espagno

 

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12 réponses sur “En signant un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vous risquez de devoir payer 2 fois pour les mêmes travaux !”

  1. Bonjour et merci pour ces informations intéressantes
    mon constructeur (ccmi) qui a réalisé les fouilles de ma construction (dans le contrat) m’a remis le lendemain de l’ouverture du chantier le devis de son terrassier (que je réclamais depuis plusieurs semaines) pour la réalisation des réseaux, accès, terre.. (qui sont à ma charge). Il m’a relancé dès le lendemain en me disant que son terrassier avait effectué les travaux de réseau et que je devais payer ces prestations directement à son terrassier alors que je n’ai ni validé son devis ni même donné mon accord. il me demande également de « reprendre » (par mon terrassier) à ma charge les fouilles et le plateau (qui sont dans le contrat à sa charge). je me dit que ces fouilles ou plateaux sont peut etre pas terminées ou mal réalisés. Cela , peut , a mon sens , aller à l’encontre d’une des clauses du contat (prix et délai convenu), qu’en pensez vous ?
    A savoir qu’ils ont démarrés les travaux sans DO et que le fait de me demander de reprendre ces fouilles à ma charge les délesterait de leur responsabilité La DO à été souscrite après démarrage des travaux.
    merci pour votre réponse
    cdlt

    1. Bonjour, merci de votre mél très représentatif du manque de possibilité pour un client de CMI de veiller à ses intérêts pendant le déroulement d’une opération de construction – n’y voyez aucun reproche à votre encontre, car vous n’êtes pas un professionnel de la construction et ce sont justement les professionnels qui doivent éclairer et veiller aux intérêts de leurs clients, dans le « bâtiment » comme dans tout autre domaine.
      Le CMI ne vous a pas transmis les devis de ses sous-traitants avant d’avoir signé leurs contrats de sous-traitance, a fortiori avant d’avoir commencé leurs travaux : c’est illégal (loi sur la sous-traitance), il est en faute,
      Le CMI vous demande de payer des travaux qui sont compris dans le ccmi (reprise de terrassement) : c’est illégal, il est en faute.
      Le CMI a démarré les travaux sans vous transmettre une attestation DO à votre nom, c’est illégal, il est en faute.
      Je rappelle que ces fautes sont de nature pénale, et que le CMI peut être lourdement condamné à des amendes importantes, voire (moins probable, mais qui sait ?) à de la prison, et bien entendu, à vous verser des dommages et intérêts conséquents.
      Je pense que vous n’êtes pas juriste de métier, mais je vous informe qu’en remettant ce dossier dans les mains d’un avocat (avec menace de saisir la DIRECCTE, ou mieux entre les mains du Procureur), vous obtiendriez un dédommagement très très important.
      En outre, ce CMI vous annonce – de fait, puisque il demande de les rectifier par vous-même – que les terrassements ne sont pas bien faits ! C’est hallucinant.
      Bien entendu, non seulement vous ne payez rien, ni réseaux déjà faits, même s’ils étaient auparavant à votre charge – en effet, ils ne le sont plus de fait, puisque réalisés sans votre accord, à la seule initiative du CMI – mais en plus, à votre place, vu que les travaux démarrent à peine, et vu les façons de faire de ce CMI, je tremblerais pour la suite de l’opération. Je négocierais rapidement une résiliation du contrat, par exemple avec remboursement de toutes les sommes déjà payées : vous êtes en position de force et vu ses agissements, il ne peut plus rien exiger (je peux vous dire que certains clients, à votre place, en profiteraient pour exiger le maximum du CMI).
      En plus, si vous payez des travaux de reprises de terrassement (que vous ne devez pas non plus, évidemment), vous prenez une part de responsabilité sur le soubassement de la maison, ce qui est beaucoup trop dangereux.
      Et je me tournerais vers un vrai professionnel de la construction qui saura veiller à mes intérêts, par exemple un Architecte d’Aujourd’hui s’il y en a dans votre région, car ils n’ont aucun intérêt à valider des travaux mal faits puisque ce ne sont pas eux qui vous les vendent (à l’inverse des CMI).
      Décidément, je persiste dans la conclusion de mon article : si je devais signer un CCMI pour construire ma maison, je n’en dormirais pas de la nuit, tellement je serais inquiet d’être la merci d’un CMI.

  2. Bonjour,
    J’ai signé un contrat CCMI avec déblocage de fonds à chaque étape de ma construction. Aujourd’hui mon constructeur me réclame de payer un sous traitant en lui fournissant un RIB pour qu’il continue les travaux. (en déduisant cette somme de la prochaine étape)
    J’ai respecté chaque étape de paiement, pour débloquer un autre virement il doit avoir terminé la pose des blocs jusqu’à l’étape hors d’eau, ce qui n’est pas le cas.
    La loi m’oblige t elle à payer le sous-traitant ou suis-je dans mes droits de respecter le contrat ccmi et ne payer qu’à partir du moment où ils ont terminé les travaux déjà réglés.
    Merci pour votre aide.
    Cordialement.

    1. Bonjour, votre constructeur vous a-t-il dit pourquoi il vous demande de payer directement son sous-traitant ? S’il a des difficultés de trésorerie, autant que vous le sachiez (surtout en début de travaux, puisque la mise hors d’eau n’est pas encore faite).
      Personne ne peut vous obliger à ne pas suivre le contrat CMI, bien entendu, et le constructeur n’a rien à vous imposer en la matière. Lui aussi doit suivre strictement son propre contrat, c’est une évidence.
      La loi vous oblige par contre à agréer les sous-traitants de votre cmi – et vous êtes libre bien entendu de refuser tel ou tel sous-traitant qu’il vous présentera. Aucun sous-traitant non agréé par vous n’a à mettre les pieds sur votre chantier. En fait, les cmi ne respectent quasiment jamais cette loi.
      Rappelez lui cette obligation légale de vous présenter tous les sous-traitants qu’il vous propose, pour les soumettre à votre agrément, en connaissance de cause, c’est à dire avec le contrat de sous-traitance complet (dont le prix payé au sous-traitant, bien sûr). Et bien entendu, ne payez pas l’étape « mise hors d’eau » si elle n’est pas entièrement faite, de façon satisfaisante.

      1. Merci pour votre réponse
        En fait je n’ai pas connaissance des sous-traitants, mais je vais leur demander sans tarder.
        Pouvez-vous me confirmer que dans mon cas aucune loi ne m’oblige à payer ce sous-traitant tant qu’ils n’ont pas terminé l’étape hors d’eau que j’ai déjà payée au constructeur conformément au contrat ccmi.
        Normalement financièrement, je n’ai à traiter qu’avec le constructeur ?

        Merci

        1. Aucune loi ne vous oblige à payer directement les sous-traitants, bien sûr. Vous pouvez payer les sous-traitants que si vous le demandez expressément, dans votre approbation des sous-traitants à venir, mais uniquement si vous le décidez vous-même. On ne peut pas vous l’imposer, même dans ce cas. Vous pouvez continuer dans tous les cas qu’à ne traiter qu’avec le constructeur.
          Vous devez respecter les échelonnements de paiement mentionnés au contrat, c’est même pour ça que la loi impose cet échelonnement précis aux constructeurs, il leur est interdit de les anticiper (c’est même une infraction pénale de le tenter), car c’est trop dangereux pour le client. Et pour payer les travaux, il doivent être entièrement faits (pour chaque étape), sans finitions restant à faire par ci par là, et bien faits, conformes aux normes et règles de l’art.

          1. Merci pour tous ces précieux renseignements.
            Je reviendrai sans doute vers vous car je pense que ce constructeur n’applique pas correctement le contrat qui nous lie.
            Bien cordialement.

  3. Bonjour,
    Une fois de plus le législateur fait une loi bancale et laisse des failles.
    Pourquoi ne pas aller au fond des choses ou faire évoluer la loi ?
    Peut on obtenir la liste des artisans qui vont intervenir lors de la
    construction ?
    Cordialement

    1. Il me semble que je n’aurais pas répondu à votre message ? Il a dû m’échapper, désolé.
      Oui, comme expliqué dans l’article, le cmi a l’obligation de soumettre à votre approbation les sous-traitants qu’il envisage d’engager, avec toutes les informations nécessaires, c’est à dire avec le contrat de sous-traitance, prix payé au sous-traitant compris. Et vous êtes libre de refuser tel ou tel sous-traitant, bien sûr, en disant pourquoi.
      Aucun sous-traitant non agréé par vous n’a à mettre les pieds sur votre chantier. En fait, les cmi ne respectent quasiment jamais cette loi…

  4. Bonjour,

    Merci pour ces informations et effectivement je me suis rendu compte qu’il est presque impossible d’obtenir des détails techniques concernant la construction en CCMI. On parle dans la notice de conformité à la règlementation thermique RT2012 pour le choix de l’isolant ou des vitrages… Pas de détails et c’est compliqué d’en avoir. De plus, tout est fait pour pressé l’acheteur à signer au plus vite la notice, avant même dépôt du permis…

    Toutefois, nous bénéficions d’un prêt à taux zéro important et la banque nous a signalé que sans CCMI il ne nous aurait pas prêté l’argent. Il y a donc cet intérêt tout de même à relevé, non ? Car pour des budgets serré comme le nôtre le CCMI rassure les banques et connaît des garanties qui sont peut être fragiles dans le fond mais permette l’achat dans la forme. Je précise que notre constructeur est une enseigne nationale.

    Merci pour votre retour

    1. Oui, il y a des banques qui incitent à choisir un ccmi. Un banquier à qui j’en parlais m’a dit un jour « Ben oui, bien sûr puisque c’est moi qui fait en plus la garantie bancaire, ça me fait gagner de l’argent là aussi… ». Le fait que des banques en profitent pour augmenter leur marge (que vous payez, même indirectement, en tant que client du CMI, je rappelle) n’en fait pas un « intérêt » pour le client. Il s’agit seulement d’un abus d’une position dominante. D’ailleurs, je ne suis pas sûr que le banquier aurait renoncé si vous lui aviez dit « Je préfère changer de banque plutôt que me priver des avantages d’un architecte ».
      Heureusement, tout ça commence à changer, l’Ordre des Architectes a mené une action déterminée pour combattre cet abus, et des organismes comme VERIFIMMO ont même établi des fiches permettant de mieux considérer les architectes par les banques lors de l’examen des dossiers de demande de prêts immobiliers.

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