Comment transformer facilement un garage en habitation ?

par Candice Crouzel, Architecte d’Aujourd’hui  candice-crouzel-Architecte

Les besoins de la famille évoluent avec les années : la famille s’agrandit, un adolescent réclame son indépendance, besoin d’un bureau pour travailler à la maison, etc… : besoin de plus d’espace ? Impossible d’empiéter sur le jardin ?

Une solution simple peut s’offrir à vous : transformer son garage en habitation, ce qui permet de récupérer facilement des m² déjà construits.

Il est tout d’abord important de faire attention aux démarches administratives, assez complexes. Votre Architecte d’Aujourd’hui établira un dossier qui respectera la réglementation.

LES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES

URBANISME

Petit rappel sur la notion de surface de plancher :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de stationnement, et des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m. »

La superficie du garage déterminera le type d’autorisation d’urbanisme à demander auprès de la Mairie.

Si votre maison se situe sur une commune dotée d’un PLU (se renseigner à la Mairie) :

  • Superficie créée < 20m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
  • Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale (y compris l’existant) inférieure à 150 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE si l’on se trouve en zone urbaine sinon PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale supérieure à 150 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Modifications de façades seulement : DÉCLARATION PRÉALABLE

Si votre projet se situe sur une commune non dotée d’un PLU :

  • Superficie créée comprise entre 5 m² et 20 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
  • Superficie créée supérieure à 20 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Modifications de façades : PERMIS DE CONSTRUIRE s’il s’agit de travaux modifiant les structures porteuses ou bien qui entraînent un changement de destination du lieu (ce qui est notre cas ici : garage transformé en habitation).

Dans tous les cas, le recours à l’architecte est obligatoire dès que la surface de plancher totale (celle calculée une fois les travaux faits) atteint 150 m².

Il faudra faire également attention aux autres règles d’urbanisme éventuelles, telles que l’obligation de créer une place de stationnement supplémentaire en compensation de celle perdue par l’aménagement du garage, de respecter les règles esthétiques s’il y a modifications de façade, etc.

RÉGLEMENTATION THERMIQUE

Nous vous rappelons qu’il est nécessaire de concevoir votre projet d’aménagement en respectant les préconisations de la RT 2012.

Si votre projet est soumis à une demande de permis de construire, vous devrez joindre une attestation de prise en compte de la RT 2012.

Suivant la surface au sens de la réglementation thermique (on parle alors de surface SRT) de l’extension, la réglementation à appliquer ne sera pas la même.

Surface de l’extension (SRT) < 50 m² Entre 50 et 100 m² > 100 m²
Réglementation à appliquer RT existant par éléments RT2012 intermédiaire permis de construire RT 2012 complète


Gardons à l’esprit que cette réglementation, qui repose sur les articles L. 111-10 et R.131-25 à R.131-28 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que sur leurs arrêtés d’application, a pour objectif l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment.
Votre Architecte d’Aujourd’hui se chargera de cette application de la réglementation thermique.

INCIDENCES FISCALES
S’agissant d’une création de surface de plancher, votre projet sera soumis à une TVA de 20%, et non de 10% car il ne s’agira pas de travaux de rénovation.
Il y aura également un réajustement des impôts locaux et fonciers, et de l’assurance habitation.
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LE PROJET

Les garages permettent de gagner rapidement de la surface habitable, pour autant que l’on aura vérifié leur aptitude à constituer une pièce à vivre, car il peut s’agir d’une pièce longue et étroite, sombre, bas de plafond ou au contraire très haute.

LES DIFFÉRENTES ÉTAPES DU CHANTIER

Le projet d’aménagement se déroulera en général suivant les étapes ci-dessous :
– Remplacement de l’ancienne porte du garage, par une nouvelle ouverture
– Création éventuelle de nouvelles ouvertures (extérieures et/ou intérieures)
– Isolation des murs et du plafond ou du rampant
– Isolation de la dalle béton existante, pour le confort thermique
– Raccordement aux différents réseaux : électrique, chauffage, eau (si salle d’eau prévue)
– Création des cloisons intérieures (suivant le projet)
– Peinture et revêtements de sol.

Pour le revêtement de sol, il est plus prudent de prévoir un sol souple ou un parquet (de bonne résistance aux rayures si la pièce a un accès direct sur l’extérieur), car les dallages de garage sont conçus pour rester à l’état brut et ils peuvent légèrement se tasser. Ce tassement est admissible pour un stationnement de véhicule, mais il peut entraîner la fissuration d’un carrelage qui, lui, ne supportera aucun mouvement, même très faible. Un sol souple (tel que pvc, par exemple) ou un parquet absorberont ce tassement s’il est léger et l’aspect restera satisfaisant.

Et, de façon préventive, il ne coûte (quasiment) rien de prévoir, à la construction d’une maison neuve, un linteau filant dans le mur séparant le garage de la partie habitation, pour n’avoir pas de travaux de structure à faire plus tard (créer une large ouverture dans un mur peut être très onéreux, justement à cause des travaux du linteau « après coup », car il faut « tenir » la maison pendant qu’on créé ce linteau !). De même, un sol du garage pas trop bas, prévoyant juste l’épaisseur de l’isolant futur, de la chape et du revêtement de sol, permettra d’avoir plus tard un garage aménagé de plain-pied avec l’habitation.

Cet aménagement doit être l’occasion d’une valorisation de votre maison. Les Architectes d’Aujourd’hui sauront vous conseiller dans vos démarches, et dans l’optimisation de votre projet.

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233 questions sur “Comment transformer facilement un garage en habitation ?

  1. bonjour,
    pour un immeuble composé d’un local commercial avec un appartement (l’ensemble 90m2), sur le même terrain on dispose également d’une annexe (35m2) à réhabiliter entièrement et en plus un garage au fond de celui-ci (79m2) à transformer en habitation, dois-je faire appel à un architecte sachant que les 3 batiments ont une parcelle différente sur le cadastre, aussi l’urbanisme me dis qu’une simple dp suffit mais je lis partout sur internet qu’il faut un permis de construire si la surface dépasse 20m2.
    pouvez m’eclaircir sur le sujet.
    bien cordialement

    1. Bonsoir, s’il s’agit seulement d”une réhabilitation, sans création de surface de plancher, une DP suffit, en effet.
      Et vous pouvez ne pas vous adresser à un architecte. Ce qui serait dommage pour vous, car l’utilité d’un architecte n’est pas à négliger, beaucoup de gens s’en aperçoivent… trop tard.
      Bien cordialement,

  2. Bonjour,
    Merci pour cet article très complet.
    Je viens d’hériter d’un bien immobilier, composé de 2 maisons mitoyennes, qui ont chacune leur propre parcelle.
    Une des maisons(60m²) a été transformée en garage il y a une cinquantaine d’années, et n’a pas de jardin
    L’autre maison fait 150m², sur un terrain de 1000m²
    Je souhaiterais réhabiliter le garage en maison, et la mettre en location.
    A l’extérieur, je ne change que les huisseries. Faut-il faire une DP ou un permis de construire ?
    Pour les raccordements, je pensais installer des compteurs divisionnaires pour eau potable et électricité. Est-ce envisageable, ou faut-il demander forcément de nouveaux raccordements ?
    Dans le PLU, il est exigé une place de parking. Mais la maison que je souhaite louer est mitoyenne des 2 côtés, et n’a pas de terrain(uniquement un bandeau de 1,50m environ).
    L’autre maison de 150m² a suffisamment de terrain pour créer une place de parking donnant sur la rue. Est-il possible de trouver un compromis en proposant de crée une place de parking sur l’autre parcelle ?
    Merci à vous.
    Benoît

    1. Compte tenu de l’ampleur des surfaces (60 m², c’est de toute façon plus qu’un simple garage), on peut considérer qu’il n’y a pas vraiment de changement de destination. Il faudrait voir les lieux, d’autant plus que c’est une ancienne maison, pour laquelle il n’y a peut-être pas eu de demande de modification en garage ? Vous pouvez tenter la Déclaration Préalable. Mais de toute façon, les dossiers sont presque identiques, alors le mieux serait de demander au Maire ce qu’il en pense.
      Puisque vous êtes propriétaire des 2 parcelles contiguës, elles ne forment plus maintenant qu’une seule parcelle, la limite entre les 2 ne correspond plus à rien et à la première occasion, le Cadastre créera une nouvelle parcelle correspondant à ces 2 anciennes parcelles.
      Donc, vous n’avez plus à tenir compte de cette limite : vous n’avez plus qu’un seul et unique terrain avec 2 maisons dessus, oubliez les parcelles et réalisez les places de parking où vous voulez sur votre terrain.
      Idem pour les branchements : 1 seul suffira pour chaque fluide, si vous voulez.
      Bonne fin de soirée, cordialement,

  3. Nous avons emménagé depuis trois ans, dans une maison, située à Villeneuve-le-Roi, en Île de France .Nous souhaitons transformer le garage, en studio pour le louer afin d’amortir notre crédit immobilier. Pour information, sur le plan cadastral, il est mentionné que c’est un garage. Il fait 20 m2. Il est indépendant de la maison . Le toit est déjà posé. (par les anciens propriétaires.
    Ma question est : faut-il une autorisation pour le transformer?

  4. Bonjour, nous avons pour but d’acquérir une maison existante de 190m² édifiée sur un terrain de plus de 2000m² en zone N + une annexe (cuisine d’été, débarras) non collée à la maison de 70m² sur la même parcelle. Notre projet se ferait pour 2 familles, une qui récupèrerait la maison de 190m² et l’autre, l’annexe de 70m² cadastrée mais non déclarée en habitation. Peut-on agrandir cette annexe et la rendre habitable ou doit-on déposer un permis de construire. Pouvons nous la démolir complètement afin de créer un vide sanitaire et la réédifier par un professionnel du batiment? Pourra t-on ensuite, d’après vous, créer une copropriété pour avoir ces 2 espaces bien distincts. Quelles sont les clauses à indiquer sur le compromis de vente voir les questions à poser au préalable à l’urbanisme?
    Vous remerciant par avance.

    1. Bonjour, vous devez déposer une demande de permis de construire pour agrandir la surface bâtie.
      Vous pouvez démolir / reconstruire, si vous voulez.
      Bien entendu, il faudra que le projet retenu soit autorisé dans cette zone (lire le PLU, à la Mairie ou souvent, en ligne sur le site de la Mairie).
      Vous pourrez bien entendu là aussi, créer une copropriété, par exemple une SCI familiale (si c’est votre projet). Votre notaire vous expliquera tout ça.
      Pour le compris de vente, vous pouvez y inclure une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire. C’est fréquent. Là aussi, le notaire vous conseillera.

  5. Bonjour,
    J’ai déposé une DP pour aménager un garage en habitation dans une maison de famille existante. Ce logement est destiné à être utilisé par la famille occupant la maison. Je l’ai déclaré en temps que création d’un logement. Le syndicat des eaux demande la création d’un nouveau raccordement aux eaux usés et eau potables, depuis les collecteurs, alors que mon but était d’installer simplement un sous-compteur pour la consommation d’eau potable. Il y avait déjà une salle d’eau et un sanitaire au sous-sol, donc des pièces raccordées aux eaux usées. Le problème est que les travaux de raccordement aux eaux sont lourds et couteux (20’000e) au regard de l’emplacement des collecteurs et rendent le projet impossible. Que serait-il possible de faire ?

      1. Il se réfère à l’article L332-15 du code de l’urbanisme. Ce qui me surprend c’est que je doute que chaque studio dans une maison individuelle soit raccordé séparément aux eaux usées. Ils m’indiquent qu’ils ne peuvent pas être sur que cet appartement soit toujours occupé par un membre de la famille et qu’ils doivent donc le traiter comme un nouveau logement. Ils semblent intransigeants.. j’hésite à déposer une nouvelle dp en n’indiquant que la création de nouvelles ouvertures, sachant que la surface est de toutes façons déjà considérée comme habitable.

        1. Eh bien, le Syndicat des Eaux est, dans ce cas, complètement à coté de la plaque, si je puis dire. Il existe des milliers d’immeubles collectifs en France, comportant chacun des dizaines de logements, et chacun de ces immeubles n’a qu’1 seul branchement à l’égout, 1 seul branchement au réseau EDF, et un seul branchement au réseau EAU. Et quand un appartement se vend, le nouveau propriétaire ne va pas faire faire son petit branchement individuel aux réseaux publics.
          Et qu’est-ce que ça change que ce logement soit occupé par un membre de la famille ou pas ??? Ca n’a rien à voir ! Ce Syndicat a des notions de Droit très bizarres et très personnelles… Disons le franchement, c’est stupide.
          Je vous propose de lui écrire un mél + lettre recommandée, disant par exemple :
          “Monsieur le Directeur, j’aménage un logement indépendant dans ma maison située au …. Comme vous le savez, une maison individuelle peut comporter plusieurs logements (Arrêt du Conseil d’État le 12 novembre 2012). Vos services me demandent, de façon inexplicable, qu’il y ait un raccordement dédié aux réseaux publics pour chaque logement. Il est bien évident qu’un immeuble comportant plusieurs logements n’a jamais à prévoir un branchement par logement ! Votre Syndicat lui-même n’exige pas 20 branchements différents pour un immeuble de 20 logements.
          Je vous remercie de rappeler cette évidence à qui est en charge de mon dossier.
          Veuillez agréer, Monsieur le Directeur, …”

          Egalement un petit coup de fil à la Mairie ne serait pas inutile.

  6. Bonjour,
    Je compte acquerir une maison en R+1. Au 1er un appart de 140 m².
    Au RDC un T3 de 60m² et un ancien garage aménagé en T2 de 40m² sans demande à la mairie en 2018.
    Que dois je faire ?
    Qu’est ce que je risque à laisser comme cela ?
    Merci d’avance
    Cordialement,

  7. Bonjour,
    J’ai récemment acheté une maison à deux niveaux (1er + rdc). Le premier étage dispose d’une surface habitable de 80m² et le rdc contient un immense garage de la même superficie. Soit 160m² au total. Je souhaiterai aménager ledit garage en chambres en remplaçant la porte du garage par une baie vitrée. La maison se trouvant à proximité d’un batiment protégé mais non visible, seul l’avis des abf n’est ici, à priori, réclamé. Cependant, j’ai deux incertitudes quant aux modalités de dépôt d’une part & “la future” surface taxable (taxe d’aménagement) d’autre part. Pour la première, à priori, le projet ne crée par de surface plancher ou emprise au sol supplémentaire et je serai tenu de dire qu’une simple déclaration préalable suffit. Pour la deuxième, je me dis, qu’eu égard du projet, qu’il n’y a pas de surface taxable supplémentaire puisque le garage est déjà clos et couvert et intégré à la maison depuis sa construction. Suis je dans le faux ? Merci par avance. Bien Cordialement. Thomas

    1. Bonjour,
      suivant toutes les discussions qu’il y a eu ici sur l’ambiguïté, le flou, des textes à ce sujet, on pourrait dire une DP en effet, mais la consultation des Bâtiments de France demanderait plutôt un PC. Mais au fond, quelle importance ? C’est à peu près le même dossier à constituer.
      Par contre, les Services fiscaux noteront – dans tous les cas – une augmentation de la surface taxable, ce n’est pas le genre de cette maison de passer à coté…
      Cordialement,

  8. bonjour j’ai acquis une maison de ville il y a 12 ans qui était une ancienne boutique de fleur.
    mais depuis 5 ans elle était à usage d’habitation. l’ancien propriétaire n’a pas fait de changement d’usage. Aujourd’hui que je souhaite revendre le notaire me demande ce document que je n’ai pas.
    quelles sont les démarche à effectuer pour faire ce changement d’usage?
    Sachant qu’a la mairie il demande que j’ai deux places de parking privé ce qui est impossible je suis en plein bourg dans une maison sans jardin
    merci de votre retour
    JHL

    1. Bonjour, si j’ai bien compris :
      Vous avez acheté, il y a 12 ans, un bâtiment à usage de commerce de détail autrefois (fleuriste). Et qui, 5 ans avant que vous ne l’achetiez, a été transformé en habitation, donc avec un changement de destination mais sans autorisation<. Aujourd'hui, vous voulez vendre ce bien en tant que logement, et le notaire vous demande la justification administrative de cette nouvelle destination de logement, ce que vous n'avez pas car ça n'a jamais été demandé et a fortiori obtenu. Or, si vous la demandiez maintenant, ce serait refusé car il est impossible de créer les 2 places de stationnement exigées au PLU à cet endroit (ce qui montre, par ailleurs, le coté irréaliste de beaucoup de ces règlements d'urbanisme...). Voici ce que je vous conseille : - la prescription pour un changement de destination est de 10 ans, article L-111-12 du Code de l'Urbanisme, sauf quelques exceptions dont vous ne faites pas partie a priori (recours contentieux intenté par la Commune dans les 10 ans de la non conformité, danger de mort d'user de la construction, etc.). Donc, vous devez établir que le changement de destination date depuis plus de 10 ans (il date de 17 ans, en fait). Vous devriez pouvoir y arriver assez facilement. Dès lors, vous n'avez plus besoin de justifier de la destination actuelle en logement, elle est acquise. - vous avez acheté ce bien par un acte notarié (forcément), je présume que vous n'avez pas acheté un commerce de détail mais bien un logement ? Vérifiez sur l'acte, c'est très important. Cet acte a plus de 12 ans, il entérinerait ainsi la destination de "logement". - Si le notaire à qui vous vous adressez fait toujours des difficultés, dites lui que vous allez mettre en cause le notaire qui a passé l'acte de votre achat il y a 12 ans: je suis sûr que ça va tout débloquer ! Tenez-moi au courant si vous voulez bien, cordialement,

      1. Bonsoir
        Merci de votre retour. Je me suis rendu aujourd’hui au service d’urbanisme de ma commune et la personne qui m’a recu m’a certifié que dans mon cas l’article L-111-12 du code l’urbanisme ne marche pas ( pourtant je ne rempli aucune des conditions que vous précisez)
        le notaire a l’époque nous avait dit au moment de la signature qu’il fallait faire le changement d’usage mais sans nous présiser qu’il n’y avait pas eu de demande de permis a l’époque je pensais qu’il s’agissait d’une simple formalité et comme nous n’avions pas l’intention de vendre on a un peu laisser filer
        et c’est dernièrement en relisant l’acte que nous avons avons vu qu’il s’est couvert lui et le vendeur ce qui fait que je ne peux me retourner contre personne.
        donc à la mairie il persiste a me demander une demande préalable et les baux de 2 emplacements de parking ou deux boxes dans un périmètre de 500 mètres de la maison ce qui est impossible. donc de fait il ne peux pas y avoir de changement de destination.
        Que puis je faire? y a -t-il un recours? sachant que j’ai tenu à ce que tous ces éléments soient portés à la connaissance du futur acquéreur.
        merci de votre avis éclairant

        1. Bonjour, ce n’est pas parce que la Mairie dit que le Code de l’Urbanisme ne marcherait pas dans votre cas que c’est vrai. Il faudrait d’abord savoir pourquoi, pour quelle raison précise.
          Ensuite, je voudrais savoir sous quelle forme le notaire de l’époque s’est couvert de toute responsabilité. J’aimerais bien lire l’acte en question. D’ailleurs, le simple fait que l’acte mentionne quelque chose à propos de ce changement de destination est une preuve en soi que les lieux étaient bien à usage de logement à l’époque, c’est-à-dire il y a 12 ans, au-delà de la prescription indiquée du Code de l’Urbanisme.
          Avec ces pièces je pourrai mieux vous donner mon avis.

          1. Bonjour,
            merci du temps que vous me consacrer je vous retranscrit une partie contenue dans l’avenant du projet l’original étant entre les mains notaire.
            “désignation des biens:
            lot numéro deux (2)
            au rez de chaussée, avec escalier d’acces au 1er étage une boutique comprennat chambre cuisine , débarras et dégagement
            avec les quatre cent soixante quinze/millième de la propriété du sol et des parties communes générales.
            observation étant faite ici que l’acquéreur a visité et entend acquérir un bien à usage d’habitation
            en conséquence ,le vendeur déclare:
            -qu’aux termes de son titre de propriété il a été indiqué que ce lot avait été affecté à l’usage d’habitation par le précédent propriétaire et que depuis son acquisition, Mr B ( le vendeur) a lui meme utilisé les biens objets des présentes à usage d’habitation.
            -Qu’en date du 25 aout 2005 la mairie de MITRY MORY a accordé une déclaration de travaux portant sur le ravalement de la facade de l’ancienne boutique de fleurs pour l’harmoniser avec l’habitation principale ( crépi couleur beige)+changement des menuiseries.
            -que toutefois le changement d’usage du bien n’a fait l’objet d’aucun permis de construire et que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais été convoquée afin d’approuvé la modification de l’usage de ce lot ( je précise qu’il n’y a pas de syndic de copropriété de fait)
            en conséquence , l’acquéreur déclare etre informé dès en avant ce jour de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle.Il s’engage à se rapprocher de la mairie de MITRY MORY afin de faire toutes démarches nécessaires en vue de la régularisation administrative de ce lot et obtenir a postériori les autorisations administratives ou autres , sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné.”
            Voila les termes de l’acte notarié concernant ce que je vous évoquais
            qu’en pensez vous?
            Merci de votre retour
            Cordialement,

          2. Bonsoir, eh bien vous avez en main la preuve que cet usage de logement a plus de 10 ans. Il serait intéressant de demander à votre notaire actuel (celui qui veut une DP) qu’il confirme ce délai de 10 ans. Ou sinon, qu’il dise pourquoi ce délai ne serait pas applicable.
            Enfin, si vous ne vous en sortez pas, vous pouvez toujours vendre une boutique dans laquelle on peut habiter ! Je plaisante un peu… 🙂
            Et vous pouvez aussi demander à la Mairie pourquoi elle exige 2 places de stationnement en centre-ville, là où il est impossible de les faire ! Or les centre-ville se dépeuple (est-ce le cas chez vous ?) au profit des périphéries, il y aurait donc une aberration de la part de la Mairie.
            cdlmtn

  9. Bonjour . Mon père avait un garage d’environ 20m 21m carré. Il a rajouté une surface quasi égale à celle du garage pour y vivre. Le garage n’avait pas de porte, il a mis une baie vitrée. Il n’a fait aucune déclaration à la mairie. Que risque t’il ? Qu’aurait il du faire avant d’entamer les travaux pour être dans la légalité ?
    ( La maison familiale fait un peu plus de 120m carré et un espace de 30cm la sépare du garage. . Il y a un grand emplacement pour garer les voitures. 3 ans que les travaux sont finis et 2 mois que je vis dans ce garage).
    Merci

    1. Bonjour, il faut d’abord se renseigner sur les règlements d’urbanisme, pour savoir ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas. Cela dépend de chaque Commune, et dans chaque Commune, ça dépend dans quelle zone est situé le terrain. Renseignements en consultant le PLU, le plus souvent en ligne, sinon en allant à la Mairie.
      Si les travaux de modifications sont conformes à ce qui est autorisé, le risque est minime. Il serait mieux, bien sûr, pour ne pas hypothéquer l’avenir (un règlement peut changer, un voisin peut se fâcher et créer des histoires, etc.) d’effectuer les demandes d’autorisation nécessaire, DP ou PC suivant les cas (c’est à peu près le même dossier dans les 2 cas).
      Si les travaux auraient été interdits pas les règlements, c’est plus délicat, évidemment. On voit parfois ce cas, qui dure depuis des décennies. Certains jouent la carte du temps, pour que l’illégalité de l’ouvrage finisse par être prescrite…

      1. Merci pour votre réponse. Je ne savais pas qu’il y a avait un délai de prescription. J’ai fais une recherche la dessus ( merci pour cet info). L’extension n’est pas du tous visible par les voisins. Juste la baie vitrée ( le garage n’avait pas de porte). Apres calcul L’extension fait 24 mètres carré. 2 ans qu’elle est finie. Et si nous retirons les 4 mètres carrés de trop, faut il quand même une déclaration ou bien les normes de l’urbanisme jouent peu importe la surface totale ?

        1. Les délais de prescription sont complexes (on est des spécialistes, en France, pour tout compliquer), ce ne sont pas les mêmes suivant les cas, et en outre, les délais fiscaux ne sont pas ceux de l’urbanisme.
          Vérifiez tout d’abord ce qui était possible (légal) de faire et ce qui n’était pas. Puis vous agirez en conséquence, car il est inutile de demander une autorisation qu’on vous refuserait.

  10. Bonjour.
    Propriétaire d’une maison dans une petite copropriété, je souhaiterai créer une suite parentale en, d’une part, aménageant mon garage existant (une quinzaine de mètres carrés) et, d’autre part, en construisant sur les parties communes à jouissance privative dont je dispose (emplacements de stationnement).
    Avant de soumettre mon projet à l’assemblée générale, je souhaiterai déjà savoir si c’est faisable. Dans l’affirmative, je suis intéressé par un devis et le suivi du chantier par un architecte.
    Vous remerciant par avance.
    Cordialement.

    1. Bonjour, je ne peux pas savoir si c’est faisable, il faudrait voir le règlement de copropriété et les règlements d’urbanisme qui régissent le lieu. Il faudrait aussi connaitre le contexte, pour déterminer s’il y avait d’autres contraintes de droit public et/ou privé.
      Vous avez bien raison par être intéressé par la garantie de qualité et la sécurité (technique, juridique, architecturale) d’un architecte.
      Cordialement,

  11. Bonjour,
    J’ai visiter un terrain ou un hangar (cadastre : 60m2 par niveau avec 2 niveaux en tout) est actuellement dessus.
    La dame a fait une demande de changement d’affectation (accepté) pour transformer en garage fermé.
    Elle m’explique que a partir des garages, il sera possible de changer l’affectation en logement et ainsi transformer les garages en une maison de deux niveaux.
    Qu’en dites vous ?
    MErci

    1. Bonjour, si cet hangar n’est pas actuellement ou ne devient pas une annexe à une habitation, il ne constituera pas une surface dévolue à l’habitation. Le transformer en habitation demandera alors un changement de destination, c’est-à-dire un permis de construire.
      Si c’est autorisé par le règlement d’urbanisme, il n’y aura pas de problème à le faire.
      Le seul fait d’être un garage en soi n’est pas suffisant s’il n’est pas en correspondance avec une habitation.

      1. Bonjour
        Merci pour votre retour.
        Que faut’il avant de signer le compromis pour m’assurer que je peux faire ce changement de destination ?
        Merci

        1. Bonjour,
          – Normalement du Certificat d’Urbanisme, mais ça prend un peu de temps.
          – Une visite au Service Urbanisme de la Mairie, mais ce n’est pas fiable à 100%.
          – Ajouter une clause suspensive dans ledit compromis de vente : c’est le plus sûr.
          Cordialement,

          1. Bonjour,
            j’ai signé un compromis de vente sous seing privé pour:
            “un garage avec changement d’affectation pour de l’habitation sur 228m2 de terrain. une déclaration préalable de division(…) a été accordé en date du (…)”
            Le mandataire immobilier a inscrit sur en conditions particulières que la viabilité du bien (Eaux ussées pluviales, electricité etc) est à la charge exclusif de l’acquéreur.
            sauriez vous me dire s’il s’agit d’une clause abusive, étant donné que le bien est vendu en tant qu’habitation et non en tant que garage?
            merci pour votre retour.
            cordialement,

          2. Bonjour, votre question est intéressante. Elle concerne purement du Droit. Pour ma part, je dirais que cette clause n’est pas abusive dans la mesure où
            – on peut vendre un bien en l’état, avec des carences (ici, les branchements des fluides aux réseaux), et l’on peut indiquer par ailleurs la destination du local (ici, habitation). Or la destination “légale” est bien celle qui résulte d’une autorisation d’urbanisme.
            – il n’y a pas dol, tromperie, puisque l’absence de ces branchements est clairement indiquée dans l’acte (le compromis).
            Mais l’avis d’un notaire serait évidemment plus fiable ! Je vous engage à poser la question au notaire qui serait chargé de l’acte de vente si le compromis aboutissait. Et, si vous voulez bien, me faire part ici de sa réponse.
            Cordialement,

  12. Bonjour,
    J’ai une habitation qui fait 210 m2 de surface de plancher + 1 garage de 35 m2.
    Je souhaiterais transformer ce garage en logement à louer, créer des ouvertures et modifier celle existante.
    DP, PC avec signature ???? en lissant les textes, c’est un flou total

    1. Eh oui, c’est ce que je disais à plusieurs reprises ici.
      Il n’y a ni création de surface de plancher ni changement de destination, donc à mon avis c’est une DP. Mais le service d’urbanisme peut demander un PC, car, en effet, le texte est flou.
      Vous savez, les dossiers de demande sont quasiment identiques entre DP et PC, ça ne change pas grand’chose. A moins que vous teniez absolument à vous priver des bons conseils d’un architecte… 🙂

  13. Bonjour,
    Je m’apprête à acheter une maison. Celle ci avait avant une garage qui a était transformée en surface habitable. Pour ma partie garage est essentiel. Serait il possible de remettre le garage la où elle était? Il y a bcp de démarches à faire? Que serait nécessaire pour reuvir l’entrée de voiture ( à ce jour un mur ravalé avec une fenêtre). Connaissait vous les prix de l’investissement?
    Merci d’avance
    Cordialement
    Mme Mateus

    1. Bonjour, non c’est très simple.
      – Urbanisme : s’il n’y avait jamais eu de demande de travaux (à vérifier), il me semble que vous pouvez remettre en état sans autre forme de démarche. Sinon, nouvelle DP.
      – Technique : il y a 99,9 % de chance que pour obstruer la porte de garage à l’époque, l’ancien propriétaire n’ait pas fait démolir de linteau du portail de garage. Dans ce cas, en démolissant la maçonnerie qui comble le portail, vous retrouverez l’état initial. C’est tout simple.
      – Prix : je le rappelle souvent ici : il n’y a pas de prix standards dans le “bâtiment”.
      Un prix dépend : des prix pratiqués dans la région (par exemple, dans un village des Pyrénées, les prix sont x 2 fois ceux de Toulouse, car pas de concurrence), de la complexité du travail, de la grandeur du chantier, de la charge de travail de l’entreprise, de sa stratégie commerciale,… jusqu’à l’humeur de l’artisan ou la tête du client, si j’ose dire ! Il fait ce qu’il veut. Par exemple, les artisans avec qui je travaille n’ont pas les mêmes prix avec leurs clients en direct que si c’est moi qui demande un devis.
      Donc il est totalement impossible d’indiquer ne serait-ce qu’un ordre de grandeur de prix.
      Cordialement,

  14. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison individuelle avec une partie habitable en haut élevée sur un sous-sol intégral semi-enterré. Le haut est d’une surface d’environ 65m² surface plancher et je souhaite aménager 45m² en bas (garage/atelier et cave total ) avec hauteur plafond > 2m. Des modifications en façade seront à faire.
    Nécessité d’une DP et quelle type (que modification de façade ?) à savoir que la surface plancher totale sera < à 150m² ou nécessité de passer par un PC ?
    Nous sommes régis par un PLU Métropolitain sur le secteur de NICE.
    Y-aura-t-il des taxes d'aménagement à payer ? Une déclaration fiscale à faire aux impôts ?
    MERCI pour vos conseils et vos lumières…

    1. Bonjour, comme il n’y a pas de création de surface de plancher, il faut une Déclaration Préalable.
      Le montant des taxes vous sera communiqué par la Mairie (ça change d’une Commune à l’autre).
      Les Impôts seront prévenus par la DP, il y a une partie qui les concerne.
      Cordialement,

  15. Bonjour,
    j’ai parcouru attentivement les questions/reponses mais au bout du compte je n’arrive pas a me faire une idee arretee sur ma problematique :
    je suis interesse pour acheter une maison de 165m2 (3P 118m2 a l etage, 2P independant de 50m2 en rez de jardin. Attenant au 2P et sous le 3P, il y a un garage de 92m2 que je souhaiterai amenager en appartement.
    Je n’arrive pas a determiner si c’est une DP ou un PC qu’il faut viser. Je souhaite neanmoins le concours d’un architecte vu l’ampleur de la tache. (ce qui, j’ai cru comprendre, ne change pas fondamentalement sur le principe, mais peut etre en terme de delai ?). je suis en train de telecharger le PLU pour voir ce qui en est des place de stationnement.
    merci d’avance pour vos lumieres

    1. Bonjour, aménager un logement supplémentaire dans une maison, sans création de surface de plancher : DP. Je l’ai fait en début d’année, pour une maison à Toulouse – et c’est une Commune très pointilleuse sur les dossiers d’urbanisme…
      Cordialement,

    2. Bonjour,
      Je compte acheter une maison de 95m2 avec une dépendance mitoyenne aménagée en F2 de 40m2 et un garage attenant et sa cave accolée transformés en F2 aussi. L’agent immobilier me dit que c’est un studio . Si on ne tient compte que de la partie ancien garage c’est un studio mais la partie cave ( sans fenêtres donc ce qui est bizarre pour moi) comporte une chambre et sa salle d’eau avec des vmc. Le 1er F2 serait déclaré, en revanche, le “studio” ne l’ai pas. Pour l’achat ,qui doit s’occuper de le déclarer, le vendeur, l’agence ou moi? De plus, il est déjà construit sans autorisations de la mairie, quel est le risque car c’est une construction ” illegale”? Que peux faire la mairie si elle n’approuve pas? Plus haut j’ai lu qu’elle pouvait exiger une place de parking pour le studio, dans la configuration actuelle ça ne sera pas possible.Je souhaite le declarer avec intention de continuer la location en cours . Concernant le 1er F2, la locataire me fait savoir qu’il faut changer sa grande porte , le propriétaire actuel devait le faire mais ne le fera pas finalement, et enfin tous les compteurs eau et électricité sont reliés à la maison. Pour les séparés quelles seraient les démarches, les prix? Un architecte s’occupe t il aussi de tout cela? En tant qu’architecte que pensez vous de ce bien?
      Cordialement

      1. Bonjour, vos questions sont tout-à-fait de la compétence du notaire. Parlez-lui de tout ça, il fera ce qu’il faut pour que l’acte de vente soit parfaitement légal. Demandez-lui par exemple de faire passer un architecte pour qu’il fasse un rapport détaillé de la construction.
        Toutes les pièces principales d’un logement (salon, chambre…) ont obligatoirement une fenêtre donnant sur l’extérieur.
        Cordialement.

  16. Bonjour,
    J’ai actuellement une maison de 110m2 et un garage accolé à ma maison de 58m2 que je souhaiterais aménager en chambre.
    Cela veut dire ouverture d’un mur dans la maison création couloir. Suppression de la porte de garage actuelle pour mettre une porte fenêtre ainsi que la création de 3 fenetres inexistante actuellement.
    Quel demande dois-je faire alors que ce n’est pas une création mais de l’existant ?
    Cordialement.

  17. Bjr je voudrais transformer mon garage de 25 mètres carré en studio quel règle obligation déclaration et coûts à prévoir. Mon garage est sur mon terrain non attenant à la maison merci de votre reponse

  18. Bonjour,
    Dans notre terrain nous disposons d’une maison d’habitation de 140m² et d’un garage indépendant de 80m² (60 au sol et 20 à l’étage que nous souhaiterions transformer en habitation. Faut il faire une DP changement de destination ou une DP transformation d’un garage en pièce d’habitation ? Petite précision qui je ne sais pas si elle à de l’importance. Le terrain est divisé en 2 parcelles cadastrales. La parcelle maison est sur la zone Nh du Plu et la parcelle garage est sur la zone Ab du Plu. Merci de votre aide.

    1. Bonsoir, là aussi, on est dans le même flou juridique. Je vous conseille de faire une DP, sans changement de destination (je suppose que le garage n’est qu’un garage, qu’il n’y a pas d’autre activité, telle qu’une activité professionnelle). Il n’y aura pas création de surface de plancher, tel que c’est bien précise en toute lettre sur le site de l’Etat. Et le formulaire Cerfa de demande d’autorisation ne précise pas que faire en ce cas.
      Le fait qu’il y ait 2 parcelles cadastrale ne change rien… théoriquement. Par contre, les règles d’urbanisme définissent des zones qui sont censées avoir leur contour suivant des parcelles cadastrales. Mais celui (ou celle…) qui à créé ces zones ne s’est pas aperçu qu’il y avait une même propriété de part et d’autre de la zone (2 parcelles contiguës appartenant au même propriétaire).
      Cette limite de 2 zones opère comme une division foncière pour l’application des règles d’urbanisme. Ainsi, on doit appliquer le PLU pour chaque partie de parcelle. Il y a bien une seule unité foncière mais le zonage entraîne une division en deux de cette unité foncière vis-à-vis des règles d’urbanisme. Il convient d’appliquer le règlement de la zone de façon distincte pour chaque partie.

      1. Oui, il s’agit bien d’un garage dont l’unique but est de garer nos voitures. La mairie me dit qu’étant donné la taille du garage il faut demander un permis de construire avec changement de destination. Les modifications qui me permettront de le transformer en habitation ne portent que sur le remplacement des portes de garage par des portes fenêtres et la création d’une extension de 20m² de surface.
        Visiblement elle se serait renseignée auprès des services de l’urbanisme (mais je ne sais pas lesquels).
        Donc pas de DP d’envisageable pour ma mairie…

        1. Je constate souvent que la fonction ne fait pas forcément la connaissance en urbanisme : j’ai parfois entendu tout et son contraire chez les services municipaux ou à la DDT.
          Ce que je sais, c’est ce qui est écrit, par exemple, dans les formulaire Cerfa_1406-07 – Notice d’informations (à la fin du formulaire).
          Je cite :
          Par surface créée, on entend toute nouvelle surface construite. Donc une surface transformée n’est pas une surface créée.
          N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable. On ne peut pas être plus clair.
          Donc il faut bien une DP, quoiqu’en pense votre maire.

          1. Bonjour,
            Je me permet de suivre cet échange car je me retrouve coincer dans la même situation, une maison sur 2 parcelles avec un garage de moins de 15m2 sur une des parcelles.
            J’ai une DP à la mairie pour transformer le garage en chambre et j’ai reçu un refus précisant que la suppression de la place de stationnement exige une création d’une autre place de stationnement. Je tiens à noter que le garage actuel est une transformation d’un salon peu d’années avant.
            SVP, Comment puis je m’y prendre pour retransformer le garage en piece habitable?
            Merci d’avance pour votre réponse

          2. Bonsoir,
            si le PLU n’exige pas une place de stationnement couverte, et si vous avez un jardin accessible à une auto, vous dessinez une auto dans le jardin, sur le plan de masse : vous aurez ainsi une place de stationnement réglementaire.
            Sinon, je ne vois pas de solution, sauf à créer un garage ou un abri (si imposé par le PLU).
            Sauf s’il n’y avait pas eu de DP il y a quelques années pour transformer le Salon en Garage, auquel cas vous revenez à l’initial sans demande (mais vérifiez quand même que le Permis de Construire initial comportait un Salon et non un Garage).
            Cordialement,

  19. bonjour j’ai achete une maison de ville neuve disposant d’un garage de 20 m2 et d’une place exterieur de stationnement
    etant motard je souhaite modifier la surface de mon garage en ramenant sa surface à 7-8 m2 et en concervant la porte de garage afin de pouvoir ranger ma moto. le reste de ma surface serait alloué à une augmentation de la taille du sejour. Aucune modification de façade. je ne toucherai qu’au cloison intérieur
    dois je faire une declaration de travaux

    1. Bonjour, nous sommes dans le même cas de flou juridique sur une transformation de garage en surface habitable, que nous avons vu plusieurs fois ici.
      On demande de faire une Déclaration Préalable pour ça, mais dans le formulaire Cerfa, rien ne laisse apparaître une augmentation de surface habitable…
      En outre, j’avais déjà étudié le cas, la notion de garage ne précise pas s’il s’agit d’un garage obligatoirement “automobile” (4 roues). A vérifier au PLU.
      Enfin, vérifiez sur le règlement d’urbanisme de la Commune (PLU) s’il impose – ou non – 2 places de parking, et s’il en fallait une couverte.
      Compte tenu de ces éléments, vous pourrez prendre une décision.

  20. Bonjour,
    nous allons faire construire une maison de 145m2 avec un garage attenant de 50m2.
    Nous souhaitons plus tard réserver 20m2 dans les 50 m2 pour un chambre supplémentaire. pas de surface à construire en plus.
    Nous dépasserons dans ce cas les 150 m2 devons nous faire appel à vos compétences?
    Que doit on faire comme démarche auprés de la mairie?
    Merci.

    1. Bonjour, comme à chaque fois que je rencontre ce genre de question, je regrette que vous ne perceviez pas l’avantage pour vous de faire appel à un architecte spécialisé pour les Particuliers, quelle que soit la surface de votre projet. Vous feriez également des économies financières, l’architecte vous faisant gagner plus que sa propre rémunération – en plus de tout le reste, évidemment.
      Si, plus tard, vous aménagez une chambre dans votre garage, vous n’aurez pas de demande de Permis à effectuer, une Déclaration Préalable suffira si vous changez les façades (fenêtre, etc.) suivant la réglementation actuelle.

  21. ??l aménagement d un garage partiellement en local a vélos par cloisonnement génère t il de la surface taxable?
    faut il une d p comme document d urbanisme

    1. Non, un aménagement d’un garage (automobiles) en garage (à vélo) ne change rien concernant la surface taxable ;
      Arrêt de Cour d’Appel administrative : La surface de plancher hors œuvre d’un dépôt de bicyclettes et voitures d’enfants (…) doit être regardée comme aménagée en vue du stationnement des véhicules au sens du c de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme et par suite déduite de la surface hors œuvre brute de la construction pour le calcul de la surface hors œuvre nette.
      Pas de DP s’il n’y a pas de modification de façade.
      Par contre, vérifiez quand même que le Règlement d’Urbanisme local n’imposerait pas une place de stationnement couverte et automobile, si vous n’en aviez pas d’autre.

  22. J’envisage d’acheter une maison (Rez de chaussée + 1 étage uniquement relié par l’extérieur). Le rez de chaussés à été transformé par le vendeur, en habitation, mais sur le certificat de superficie, cette partie transformée est comptabilisée en surface “hors carrez” et en justification : ANCIENNE BUANDERIE.
    Est-ce légal et a-t’on le droit de vendre cette maison avec une surface habitable des 02 parties cumulées (RdC + 1er étage)
    Merci de votre réponse.

    1. A priori, non, ce n’est pas légal, mais je ne pense pas que vous risquiez quoi que ce soit. En fait ce sera le problème (éventuel) des professionnels qui auront traité la vente : agent immobilier (si présent) et notaire qui aura établi l’acte. Si vous deviez avoir un jour le moindre de reproche (voisin, administration, etc.), ce sera au notaire à se justifier, pas à vous. Cdlmt,

  23. Bonjour
    J’envisage l’acquisition d’un garage pour le transformer en habitation. C’est un garage/entrepôt de 90m2 sur Lille.
    J’ai plusieurs questions :
    1) obtenir un changement de destination est il envisageable ?
    2) étant donné que c’est un garage, il y a une interdiction de stationner devant, est il possible de proposer cet endroit pour la création de la place de stationnement ?
    3) Quelle est la fourchette de prix au m2 pour réaliser un tel projet ?
    Je vous remercie

    1. Bonjour,
      – il s’agit bien d’un changement de destination, en effet. Vérifiez bien sur le PLU que les logements sont autorisés dans la zone concernée avant toute demande d’autorisation d’urbanisme.
      – vous pouvez dédié une emplacement à un stationnement s’il est sur un domaine privé, et non pas – bien sûr – s’il est sur le Domaine Public.
      – je n’ai absolument aucune idée de la fourchette de prix au m² pour réaliser un tel projet. Cela dépend : du bâtiment existant, de son état, du projet à réaliser, de la surface, du degré de finition choisi, du choix d’une maîtrise d’oeuvre ou pas, du choix des artisans à retenir, des prix pratiqués à Lille, du lieu s’il avait des particularités (accès, stationnement, etc.), et bien d’autres critères encore…

  24. Bonjour. Je souhaite achèter un terrain de 959 m2, avec un bâtiment de 50 m2, en dur, dont la propriétaire a demandé le CU et le changement d’affectation. Quelles seront les démarches à effectuer pour que cela devienne ma résidence principale. Pour le changement de la porte de garage, dois-je demander un permis de construire ou une déclaration de travaux suffit ? Dois je respecté la Rt 2012 pour les travaux d’aménagement ? Merci. Cordialement.

    1. Bonjour, si le propriétaire a bien demandé l’affectation du bien en logement, vous déclarez votre nouvelle résidence principale, votre nouvelle adresse (Mairie, Impôts, la Poste…), tout simplement.
      Pour le changement d’une porte de garage par une autre similaire, pas d’autorisation spéciale à demander (sauf cas particulier de site protégé). Pour une modification de façade : Déclaration Préalable.
      si vous ne faites pas d’extension > 50m², il n’y a pas de réglementation spéciale à respecter (seules les normes minimales d’habitabilité prévues au Règlement départemental).
      Cordialement,

  25. Bonjour
    je possède un garage à une cinquantaine de mètres de ma maison, c’est un lot différent sur le cadastre. J’envisage de le transformer en studio d’habitation.
    la commune dispose d’un PLU
    Le garage fait 27 mètres carrés et il dispose d’un grenier aménageable
    le terrain fait 54 mètres carrés
    Je devrais poser un Velux et changer la porte en baie vitrée.
    Dois-je déposer une demande préalable de travaux ou un permis de construire ?
    je vous remercie par avance.
    bien cordialement
    Jérôme

  26. Bonjour,
    Mon garage (90m2 au sol) est indépendant de ma maison et je veux le transformer en habitation. La propriété se situe en zone N. J’ai demandé à la mairie si c’est possible ils m’ont répondu qu’ils n’y voient pas d’inconvénient. Dois-je quand même demander une autorisation écrite et à qui?
    Pouvez-vous aussi me dire quelle est l’utilité de passer par un architecte pour lancer le projet? Est-il plus rapide, économique et fiable de s’adresser directement à un maçon? (le garage est raccordé à l’eau, à l’éléctricité mais pas à la fosse sceptique)
    Merci!

    1. Bonjour, comme c’est la Mairie qui délivre les autorisations d’urbanisme, si elle est d’accord sur votre projet, vous devriez avoir votre autorisation – sauf si la Mairie ne s’était pas aperçue que le projet était illégal (peu probable, quand même).
      On doit évidemment demander une autorisation d’urbanisme. Un accord verbal, fût-il celui du maire lui-même, n’a aucune valeur en la matière. Le dossier est à déposer à la Mairie.
      Je pense que vous ne doutez pas de ma réponse sur l’utilité d’un architecte 🙂 :
      – les architectes sont les mieux placés pour établir des dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme – c’est même la seule mission que les Bureaux d’études de tout genre ne cherchent pas à nous prendre dans les grosses opérations.
      – si vous pensez qu’un maçon est un meilleur concepteur qu’un architecte, je ne sais que dire…
      – l’architecte, pour peu qu’il ait constitué un réseau d’artisans autour de lui (comme le font les architectes d’aujourd’hui), aura un meilleur prix que des artisans contactés en direct par un client, même en comptant sa propre rémunération – j’en ai fait toujours l’expérience : si l’on confie une mission complète à un architecte (c’est-à-dire y compris les devis d’artisans et les travaux), c’est une économie.
      – l’architecte a une connaissance technique générale, et non pas spécialisée, comme l’ont les artisans, chacun dans leur domaine. Ca lui permet de faire une synthèse cohérente du projet de travaux. En outre, c’est évidement un contrôle supplémentaire des travaux à prévoir et des travaux réalisés.
      – l’architecte est une possibilité de recours en cas de problème de tous ordres – pas que technique. C’est, par exemple, une garantie bien supérieure à celle d’un cmi et de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

    2. Bonjour,
      Nous pensons acheter une maison à Bordeaux composée de 2 garages et une buanderie séparés par un hall d’entree. Les pièces à vivre sont toutes à l’etage. Le projet est de transformer le garage traversant en salon séjour 36 m2 et la buanderie attenante au 2ème garage en cuisine de 10m2.Nous conserverons donc un garage et des places de parking extérieures. Pourriez-vous me confirmer qu’il s’agit bien d’une DP ? Bien cordialement

      1. Bonjour, comme souvent évoqué ici, à mon avis oui, il faut une DP (pas de création de surface de plancher, pas de changement de destination). Mais attention, vérifiez bien avant les règles d’urbanisme, notamment sur les places de parking obligatoires. Cdlmt,

  27. Bonjour
    Suite à l’acquisition d’un bien identifié comme garage environ 200 m2 j’aimerai garder 70 m2 de garage et le reste en habitation soit 130m2
    Que dois je faire comme démarche ?
    Merci
    Cdlt

    1. Bonjour, qu’elle est réellement l’utilisation de ce bâtiment ? S’agit’il d’un garage lié à une habitation ? Dans ce cas, 200m² me paraissent beaucoup pour un garage. Mais ce peut être simplement : garage et débarras, l’ensemble lié à l’usage de l’habitation (pas exemple, aucune activité professionnelle). Dans ce cas, un Déclaration Préalable suffit.
      Sinon, si par exemple c’est un “garage” mais tout seul sur son terrain, non lié à une habitation appartenant au même propriétaire, il y a changement de destination par la création de cette habitation, justement. Dans ce cas, un Permis de Construire est nécessaire.
      Le dossier doit être établi pas un architecte, car l’ensemble initial fait plus de 150 m².

  28. Bonjour,
    J’ai aménagé ma buanderie et mon abri voiture (environ 30 m2) qui sont contigu à la maison en un studio indépendant pour accueillir ma famille. L’accès au studio se fait par l’extérieur de la maison par la baie vitrée qui a remplacé la porte de garage.
    J’ai fait une DP de régularisation et le service d’urbanisme me dit que comme il n’y a pas de communication entre le studio et la maison, il s’agit de la création d’un logement supplémentaire.
    Je ne suis pas d’accord car cet aménagement est pour moi une partie intégrante de mon habitation principale car il n’y a rien d’indépendant (ni compteur d’eau, ni compteur d’électricité, ni accès à la propriété) , et que je n’envisage pas de louer ce studio.
    Merci de votre éclairage
    Cordialement,

    1. Bonjour, l’Urbanisme a raison, il s’agit bien d’un logement supplémentaire. Critère facile pour le définir, l’autonomie : est-il possible de le louer sans que les locataires utilisent votre cuisine ? votre salle de bains ? Oui. Ce n’est pas une chambre d’hôte. Il s’agit donc bien d’un logement indépendant – d’un logement supplémentaire.
      Et je ne crois pas que l’Urbanisme aurait pas forcément raison de dire que ce n’est pas un logement supplémentaire s’il y avait juste une communication entre les deux. Ce serait trop simple. Par exemple, je créé un logement accolé à ma maison, pour mes parents âgés. Pour plus de facilités, je créé une porte intérieure pour y accéder. Ca ne change rien au fait qu’il s’agit d’un logement indépendant, autonome. Cette porte peut être condamnée un jour. Si mes parents achètent la maison mitoyenne à la mienne et que nous fassions une porte de communication, cela restera quand même 2 logements distincts.
      Comme par exemple, une entrée commune, avec 1 logement autonome à gauche et 1 logement autonome à droite n’empêcherait pas qu’il y ait 2 logements distincts.
      On peut avoir 2 cuisines, 2 salles de bains, etc. dans un même logement, mais si leur usage est réparti en “unités de vie” autonomes (pièce à vivre + cuisine + salle de bains + toilettes) qui ne se mélangent pas, il s’agira de 2 logements indépendants.
      A l’inverse, si je dois forcément passer par “l’unité de vie” autre que celle que j’utilise pour aller de ma cuisine à ma salle de bains, ce ne sera pas un logement indépendant, il n’y aura qu’un seul logement global.
      Je rappelle qu’une maison individuelle peut comporter plusieurs logements, 2, 3 … D’ailleurs à ma connaissance, le nombre maximal de logements n’est pas défini pour que l’on puisse encore parler de maison individuelle.

      1. bonjour,
        j’ai pour projet de transformer un atelier de 100m2 au fond de ma cour en 2 appartements. je souhaite également créer les accès via une copropriété existante derrière chez moi. Dois je prendre obligatoirement un architecte ? comment puis je faire ma demande pour rentrer dans cette copropriété ? est-ce que je dois créer de nouveaux compteurs (eau et électricité ) sachant qu’il y a déjà l’eau et l’électricité relier à ma maison
        merci pour votre aide

        1. Bonjour, transformer un “atelier” de 100 m² en 2 logements – je présume que cet atelier n’a pas de destination professionnelle et qu’il est dans la même propriété que votre maison – est à la limite de ce que l’on considère comme étant du domaine de la maison individuelle. Cette limite n’a jamais été précisée de façon quantifiée par la loi ni par la jurisprudence.
          L’architecte me semble indispensable, surtout pour tenir compte des nombreuses normes et nombreux règlements dans ce genre d’aménagement, en plus des économies et du contrôle de l’opération qu’il apporte. Mais vous faites comme vous voulez, on peut aussi se soigner sans médecin et faire un procès sans avoir d’avocat…
          Pour contacter la copropriété et discuter avec elle, mettez en avant les avantages qu’elle tirera de votre apport. A vous de déterminer lesquels ce sont : paiement de votre part pour entrer dans la copro, travaux à votre charge et améliorant les lieux, plus de co-propriétaires = apport financier chaque année, etc.

  29. Bonjour
    j’ai pour projet la transformation et l’agrandissement de mon garage en chambre.
    cette opération entraine t elle une création de la surface habitable ? c’est une question essentielle afin de savoir si je peux débloquer une partie de mon épargne salariale
    merci par avance
    cdlt

    1. Bonjour, c’est une question récurrente, car la loi est bizarre sur ce point.
      Aménager un garage ne constitue pas un changement de destination, mais ça constitue une augmentation de la surface habitable. Ce n’est pas une extension au sens de l’urbanisme, mais c’en est une fiscalement parlant.
      Dans votre cas, je dirais que c’est bien une augmentation de la surface habitable, mais sans création de surface de plancher.
      Bizarre, non ?

      1. Bonjour, je me permet de rebondir sur votre réponse ayant un projet similaire. Je ne comprend pas quand vous dite qu’il n’y a pas de création de surface plancher dans ce cas de figure. En effet, l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme précise les modalités de calcul de la surface de plancher : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres. Le garage n’est donc pas comptabiliser dans la surface plancher de la maison au départ. Dès lors que l’on l’aménage en chambre ou autre pièce de vie cela devient bien une nouvelle surface plancher. Je suis d’accord en revanche sur le fait qu’il ne s’agit pas d’un changement de destination.

        1. Bonjour, je m’explique. En fait, il y a une erreur – ou une bizarrerie – dans les textes applicables :
          Il est bien demandé de déposer une DP en cas d’aménagement partiel ou total d’un garage en surface habitable. Mais si on lit en détail ledit formulaire de déclaration préalable, il est mentionné dans les calculs de surface de plancher, à la page 7 :
          1.1 “surface totale créée : …. ”
          1.2.1 “surface créée : …… ”
          1.2.2 “Extension …”
          Donc on ne doit bien considérer que les surfaces créées, c’est-à-dire constituant une extension.
          Or il est également mentionné dans ce même formulaire, “Notice” – page 9
          1.2.2 – Extension de locaux existants destinés à l’habitation
          (8) …
          N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable
          Créer de la surface est bien une extension de cette surface. Or, ici, puisqu’il ne s’agit pas d’une extension, il n’y a pas de surface à mentionner dans le formulaire.
          Après, on peut me dire que je joue sur les mots, mais un texte de loi est un texte de loi, il a vocation à être suivi à la lettre.
          La logique voudrait donc que l’on dépose une DP, dans laquelle il n’y aurait aucune surface de plancher créée… Ce que vous pouvez faire, pour avoir la conscience tranquille, ce que je comprends parfaitement.
          Autre bizarrerie : il est bien aussi expressément indiqué qu’il n’y a AUCUNE déclaration à faire pour la création de 5 m² de construction. Donc même en cas de surface de plancher taxable…

          1. En effet, le CERFA contre-dit la loi. Une simple DP pourrait donc suffire (pour stipuler la modification de façade) malgré le fait de dépasser les 150m2 de surface plancher final?

          2. Bonjour Jean François,
            Sur les cerfas de Pc il est écrit
            “4.4 tableau de surfaces
            Surface crée:
            3 Il peut s’agir soit d’une surface nouvelle construite à l’occasion des travaux, soit d’une surface résultant de la transformation d’un local non constitutif de surface de plancher (ex : transformation du garage d’une habitation en chambre).”
            Pour moi l’explication
            “N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable ” n’est valable que pour les surfaces taxables pour la partie impôt. Pour la partie urbanisme cette sdp transformée est considérée comme de la sdp créé.
            Quel est votre regard sur ce point d’explication du 4.4.
            Merci.
            Bien à vous.

          3. Bonjour, c’est bien cette contradiction dans les textes qui fait débat. D’un coté, l’Administration dit : “c’est de la surface créée” et de l’autre “ce n’est pas de la surface créée”.
            Il est écrit :
            Si vous réalisez une extension de votre habitation principale, un bâtiment annexe à cette habitation ou un garage clos et couvert, indiquez les surfaces créées par le projet dans le tableau 1.2.1 et précisez s’il y a lieu, le prêt dont vous bénéficiez pour réaliser cette opération.
            Indiquez la surface actuelle de votre habitation à la ligne ” Quelle est la surface existante conservée ? ”
            N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable.

            En Droit français, il n’y a pas d’interprétation qui vaille. Ce qui est écrit est écrit, rien n’est présumé.
            Si cette considération n’était applicable que pour les Services Fiscaux, il faudrait que ce soit explicitement mentionné ainsi. Comme ce ne l’est pas mentionné, c’est valable pour tout contexte. C’est de la “surface existante conservée”, donc ça ne peut pas être de la surface créée…
            Tant que le formulaire et les textes ne seront pas changés et mieux rédigés, le doute est légitime.

          4. Je me pose aussi la question de la TVA à 20 % par rapport à ce qui est dit dans cet article.
            S’il ne s’agit pas d’extension et de création de sdp au niveau fiscal mais simplement par exemple d’une transformation d’une porte de garage en baie vitrée et de travaux d’isolation, il s’agit bien de travaux sur existants et de tva à 10% non?
            “N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable “

  30. Bonjour
    J’ai projet de re-affecter mon garage en pièce de vie. Le garage est au niveau 0 du sol du terrain
    Actuellement la surface plancher est de 110m2.
    Elle serait augmentée de 30m2 soit un total porté à 140m2.
    Dois je faire une demande déclaration travaux ou une demande de permis.
    Lieu ville Aix les bains zone urbaine.
    Problème zone classée risque inondable rouge inconstrucible rupture/ effacement de digue.
    Au rez existe déjà 2 pièces de vie cuisine et salle eau wc.
    Pourra t’on me demander après l’achat (maison ancienne) de supprimer ces pièces de vie si elles n’avaient pas été déclarées ?
    Merci
    Cordialement

    1. Bonjour, aménager un garage d’une maison en pièces habitables ne constitue pas un changement de destination. Il faut donc une Déclaration Préalable. Renseignez-vous bien quand même à la Mairie (service Urbanisme) car certaines Communes imposent des Permis dans des Sites classés avec avis des Bâtiments de France.
      Si la maison est ancienne, il est plus que probable qu’il y ait prescription pour les pièces existantes au RC. Par contre, pas sûr pour l’aménagement du garage : il faut voir le PPR (Plan de Prévention des Risques), là aussi à la Mairie.
      Bref, un visite au service de l’Urbanisme s’impose 🙂
      Avec le confinement, regardez sur internet, site de la Mairie. Pour une ville comme Aix-les-bains, il est très probable que ces règlements (PLU, PPR,…) soit disponibles en ligne, et vous pourrez dialoguer par téléphone ou par méls.

  31. bonjour
    j ai la possibilité d’acheter un terrain avec un abri de jardin de 54 m2 simple rectangle construit en dur et toiture cadastré.
    puis je en faire une habitation. merci

    1. Bonjour,
      – sur le plan légal, ça dépend des règles d’urbanisme qui s’appliquent sur votre terrain, à vérifier auprès de la Mairie (et aussi de règles de droit privé à vérifier à chaque cas, comme une éventuelle servitude par exemple).
      – sur le plan technique, je ne sais pas la qualité de construction de cet abri ? Est-ce que ça vaut le coup d’y faire des transformations pour en faire une habitation ? Sera-t-il toujours en bon état dans, par exemple, 10 ans ? Et ces travaux seront-ils faits par vous-même (dans ce cas, vous pouvez prendre plus de risques, vous ne risquez de perdre surtout que votre temps) ou par des artisans (vous risquez de perdre plus d’argent).

  32. Bonjour,
    J’ai une maison de 95m² avec un garage de 10m² attenant à la maison qui communiquent via une porte.
    Les murs et le plafond du garage sont doublés et isolés, mis à part la porte du garage en façade qui est un portail basculant. Une dalle nue est au sol.
    Je souhaite déclarer ce garage en pièce habitable (arrière cuisine).
    Quelles les démarches administratives que je dois faire et les obligations de travaux d’aménagements ?

    1. Bonjour, si vous ne faites aucun travaux, vous pouvez simplement déclarer la nouvelle surface habitable dans une Déclaration Préalable, où rien ne sera changé dans la partie “urbanisme” et où vous pourrez expliquer la raison de la DP dans le cadre 5. Vous mentionnerez cette surface dans la partie fiscale (page 13), où sont scindés les surfaces “habitables” et “garage” ( dans votre cas, +10 m² habitables et -10 m² garage).
      Ainsi, la Mairie et les Services Fiscaux seront officiellement informés.

  33. Je loue une maison comportant un garage qui, selon le propriétaire, est réaménagé en pièce de vie.Il a remplacé la porte basculante par une autre lourde porte de garage en trois panneaux repliables, dont l’un est muni d’une porte ordinaire, avec trois “lucarnes” . Au dehors, c’est un portail électrique De ce côté la lumière est insuffisante et il régne plutôt comme une pénombre. — Deux radiateurs ont été installés, insuffisants en hiver et on doit se couvrir chaudement si on y stationne quelque temps.Le sol est carrelé et aussi trés froid. La pièce est carrément sous le to it, hauteur maxi à plus de 5 m, apparemment sans isolation et on a constaté le dégel, limité strictement à cette “pièce”, quand le chauffage était en marche, attestant dune perte abondante de calories. En fait, j’utilise cet espace comme un débarras, oú, en dehors d’un ordinateur, sont stockées des choses de second plan. —Ce local peut-il être considéré “habitable”, au sens de la réglementation ? Merci..

    1. Bonjour, non on ne peut pas considérer cette pièce comme étant habitable :
      – manque d’éclairage naturel adéquat,
      – manque de capacité “raisonnable” de chauffage, dû au manque d’isolation thermique.
      Il est lié à l’habitation, mais il ne fait pas partie de “pièce où l’on peut résider”, de lieu de vie.
      Si cet aménagement n’est pas ancien, a-t-il fait l’objet d’une Déclaration Préalable en règle ?
      Je présume que le propriétaire considère que c’est une pièce habitable, avec le loyer en conséquence. S’il persiste, une simple proposition de saisir le Service Départemental d’Hygiène et de Santé, qui est habilité à considérer quelles sont les lieux habitables ou non, devrait le calmer très vite…

  34. Bonsoir ,
    Je viens d’acheter une maison de 90m2 avec un garage accoler de 74 m2 .
    Je voudrais passer le garage en surface habitable ( chambres buanderie etc …)
    Je voudrais savoir si un architecte est obligatoire pour passer ce garage en habitable , merci.

    1. Bonjour, l’architecte n’est pas obligatoire pour une Déclaration Préalable, bien que ce soit juridiquement une aberration, puisque l’on peut ainsi augmenter la surface de plancher (le garage transformé en pièces de logement n’est plus déduit) au-delà du seuil de 150m², sans architecte.
      En fait, je devrais dire “Vous pouvez vous priver du bénéfice de l’apport d’un architecte, pour un meilleur aménagement, pour un meilleur choix des travaux à réaliser et pour une économie grâce aux artisans au meilleur rapport qualité/prix et à la sécurité, notamment financière, de son suivi des travaux”. Il n’est qu’à lire ici les mésaventures possibles de ceux qui font construire, se croyant protégés même sans architecte… 🙂
      Mais il paraît que quand on fait construire, on n’est pas sensible à la prévention (des études ont montré ça), ce qui me paraît incroyable quand on sait qu’une construction est toujours une aventure !

  35. Bonjour
    Je souhaite acheter un garage de 28m2 et suffisamment de hauteur pour créer une mezzanine, je souhaite le transformer en appartement, est ce possible, et qu’elle demande où déclaration dois je faire avant d acheter ce bien?
    Merci beaucoup pour votre retour

    1. Bonjour, je ne peux pas répondre ainsi, sans connaître tous les détails de l’opération. Si vous achetez un garage seul pour le transformer en logement, les règles ne sont pas forcément les mêmes que pour un garage lié à une habitation.
      Votre notaire vous informera précisément sur cet éventuel achat.
      Cordialement,

    2. Bonjour
      Je souhaiterai faire transformer mon garage de 45 m2 en appartement ( 1 chambre, 1 salle d’eau, 1 wc, 1 cuisine, 1 salon, 1 entrée) afin de pouvoir loger ma maman qui est une personne âgée
      Le garage est attenant à la maison
      Je suis à la recherche d’un devis professionnel

      1. Bonjour, ces travaux nécessitent :
        1- une Déclaration Préalable à la Mairie, avec plans (je suppose que vous modifiez la façade, ne serait-ce que la porte de garage). C’est un dossier simple qu’un architecte fera sans problème.
        2- définir les travaux les plus judicieux, par exemple, en tenant compte de l’évacuation des eaux usées, d’éviter des marches si possibles, de bien isoler et chauffer, etc.
        3- de demander des devis à des artisans fiables, au bon rapport qualité/prix.
        4- de coordonner et de vérifier les travaux, et de les réceptionner.
        Bref, il vous faut quelqu’un qui s’occupe de tout ça, pour que l’opération soit réussie, même si ce sont des travaux assez simples.
        Vous pouvez contacter un Architecte d’Aujourd’hui s’il y en a près de chez vous, car ce sont des spécialistes des travaux pour particuliers : ils connaissent donc de bons artisans avec de bons prix.
        Bon chantier,

  36. Bonjour,
    Avec mon mari nous envisageons la construction d’une maison avec un garage que l’on souhaiterais aménager en grand studio indépendant avec kitchenette toilette et douche et prévoir une mezzanine pour la chambre dans quelques années quand nos enfants seront grand pour leur indépendance.
    Ma question : quelle surface en m2 et qu’elles dimensions doit on prévoir pour le garage? Afin que l’on puisse y mettre
    -une salle d’eau avec douche toilettes et machine à lavée,
    -une petite cuisine
    -un grand sejour
    -une chambre en mezzanine?
    Merci de nous éclairer sur ce projet .

    1. Bonjour, je ne peux guère vous donner de surface précise, à vous de voir ce que vous souhaitez. Des mini-studio/mezzanine dans des résidences de vacances, ou des caravanes, vous proposeront des surfaces de 10m²… Si je devais faire pour moi-même ce projet, je dirais qu’il faut au moins 20m² + mezzanine (qui, elle, peut être mini, elle ne servira que pour dormir, comme une cabine). Donc un garage “normal” de 22 – 25 m² est suffisant, ce qui n’empêche pas de faire plus grand, bien sûr.
      Ce serait plutôt un garage de 20m² que je trouverais petit, compte tenu du bazar qu’on y place… Et, d’ailleurs, quid du rangement, une fois le studio/cabine aménagé ?

  37. Bonjour ,
    Après avoir lu un bon nombre de questions/réponses, je vais également détailler mon projet.
    J’habite une maison de 85m2 avec en plus un garage fermé et un préau qui sont distants d’1m50 de ma maison.
    Ce garage (fermé) possède une porte ouvrante à l’avant et à l’opposé une porte classique donnant sur le préau semi-ouvert. L’ensemble ne forme qu’un élément de 56m2.
    J’aimerais aménager une “petite maison” afin de la louer par la suite. Je vais devoir retravailler quelques murs un peu abîmés et en construire un pour fermer le préau. Je vais également créer des ouvertures pour des fenêtres, porte fenêtre et velux et refaire le toit, plus tous les travaux classiques que comporte ce genre de chantier.
    Je suis concerné par un PLU et j’ai de quoi proposer une place de stationnement devant la maison (étroite mais faisable). Ma maison + cette extension de plancher ne sera pas supérieur à 150m2.
    Dois-je seulement faire une déclaration de travaux et me rapprocher de la mairie pour le PLU pour ce projet ?
    Merci bien

      1. Le préau et le garage formeront la future maison pour un total de 56 M2. En fermant le préau , oui il fait moins de 40m2.
        Je n’ai seulement que cette démarche afin de commencer les travaux ?
        Merci

        1. Oui, je n’en vois pas d’autre. Mais il vaut toujours mieux contacter le service d’urbanisme de la Mairie avant d’établir un dossier, il y a peut-être des éléments à mentionner (Bâtiments de France, PPR – prévention des risques, ou autres) lors de chaque cas particulier.
          Bonne fin de soirée,

  38. Bonjour,
    J’ai une dernière question en bas de commentaire suite à votre réponse.
    Mon message initiale :
    Je suis dans un cas similaire mais pas identique à 100%.
    J ai une maison en face avant côté rue qui comporte un rdc.
    En face arrière, le niveau du terrain est plus bas et crée un niveau suplementaire en rez de cours .
    Le rez de cours a 3 murs sous le niveau de la rue et un mur sur cour avec fenêtres a hauteur d homme et portes. 2,30 de HSP, éclairage naturelle, chauffage etc…
    Je me demande si je peux mettre en location ce niveau rez de cours sachant que côté rue face avant c est un -1 et face arrière c est un niveau rez de cours.
    En somme il y a deux niveaux de terrain (un en face avant pour la rue et un en face arrière)
    Votre retour :
    Bonjour, dans la mesure où une façade présente des fenêtres à hauteur normale et n’est pas enterrée, c’est un partie habitable, donc qui peut être louée. – si les autres critères d’habitabilité sont ok, bien entendu.
    Dernière question :
    – Je cherche depuis plus d’un mois un article de droit, urbanisme, règlement sanitaire départemental, jurisprudence en ce sens mais je ne trouve rien. J’ai contacté Géomètre, notaire etc…mais aucun n’arrive à me fournir un texte de lois en ce sens. La notion de degré d’enfouissement dans le sol (1 m max) me fait me poser des questions pour les 3 faces enterré sachant qu’une face ne l’est pas. Auriez-vous une référence à me communiquer (Code de construction, urbanisme, texte de loi, jurisprudence…) qui pourrait me rassurer ? Car mon investissement dépends de cette condition et souhaite ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite.

    1. Bonsoir, je vais regarder ça et je vous réponds, surtout si je trouve quelque chose.
      Cordialement,
      Bon, je n’ai pas trouvé grand’ chose, mais quelque chose, quand même : un Arrêt du Conseil d’Etat qui va dans le sens de pouvoir considérer que tout local partiellement enterrés n’est pas forcément impropre à l’habitabilité, pourvu qu’il soit équipé pour ça et qu’il possèdes des ouvrants sur l’extérieur (alors même, en plus, que leur hauteur sous plafond était insuffisante !) : Conseil d’État, 5ème et 6ème chambres réunies, 14/02/2018, 409356
      En l’espèce, les locaux dont le plancher n’est situé qu’à 80 cm au-dessous du sol du terrain sur lequel l’immeuble est implanté, ont été spécialement aménagés en vue de leur habitation, notamment par leur équipement en eau et électricité et par la mise en place d’un dispositif d’aération suffisant, qui disposent de grandes ouvertures sur l’extérieur et bénéficient d’un éclairage naturel suffisant et dont la hauteur sous plafond est comprise entre 2,11 et 2,15 mètres, soit une hauteur inférieure à la hauteur minimale de 2, 20 m prévue par le règlement sanitaire départemental.
      Pour le Conseil d’État, eu égard à l’ensemble de leurs caractéristiques, ces locaux ne peuvent être regardés ni comme des sous-sols ni comme étant au nombre des autres locaux par nature impropres à l’habitation mentionnés par l’article L.1331-22 du CSP.

      1. Merci pour votre retour. Intéressant pour la hauteur. Oui l’article va dans le sens des 1 mètres max d’enfouissement mais rien sur la notion de 3 faces “enterrées” (Sous le niveau de la rue en face avant alors qu’au niveau de la cour en face arrière) sachant qu’une face avec des ouvrants suffisants ne l’est pas.
        Cependant, de ma compréhension, une phrase de cet article semble répondre : “En l’espèce, les locaux dont le plancher n’est situé qu’à 80 cm au-dessous du sol du terrain sur lequel l’immeuble est implanté”.
        Dans mon cas le sol du terrain en face avant (Rue) est au niveau RDC et en face arrière au niveau de cet espace -1. Dans ma logique, reste à savoir si pour l’urbanisme le sol du terrain est considéré sur la face avant (RDC) ou la face arrière (-1) lors de surélévation et de hauteur au faitage.
        Je vais également me baser sur un diagnostique de surface habitable qui sera valable pour de la location et indiquera que cet espace est habitable dans ce cas.
        Merci pour votre temps.

        1. Ce n’était pas tellement la hauteur qui est intéressante dans cet arrêt, c’est la phrase qui définit l’habitabilité :
          “…notamment par leur équipement en eau et électricité et par la mise en place d’un dispositif d’aération suffisant, qui disposent de grandes ouvertures sur l’extérieur et bénéficient d’un éclairage naturel suffisant…”
          Comme vous avez à la fois :
          – l’eau,
          – l’électricité,
          – l’aération,
          – les ouvertures sur l’extérieur
          – et un éclairage naturel,
          le Conseil d’Etat (autorité suprême quand même…) nous dit en substance que votre local est habitable.

        2. Bonjour,
          J’ai deux petites questions qui me perturbe.
          J’ai une maison qui fait 170m2
          Il y a un garage qui fait 43m2 qui est accessible de l’intérieur de la maison.
          Le garage n’est pas séparé et au dessous de celui ci il y a les combles qui sont aménagés en chambres.
          Ma question est là suivant, je souhaite faire de ce garage une cuisine. Sans modifier le mur porteur. Suis-je obligé de faire une demande de permis de construction ?
          La surface final de la maison sera d’environ 213m2 si permis de construction suis-je obligé de faire appel à un architecte même si les travaux sont effectuer par mes soins ?

          1. Bonsoir, seule la “conception architecturale” (c’est le mot juridiquement employé – en fait, tout simplement les plans) doit être faite par un architecte quand on augmente sa surface de plancher ou d’emprise au sol au-delà de 150 m². Vous pouvez limiter l’intervention de l’architecte à ce travail, il n’interviendra pas dans le choix des artisans (si vous choisissiez d’en contacter sans conseil) ni dans le suivi des travaux si vous voulez vous en occuper. Ces 2 autres “missions” (là-aussi, c’est le mot utilisé) n’étant pas obligatoires.

  39. bonjour,
    Je souhaite réhabiliter une annexe de 30m2 située à 6m de distance de l’habitation principale.
    Permis de construire ou demande préalable ?
    Faut-il dans ma déclaration ajouter au 30m2, la surface habitable existante de l’habitation ?
    Je vous remercie de votre retour.
    Cordialement
    F. BELSOEUR

    1. Bonjour, si cette annexe est close (fermée), elle constitue déjà de la surface de plancher assimilée à la résidence principale. Ce sera donc une DP pour, probablement, modification de façade. Il faudra le mentionner dans le volet fiscal de la DP.
      Et il faudra suivre les règles d’habitabilité (réglementation thermique, étanchéité à l’air, etc.), mais ça inutile de le mentionner dans la DP qui, elle, ne concerne que les règles d’urbanisme.

  40. Bonjour,
    Merci pour votre retour concernant mon message :
    Je suis dans un cas similaire mais pas identique à 100%.
    J ai une maison en face avant côté rue qui comporte un rdc.
    En face arrière, le niveau du terrain est plus bas et crée un niveau suplementaire en rez de cours .
    Le rez de cours a 3 murs sous le niveau de la rue et un mur sur cour avec fenêtres a hauteur d homme et portes. 2,30 de HSP, éclairage naturelle, chauffage etc…
    Je me demande si je peux mettre en location ce niveau rez de cours sachant que côté rue face avant c est un -1 et face arrière c est un niveau rez de cours.
    En somme il y a deux niveaux de terrain (un en face avant pour la rue et un en face arrière)
    Votre retour :
    Bonjour, dans la mesure où une façade présente des fenêtres à hauteur normale et n’est pas enterrée, c’est un partie habitable, donc qui peut être louée. – si les autres critères d’habitabilité sont ok, bien entendu.
    Dernière question :
    – Je cherche depuis plus d’un mois un article de droit, urbanisme, règlement sanitaire départemental, jurisprudence en ce sens mais je ne trouve rien. J’ai contacté Géomètre, notaire etc…mais aucun n’arrive à me fournir un texte de lois en ce sens. La notion de degré d’enfouissement dans le sol (1 m max) me fait me poser des questions pour les 3 faces enterré sachant qu’une face ne l’est pas. Auriez-vous une référence à me communiquer (Code de construction, urbanisme, texte de loi, jurisprudence…) qui pourrait me rassurer ? Car mon investissement dépends de cette condition et souhaite ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite.

  41. j’ai transformé mon vide sanitaire en surface de garage’y-a-t’il création d’une nouvelle surface en sachant que le stationnement n’engendre pas de surface de plancher?

    1. Bonsoir, si le vide sanitaire a suffisamment de hauteur pour y loger une voiture, c’est qu’il s’agit d’un sous-sol. Ou d’un rez-de-chaussée. C’était donc déjà de la surface de plancher (si la hauteur > 1,80 m). Si la maison est ancienne, on ne peut rien vous dire. Si le permis est plus récent, il y aurait eu dissimulation de surface de plancher ?
      Il n’y a pas changement de destination si la surface de plancher était déclarée en “rangement” par exemple. Il faut seulement une Déclaration Préalable pour avoir transformé la façade, car je présume que vous avez placé une porte de garage ?

  42. Bjr je souhaite amenager un garage de 15 m2 qui fait partie de mon habitation principale en une salle de jeux dois je faire appel à un architecte d’interieur ou un simple artisan pour la realisation de ce projet .
    Je suis dans les Landes (40).
    Dans l attente de vous lire
    Cordialement

    1. Bonsoir,
      Juridiquement, si la surface de plancher dépasse 150 m² une fois le garage aménagé, vous devez demander à un architecte d’établir la demande d’autorisation d’urbanisme. Sinon, ce n’est pas obligatoire.
      Judicieusement, demander à un architecte de concevoir le projet en apportant ses bonnes idées, de définir précisément et techniquement tous les travaux nécessaires (et non pas en cours de chantier où les artisans risquent de vous demander des travaux supplémentaires que vous ne pourrez plus refuser), en obtenant les devis d’artisans au meilleur rapport qualité/prix, vous faisant économiser plus que sa rémunération, et coordonnant et en suivant le chantier pour être sûr que tout est bien fait et conforme à ce qui a été prévu, et en vous apportant sa garantie sur tous les aspects de l’opération, qu’ils soient techniques ou juridiques, dans la belle aventure de faire construire, je trouve que c’est une bonne idée…

  43. Bonjour, j’ai acheté une maison avec un garage attenant que nous souhaitons transformer en chambre, le seul problème c’est qu’il s’agit d’un decoupage de parcelle et le terrain de ma voisine est a 2m de mon garage alors que la mairie en impose 3m, ils ne vont pas me demander de detruire une partie de celui ci sachant qu’il s’agit de la même toiture que mes chambres?
    Et qu’en plus ma voisine ne peut pas passer en voiture elle n’y passe qu’a pied et sa maison est a 15m a l’opposé. Que faire?

    1. Si vous avez acheté le bien immobilier en l’état, vous ne risquez rien. S’il y avait irrégularité, ce serait de la seule responsabilité du notaire (sauf en cas de faux document ou autre tromperie dans ce genre). Donc a priori tout est en règle.
      Vous pouvez demander toutes les autorisations que vous voulez, vous ne risquez pas que l’on vous demande de détruire quoi que ce soit : on peut vous autoriser ou vous refuser votre demande, c’est tout.
      Si l’implantation ne respecte pas les règles actuelles, c’est sans conséquence. Vous pouvez changer la destination (si c’est autorisé par ailleurs dans le PLU, bien sûr), on ne vous refusera pas l’aménagement pour une raison d’implantation déjà existante et que le projet ne modifie pas.
      Quant à l’accès de votre voisine, je ne sais que dire…
      🙂 .

      1. Je me suis mal expliqué je pense…désolé
        En fait on compte transformer le garage en chambre niveau surface de plancher on ne dépasse pas les 10% du terrain ni les 150m2 habitables donc pas besoin d’archi mais le garage est implanté a 1,6m de la cloture suite au découpage, avec des petites fenêtres que l’on souhaite modifier en grande baie mais sans vis a vis du coup et une porte de garage de l’autre,si nous souhaitons changer les fenêtres des 2 côtés sans qu’on ne respecte pas les 3m ce n’est pas un motif de refus sachant que le garage est deja existant ou vaudrait mieux ne pas faire de modifications de fenêtre? Merci.

        1. Il faudra respecter le Code Civil sur les servitudes de vue. Les vues droites ne peuvent pas être à moins de 1,90 m, donc a priori impossible d’agrandir les fenêtres existantes. Il faudrait que je voie le projet et le plan de l’existant pour pouvoir vous répondre sans risque d’erreur. Une consultation d’architecte vous renseignera plus surement, même si vous ne lui confiez pas votre projet.
          Je regrette (amicalement 🙂 ) votre expression : “pas besoin d’archi”. Cela montre que les gens n’ont pas compris tout le bénéfice (y compris financier) de faire appel à un architecte… Un peu comme si je disais “Je suis malade, je ne sais pas ce que j’ai, mais je ne vais pas voir un médecin, j’achèterai des médicaments sans ordonnance, pas besoin de médecin”.

          1. Bonjour,
            Je suis dans un cas similaire mais pas identique à 100%.
            J ai une maison en face avant côté rue qui comporte un rdc.
            En face arrière, le niveau du terrain est plus bas et crée un niveau suplementaire en rez de cours .
            Le rez de cours a 3 murs sous le niveau de la rue et un mur sur cour avec fenêtres a hauteur d homme et portes. 2,30 de HSP, éclairage naturelle, chauffage etc…
            Je me demande si je peux mettre en location ce niveau rez de cours sachant que côté rue face avant c est un -1 et face arrière c est un niveau rez de cours.
            En somme il y a deux niveaux de terrain (un en face avant pour la rue et un en face arrière)

          2. Bonjour, dans la mesure où une façade présente des fenêtres à hauteur normale et n’est pas enterrée, c’est un partie habitable, donc qui peut être louée. – si les autres critères d’habitabilité sont ok, bien entendu.

  44. Bonjour,
    Nous avons une maison à étage de 80m2 mitoyenne par le garage. Nous voudrions surélever le garage pour y créer un studio indépendant avec accès indépendant extérieur et le louer (environ 19m2 carrez). Donc même adresse , mais avec des sous compteurs d’eau et d’electricité.
    Comment pouvons nous louer? Est ce considéré comme une location d’une pièce de la maison avec loyer plafonné ? Ou bien comme une location « normale »d’appartement ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  45. Bonjour,
    Ma maison est composée au RDC d’un vestibule, d’une chambre et d’un grand garage de 45m2 (il n’est pas indépendant ni accolé). Je souhaites le séparer pour conserver un garage de 10m2 et aménager une pièce à vivre de 35m2 avec création d’ouvertures sur la facade.
    Ma ville est dotée d’un PLU et je suis en zone urbaine. Les ouvertures donnent sur la voie publique. La surface de plancher après travaux sera inférieure à 150m2.
    Après recherches, les avis sont contradictoires quand à la déclaration à effectuer. Je pensais que la surface crée et les ouvertures nécessiteraient une déclaration préalable, le permis n’étant nécessaire qu’en cas de changement de destination. Mais au vu de votre article il semblerait qu’il faille un permis de construire… Je suis perdu, je ne sais plus quoi faire 😀
    J’espères avoir été clair, Merci d’avance pour votre réponse

    1. Bonsoir, pour ma part, je dirais Déclaration Préalable, puisque la surface créée est inférieure à 40m² (je ne suis pas l’auteur de l’article). Mais de toute façon, ça ne change pas grand’chose : déclaration préalable ou permis de construire, ce sont quasiment les mêmes dossiers à constituer, et de toute façon aussi, les règles du PLU s’appliquent de la même façon (nécessité d’1 ou plusieurs places de stationnement,…).
      La Mairie vous confirmera quel dossier elle attend pour ce projet.

  46. Bonjour, je suis entrain d’acheter une maison d’une superficie de 80m2 sur un sous sol de la même superficie qui a était aménagé en habitable sur la totalité. Donc un total habitable de 160 m2. Les travaux on étaient fait par le propriétaire actuel il y a 15 ans mais je n’ai aucun documents qui prouvent la date et la porte du garage à était changé en baie vitrée. Le propriétaire n’a rien déclarer ni aux impôts fonciers, au cadastre, ni fait de demande pour faire les travaux ni fait appel à un architecte . Sur mon compromis de vente, la maison est détaillée dans son exactitude actuelle. Qu’est ce que je risque sachant le mon vendeur ne veut rien déclarer. Et qu’est ce que je dois faire pour être protégé. Merci d’avance

    1. Bonsoir, vous n’êtes pas (juridiquement parlant) censée savoir ce qui s’est passé il y a 15 ans. Ce sera aux professionnels, au titre de leur devoir de conseil, d’être appelés en cause (agent immobilier s’il y en a un, et surtout le notaire lors de la signature de l’acte) si votre responsabilité devait être engagée.
      Cordialement,

  47. Bonjour,
    J’ai sur mon terrain un grand garage non attenant de 45m2, je souhaite l’agrandir de 39m2, pour faire une habitation pour ma fille,, pour ne faire qu’une déclaration de travaux suivant mon PLU, la DC ayant plus de chance de passer qu’un permis.
    Cependant, vont ils tenir compte de la surface de ma maison qui est de 120m2? même s’il elle est très éloignée du garage?
    merci de votre réponse

    1. Bonjour, le calcul de la surface construite (surface de plancher et surface d’emprise au sol) se fait en prenant en compte la totalité des constructions sur une même unité foncière, c’est-à-dire sur la totalité du terrain appartenant à un même propriétaire (attention, les parcelles mentionnées au cadastre n’ont rien à voir, on n’en tient pas compte).
      Donc, évidemment, la surface de votre maison comptera. Et vous devrez faire établir le projet de la demande de permis de construire par un architecte (ça, c’est mieux, pour bénéficier de ses conseils 🙂 )

      1. Merci de votre réponse rapide.
        Je voulais éviter le permis de construire qui risque de m’être refusé car ma zone est injustement placée en ZN non constructible, ma parcelle a été oublié sur le nouveau PLU et elle est inclus avec les bois comme si il ne s’agissait pas d’une habitation, je suis la seule dans ce cas…
        Sur l’ancien PLU, on voyait la distinction.
        Je suppose que je vais devoir faire appel, mais j’ai aucune idée si on a une chance de gagner, car ma surface faisant 17 000m2, ça interresse la mairie de l’inclure en zone boisée…, et du temps que ça prends, et si je dois me faire assister?

        1. En fait, le dossier de Déclaration de Travaux est identique (ou presque) à celui d’un Permis de Construire : Situation, Plan de Masse, Façades, etc. Je crois que dans votre cas, ça ne change rien.
          Une zone peut être inconstructible mais autoriser fréquemment des extensions limitées aux constructions existantes. Vérifiez bien ce qu’il est possible de faire. Un architecte est évidemment tout indiqué : on a l’habitude des méandres des règles d’urbanisme. Quant à attaquer le PLU, ça me semble a priori très aventureux…

  48. Bonjour,
    je gère une sci qui possède un garage de 30 M² au fond d’une cour. Il fait l’objet d’une surélévation de 30M² déclarée en Mairie avec déclaration préalable de travaux. Je souhaite le fractionner et en aménager la moitié en logement. Que dois-je faire vis à vis de la rt 2012?
    Merci beaucoup,
    Jean Michel.

    1. Bonjour, les règles dépendent de plusieurs facteurs. Je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher de votre architecte qui a établi le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme de cette surélévation (je présume que la surface déjà bâtie de la SCI est supérieure à 150 m² ?).
      S’il y a création de logement, il me semble que le simple bon sens, au-delà de l’obligation légale, est de respecter la RT2012 (qui devrait bientôt être renforcée par la RT2020).

  49. Bonjour,
    Je souhaite acheter une maison qui possède sur son terrain une annexe qui a été construite en 2012 avec un PC qui autorisait la création d’une surface plancher de 37m2 comprenant un abri de jardin et un local à vélo. En réalité, le propriétaire actuel a aménager cette annexe en studio habitable. Pour régulariser la situation, faut-il déposer un PC? Les articles de loi que j’ai trouvé me font penser que non car il n’y a pas de création de surface plancher car celle-ci existe déjà. En outre il n’y a pas pour moi de changement de destination car comme mentionné dans le code de l’urbanisme: les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ; ” Je précise aussi que le PLU de la commune n’est pas restrictif pour ce genre de transformation. Qu’en pensez-vous?
    D’avance merci pour votre réponse.

  50. Bonjour, je voudrais acheter une villa de 90m2 hab. Avec un garage attenant de 51m2 au sol.
    Mon projet est de transformer le garage en habitation (peut-être aussi de le surélever) et revendre plus tard la maison.
    Est-ce que je dois suivre obligatoirement les règles de la Rt 2012 pour le garage ?
    Est-ce que je dois séparer juridiquement en deux lots avant d’acheter ?

    1. Bonjour, oui la réglementation thermique s’applique. Et de toute façon, je vous conseille de bien isoler, car à l’occasion d’un aménagement complet, c’est facile à faire (après coup, non : il faut casser, etc.) et c’est beaucoup moins de dépenses d’énergie donc d’€ tout au long de la vie du bâtiment (et plus de confort aussi, condensation, etc.)
      Aucun intérêt de séparer en 2 lots : je ne vois vraiment pas pourquoi. Votre notaire devrait vous le confirmer.

      1. Bonjour,
        Je voudrais acheter une maison avec garage et je voudrais transformer le garage en habitation pour habiter au rez de chaussée cause problème de santé mais les travaux coûte chère je voudrais faire petit à petit et je commence par la partie extérieure la façade et installer u.e porte est ce possible
        Merci

        1. Bonjour, ordre des travaux (schématique) :
          – menuiseries extérieures
          – placo (plafond, doublages, cloisons)
          – en même temps, électricité,
          – gaine plomberie, douche,
          – sol carrelage,
          – finitions de tout le monde.
          Bien cordialement,

  51. Bonjour,
    Je viens d’acheter un maison jumelé de 75m2.
    A l’extérieur, non attenant à la maison j’ai un garage d’une superficie de 44m2
    J’aimerais transformer le garage en appartement, quelles sont les démarches à effectuer sachant que je souhaiterais le louer.

    Il sera équipé de une salle de bain (douche, wc, meubles vasque) une cuisine équipée ouverte sur salon et une chambre au fin de 12m2 avec un porte fenêtre donnant sur le terrain.
    Bien entendu il y aura une porte d’entrée
    Et une place de parking et un jardiner
    Merci par avance pour vos conseils et informations

    1. Bonjour, il vous faut vérifier si c’est possible juridiquement, notamment vis-à-vis des règles d’urbanisme. A voir auprès de la Mairie, c’est elle qui gère ces règles et leur application. Ces règles sont différentes par Communes, et dans chaque Commune, par zones définies par le règlement d’urbanisme (en général un “PLU”).
      Ensuit, il faut déposer une Déclaration Préalable de travaux.
      Bon chantier.

  52. bonjour,
    nous avons fait construire notre maison il y a 2 ans avec un garage attenant de 4 m de façade sur 9m50 de profondeur et une hauteur de pignon identique à celle de maison dont l’étage est légèrement mansardé .
    Nous voudrions rentabiliser (financièrement ) notre garage en créant un habitation en sachant que je compte ajouté un plancher pour avoir plus de superficie soit environ 75 m2.
    Doit on passer obligatoirement par un permis de construire ou une simple déclaration sera suffisante?
    A noter que si le projet abouti ,je ferais deux entrées de véhicules car j ‘ai la place qu il faut .

    1. Bonjour, la création du logement portera probablement la superficie totale de la maison (qui sera donc composée de 2 logements) à plus de 150m² en tout. Dans ce cas, il faut un Permis de Construire et non une Déclaration Préalable. Ce qui ne change pas grand’chose, c’est à peu près le même dossier.
      Il faudra aussi que le projet soit conçu par un architecte – mais ça, c’est positif 🙂 car vous pourrez bénéficier des bons conseils de l’architecte (d’aujourd’hui…).
      Bon aménagement

  53. Bonjour,
    Je souhaite changer l’affectation d’un garage existant de 26m² en buanderie et remise . Il est mitoyen à l’habitation avec une porte de communication. J’ai rempli le cerfa 13404*06 en indiquant la surface existante de habitation ( garage déduit) et je mets 0 en surface crée et 0 en supprimée car pour moi ce n’est qu’un changement d’affectation.
    Le service des PC me dit que je dois déclarer le garage dans la surface de l’habitation, et declarer la création de surface de la buanderie. Cela me choque car il n’y a aucune nouvelle construction. Quelle est la règle actuelle ?

    1. J’ai oublié d’ajouter: avec suppression de la porte de garage, fermeture de l’ouverture et pose à la place d’un chassis vitré en partie haute uniquement.

    2. Bonjour, il n’y a pas de changement de destination au titre des règlements d’urbanisme. Mais, le cas d’aménager un garage en habitation étant fréquent, l’Etat a ajouté des “sous-destinations” dans son formulaire (pas de changement de destination, mais du coup, changement de sous-destination…). Il y est maintenant précisé dans ce second tableau, qu’il faut déclarer les surfaces de tels changements en tant que surface créée. C’est évidemment pour une raison fiscale car les surfaces de stationnement ne sont pas taxées.

  54. Bonjour, je suis propriétaire d’un immeuble en zone urbaine (PLU) comprenant 3 appartements. 2 t2 de 40 m2 et 1 t4 de 80 m2. Le t4 est à l’étage et dispose d’un garage en rdc de 40 m2. Je souhaite diviser le t4 en deux t2, je créerai 1 sdb, 1 wc et 1 cuisine mais pas de modification de façade. Quelles sont les démarches administratives obligatoires? Dans un second temps, je souhaite séparer le garage du reste et y créer un nouveau t2. Je ne créerai pas de nouvelle ouverture en façade mais remplacerai les huisseries existantes par des neuves. Quelles sont les démarches administratives obligatoires?
    Merci par avance de votre réponse.

    1. Bonjour, les démarches administratives vis-à-vis de l’urbanisme ne sont pas très complexes en elles-mêmes, par contre elles le sont vis-à-vis des réglementations diverses (accessibilité, incendie, hygiène, thermique, acoustiques, fiscales, etc. etc.). Un architecte me semble être indispensable.

  55. Bonjour je possède un immeuble de 4 appartements et un garage en centre-ville
    Je souhaiterais transformer le garage en studio car le garage ne se loue pas ( il n’y a ni compteur d’eau ni compteur électrique)
    Une simple déclaration préalable de travaux en mairie suffira?

    Merci a vous
    Cordialement

    1. Bonjour, a priori une Déclaration Préalable suffira (si pas de modification de structure, si pas sans une Commune sans PLU,…).
      Mais les services d’urbanisme des mairies (et des DDT) ne sont pas toujours d’accord entre elles. Le mieux est d’aller voir la Mairie au préalable, sinon, même si vous avez raison, vous allez perdre un temps fou (des mois…) pour les convaincre.
      Et ne croyez pas que le dossier de DP soit très différent du dossier de PdC : ce sont à peu près les mêmes, alors…
      Par contre, pour tout logement collectif, les réglementations sont nombreuses (accessibilité, incendie, hygiène, thermique, acoustiques, fiscales, etc. etc.). Un architecte me semble être indispensable.

  56. Bonjour
    j’ai une maison de 105 m2 et un garage accolé de 22m2 et je voudrais transformé le garage en pièce de vie mais, mais je doit ajouté une fenêtre de toit pour apport de lumière et remplacer la porte du garage en baie vitré.
    quels démarche je doit faire ?

  57. Bonjour
    Ma maison possède un garage de 23 m2 accolé avec porte intérieure d’accès à l’habitation. Je souhaiterais remplacer la porte du garage par une baie vitrée coulissante avec volet roulant intégré. La destination du garage serait uniquement du stockage et pas une pièce habitable. Quelles seraient mes obligations et incidences fiscales ?
    Merci

    1. Bonsoir,
      vis-à-vis de l’urbanisme, il faut une Déclaration Préalable de travaux, pour modifier la façade.
      Pour la conséquence fiscale, a priori ce sera taxé car c’est de la surface de plancher, mais mieux vaut demander aux Impôts, il sauront vous répondre.

  58. Bonsoir,

    nous avons construit une maison dans laquelle le garage est accessible depuis la chambre du RDC en prévision de récupérer 7m² de ce garage pour une SDB sans changement de façade. Dans ce cadre, est-on soumis à un PC modif ou une déclaration de travaux suffit-elle ?

      1. Sur le principe il y a changement de destination puisque avant c’était Le garage qu’on rétrécit pour créer une sdb.
        Êtes vous sur qu une déclaration de travaux suffise ?
        Dois je la faire avant de déposer la dat ?

        1. Un peu comme la réponse que je viens de faire à Loïc. Allez voir la Mairie, car même si elle se trompe et que vous finirez par la convaincre, ça prendra des mois et des mois (intervention du Préfet, etc.).
          A titre d’info :
          Le code de l’urbanisme (article R.151-27 et R.151-28) définit cinq destinations (exploitation agricole et forestière ; habitation ;
          commerce et activités de service ; équipements d’intérêts collectif et services publics ; autres activités des secteurs secondaire
          ou tertiaire) elles-mêmes divisées en sous-destinations, qu’il est possible d’attribuer pour une surface existante.
          Changer la destination ou la sous-destination consiste à passer de l’une à l’autre des destinations, ou de l’une à l’autre des sous-destinations, y compris au sein d’une même destination.
          Par exemple : Transformer des bureaux en hôtel ou transformer une habitation en commerce. Toutefois, transformer un garage
          existant, attenant à une maison d’habitation, en chambre n’est pas un changement de destination.
          Les changements de destination et de sous-destinations sont soumis à permis de construire lorsqu’ils sont réalisés avec travaux
          modifiant les structures porteuses de la construction ou la façade. Dans les autres cas, les changements de destination ou de
          sous-destinations sont soumis à déclaration préalable. Les changements de sous-destinations au sein d’une même destination
          ne sont pas soumis à déclaration préalable.

  59. Bonjour,
    je souhaite transformer mon garage de 19 m² en pièce de musique avec une bonne isolation phonique. Si je suis amené à revendre cette maison, le fait qu’il n’y a plus de garage n’est-il pas un handicap, d’autant que cette maison se trouve en milieu rurale, dans une petite commune.

    1. Bonjour, si les règles d’urbanisme locales imposent un garage, ou une ou plusieurs places de stationnement sur votre terrain, il faut les respecter. Vous aurez ces renseignements à la Mairie, c’est elle qui décide des règles d’urbanisme dans la Commune.

      1. Ma question n’est pas dans le sens d’une obligation ou non d’avoir un garage. Dans mon cas, ce n’est pas obligatoire. Mon interrogation concerne la valeur de ma maison : le fait qu’il n’y ait plus de garage est-il un handicap à la revente de cette maison? Un garage a son utilité. Une pièce supplémentaire est-elle susceptible d’augmenter la valeur de cette maison qui a déjà 4 chambres ou au contraire, rajouter une pièce qui remplace le garage n’est elle pas un problème en cas de revente de la maison?

  60. Bonjour,
    J’ai une maison avec 3 garages en RDC.
    Notre projet est:
    – d’aménager un garage en studio
    – d’amenager un second garage en pièce supplémentaire à la maison relié par un escalier intérieur
    – de garder le 3eme garage pour la maison (stockage)
    Je suis allé voir une personne du PLU de Toulouse qui m’a dit que si je créais un studio à partir d’un garage, il fallait declarer un garage pour ce studio (toute creation de logement doit s’accompagner d’une creation de stationnement).
    Du coup, je pourrais declarer le second garage comme étant le garage pour le studio; mais dans ce cas je ne pourrais plus aménager le second garage en pièce supplémentaire à la maison.
    Y aurait-il une solution pour régler cette contrainte administrative?
    car ces garages ont été construits vers 1930 et leurs ouvertures sont trop étroites pour faire rentrer une voiture de mainenant qui sont + large qu’à cette époque. Aujourd’hui, ces 3 garages ne servent qu’a stocker du materiel. donc il s’agit juste d’une question administrative.
    merci de votre éclairage.
    Laurent

    1. Bonsoir,
      à vérifier, mais en pratique, ce ne sont pas des “garages” qui sont obligatoires, mais des “places de stationnement”. Elles peuvent être extérieures. Si vous avez la possibilité que des voitures entrent dans votre terrain, en nombre suffisant pour respecter le PLU, vous serez conforme au règlement d’urbanisme.

  61. Bonjour,
    Ma maison est sur deux étages, le premier est habitable et fait 80M2 , le sous-sol fait toute la surface de la maison et possède une partie garage pour mettre la voiture, je souhaite garder cette partie, et cloisonner l’autre partie afin de faire dans un premier temps une pièce de 20M2 cloisonnée et plus tard l’agrandir avec les 19M2 restants. Quelles sont les démarches à effectuer? y a t-il une taxe d’habitation, si oui, elle se paye une seule fois? est-que je devrait payer des impôts ?

    1. Bonsoir, les démarches à effectuer sont une Déclaration Préalable de travaux, avec dossier de plans, etc. A déposer à la Mairie de votre Commune. Renseignez-vous sur les règlements d’urbanisme dans votre zone et, à cette occasion, sur les taxes que votre projet générerait (car ça dépende de chaque cas, de chaque Commune).

      1. Bonjour
        tres bien mais ca je le savais deja, ma question serait plus d’ordre financiere.
        Comment avoir une idée du coût de tous les impôts et autres taxe que cela
        engendrait.
        je trouve cela hallucinant de devoir sans cesse payer des impôts sur les habitations,
        sur les travaux, de demander de déclarer… c’est épuisant tout ce système.

        1. Oui, les taxes sont nombreuses et très lourdes quand on fait construire, car on n’a pas le choix. D’où les dérives financières, tout-à-fait anormales et exagérées.
          Pour en connaître les coûts : une seule solution, demander à chaque Administration, chaque concessionnaire, etc. car ça dépend des lieux, des contextes, bref impossible de savoir en général, c’est toujours un cas particulier.

  62. Bonjour,
    Ayant acquis une villa disposant officiellement d’un garage déjà transformé en pièce à vivre, nous avons souhaité mettre en conformité cette partie du logement. Nous avons obtenu l’accord de PC suite à une demande préalable de changement d’affectation garage -> pièce à vivre. La pièce à vivre étant déjà existante (l’aménagement avait été fait par l’ancien propriétaire), devons-nous déposer la DROC ainsi que l’attestation d’achèvement de travaux, tout en affichant le panneau de construire entre les deux dépôts administratifs ?
    Merci pour votre aide !
    Cordialement.

    1. Bonsoir, à mon avis :
      Vous déposez DROC et achèvement des travaux en même temps : les travaux sont faits.
      Vous mettez un panneau de chantier pendant 2 mois, car il sert à prévenir les voisins du projet. Vous ne risquez à peu près rien (il ne vont pas s’opposer au projet qui ne les a pas gênés jusqu’à présent – ils n’auraient pas d’argument pour le faire), mais ainsi vous serez “clean” (si je puis dire) à 100% avec la réglementation.

  63. Bonjour j’ai un garage de 90 m2 au sol et de la meme surface à l’étage qui est dejà existant je voudrais l’amenager en maison.Les seuls changements notables seraient portes fenetres de meme dimensions que la porte existante .pose de velux au 1er étage lequel premier étage serait divisés en 4 pieces et salle de bain.toilette.quelles sont les autorisations ou demande à faire .Ai je besoin d’un architecte ?
    merci de votre réponse

    1. Bonjour, si le garage est déjà lié à une maison (c’est-à-dire sur le même terrain, si c’est “le garage de la maison” même s’il n’est pas accolé), vous devez faire une Déclaration Préalable de travaux. En fait, c’est le même dossier ou presque qu’une demande de Permis de Construire (sous toute réserve d’autres règles d’urbanisme locales et/ou de droit privé, que je ne peux pas connaître ici, bien entendu).
      Il me semble que vous cherchez à éviter l’intervention d’un architecte, je suis convaincu que c’est une erreur. Aménager un étage est probablement plus complexe que construire du neuf.
      Ne croyez pas que dessiner le meilleur aménagement “vient tout seul”, si je puis dire.
      Ne croyez pas non plus que, techniquement, tous les artisans , sont pointus, qu’ils prévoiront tous les travaux selon les règles de l’art et surtout ne croyez pas qu’ils sauront établir un planning et une coordination par eux-mêmes.
      Attention aux imprévus. Ne croyez pas que signer un devis suffit à vous protéger – en général, le devis est conçu pour protéger l’artisan, pas les clients. Vous ne serez pas protégé, notamment juridiquement.
      Ne croyez pas que les prix des artisans sont constants et connus par avance : les prix des artisans sont totalement libres, ils estiment leurs devis comme ils veulent, à chaque opération. Quand un artisan dit “C’est le prix !”, en fait il devrait dire “C’est le prix que je vous demande, à vous, pour cette opération précise, et aujourd’hui. Demain, pour un autre client, je ferai peut-être un devis complètement différent.” . Vous risquez de surpayer les travaux.
      Ne croyez pas que toutes les malfaçons éventuelles sont évidentes : vous ne saurez probablement pas en voir la plupart.
      Etc.
      Les architectes n’ont pas été inventés pour faire dépenser de l’argent à des riches qui s’offrent du luxe. Bien au contraire, ils ont été inventés pour que le client fasse la meilleure affaire, en terme de projet, de choix des artisans (les architectes connaissent bien les meilleurs artisans locaux, y compris en prix), de conformité des travaux aux règles de l’art et à ce qui a été prévu, de sécurité du client, aux points de vue technique, juridique, en cas d’aléa, etc. et en terme d’économie financière, l’architecte faisant souvent économiser plus que ça propre rémunération. J’en ai fait plusieurs fois l’expérience (des clients prêts à commencer des travaux, devis en mains, puis me demandant de m’en occuper : on arrive à des prix inférieurs que ceux prévus, architecte compris).

  64. Bonjour,
    Dans un terrain, j’ai une loge de 15 mètres carrés, je voudrais l’ agrandir et la transformer en maison habitable. Je suis sur un terrain en PLU. J’ai vu qu’un agrandissement de 40 mètres carrés était possible avec simplement une demande de travaux. Ce serait pour l’habiter car voudrais un rez de chaussée car ennuis de santé.

    Cordialement,

  65. Bonjour, Notre commune a un plu. J’ai une maison sur un terrain de 900 m². Non attenant à la maison mais sur la même parcelle, j’ai un double garage de 55 m². Je souhaiterais transformer une partie du garage en logement, soit 40 m² et conserver l’autre partie en garage : 15 m². Je ne touche pas aux ouvertures existantes. Dois-je déposer une DP ou un PC ?
    Merci par avance pour votre réponse.

    1. Bonsoir, actuellement en matière d’urbanisme (pas en matière fiscale), on considère qu’un garage fait partie d’une habitation (c’est une annexe), et qu’il n’y a pas vraiment de changement de destination (à l’inverse, par exemple, de transformer un garage en commerce).
      Donc je dirais qu’il faut une DP. Peut-être mieux vaudrait-il quand même vous en tenir à 39 m² d’aménagement (les règles changent à partir de 40 m² de création de surface).
      Ceci dit, un dossier de PC est à peu près le même qu’un dossier de DP ; ce n’est guère plus compliqué…
      Il faudra veiller à plusieurs conséquences (voir pour cela tous les articles du PLU de la zone concernée), et notamment :
      – la surface de plancher au final (une fois les travaux faits, maison existante + annexe) sera-t-elle atteindra-t-elle 150 m² ? Auquel cas il faudra que le projet soit conçu par un architecte (c’est toujours mieux, même en-dessous de 150 m² 🙂 )
      – il vous faudra le nombre de places de stationnement réglementaires, donc avec plus de logement et moins de garage. A vérifier.

  66. Bonjour,
    accolé a ma maison d’habitation j’ai un garage avec un étage vide de 90 m2 j’aimerais faire un appartement comme cela est une annexe faut-il un permis ou une DP nous somme en POS sur ma commune
    Merci d’avance pour votre reponse

      1. bonjour,
        Merci pour votre réponse.
        actuellement la maison d’habitation fait 160m2 on veux faire un appartement de 90m2 indépendant donc on veux faire un changement de destination pour le garage car le pos préconise jusqu’à 200m2 au sol pour une extension.
        on touche juste a la façade ouest trois ouverture
        donc archi ou pas ??
        Merci

  67. Bonjour
    J ai actuellement un garage d une surface au sol de 20 M°avec un pan .je souhaite refaire une construction collé à celui çi de 20 m° et utiliser les deux parties reunies en habitation Cela fera en tout 40 m° avec 2 pans
    Quelles démarches faut il faire

    1. Bonjour Denis,

      Est-ce que votre bien est soumis à PLU ou à une autre réglementation ? Car cela va changer les choses concernant les démarches administratives.
      Si vous bénéficiez d’un PLU alors dans le cadre d’un projet d’extension de cette surface, une déclaration préalable pourrait être suffisante SI le secteur n’est pas particulier et que la zone du PLU est une zone dite U (U pour Urbaine).
      Si vous avez des doutes, prenez contact avec l’architecte d’aujourd’hui le plus proche de chez vous.

  68. Bonjour, j’envisage d’acheter un bâtiment ayant une partie garage au RDC et une partie bureau (110 m²) au 1er.
    Je souhaite créer à cet étage, un F4 avec cuisine, WC et SDB sur cette surface.
    Faut il un permis de construire et où puis je trouver un maximum de renseignements et de conseils pour ne pas me faire avoir et surtout ne rien oublier ?

    1. Bonjour Edith,
      Dans le cas d’un changement d’affectation, vous devez vérifier auprès de la mairie ce qui est prévu dans le cadre du PLU, surtout en ce qui concerne les stationnements.
      Normalement, cela devrait être en votre faveur étant donné que les bureaux sont généralement plus contraints que les logements.
      La meilleure manière de ne pas faire d’omission ou autre erreur, serait de missionner un architecte pour qu’il vous accompagne dans ce projet, ainsi tout sera réalisé dans les règles de l’art.
      L’architecte vous apportera conseils et renseignements.

  69. bonjour je veux faire des travaux sur mon terrain .
    garage existant surface : 70.50 m²
    travaux envisagés : agrandir la surface plancher à 130 m² et devenir un lieu d’habitation
    ecart existant et travaux en zone PLU urbain = 59.94 m²
    Est ce que la DP suffit ?

  70. bonjour,
    Nous habitons dans le sud ouest, et nous avons acheté dans notre appartement (RDJ) faisant partie d’une maison. nous sommes 3 copropriétaires (2 etages au dessus de nous seulement) il y a environ 3 ans. notre appartement est semi enterré sur toute notre moitié arrière de la batisse.
    Nous avons eu des dégâts des eaux par infiltration il y a 1 an, et l’expert en a conclu a un probable problème d’étanchéité.
    En rassemblant les documents pour ma protection juridique avec mon assurance, l’urbanisme m’a confirmé que notre appartement était en réalité en acier garage transformé en habitation avec un dépôt de PC quelques mois avant la vente avec un changement de destination du bien.
    Dans ce cas la, les vendeurs avaient il l’obligation de rendre étanche le bien avant la vente? je ne sais pas ce que dit la loi.
    Ces travaux sont très coûteux et il y a eu dissimulation volontaire. La batisse a plus de 10 ans.

    Merci encore pour votre réponse à notre problème.

    1. Bonjour Alice,
      Dès lors que des travaux sont mis en oeuvre pour rendre habitable un bien, il faut s’assurer que toutes les conditions seront requises.
      Si l’ancien propriétaire à volontairement masqué certaines choses alors cela pourrait être assimilé à un dol.
      Il faudrait aussi étudier l’acte notarié que vous avez signé pour voir comment le notaire a rédigé l’acte, car parfois il est écrit noir/blanc que vous avez visité les lieux et pris connaissance de l’ensemble des contraintes antérieures. Ce qui a pour effet de vous faire endosser la totalité des responsabilités.
      Si vous avez un doute sur ce possible DOL, prenez rendez-vous chez un avocat afin qu’il étudie tous vos documents et échanges sur le sujet.

  71. Bonjour,
    J’ai une bonne opportunité pour acheter un garage pour faire ensuite des travaux et le transformer en logement afin de louer le bien. Savez vous quels sont les travaux déductibles pour créer un déficit foncier?
    Merci par avance,

    1. Bonjour,
      Nous ne sommes pas spécialisés dans l’optimisation fiscale de l’immobilier, ce sont les gestionnaires en patrimoine qui sont les spécialistes de ces questions.
      Je vous propose donc de prendre contact avec l’un d’entre eux afin qu’il vous conseille au mieux dans votre intérêt.

  72. J’ai acheté une habitation à St Etienne de Gourgas (34700) comprenant un studio ( 20 m²) et un garage attenant ( 25 m²)
    Je désirerais transformer le tout en un appartement plus grand avec des travaux intérieurs ( percement d’une porte de communication entre le studio et le garage et des travaux extérieurs comprenant la transformation de la porte actuelle du garage en une baie vitrée avec porte d’entrée et le percement d’une fenêtre sans vis à vis.
    quelles sont les formalités

    1. Bonjour,
      Avant toutes choses, vous devez analyser les règles applicables au bien concerné.
      Si toutes les règles (PLU et autres) sont respectées, alors vous pourriez avoir soit besoin de déposer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire selon le secteur concerné.
      Le mieux étant que vous missionniez un architecte pour qu’il vous accompagne dans cette démarche et éviter ainsi le temps perdu par un dossier qui serait pas complet ou autre.

  73. Bonjour nous souhaitons transformer notre garage de 12m2 en cuisine, mais je ne sais pas bien quelle démarche effectuer en sachant que nous nous en servons de garage mais que les gens qui nous on vendu la maison avait transformé celui ci déjà a l’ époque et nous avons déjà la baie vitrée mais eux ne avait fait aucune demande…si permis de construire je n’ y comprend rien de ce qui fait remplir exactement merci de me répondre

  74. Bonjour,
    Je viens d’acquérir une maison de 100m2 surélevée à partir d ‘un garage qui était attenant à une maison.
    Comment puis-je m’assurer que la maison est bien solide?

    1. Bonjour,
      Dans un premier temps, il vous faut vérifier l’état structurel de la bâtisse et ensuite, si des doutes persistes, vous pouvez missionner un architecte pour une mission de visite/conseils.
      Selon le cas et l’état du bien, une analyse plus poussée pourrait être à diligenter.

  75. jvis de l AG dont je n etait pas au courrant.la voisine d en face a fait un devis a mon nom pour le vis a vis en voulant des jardinières bambou de 2 m ect d une valeur de 833 euro.u.j ai refuse et 2 jours après je recois un recommandé du syndic une mise en demeure.je me pointe a lAG et je me suis fait mettre plus bas que terre en me disant que des que j aurai la DP de la mairie et si j accepte le compromis l AG voterai en ma faveur.je sais que j aurai du demander au syndic et que cela soit voté en AG mais j ai fait confiance.ma question, ma maison est a 10 mètres de la voisine et ils ont attendu que je finisse les travaux pou m envoyer la mise en demeure.une fois ma DP de la mairie je vais demander une AG extaordinnaire.peut on me faire detruire mon mur et peut on m obliger de payer pour 833 euro pour cacher la vue de ma voisine d en face.je sais que j ai peu etre pas demander mes travaux en AG mais j ai respecter les couleures la menuiserie se la fenetre et la distance je pense que c est de la mechanceteé gratuite , d autant plus que le syndic est bien amie avec la voisine d en face ..qu en pensez vous et quels sont mes recours

    1. Bonjour,
      Si vous n’avez pas respecté le processus de base imposé par une copropriété, tout est possible et envisageable.
      Il pourrait vous être demandé de démolir, effectivement.
      Donc si vous souhaitez “corriger le tir” et ne plus être ennuyé, vous devez à présent vous plier aux exigences de la copropriété a qui vous avez imposé vos ouvrages.
      Si la mairie refuse l’autorisation, vous devrez alors vous conformer à une remise en état initiale.

  76. Bonjour, j’achette une maison de 65 m² habitable, cette maison comporte un garage de 24m² que je souhaite récupérer en superficie habitable. Je remplace la porte de garage par une simple fenêtre, (je faits une demande de travaux pour cette modification. La mairie me signale que je dois également remplir un formulaire pour le signaler aux impots en vue de la modification de ma taxe foncière foncière . Quel formulaire dois-je remplir ?

    1. Bonjour,
      Dans le cadre d’une modification d’affectation d’un espace de stationnement en surface habitable, il vous faut vérifier que le PLU accepte cette solution.
      Réalisez une étude de faisabilité architecturale avant toutes choses.
      En ce qui concerne les impôts, cela se réalise dans le formulaire CERFA en précisant les surfaces taxables qui seront à recalculer.
      Le service des impôts sera informé de la modification dès lors que vous aurez obtenu l’autorisation.
      Le mieux étant que vous preniez contacte avec le service des impôts dont vous dépendez ainsi, ils vous expliqueront la marche à suivre si celle-ci n’est pas dans le cadre commun.

  77. Bonsoir,
    Je viens d’acquérir une maison dont le permis de construire datant de 2012 indique 182 m² de surface habitable (SHON).
    Je souhaiterais transformer une surface de 20 m², désignée dans ce même permis comme garage, en surface habitable.
    Au passage, déclarer une ouverture faite sans autorisation dans cette même pièce par le précédent propriétaire et changer une porte en bois donnant sur l’extérieur par une porte-fenêtre.
    Quelques questions à vous soumettre.
    Dois-je faire une déclaration préalable de travaux ou déposer un permis de construire ?
    Est-ce judicieux d’intégrer l’ouverture déjà faite ?
    Et est-ce nécessaire de passer par un architecte ?
    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement,
    Sébastien

    1. Bonjour Sébastien,
      La première chose à faire est de vérifier si le PLU ou le règlement s’appliquant au bien concerné rend possible cette modification/évolution.
      Ensuite étant donné que votre projet dépasse au final les 150 m2 de surface de plancher, la présence d’un architecte pour la demande d’autorisation est indispensable.
      En ce qui concerne l’intégration de l’ouverture non déclarée précédemment, si celle-ci ne rentre pas en opposition avec les règles du code civil et/ou d’autres réglementations du secteur dont dépend la maison en question, cela devrait bien se passer.
      Donc missionnez un architecte, il sera le plus à même de vous accompagner et conseiller.

  78. Bonjour,
    J’habite dans une sente ( impossible de passer une voiture). Sur mon acte de propriété c’est inscrit garage. J’ai fait des travaux de rénovation et transformer ce lieu en F1 de 39m2, sans demander à la mairie de ma commune. Ma maison est en vente je dois absolument faire une demande d’affectation ou de réhabilitation. Que dois-je faire.
    merci à vous
    Actuellement ma maison est Le changement de destination, c’est quoi ?

    Le changement de destination, également appelé changement d’affectation, est le fait de faire passer un local d’un statut d’utilisation à un autre. Plus clairement, la destination d’un local est définie par son utilisation.

    1. Bonjour Jean-Charles,
      Premièrement, il n’est pas conseiller de faire ce que vous avez fait… réaliser les travaux sans autorisation, cela est source de soucis.
      Le garage en question était un garage de réparation de véhicule, un local professionnel ou un espace servant d’aires de stationnements d’une maison ?

  79. Bonjour,
    J’ai pour projet d’acheter une maison d’habitation qui possède un grange indépendante de l’autre coté de la rue.
    J’envisage de transformer cette Grange en T2 de 70m² pour y loger un membre de ma famille. Nous n’allons pas créer d’ouverture.
    Les murs sont en pierre de 30cm et nous souhaitons isolé en laine de verre de 120cm. Nous avons été informé que nous serions soumis à la RT 2012.
    J’aimerais savoir si c’est le cas et si oui, quelles peuvent être les conséquences financières ( Type de VMC, Isolation minimale à respecter, Type de chauffage à prendre en considération) faut-il également procéder à un test d’étanchéité à la fin des travaux?
    Je vous remercie pour vos réponses

    1. Bonjour,
      Le fait de transformer un ouvrage existant en logement impose quelques contrôles et respect des règles.
      La RT2012 est plus “assouplie” lorsqu’il s’agit d’un existant, cela est dénommé RT2012 Adaptée ou élément par élément.
      Il n’y a pas à ma connaissance de contrôle de perméabilité à l’air dans une rénovation même si celle-ci est conséquente.
      Par contre, si vous décidez de réaliser un ouvrage qui est très performant, ceci afin de limiter les consommations énergétiques, cela sera un grand bénéfice pour la suite et une éventuelle revente.
      Concernant votre question sur la technicité, cela dépend de trop de critères, altitude, orientations, matériaux structurels de bases… etc… etc…
      Je ne saurais mieux vous conseiller que de missionner un architecte pour une étude, vous permettant de faire les bons choix dès le départ.

  80. Bonjour
    J’aimerais savoir comment régulariser une situation de travaux de transformation d’un garage réalisés depuis plusieurs années sans déclaration.
    Merci de votre réponse.

    1. Bonjour,
      La première à chose qu’il vous faut faire est de vérifier la possibilité de régularisation en étudiant les règles applicable au bien concerné.
      Ensuite, si tout est ok, vous pouvez déposer une déclaration de travaux dans le cadre d’une transformation ou création d’un ouvrage de taille réduite, en incluant bien évidemment la totalité des ouvrages.
      La mairie pourra alors le cas échéant étudier votre demande et intégrer le garage.
      Il est envisageable que les services des impôts répercutent une taxation majorée équivalente à 4 années, c’est souvent ce qui arrive dans ce type de situations.
      Si par contre, la situation n’est pas régularisable pour une raison de non respect de la réglementation, vous vous retrouvez dans une mauvaise posture.
      Surtout si le secteur impose qu’il y ait des stationnements couverts et intégrés à l’ouvrage.

      Espérant avoir été clair dans mes explications.

  81. Bonjour, j ai actuellement une maison avec garage accolé. J ai comme projet de transformer mon garage actuel en habitation et de construire un nouveau garage. Lors du dépôt de mon dossier de permis de construire, on m a demandé une attestation de la réglementation thermique. Mes questions sont les suivantes:
    sachant que je suis assujettie a la RT existante élément par élément (si je ne me trompe pas)
    1-Suis je obligée de fournir cette attestation sachant que la surface thermique correspond à 23 m² (Or sur le site du service publique je lis:” Si votre projet d’agrandissement a une surface thermique et une surface de plancher supérieures à 50 m², vous devez en plus joindre à votre demande de permis de construire une attestation indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012 ” donc je comprends que moi je ne dois pas en fournir)
    2- Si je suis obligée de fournir une attestation au dépôt de permis, faudra t il que je donne également l attestation thermique de fin de travaux, sachant que à ce moment la je dois passer par un diagnostiqueur et donc payer ses services?
    merci pour vos renseignements
    cordialement

    1. Bonjour Marielle,
      L’attestation demandée doit certainement correspondre à l’attestation simplifiée ou dite aussi adaptée que vous pouvez générer et télécharger via le site RT-BATIMENT.fr.
      Ensuite, il vous faut vérifier que votre projet d’extension n’entre pas dans le champ des 30% de l’existant ET des 150m2 de surface de SHON RT.
      Vous trouverez plus de précisions ici

    1. Bonjour Rabe,
      Qu’entendez-vous par judicieux ?
      Car il vous faut impérativement (avant tout travaux) vérifier dans le PLU si celui-ci n’impose pas l’obligation d’avoir des stationnements couverts et/ou intégrés à la maison.
      A vous lire,

  82. jai construit un garage de 90mr sur mon terrain independent de la maison avec permis de construir il y a 10 ans puyje l amenager e habitation

    1. Bonjour Patrice,
      Il n’y a pas de lien entre le délai de réalisation d’un ouvrage comme un garage et la possibilité ou non de transformer celui-ci en habitation.
      Il vous faut d’abord consulter le PLU de la commune ou est situé votre bien, pour vérifier si vous disposez de la possibilité de créer de la surface de plancher supplémentaire et par la même occasion supprimer l’aire ou les aires de stationnement(s).
      La meilleure chose à faire serait de missionner un architecte pour qu’il effectue une étude de faisabilité architecturale et vous indique ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire.

      1. oui mais a quel prix dejas 4000e pour une demande de permis je ne comprend pas cette taxe que obtenu un permis de construir pour ce batiment

        1. Bonjour,
          Je ne comprends pas, ce à quoi vous faites allusion ?
          La prestation de réalisation d’un dossier de demande de permis de construire exige un travail conséquent, surtout si celle-ci doit être basée sur un existant.
          L’étude de faisabilité architecturale, permet elle de prendre connaissance des possibilités offertes par le bien et vous donne le résultat de ce que vous avez le droit de faire ou ne pas faire.

          1. Bonjour,
            J’ai mon garage qui fait 30m2 au sol j’aimerai agrandir jusqu’à 70m2 au sol est le monte sur 11m de hauteur pour faire 3 f3 mon terrain fait 420m2.
            J’aimerai savoir si c’est possible est comment faire pour que le dossier soit validé merci d’avance.

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