Comment transformer facilement un garage en habitation ?

par Candice Crouzel, Architecte d’Aujourd’hui  candice-crouzel-Architecte

Les besoins de la famille évoluent avec les années : la famille s’agrandit, un adolescent réclame son indépendance, besoin d’un bureau pour travailler à la maison, etc… : besoin de plus d’espace ? Impossible d’empiéter sur le jardin ?

Une solution simple peut s’offrir à vous : transformer son garage en habitation, ce qui permet de récupérer facilement des m² déjà construits.

Il est tout d’abord important de faire attention aux démarches administratives, assez complexes. Votre Architecte d’Aujourd’hui établira un dossier qui respectera la réglementation.

LES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES

URBANISME

Petit rappel sur la notion de surface de plancher :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de stationnement, et des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m. »

La superficie du garage déterminera le type d’autorisation d’urbanisme à demander auprès de la Mairie.

Si votre maison se situe sur une commune dotée d’un PLU (se renseigner à la Mairie) :

  • Superficie créée < 20m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
  • Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale (y compris l’existant) inférieure à 150 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE si l’on se trouve en zone urbaine sinon PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale supérieure à 150 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Modifications de façades seulement : DÉCLARATION PRÉALABLE

Si votre projet se situe sur une commune non dotée d’un PLU :

  • Superficie créée comprise entre 5 m² et 20 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
  • Superficie créée supérieure à 20 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Modifications de façades : PERMIS DE CONSTRUIRE s’il s’agit de travaux modifiant les structures porteuses ou bien qui entraînent un changement de destination du lieu (ce qui est notre cas ici : garage transformé en habitation).

Dans tous les cas, le recours à l’architecte est obligatoire dès que la surface de plancher totale (celle calculée une fois les travaux faits) atteint 150 m².

Il faudra faire également attention aux autres règles d’urbanisme éventuelles, telles que l’obligation de créer une place de stationnement supplémentaire en compensation de celle perdue par l’aménagement du garage, de respecter les règles esthétiques s’il y a modifications de façade, etc.

RÉGLEMENTATION THERMIQUE

Nous vous rappelons qu’il est nécessaire de concevoir votre projet d’aménagement en respectant les préconisations de la RT 2012.

Si votre projet est soumis à une demande de permis de construire, vous devrez joindre une attestation de prise en compte de la RT 2012.

Suivant la surface au sens de la réglementation thermique (on parle alors de surface SRT) de l’extension, la réglementation à appliquer ne sera pas la même.

Surface de l’extension (SRT) < 50 m² Entre 50 et 100 m² > 100 m²
Réglementation à appliquer RT existant par éléments RT2012 intermédiaire permis de construire RT 2012 complète


Gardons à l’esprit que cette réglementation, qui repose sur les articles L. 111-10 et R.131-25 à R.131-28 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que sur leurs arrêtés d’application, a pour objectif l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment.
Votre Architecte d’Aujourd’hui se chargera de cette application de la réglementation thermique.

INCIDENCES FISCALES
S’agissant d’une création de surface de plancher, votre projet sera soumis à une TVA de 20%, et non de 10% car il ne s’agira pas de travaux de rénovation.
Il y aura également un réajustement des impôts locaux et fonciers, et de l’assurance habitation.
maison-contemporaine-bois-CAMLITI-Marseille

LE PROJET

Les garages permettent de gagner rapidement de la surface habitable, pour autant que l’on aura vérifié leur aptitude à constituer une pièce à vivre, car il peut s’agir d’une pièce longue et étroite, sombre, bas de plafond ou au contraire très haute.

LES DIFFÉRENTES ÉTAPES DU CHANTIER

Le projet d’aménagement se déroulera en général suivant les étapes ci-dessous :
– Remplacement de l’ancienne porte du garage, par une nouvelle ouverture
– Création éventuelle de nouvelles ouvertures (extérieures et/ou intérieures)
– Isolation des murs et du plafond ou du rampant
– Isolation de la dalle béton existante, pour le confort thermique
– Raccordement aux différents réseaux : électrique, chauffage, eau (si salle d’eau prévue)
– Création des cloisons intérieures (suivant le projet)
– Peinture et revêtements de sol.

Pour le revêtement de sol, il est plus prudent de prévoir un sol souple ou un parquet (de bonne résistance aux rayures si la pièce a un accès direct sur l’extérieur), car les dallages de garage sont conçus pour rester à l’état brut et ils peuvent légèrement se tasser. Ce tassement est admissible pour un stationnement de véhicule, mais il peut entraîner la fissuration d’un carrelage qui, lui, ne supportera aucun mouvement, même très faible. Un sol souple (tel que pvc, par exemple) ou un parquet absorberont ce tassement s’il est léger et l’aspect restera satisfaisant.

Et, de façon préventive, il ne coûte (quasiment) rien de prévoir, à la construction d’une maison neuve, un linteau filant dans le mur séparant le garage de la partie habitation, pour n’avoir pas de travaux de structure à faire plus tard (créer une large ouverture dans un mur peut être très onéreux, justement à cause des travaux du linteau « après coup », car il faut « tenir » la maison pendant qu’on créé ce linteau !). De même, un sol du garage pas trop bas, prévoyant juste l’épaisseur de l’isolant futur, de la chape et du revêtement de sol, permettra d’avoir plus tard un garage aménagé de plain-pied avec l’habitation.

Cet aménagement doit être l’occasion d’une valorisation de votre maison. Les Architectes d’Aujourd’hui sauront vous conseiller dans vos démarches, et dans l’optimisation de votre projet.

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628 questions sur “Comment transformer facilement un garage en habitation ?

  1. Bonjour , nous souhaitons transformer le garage en buanderie et bureau , et reconstruire un garage de 30 m 2 , quelles démarches à suivre

    1. Bonjour, il va falloir que je fasse un article sur le sujet (rien que ce matin 2 nouveaux messages avec la même question : je pourrai faire un copié-collé).
      Transformer en surface habitable un garage dévolu à une habitation (sur le même terrain) n’est pas un changement de destination, mais c’est une augmentation de la « surface de plancher » (dans le sens urbanistique du terme).
      Je simplifie un peu ci-dessous, notamment en ne tenant pas compte des Plans de Sauvegarde et Mise en Valeur, qui ont les mêmes conséquences qu’un PLU.
      Aménager un garage en zone habitable nécessite une Déclaration Préalable (cas général),
      sauf si :
      – Surface aménagée < 5 m² sans modification de l’aspect extérieur (façades) = aucune autorisation - En zone non soumise à PLU : surface aménagée ou emprise au sol > 20m² = Permis de Construire
      – En zone avec PLU : surface aménagée ou emprise au sol > 40m² = Permis de Construire
      – Surface aménagée ou emprise au sol totale (y compris l’existant, donc) une fois le projet réalisé > 150m² = Permis de Construire
      – Les modifications de façade = Déclaration Préalable
      – Les modifications de façade sur les monuments historiques = Permis de Construire
      Vous pouvez vérifier dans quels cas se situe votre projet et en déduire quelle autorisation est nécessaire.
      Cordialement,

  2. Bonjour Monsieur,
    Je dispose d’une dépendance qui n’est pas accolée à ma maison. Cette dépendance, de 19m2, est équipée d’une porte type garage mais elle n’est pas utilisée comme garage. La dépendance apparaît sur le plan du cadastre mais est ce que cela signifie quelle a été déclarée comme telle au cadastre ? je ne sais pas. (D’ailleurs, plus généralement, est ce qu’un bâtiment apparaissant sur le plan d’un cadastre a forcément fait l’objet d’une déclaration auprès de la mairie ?).
    Mon projet est de transformer cette dépendance en petit studio.
    J’ai récemment complété une déclaration préalable pour informer la mairie du remplacement de la porte de garage par la mise en place d’une porte d’entrée associée à un chassis fixe.
    Je n’ai pas précisé dans ma déclaration préalable que mon projet final était de transformer la dépendance en studio et donc que j’allais l’isoler, créer une salle de bain raccordée au tout à l’égout, etc… La mairie m’a donné son accord pour le changement de la porte.
    Est ce que j’aurais dû préciser à la mairie quel était mon projet futur ou non ? Sachant que je ne créé pas de surfaces taxables (puisque la surface des dépendances est, je crois, déjà pris en compte dans le calcul des surfaces taxables), est ce que ce studio est censé être pris en compte pour un ajustement des taxes d’habitation et foncière ? Et si tel est le cas, quelles sont les démarches à entreprendre ?
    Merci par avance pour votre retour.
    Jérôme

    1. Bonjour,
      puisque vous avez déposé une DP pour changer le portail de garage en porte-fenêtre, vous avez rempli un formulaire cerfa de DP. Dans ce formulaire, je comprends que vous n’avez pas mentionné l’augmentation de “surface de plancher” (dans le sens urbanistique du terme). Votre demande est donc, juridiquement, “non sincère” (rassurez-vous, il n’y a pas mort d’homme et c’est un cas fréquent, car les règlement d’urbanisme ont des méandres où les néophytes se perdent…).
      Pour vous mettre en conformité avec la loi, redéposez une demande de DP, avec les mêmes plans, mais où vous expliquerez bien avoir omis la première fois, de remplir des cases, tout simplement. Il s’agit des pages 5, 6, 13 et 14 (vérifiez bien tout le formulaire, évidemment).
      Pour un studio indépendant, que vous louerez peut-être, il est important d’être en conformité avec la loi (en cas de contentieux, envers les assurances, etc.)
      Cordialement,

      1. Tout d’abord, je tiens à vous remercier pour la rapidité de votre réponse.
        Suite à cette dernière, j’ai deux questions/commentaires :
        * Il me semblait que, dans le cas d’une dépendance existante, la surface de plancher avait déjà été intégrée car il s’agit d’un espace clos et couvert dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m.
        * Vous mentionnez les pages 5,6, 13 et 14 alors que ma DP (Cerfa 13703-07) ne comporte que 8 pages. La surface de plancher du projet n’est mentionnée que dans l’article 4.2 du formulaire (page 2). Est ce bien de cela dont vous parlez ?
        Merci pour vos réponses.
        Cordialement
        Jérôme

        1. Bonsoir,
          – les règles d’urbanisme sont “une peu bizarres”, en ce sens qu’elles considèrent qu’un garage dévolu à une habitation est bien de la surface d’habitation (mais pas de la surface habitable) et donc qu’il n’y a pas de changement de destination à l’aménager en pièce à vivre, que ce n’est pas une extension, mais qu’il y a création de “surface de plancher” (dans le sens de surface de plancher taxable)… Donc aménager un garage est de la création de “surface de plancher”, sans que ce soit une extension !
          Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, ou, du moins sibyllin (quoique ça arrange les architectes, car du coup beaucoup de gens font appel à nous pour s’y retrouver 🙂 ).
          – le Cerfa est plus long. Là aussi, pour “faire plus compliqué”, il est en 2 parties, avec 2 signatures à donner (une à la fin de chaque partie). Prenez le dernier formulaire en ligne, car il change de temps en temps et il faut que vous ayez la dernière version (la dernière est assez récente). Faites défiler jusqu’au bout, vous verrez ces 2 parties, la deuxième étant la partie fiscale.
          cdlmt,

  3. Bonjour. J’ai acheté une maison , un ancien camping, dans une région Loi Montagne qui comportait sur la propriété, un local avec sanitaires (3 douches et 2 WC); surface 28M2. local cadastré.
    J’ai rénové le batiment en le fermant par une baie vitrée et volets, fait 2 douches et 2 wc, et ajouté une piece de 18M2 à l’arriere. Je voudrais en faire un gite. En ai je le droit ?
    La mairie me dit que j’aurais du faire une demande d’autorisation de travaux et de changement de destination, ou une declaration prealable de travaux.
    1/ changement de destination :
    D’après mes recherches sur internet je ne vois pas dans quelle case de destination rentre un local de sanitaires.
    J’ai aussi lu que “les locaux accessoires sont réputés avoir la meme destination que le local principal” (R.151-27), est ce que cela veut dire que ces locaux “accessoires” sont réputés etre de l’habitation puisque accessoire à la maison d’habitation ? et que donc il n’y a pas de changement de destination?
    La mairie me dit que c’est au niveau de la prefecture qu’est obtenue l’autorisation; n’est ce pas au niveau de la mairie ?
    2/ puisque la surface créee est inferieure à 20 M2 je comprends qu’il me faut faire une declaration prealable de travaux; peut elle etre refusée ? par qui ? quel en est le recours ?
    merci e votre aide.

    1. Bonjour,
      – il y a bien changement de destination du Local Sanitaires de l’ancien camping, puisqu’il était destiné à de l’hébergement hôtelier (ou assimilé) recevant du public, et maintenant à un logement individuel. Il faut donc une DP ou un PC, ça dépend de plusieurs critères, mais à mon avis un PC. Suivez ce que demande la Mairie pour cela car il y a des cas particuliers, mais vérifiez bien par vous-même si le Maire ne se trompe pas : j’ai rencontré le cas pas mal de fois, et heureusement que je n’ai pas écouté les maires, car les permis auraient été annulés par le Préfet.
      – ce n’est pas un local accessoire à votre maison, puisqu’il s’agit de sanitaires collectifs destinés à un hébergement hôtelier et non à un usage privatif. Qu’ils soient à usage privatif actuellement n’entre pas en ligne de compte, ce qui compte est seulement la “destination”. Par exemple, si je loue des bureaux pour mon agence d’architecte, et que j’installe un lit pliant car, ayant l’habitude de travailler la nuit, j’y dors de temps en temps, ce n’est pas pour cela devenu un logement, ça reste des bureaux.
      – le PC ou la DP dépend du Maire, c’est lui, et lui seul, qui l’accorde ou non. Mais cette autorisation doit être validée par le Préfet, via son service de Légalité (les mairies sont sous la tutelle de l’Etat et donc du préfet pour l’aspect légal de leurs actes, pour être sûr que leur actes sont correctement faits légalement).
      Cordialement,

    1. Bonjour, je crois deviner dans votre question que vous avez un garage en métal et que vous voulez le refaire en maçonnerie, sans en changer le volume ni l’implantation ?
      Oui, si après avoir déposé une Déclaration Préalable à la Mairie, vous n’avez pas d’opposition de sa part.
      Cordialement,

  4. Bonjour
    J ai une propriété de 3 hectares avec une maison de 150 m2 et un garage de 75 m2(séparé en 3 . Celui ci est relié à l habitation par une petite voûte. Nous sommes en zone N Je souhaite vendre ce garage à un ami avec un peu de terrain. On dit il me semble que le garage à la même destination que la maison. Est ce que mon ami peut l acheter et faire son habitation ? Et éventuellement une extension ?Merci de votre réponse
    Cordialement

    1. Bonsoir, il faut consulter le règlement d’urbanisme (PLU ou Carte Communale), soit à la Mairie, soit en ligne (la plupart du temps). Vous aurez la réponse à votre question, bien que je craigne que la création d’un logement soit impossible en zone naturelle (N). Mais vous verrez bien ce qui est possible à cet endroit, et dans quelles conditions.
      Cordialement,

  5. Bonjour,
    J’ai actuellement une maison en n+1 habitable, de 80 m2, on utilise un escalier extérieur pour accéder au premier étage.
    Le plateau du bas, étant actuellement un immense garage.
    Je souhaiterais faire des travaux à l’intérieur du N+1, afin d’y mettre un escalier intérieur, (qui réduirait la surface habitable N+1) et aménager le plateau N de 80 m2 habitable (en gardant une partie garage de 30 m2).
    Ma question est la suivante, dois-je demander un permis de construire, d’aménagement, car le bâti existe déjà,. Dois je également indiquer également la trémie ainsi que l’escalier intérieur, car la surface supérieure sera de facto réduite.
    En soi, la partie que j’envisage d’aménager, serait d’une surface de 50 m2. Merci pour votre réponse. Cordialement

    1. Bonjour, vous allez créer une surface de plancher (dans le sens “urbanisme” du terme) de 50m². Et vous allez supprimer environ 5 m² pour trémie de l’escalier (le trou, je mentionne un ordre de grandeur, cela dépendra de la réalité des travaux). Donc vous créez au final 50-5= 45 m² de surface de plancher.
      Une surface habitable de 80 m² correspond (environ !) à 85 m² de surface de plancher (soit la surface des cloisons en plus).
      Une fois le projet fait, vous aurez donc 85 + 45 = 130m² de surface de plancher. C’est inférieur à 150 m², donc il vous faut faire une Déclaration Préalable (cas général).
      Cordialement,

  6. Bonjour Mr Espagno
    J’ai acheté un terrain constructible avec 2 hangars artisanaux en agglos et couverture fibro amiante de 200 m2 chacun . Situé à moins de 10km de la côte atlantique, Je voudrais aménager et destiner un de ces bâtiments à location saisonnière en y aménageant 3 appartements de 50 à 60m2 chacun.
    Est-ce possible et quelles sont les démarches à réaliser sachant que ce bâtiment est en limite d’un périmètre d’une église classée par les bâtiments de France .

    1. Bonjour, il vous faut un architecte pour obtenir le Permis de Construire, car la surface totale des 2 hangars dépasse 150m². Il répondra à toutes vos questions, et aussi à celles que vous ne soupçonnez pas encore.
      En outre, ce serait une folie de faire par vous-même un tel projet, il y a des règlements à respecter, à commencer par l’amiante ! attention, ne pas être conforme est une faute pénale qui vous mènera devant un juge d’instruction pour mise en danger de la vie d’autrui, la Justice ne plaisante pas avec ça. Il y a aussi les règlements thermiques, les règlements phoniques, l’accessibilité, l’incendie, etc. etc.
      Il y a aussi le coût, être sûr que tout est bien prévu (attention aux “surprises” !), il y a la qualité des travaux, l’assurance D-O (obligatoire AVEC sanction pénale dans votre cas d’absence dans votre cas), qui imposera probablement un Bureau de Contrôle, Bureau de Contrôle qui refusera probablement d’intervenir s’il n’y a pas d’architecte.
      Les travaux coûtent trop cher pour les bâcler en amateur (pardon…) et se retrouver devant la Justice, une fois les travaux faits et à refaire…
      Bon chantier,

  7. Bonjour,
    Nous souhaitons augmenter la hauteur de notre garage qui est accolé à notre maison mais mais sans ouverte commune (nous ne pouvons entrer dans le garage que par l’extérieur). Notre garage fait environ 40m2 au sol. Suite à l’augmentation de la hauteur de notre garage, nous souhaiterions faire un plancher avec donc un escalier pour pouvoir stocker nos objets, etc. donc ce niveau ne servirait pas de lieux d’habitation mais juste de stockage. Sur la toiture du garage, nous aimerions mettre deux vélux pour faire entrer la lumière.
    Nous ne savons pas si nous devons passer par une déclaration de travaux ou un permis de construire. Quand je lis d’un je me me dis oui bien sur c’est la déclaration et quand je lis l’autre je me dis oui finalement c’est celle-ci…on est un peu perdu. Un grand merci pour votre aide.

    1. Bonsoir, vous allez voir comme les règlements français sont simples…
      L’existence ou non d’une porte reliant le garage à l’habitation n’a aucune importance.
      Les “surfaces” sont les “surfaces de plancher”, au sens de l’urbanisme : surface intérieure, locaux clos et hors garage, mais en comptant les emprises de murs et cloisons intérieurs (pas l’emprise des murs de façades).
      – S’il n’y avait que la surélévation de la toiture, sans création de plancher : Déclaration Préalable (DP)
      – Création d’un plancher aménageable d’une hauteur de plafond > 1,80 m (qu’importe qu’il soit aménagé tout de suite ou pas, la seule chose qui compte : que le plancher soit assez résistant pour être aménagé peut-être un jour) :
      ° si vous êtes en zone urbaine d’une Commune avec Plan Local d’Urbanisme (PLU, demandez à la Mairie ou regardez sur internet) : 3 possibilités :
      * surface totale, une fois le projet réalisé (existant + nouveau) ≥ 150 m² : Permis de Construire (PC)
      * surface créée ≥ 40 m² : PC
      * surface créée < 40 m² : DP ° si vous votre Commune n'est dotée que d'une Carte communale (peu fréquent, ce sont certains villages, en zone rurale) : * surface créée ≥ 20 m² * surface créée < 20 m² : DP Voilà, il ne vous reste plus qu'à repérer dans quel cas vous êtes... 🙂

  8. bonjour, mon voisin a transformé son garage qui était mitoyen au nôtre, il y a quelques années. Cela est devenu une cuisine. Devant sa porte, jamais il n’y a eu de permis de construire. Cependant, mais nous n’en sommes pas sûrs, nous supposons que le mur de cette pièce donnant de notre côté est soit le mur de notre garage soit un mur s’adossant au nôtre. Comme nous sommes en mauvais termes , nous ne pouvons pas vérifier. Y a-t-il moyen d’avoir cette information ? D’ailleurs nous ne savons pas si cette pièce qui est devenue viable ait été déclarée.

    1. Bonjour, pour déterminer si votre mur, en limite de propriété, sert de support illégalement à la construction de votre voisin, il n’y a qu’un moyen : aller voir sur place, et éventuellement prendre des mesures pour déterminer quelle est l’épaisseur du ou des murs (1 ou 2 murs ?).
      Pour savoir si l’aménagement du garage en cuisine avait fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme (Déclaration Préalable), vous pouvez essayer de voir la Mairie.
      Cordialement,

  9. Bonjour Monsieur Espagno, nous avons une maison existante de 135m2 + garage attenant de 28m2. Nous souhaitons changer la destination du garage en cuisine avec quelques modifications d’ouvertures en façades. Nous prévoyons également de construire un garage de Mons de 40m2 qui nécéssite une Déclaration préalable habituellement.
    Ma question est la suivante: Est-ce que pour l’ensemble de la demande un architecte est obligatoire et une Déclaration Préalable suffit?

    1. Bonjour, non pour votre projet il vous faut demander un Permis de Construire établi par un architecte, car l’emprise au sol et/ou la surface de plancher dépasseront 150m²
      Je vous suggère d’en profiter pour obtenir des tas de conseils judicieux pour mener à bien votre projet, dans de bonnes conditions de sécurité (même si je sais que la plupart des gens n’anticipent pas les difficultés qui peuvent survenir, or c’est essentiellement la prévention qui est le mieux en la matière).
      Cordialement,

  10. Bonjour,
    Nous avons une maison de 120 m² et un garage attenant de 55 m². Nous aimerions pouvoir prendre une partie de la surface du garage pour réaliser une chambre complémentaire. Cela reviendrait à étendre la surface habitable de notre logement à une dizaine de m² et à faire percer une ouverture pour réaliser une nouvelle fenêtre. Le garage resterait fonctionnel.
    Cela nécessite-t-il une demande d’autorisation de travaux ou une simple déclaration serait suffisante ?
    Je vous remercie d’avance pour vos retours

  11. bonjour, je souhaiterais transformer un batiment agricole en gîte, sachant que le bâtiment est attenant à notre habitation et que nous sommes régie par un RNU car nous n’avons pas de PLU. La mairie nous dis que vu que nous sommes en zone agricole ce n’est pas possible. Or, j’ai lu qu’en aménageant une grange désafectée en logement il n’y aurait pas besoin de changement de destination car de fait elle est considérée comme prolongation de notre habitation car attenante. Je vous précise que c’est un grand mas en un seul tenant. Pouvez-vous me renseigner car personne que ce soit la mairie ou les services de l’urbanisme ne semble connaitre la réponse.
    Dans l’attente de vous lire,
    Cordialement
    Sylvie B

    1. Bonjour,
      – d’un coté, je crois que vous avez raison : puisqu’il s’agit de votre résidence principale, les bâtiments attenants sont en principe affectés à cette habitation. Et un gîte en milieu agricole peut tout-à-fait être considéré comme une activité agricole annexe. Beaucoup de paysans utilisent leurs bâtiments comme cela. Donc, il n’aurait rien de choquant.
      – d’un autre coté, de façon pragmatique, le Maire peut évidemment s’opposer à un tel projet, ou du moins le bloquer. Il vous faudrait donc saisir le Préfet. Mais qui, probablement, n’ira pas contre le Maire si l’erreur du Maire n’est pas flagrante.
      Donc, il faudrait d’abord monter un dossier en faisant des recherches sur internet, avec si possible le maximum de cas de jurisprudences, pour étayer votre position.
      Puis, avec un dossier qui tient la route, retourner voir la Mairie en lui disant : “J’ai fait des recherches, en fait il est bien possible de créer ce gîte, pour telle et telle raison. Qu’en pensez-vous, M. le Maire ?”.
      Cordialement,

      1. Merci encore pour votre réactivité, c’est exactement ce que nous allons faire, monter un dossier béton afin que le maire valide cette fois-ci notre projet. Par contre, nous n’avons pas d’activité agricole avec mon mari c’est un mas qu’il a hérité et pour lequel nous essayons de l’exploiter au maximum sachant qu’il y a déjà 2 appartements un que nous habitons et un à la location.

        1. Oui, j’avais compris le contexte, mais je voulais dire que louer un gîte n’est pas une activité étrangère à un milieu rural, et donc qu’elle devrait être acceptée par le Maire. Par exemple, le RNU ne vous interdirait pas de devenir maraîcher en plantant des légumes, j’imagine. Eh bien, c’est idem pour le gîte. Ce pourrait être un argument : en milieu rural, les activités agricoles sont autorisées, ce sont même parfois les seules activités autorisées, et louer un gîte entre dans ces activités agricoles, de nos jours. Il n’y a donc pas de dénaturation de l’activité.
          Bien cordialement,

    2. Bonjour
      J’avais une pièce de stockage attenante à mon ancienne maison et que j’ai conservé quand j’ai vendu la maison et que j’ai aménagé . Ce local est cadastré comme un garage (mais garage impossible vu la configuration). Je voudrais le transformer officiellement en logement. Quelles sont les démarches ?
      Merci de votre aide

      1. Bonsoir, à mon avis, il y a changement de destination, puisqu’il n’y a plus de garage affecté à une maison.
        Si la surface des < 20m², il faut une Déclaration Préalable, Si la surface est > 20m², il faut un Permis de Construire.
        Cordialement,

  12. Bonjour,
    Nous avons acheté petite maison avec un grand terrain il y a 4 ans avec l’objectif de diviser et construire notre future maison sur ce terrain. Le terrain est en longueur avec devant la maison de 52m2 que nous allons revendre avec une parcelle de 388m2 déjà borné. Ensuite il y a un grand garage de 40m2 qui est à environ 20m de la 2er maison et nous souhaitons construire notre maison à l’arrière de ce garage à environ 10m. Notre projet et d’avoir un investissement locatif sur le terrain et donc de transformer notre garage de 40m2 en petite maison avec un jardin d’environ 100m2 et 2 place de stationnement. la question que l’on ce pose c’est le prix de la transformation de ce garage en habitation sachant que :
    – le toit est en amiante
    – l’ouverture principal fait 3m de haut sur 4m de large
    – il faut prévoir une ouverture coté jardin et une fenêtre dans la chambre
    – il y a l’eau et l’électricité mais malheureusement tout est relié à la 1er maison et il n’y a pas le tout à l’égout au niveau du garage l’eau part dans un drainage au sol donc lors de la vente tous les robinets on été retiré pour être aux normes.
    Autre solution on construit un petite maison de 40m2 collé au garage avec un plus petit jardin d’environ 50m2 mais pour du locatif je ne pense pas que ça va déranger sachant que nous sommes à 2km de la mer.

    1. Bonsoir, vous avez bien raison de valoriser votre terrain en y faisant plusieurs maisons. J’ai un ami qui a fait ça, et ses loyers lui paient le surcoût des travaux ! Bientôt, quand le crédit sera soldé, il aura un super patrimoine et des revenus locatifs qui ne lui auront rien couté ! Bravo.
      Je ne peux évidemment pas vous donner un avis sur le projet et les coûts, il faudrait que je connaisse le dossier, les bons artisans de la région, etc.
      Cdlmt,

      1. Bonjour,
        Nous avons une maison de 88m2 et un garage attenant de 40m2 que nous souhaiterions rendre habitable, création d’un plancher pour faire une mezzanine sur toute la longueur du garage, une chambre au rc + buanderie. Pas de transformation de façade. On garde une porte de garage. Notre commune a un PLU qui prévoit possibilité de faire construire une dépendance dans la limite de 20% de la surface habitable.
        Si nous rendons garage habitable – une simple DP de travaux suffit-elle ?
        Dans ce cas pouvons-nous utiliser la nouvelle surface habitable pour utiliser le PLU et faire construire un garage plus grand ? Dans ce cas est-ce une DP ou un permis de construire ?
        Ou aurons-nous en aménageant le garage déjà utiliser le PLU ?
        Merci

        1. Bonjour, sauf cas particuliers : bâtiments de France, etc.
          – vous avez droit à augmenter la “surface de plancher” de +20% par rapport à celle existante. Si votre surface de plancher actuelle était de l’ordre de 95 m² (= la surface habitable + l’emprise des murs intérieurs et cloisons de la maison – pas des murs de façade), vous auriez droit à +19m². Ces 19 m² se répartisse en surface de mezzanine à créer + le solde à bâtir (s’il reste un solde).
          – si vous ne touchez pas à la structure du garage actuel et que le total de l’emprise au sol ne dépasse pas 150m² (existant + projet, dans le cas d’un PLU), vous devez déposer une Déclaration Préalable. Sinon vous déposez une demande de Permis de Construire.
          Cdlmt,

  13. Bonjour,
    Je fais appel à un architecte pour l’aménagement d’un sous-sol en pièce habitable (environs 55m²).
    Il n’y a pas de modification en façade ou de la structure, peut-il faire un dossier de permis de construire simplifié ou doit-on quand même présenter façade, coupe…?
    Je vous remercie sincèrement .

    1. Bonjour, votre architecte doit savoir s’il faut ou non obtenir une autorisation d’urbanisme pour les travaux envisagés, et si oui, laquelle (DP ou PC). Vous pouvez suivre ses conseils.
      La Coupe est un plan schématique, plutôt vite dessiné, ce n’est pas un plan technique.
      Cordialement,

  14. Bonjour,
    je souhaiterais transformer un carport des 50m2 au fond de mon jardin en Garage + Bureau.
    La mairie me dit qu’elle ne souhaite pas avoir de locaux habitables en fond de jardin.
    Je ne comprends pas ?
    Quelle est la définition de “habitable” ?
    merci.

    1. Bonjour, en général, la surface habitable est la surface intérieure, hors murs et cloisons, des lieux d’une habitation, hors garage.
      Pour vous, la Mairie voulait dire “surface de plancher” dans le sens administratif de surface pouvant être occupée pour y résider (pour y rester longtemps), tels des bureaux. Une garage n’est pas de la surface “habitable”, un bureau isolé, chauffé, est de la surface habitable.
      Avez-vous demandé à la Mairie POURQUOI elle ne veut pas une extension des locaux d’habitation ? Pourquoi contraindre les gens à se serrer dans des lieux exiguës ou bien déménager plus loin, en créant de l’étalement urbain couteux (surtout pour la Commune !) et anti-écologique ? On trouve souvent chez les élus ce préjugé contre les bâtiments, comme si ils étaient en eux-mêmes une nuisance. C’est absurde.
      Cdlmt,

  15. Bonjour à toutes et tous.
    Nous avons acheté une maison il y a presque 10ans constituée au RDC d’une entrée, garage 26m² et chambre.
    A l’achat, au RDC nous avons aménagé la chambre en cuisine et le garage en salon séjour 19m² + buanderie 7m² (donc plus de garage couvert construit), par contre toujours la possibilité de garer 4 voitures en extérieurs.
    Aujourd’hui nous souhaitons vendre sauf que mon agent immo et notaire m’informent qu’il aurait fallu déclarer tous ces travaux intérieurs.
    Apres vérification par nos soins du PLU de la commune, nous n’aurions pas eu le droit de supprimer le garage car le PLU demande une place de parking couvert construit.
    De plus notre bien se situe dans une zone bâtiment de France donc apparemment impossible de mettre un carport extérieur.
    Pour le coup complètement perdu, nous ne savons pas par ou commencer, quelqu’un pourrait nous éclairer car nous souhaitons vraiment régulariser (car un autre agent immo nous dit attendez les 10 ans passé il y aura prescription et vous n’aurez qu’a faire une attestation sur l’honneur comme quoi vous avez fait les travaux il y a plus de 10 ans).
    Merci d’avance
    Cordialement

    1. Bonsoir, en effet, les travaux faits sans autorisation, alors qu’ils auraient dû faire l’objet d’une Déclaration Préalable, sont prescrits au bout de 10 ans (ce qui n’est pas forcément vrai pour des travaux sans Permis de Construire). Si ce délai est proche, le bon sens voudrait que vous attentiez quelque temps, puisque vous auriez dû garder un garage couvert.
      Seul l’aménagement du garage et la modification de façades auraient été à mentionner, pas le reste.
      Cordialement,

      1. Bonsoir, tout d’abord merci d’avoir pris le temps de nous éclairer.
        C’est aussi ce que je viens d’apprendre “prescription oui mais pas forcement prescrit sans permis de construire”, car j’aurais du à l’époque demander un permis de construire pour pouvoir modifier ma porte de garage coté jardin par une baie vitré.
        Je me retrouve à mon point de départ sans trop de solution, je vais aller au service urbanisation et essayer de négocier une déclaration préalable de régularisation, en espérant qu’il me demande pas de tout remettre comme c’était il y a dix ans.
        Ah si j’ai une question de dernière ligne 🙂 si j’achète un box au alentour de mon domicile, est ce qu’il pourrait légalement remplacer mon parking couvert? si oui existe t il une règle de proximité, j’ai trouvé une annonce d’un box à 600m de chez moi dans une ville limitrophe.
        Bonne soirée à tous
        Mat

        1. Bonjour, si vous ne pouvez pas attendre le délai de 10 ans (bien que ce serait le plus simple ?), vous pouvez négocier avec la Mairie, bien sûr. Et les Mairies peuvent accepter un stationnement couvert à proximité, en effet.
          Votre meilleur argument : imposer un stationnement couvert, alors que vous en avez plusieurs découverts chez vous, est stupide (pas dit comme ça, bien sûr… 🙂 ). Surtout quand on vous interdirait de faire cette couverture (Bâtiments de France).
          Cordialement,

          1. Bonjour, nous pouvons attendre 10 ans mais si j’ai bien compris, je ne pense pas que mon cas soit prescrit car mes travaux réalisés il y a 9 ans aurait du etre soumis à permis de construire et non à une déclaration préalable de travaux.

          2. Désolé je n’avais pas fini mon précédent post, enfin si j’avais fini mais je ne vous avez pas remercié et salué.
            Merci pour vos précieux conseils.
            Cordialement
            Mat

        2. Monsieur Espagno bonsoir,
          Nous avons construit notre maison sur un terrain de 1010m2 la zone nous concernant impose une seule toiture soit une seule bâtisse. Nous avons fait construire sous la même toiture notre maison le garage et un appartement attenant, ma question est la suivante.
          Pouvons nous faire construire une annexe à but locatif sur le terrain, déclarée en annexe sur le dépôt de permis de construire car nous souhaitons une surface de 30m2 minimum. De plus, la superficie actuelle de notre construction est de 125m2 si j’ai bien compris en ajoutant l’annexe de 30m2 pour le dépôt de PC nous devons faire appel à notre archi ? C’est bien ça ?
          Je vous remercie par avance de votre retour, j’aime beaucoup lire vos retours aux interrogations de chacun très instructif.
          Bien cordialement,
          Mélanie

          1. Bonjour, merci du message. Je trouve toujours très curieux ces règlements d’urbanisme qui se mêlent de ce qui ne les regarde pas. Autant je comprends qu’on limite par exemple les hauteurs suivant certaines zones, ou qu’on interdise une activité bruyante dans une zone d’habitation, autant cette idée d’imposer un seul bâtiment par terrain me semble stupide. Il y a des cas où 1 seul bâtiment vaut mieux, et d’autres cas où 2 bâtiments face à face, créant une sorte de cour ou de patio, seraient bien mieux indiqués. Les terrains et les programmes sont différents, et les réponses doivent pouvoir être différentes ; cette uniformité imposée est détestable, ça me fait penser à un régime autoritaire type URSS… Où est l’architecture, là-dedans ?
            Si j’ai bien compris, toute construction sur votre terrain doit donc être reliée au bâtiment existant. Et donc le logement supplémentaire que vous voulez créer devra avoir une toiture qui sera le prolongement de la toiture du bâtiment actuel.
            Si la surface de plancher prévue au total (existant + extension) atteint 150 m², vous devrez en effet confier le projet à un architecte. Il trouvera la solution la meilleure (il a été formé pour ça) et, en plus, il vous donnera surement beaucoup de bons conseils pour la suite des opérations.
            Cordialement,

  16. Bonjour,
    J’ai acquis une maison individuelle récemment.
    Je souhaite transformer le garage intérieur en studio indépendant.
    Le garage fait 23 m2.
    La commune possède un PLU.
    D’après ma compréhension, je ne suis soumis qu’à une déclaration préalable de travaux car la surface habitable est de 120 m2 (et la surface totale de 168 m2). Donc 120+23 = 143 m2 inférieur à 150 m2. Pourriez-vous me confirmer ce premier point ?
    Là où cela se corse, c’est que le PLU requiert une place de parking couverte ET une place de parking extérieure.
    Cela signifie que je devrais réaliser un carport pour compenser la place du garage perdue. J'ai la place pour construire un carport en limite de propriété avec mon voisin, accolé au petit mur mitoyen. La place doit faire 2.5 x 5 m soit 12,5 m2.
    Sauf que, pour des raisons esthétiques et logiques, il serait plus intelligent de faire un carport pour 2 voitures. Soit plutot un carport de 25 m2. Les surfaces se cumulent elles avec celle du garage ? Si c’est le cas, je serai à 25+23 = 48 m2 ce qui est supérieur à 40 m2 et qui m’obligerait à déposer un permis de construire… Est-ce juste ?
    Cordialement,
    Phidias MARCO

    1. Bonjour, j’avoue que j’ai du mal à comprendre pourquoi beaucoup de gens veulent à tout prix éviter de déposer une demande de permis de construire, alors qu’une déclaration préalable ne les gêne pas. Merci de m’expliquer pourquoi, car ce sont à peu près les même dossiers.
      En effet, si vous créez une extension d’emprise au sol supérieure à 20 m² (carport > 20 m²), il faut déposer une demande de permis de construire. Tout simplement.
      Cordialement,

      1. Bonsoir,
        Tout d’abord merci pour votre réponse et le temps que vous passez.
        Dans mon idée, le permis de construire est beaucoup plus complexe et surtout la Mairie peut dire non plus facilement qu’avec une déclaration préalable de travaux. Sinon, pourquoi la Loi prévoit la déclaration préalable en lieu et place du permis dans les cas plus simple ? C’est bien car l’instruction et plus rapide et qu’il y a moins de chances d’obtenir un refus, non ?
        Cordialement,
        Phidias

        1. Bonjour, merci de votre réponse, j’avoue que je ne voyais pas les choses sous cet angle. Car non, je ne crois pas que ce soit plus simple d’obtenir une non-opposition à une DP qu’un permis de construire, à projets strictement équivalents, bien entendu.
          Je crois que la Déclaration Préalable n’a été inventée que pour contourner l’obligation de recours à l’architecte en cas de projet concernant plus de 150 m² de surface de plancher. En changeant le nom et le type d’acte juridique (“non-opposition” et non plus “permis”), l’Etat a voulu – ce n’est que mon avis personnel, évidemment – mettre les architectes de coté, pour que certains (notamment les grands groupes, les “puissants”) fassent leurs petites affaires de leur coté, entre Pouvoirs Publics et eux, sans l’architecte qui est un professionnel indépendant et qui doit respecter et faire respecter des règles morales et l’intérêt public. Ainsi, maintenant, on peut modifier un bâtiment de 1000m², avec 50 m de façade en zone urbaine, sans architecte : où est l’architecture déclarée pourtant d’intérêt public dans la Loi depuis 1977 ?
          Le recours à l’architecte n’est pas impopulaire, pourtant. Des sondages très sérieux montrent qu’un français sur deux serait d’accord dès à présent pour le rendre obligatoire dans tous les cas, car personne n’aimerait qu’une horreur se réalise à coté de chez lui, dévalorisant tout l’environnement et donc son propre bien, sa propre maison, par exemple.
          Cordialement,

  17. Pas de question particulière juste un grand Merci aux professionnels (dont Mr ESPAGNO) qui répondent gracieusement aux diverses questions posées sur ce sujet.
    Au fil des des contributions on arrive rapidement à y voir plus clair sur les interrogations qu’on peut avoir sur la transformation d’un garage, les réponses sont éclairées, argumentées sur bases de références légales
    MERCI !

  18. Je veux transformer une partie de mon garage en salle de bain+WC .Comment peut se faire le raccordement à l’égout sachant que je n’ai pas de passage de tuyaux d’eaux uséees et wc à proximité immédiate.. par contre à l’extérieur au pied de la maison j’ai les boites de raccordement et le départ vers l’égout.
    Merci de me répondre

  19. Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acheter une maison de 148 m² habitables sur 186 m² de surface totale. Elle est située en zone urbaine, sur une commune dotée d’un PLU.
    La partie habitable de la maison est située au 1er et au 2ème étage.
    Au rez-de-chaussée/ou rez-de-jardin se situe un espace de plain pied de 90m² environ (non compté dans la “surface totale” telle qu’elle nous a été présentée) composé d’un garage, d’une buanderie et d’une grande pièce sans affectation particulière qui sert d’espace de stockage et qui est référencée comme “cave” sur le plan fourni par le vendeur. Ce dernier espace, traversant, donne à la fois sur l’avant de la maison (cour intérieure) par une porte et sur l’arrière de la maison (jardin) par une porte et une fenêtre. Le sol de la pièce est carrelé et la hauteur de plafond est de près de 2m. L’électricité est installée (la pièce est éclairée), et les canalisation d’eau passent le long des murs.
    Je souhaiterais aménager cet espace (entre 30 et 40m²) comme un petit studio (pièce à vivre avec kitchenette + salle d’eau avec wc) afin d’y loger dans de bonnes conditions un de mes parents, âgé et un peu handicapé, qui aimerait avoir son indépendance sans avoir d’escalier à monter.
    Il n’y aurait pas de modification sur la façade de la maison. Les murs porteurs ne seraient pas touchés.
    Je n’arrive pas à qualifier l’espace que je cherche à aménager (ce n’est pas un garage mais peut-on appeler ça une cave ?) donc je suis un peu perdu quant à la réglementation à appliquer.
    Pensez-vous que nous devions faire une demande de permis de construire ? Une déclaration préalable ?
    Devons nous obligatoirement faire appel à un architecte ?
    D’avance merci de vos conseils.

    1. Bonjour, vous pouvez considérer le studio à réaliser comme étant une extension de la zone habitable, et non pas un logement indépendant. Il n’est pas interdit d’avoir une kitchenette en plus d’une cuisine dans un logement, par exemple pour des raisons d’autonomie partielle de vie. Le RDC actuel n’étant pas QU’un garage, le reste de la surface est bien considéré comme étant “habitable”, quelle que soit la façon dont on l’appelle. Donc il n’y a pas de changement à ce niveau sur la destination. Puisque vous ne modifiez pas les façades, vous n’avez pas besoin d’autorisation d’urbanisme, par exemple vous pouvez librement transformer un Cellier en Chambre.
      Quant à faire appel à un architecte, c’est toujours mieux, évidement, pour des raisons de qualité de travaux, d’économies financières, de sécurité et de garanties de l’opération.
      Cordialement,

      1. Un grand merci pour votre réponse rapide, claire et argumentée !
        Pour l’intervention de l’architecte, je prends note de votre explication et je vais y réfléchir sérieusement.
        Je me permets une question subsidiaire : si d’aventure nous envisagions d’agrandir un peu la fenêtre arrière pour faire entrer plus de lumière (elle donne sur le jardin, sans vis à vis, elle n’est pas visible de la rue), faudra-t-il faire une démarche auprès de la mairie ?

    2. Bonjour
      Je souhaiterais acheter une petite maison (49m2) avec un garage attenant(18m2) et faire un agrandissement.
      L’agent immobilier nous dit qu’on peut faire une extension de 20% max de la surface totale soit gros modo 13m2.
      Puis je faire un agrandissement de 13m2 ET transformer une partie du garage en cuisine ?
      Est-ce que la transformation du garage n’est pas considéré comme une extension et donc à comptabiliser dans les 20% ?
      Merci pour votre réponse.

      1. Bonsoir, j’ai parfois rencontré ce cas. Ces règlement d’urbanisme sont vraiment stupides : une toute petite maison ne peut faire qu’une toute petite extension alors qu’elle aurait besoin de beaucoup plus, et une très grande maison peut faire une très grande extension, alors qu’elle n’en a pas du tout besoin ! Jamais un Maire ou un ingénieur de la DDT n’a pu se justifier quand je lui en parlais. Ils font des règlements sans réfléchir, ce qui est quand grave…
        Vérifiez les possibilités d’extension sur le PLU (Règles d’Urbanisme, soit à la Mairie, soit en ligne le plus souvent).
        Transformer un garage en habitation n’est pas une extension, c’est écrit en toutes lettres dans les formulaires de demande de Permis ou DP. Donc, vous ne le comptez pas dans les 20%.
        Cordialement,

        1. Merci pour cette réponse rapide et cette bonne nouvelle. Je n’avais pas encore mis le nez dans les écrits de DP ou PC. Bonne journée

  20. Bonjour,

    J’habite une maison au premier étage et j’ai 8 boxes à cheveaux au RDC. Je ne vois rien dans le PLU le changement de destination car j aimerai y créer de la surface habitable d’environ 100 m2. Je ne souhaite pas pour l instant demandé à l’urbanisme car je sais qu ils sont contre et souhaite garder un environnement hippique. Je ne vois rien dans les règles de l’urbanisme. Comment savoir si ils peuvent m’iterdire ces travaux ? Sur quoi ils peuvent s’appuyer si il y a rien dans le PLU mais juste leur idée de conserver les boxes dans leur ville.
    Merci d’avance de votre réponse

    1. Bonjour, que dit le PLU ? Dans quelle zone votre terrain est-il classé ? U, A, N… ? Les extensions de surface habitable, sans modifier l’emprise au sol, sont-elles possibles ?
      Il me semble que vous devriez probablement pouvoir faire cette opération, mais j’ai besoin d’en savoir plus.
      Cdlmt,

  21. Bonjour à vous,
    Je souhaite créer une chambre dans mon garage (11m2) pour la louer.
    Après suppression du garage, mon PLU m’impose une place de stationnement : est-ce que la grande surface de terrain disponible devant mon garage est suffisante pour justifier d’un aire de stationnement ?
    Ce que je ne comprends pas bien, c’est que beaucoup ont fait ça dans ma rue mais personne ne sait vraiment si c’est légal quand je demande.
    Merci à vous
    Quentin

    1. Bonjour, il vous faut être conforme au PLU dans votre dossier de demande, tout simplement.
      S’il est mentionné “1 place de stationnement”, il vous faut une place, extérieure ou intérieure. En pratique, un minimum de 15m², accessible aux voitures.
      S’il est mentionné plusieurs places (par exemple en fonction de la surface bâtie), il en faudra le nombre correspondant,
      S’il est mentionné “place(s) de stationnement couverte(s)”, il faudra qu’elle(s) soit couverte (ce cas est plus rare, de nos jours).
      Bonne journée,

  22. Bonjour,
    Je souhaite passer mon garage (qui se situe au RDC de ma maison) en chambre, la superficie de ce dernier est de 35m2, ainsi que la buanderie (12 m2) en bureau. Une fois les travaux faits ma surface habitable passera à environ 180m2.
    En lisant l’article 421-14, je me demande si je dois faire appel à un architecte et si je dois déposer une demande de permis de construire (art 421-14b : sont soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà) ou si une simple demande préalable est suffisante. Ces transformations constituent elles une création de surface de plancher ?
    En vous remerciant
    Cordialement

    1. Bonjour, c’est une question récurrente ici. Les formulaires mentionnaient à la fois (“en même temps”, comme dirait qui vous savez) que ce n’était pas une extension, mais qu’il y a avait augmentation de surface… Une augmentation sans extension : allez comprendre !
      Le nouveau Cerfa est moins ambiguë* (il le reste quand même un peu, rassurez-vous), et considère qu’il y aurait quand même nécessité d’un architecte. En pratique ça dépend des interprétation de chaque instructeur.
      Cdlmt
      * nous aurait-il lu ici ? 🙂

      1. Bonjour
        Je vous remercie
        De quelle nouveau cerfa parlez vous. L’urbanise me demande une fois de remplir le 13703*07 puis elle me parle du 13404*07 ….
        Cordialement

        1. Je ne sais plus quel n°. J’ai remarqué il y a quelque temps, que la version du Cerfa pour DP avait changé. Il vaut mieux à chaque fois récupérer la dernière version en ligne, sur le site du Gouvernement. Cdlmt,

  23. Bonjour
    Nous avons acheté une maison sur deux niveaux de 84 m2 chacun. Les pièces à vivre sont au premier étage et au rdc il y a un garage de 36 m2 une buanderie, un bûcher un hall rentré et la cage d’escaliers pour accéder à l’étage.
    Nous souhaitons transformer le garage en chambre parentale la buanderie en bureau et le bûcher en chambre. Au total après travaux la surface habitable sera d’environ 168 m2. Doit on faire obligatoirement appel à un architecte ? Faut il que l’on dépose un permis de construire ou seulement demande de travaux ?
    Merci

    1. Bonjour, il vous faut faire une Déclaration Préalable, puisque les surfaces existent, qu’il n’y a pas d’extension. Seule la transformation du garage en pièce habitable créé de la surface taxable, le reste est déjà en surface habitable (buanderie, etc.).
      Vous pouvez prendre le risque de ne pas faire appel à un architecte (sauf cas particulier, tel que bâtiment classé…).
      Cdlmt

      1. Bonjour
        Je vous remercie
        Le fait de changer la porte de garage existante en baie vitrée avec volet roulant n’a pas d’incidence et une simple déclaration préalable suffit ?
        Le seuil des 150 m2 impliquant le recours a un architecte ne s’applique pas dans ce cas de figure ? ( j’ai cru comprendre le contraire de la part du service de l’urbanisme)
        Cordialement

  24. Bonjour, j’ai des difficultés à remplir mon cerfa 13406*06 (Pc pour maison ind.).
    Je souhaite transformer mon garage indépendant de 36m2 en studio pour acceuillir ponctuelemnt ma famille. je ne sais pas quoi remplir dans le tableau des destination des constructions (4.4)
    je dois apparemment remplir la case “habitation – surface créée” mais est ce la seule que je doive remplir? qu’en est il de la surface existante avant travaux?

    1. Bonsoir, si je peux donner ici des conseils, pour ce genre de demande, je vous engage à aller voir un architecte, je ne peux pas faire une telle prestation d’architecte ainsi. Sinon, vous pouvez aller voir le Service d’urbanisme de votre Mairie.
      Cordialement,

  25. Bonjour,
    Nous avons déposé un PC pour une maison de 133m² et un garage accolé de 23m², non accessible depuis la maison.
    Nous voudrions construire au dessus de ce garage une pièce dédié à du stockage (23m²)accessible uniquement depuis le garage. Est-il possible de faire uniquement une modification du PC si oui sous quelles conditions ?
    Je vous remercie par avance du temps que vous prendrez pour répondre à ma question.
    Bien cordialement

    1. Bonsoir, oui vous pouvez faire une demande de modification de pc, mais il n’est pas impossible que le service instructeur (la Mairie) réclame un nouveau dossier “permis” compte tenu de l’augmentation de la surface. En fait, pour ce genre de modification (augmentation de la surface) dépend des gens qui instruisent, certains se contentent d’un modificatif, d’autres non. Donc, un coup de fil au service urbanisme de la Mairie serait utile, à mon avis.
      Bien cordialement,

  26. Bonjour Mr SPAGNO,
    Notre lotissement de 1991 est constitué de COLOTIS. Les parcelles vont de 140 à 350 m² et tout le monde paye le même montant de charges (entretien haie, local poubelle, éclairage, portail et parlophones. Toutes les maisons ont été livrées avec UN garage, d’autres avec garage et place(s) de parking (prix de chaque lot différent).
    Pour ou contre, on voit arriver les voitures électriques or les trois (sur un total de quatre) maisons qui disposaient seulement d’un garage les ont transformées en habitation SANS DECLARATION PREALABLE.
    Sur les parties communes nous disposons de SIX places visiteurs et QUINZE places grises (tolérées). L’an dernier, l’AG avait limité à DEUX maximum le nombre de véhicules qu’un propriétaire pouvait laisser dehors (une aberration pour les 25 villas…). Je viens de faire inscrire à la prochaine AG l’obligation de rentrer à minima UN véhicule par habitation.
    Si cela est voté, pourra t’on contraindre les propriétaires indélicats (ils s’approprient de fait les parties communes) à remettre en l’ETAT leur habitation?
    Cordialement,
    BJ

    1. Bonjour, si la voirie est rétrocédée à la Commune, ce sera à elle d”en définir les règles d’usage. Sinon, si la voirie est restée dans le domaine privé, ce sera à l’A.G. d”en décider.
      L’AG des colotis peut agir dans la mesure où un coloti enfreindrait son règlement. Elle peut aussi agir envers la Commune pour lui demander des comptes sur des travaux faits sans autorisations.
      Autrement dit, à mon avis, l’AG ne peut pas agir directement contre ceux qui sont en infraction avec les règles d’urbanisme, mais elle peut mettre la Commune en demeure de le faire. Et elle peut agir directement contre certains s’il y avait expressément entorse au Règlement interne du lotissement.
      Cdlmt

  27. Bonjour, j’ai un préau ouvert sur une façade, ce préau fait partie intégrante de ma maison lors de sa construction, je désire fermer le préau par une baie vitrée, suis je redevable de la taxe d’aménagement a

  28. Bonjour,
    Comment doit-on procéder pour se mettre en conformité avec la loi si, les travaux d’augmentation de la surface habitable ont été déjà réalisés et que l’on s’aperçoit qu’une DP ou un PC aurait dû être présenté ?

    1. Bonjour, en déposant une demande d’autorisation d’urbanisme correspondante (PC ou DP), tout simplement.
      Bien entendu, vous aurez vérifié auparavant que la transformation pour laquelle vous demandez l’autorisation (bien que déjà effectuée) est bien conforme aux règlements actuels (PLU, PPR, etc.), sinon vous serez pour le coup obligé de démolir cette transformation…!
      Cdlmt,

  29. Chers confères, chères consoeurs,
    Confronté à nouveau à l’incompétence des services instructeurs d’une commune dont je tairais le nom, mais qui à actuellement un gourou chevelu qui fait de la dissidence son actualité, je faisais quelques recherches en ligne et je tombe sur votre site.
    Parce que je viens moi-même d’avoir à le vérifier, il s’avère qu’une partie de votre article n’est pas exacte qu’elle mérite quelques éclaircissements.

    Je pense que nous, architectes, sommes nombreux à avoir intégré le seuil des 20m2 comme la limite déterminant le passage de la déclaration préalable au permis de construire (40 dans certains cas) mais il s’avère que ce n’est pas tout à fait et qu’il faut nuancer cela.
    Ce seuil est effectivement valable lorsqu’une double condition est remplie, à savoir qu’il faut créer de la surface de plancher et de l’emprise au sol.
    Mais cette notion de seuil entre deux autorisations ne s’applique pas lorsqu’il va s’agir de transformer une surface close et couverte existante, et régulièrement autorisée, en surface de plancher. Dans ce cas précis, la déclaration préalable est la seule autorisation nécessaire dès lors que la surface transformée dépasse 5m2, et il n’existe pas de limite haute. A cette fin, voir l’article R421-17 alinéa g) du Code de l’Urbanisme.
    Typiquement, transformer le garage existant d’une habitation, mais cela est donc aussi valable pour toute autre destination de construction, ne nécessitera qu’une déclaration préalable quelle que soit sa surface, y compris donc au-delà de 20 ou 40 m2.
    Confronté comme bon nombre d’entre nous, à des instructeurs qui ne sont régulièrement pas en mesure d’appliquer correctement les règles, il m’est apparu intéressant de vous livrer cette information/nuance.

    1. Bonjour Olivier, merci du message. Les règlement d’urbanisme sont une usine à gaz où l’on peut lire tout et son contraire, comme savent si bien les édicter les Pouvoirs Publics. Nous en profitons pour dire à tous les lecteurs de vérifier par eux-mêmes auprès des Services d’urbanisme dont dépend leur projet, car les interprétations de textes confus et contradictoires peuvent diverger, je l’ai souvent vécu. Dans ce cas, le mieux est de faire appel au Service de Légalité de la Préfecture.
      Ceci dit, les textes prévoient que lorsque l’augmentation de surface de plancher a pour effet de porter la surface totale de plancher (existant + transformation) à plus de 150m² au total (seuil actuel), il convient de déposer une demande de Permis de Construire. Et l’alinéa « g » dont parle Olivier est bien mentionné sous la condition précisée en tête :
      « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire … ». Or comme atteindre 150 m² au total impose une demande de Permis de Construire, le cas prévu à cet alinéa « g » s’arrête une fois le seuil de 150m² atteint.
      Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, n’est-ce pas ?
      D’autant plus que les Déclarations Préalables m’ont l’air d’avoir été créées seulement pour dispenser les demandes d’autorisation d’urbanisme d’être établies par un architecte, en violation (à l’esprit) de la loi établissant l’architecture d’intérêt public. Un tour de passe-passe, en quelque sorte.
      Bien cordialement,

      1. Bonjour Jean-François,
        Il y a une subtilité qui n’est pas à négliger :
        – L’article du Code de l’Urbanisme sur les DP parle bien de la transformation d’une surface close et couverte existante en surface de plancher
        – L’article du Code de l’Urbanisme sur les PC évoque la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol, sans évoquer la transformation.
        Si les termes sont différents, c’est bien que les situations sont différentes, et j’entend m’appuyer sur cette nuance pour obtenir, dans mon cas, la régularisation d’une surface supérieure à 20m2, sans passer par la procédure de permis de construire et toutes les lourdeurs qui vont avec.
        Les DP limitées à 20m2 sont effectivement faites pour éviter le recours à l’architecte, quelle que soit la surface totale de la construction atteinte à la fin et sa destination. Le paradoxe est que la dérogation de 20 à 40m2 ne le permet pas…

        1. Bonjour, oui il y a une ambiguïté (pour ne pas dire une bêtise) dans les textes, notamment dans les Cerfa et autres explications, j’en ai souvent parlé ici.
          Ces textes précisent qu’aménager un garage en extension d’une habitation à laquelle ce garage est dévolu, n’est pas une “extension”. Ok, c’est clair.
          Mais par ailleurs, il est écrit aussi qu’aménager un garage en zone habitable est constitutif d’une création de surface.
          Ah bon ? On aurait donc une création de surface, donc de surface nouvelle, qui ne serait pas une extension d’une surface existante.
          Bizarre, bizarre mon cher confrère, vous avez dit bizarre…?

          1. Bonjour,
            En poussant un peu les recherches sur internet, j’ai réussi à mettre la main sur des documents émanant de certaines préfectures et mairies, des documents de formation principalement, qui indique clairement qu’il n’y a pas de seuil haut à cette disposition de l’article, il y en a un qui indique même “35 m2 ou plus”.
            Il y a clairement une ambiguïté sur la caractérisation des surfaces, c’est quelques fois à ne plus rien comprendre.
            Autre paradoxe, le garage est considéré comme une surface taxable mais pas une surface de plancher, donc théoriquement en le transformant en surface de plancher, il n’y a pas de surface taxable créée puisqu’elle est existante, ce qui permet d’échapper à la taxe d’aménagement en toute légalité.
            Je vais donc m’en tenir à le lecture basique de l’article et voir si j’arrive à obtenir cette DP, ce qui permettra de voir si la lecture est fondée et utile à tous de la connaître.

  30. Bonjour,
    Nous souhaitons savoir comment supprimer un cahier des charges qui établit une maison par lot, fait il y a longtemps afin de pouvoir construire une maison. Respectueusement

  31. Bonjour,
    Merci pour cet article interessant !
    Nous souhaitons acheter une parcelle avec un bâti existant de 77m2 :
    Le tout était initialement l’annexe et garage de la maison des voisins sur la parcelle d’a côté.
    Initialement un garage de 57m2 + par la suite une extension qui a fait l’objet d’un PC avec création de 20m2 SHON.
    Il y a cuisine et salle de sanitaire.
    Le garage a été aménagé en bureau via un premier changement de destination vers « Equipements d’intérêt collectif et services publics », puis nouvelle DP pour retour à destination d’habitation.
    Le PLU interdit la création de nouveau logement mais dans ce cas, à partir du moment ou le bâti ne constitue plus une annexe de la maison des voisins, mais bien un élément unique, que deviennent les 20m2 de surface plancher créés si ce n’est de l’habitation ? Car il me semble qu’un garage créé de l’emprise au sol et non de la surface plancher. La surface plancher étant dédiée à de l’habitable.
    Merci !

    1. Bonjour,
      quand le bâtiment est redevenu à destination de logement, après avoir été un « Equipements d’intérêt collectif et services publics », avait-il été détaché de la maison d’origine (dont il était le garage) ?
      Si oui, la DP obtenue à ce moment-là entérine le fait que ce soit de l’habitation qui n’est plus liée à une habitation existante. Donc en l’aménageant à votre tour, il n’y a pas de création d’un logement, le logement indépendant étant déjà existant.
      Si vous concluez l’achat, veillez bien que l’acte mentionne qu’il s’agit d’un bien à usage de logement.
      Cordialement,

  32. Bonjour,
    J’avais achetée la maison occasion avec la garage de 40 m2 , le parpaing est partout au garage, le lavabo inox existait. Je souhaite aménager l’atelier ( création cloison + OSB ) pour 17 à 18 m2 afin de ne pas geler le chauffe eau électrique , congélateur, machine à laver, les étagères.. . Et aussi il y avait les tuiles transparentes sur la garage, maintenant 2 conduits de lumière velux. Faut-t il déposer les dossiers de Déclaration Préalable ? Merci beaucoup

  33. Bonjour,
    J’ai lu attentivement les commentaires et je souhaiterais effectuer un changement de destination d’un garage fermé attenant à la maison en habitation/atelier, celui-ci fait environ 20m2 hors murs. Par chance il y a une place de parking aérien privative numérotée devant le garage. La construction est en zone UB. En dehors de la DP , de l’accord de la copropriété et de la demande d’autorisation de changement de façade (porte du garage) ai-je d’autres démarches / autorisation à effectectuer ?
    Merci de votre réponse éclairée.

      1. Bonjour,
        Merci pour votre réponse. En fait j’ai lu le PLU de la mairie demande qu’il y ait 2 places de parking dans les lotissements de la zone UB pour certaines surfaces au plancher, or il y a une place aérienne et une fermée (box). celà remet-il en cause la demande ? En outre si c’est le cas, puis-je changer la porte en faisant là encore une DP pour changement de façade et en demandant l’autorisation à la copropriété afin de pouvoir avoir de la lumière naturelle ?
        Bien cordialement

          1. Bonjour
            Merci pour votre réponse, j’ai eu l’urbanisme et un nouveau PLU va paraître … à suivre donc.
            Bien cordialement

  34. Bonjour,
    J’aimerais transformer mon garage en pièce à vivre, mais je n’ai pas de possibilité de créer en remplacement une place de stationnement nécessaire dans le PLU. Est-ce que je pourrais tout de même faire cette transformation en m’acquittant d’une “taxe”/contrepartie à la commune comme il est précisé dans le PLU en cas d’incapacité de créer une place de stationnement. Ce paragraphe concerne les créations de surface et non la transformation comme dans mon cas.

  35. Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acheter une maison de 158m2 surface habitable dont un étage de 28m2, avec un garage – pré-existant et attenant de 38m2, et une cave de 24m2.
    Nous souhaiterions transformer la majeur partie du garage (~25m2) en bureau / atelier non professionnel avec modification de façade, le reste réservé en “abris de jardin” / machinerie pour la piscine (machinerie déjà présente dans le garage)
    La maison est couverte par un PLU, zone urbaine dense. Emprise au sol max 20%, COS 0.3, mais terrain de plus de 1900m2 donc on est largement en dessous des limites
    Si je comprend bien, l’emprise au sol est de 220m2 ( partie habitable + garage et cave), le COS de 158m2 / 1900m2, correct?
    J’ai un doute aux vues des échanges à savoir si :
    – besoin d’un PC ou DP? Je crois comprendre que DP suffisant, car garage pré-existant – auquel cas pas besoin d’un architecte malgré le fait que l’on dépasse les 150m2?
    – pour ce qui est des places de parking on a déjà 2 places extérieurs, et le chemin amenant au garage actuel pouvant faire office de 3eme place si besoin – donc pas de soucis de ce côté?
    – aussi, le réaménagement ne donne pas droit au crédit d’impôt pour amélioration énergétique, correct?
    Merci par avance

    1. Bonjour, quelques précisions :
      – l’emprise au sol n’est pas la surface intérieure. Elle se compte à l’extérieur des murs de façade. Elle ne comprend pas l’étage (s’il n’est pas plus grand que le rez-de-chaussée) ni la cave. Elle comprend le garage et toutes les construction, comptés aux aussi à l’extérieur des murs de façade. C’est la surface visible depuis un avion (sans les avant-toits).
      – à mon avis, besoin d’une DP puisque transformer un garage en zone habitable (sans créer un nouveau logement) n’est pas un changement de destination (sauf cas particuliers, à vérifier à la Mairie).
      – place de parking : vérifiez que le PLU n’impose pas des places couvertes. C’est rare mais ça peut arriver.
      – une DP peut être déposée sans architecte, c’est dommage aussi pour les clients, contrairement à ce que beaucoup croient (car les gens ne savent pas les avantages d’un architecte : projet, prix, sécurité).
      – crédit d’impôts : je ne crois pas, mais ce n’est pas vraiment dans mes compétences.
      Cordialement,

  36. Bonjour,
    Je veux transformer mon garage en pièce de vie et local technique. Ai je besoin de fournir un plan de l’aménagement du garage pour justifier des m² déclarés pour l’impôt?
    Cordialement

  37. Bonjour, Je suis sur le point d’acheter via une SCI, une maison d’habitation de 145 m2 + en annexe un garage non attenant à la maison de 70 m2. Le PLU précise que nous sommes en zone Ah et que les extensions de 30 m2 sont possibles sur les constructions de plus de 50 m2 dès l’instant qu’il n’y a pas de création d’un nouveau logement. Un certificat d’urbanisme opérationnel en cours précise que le garage de 70 m2 peut être aménager en pièce à vivre. Peut-on obtenir un PC pour une extension de 30 m2 sur le garage avec la possibilité de transférer la notion de logement principale de la maison existante vers le garage (avec l’étage, la surface finale du garage sera de 180 m2) ? Et que la maison existante devienne une annexe pour y faire de la location saisonnière ?

    1. Bonjour, non bien sûr. Si le PLU interdit toute création de logement supplémentaire, vous ne pouvez pas créer un logement même si vous intervertissiez les notions de “logement principal” et “logement annexe”. Un logement est un logement, qu’il soit en résidence principale ou ou secondaire (et avoir une résidence secondaire au même endroit que sa résidence principale n’est pas très crédible…).
      La règle d’interdire la création d’un nouveau logement, même dans un bâtiment existant et surtout quand les extensions de 50m² sont autorisées, est stupide à mon avis. Pourquoi voir toujours un bâtiment et un logement comme étant des nuisances ??? Bien au contraire, densifier les lieux déjà habités est bien plus logique et écologique : on évite l’étalement urbain, les trajets quotidiens épuisant et polluants, les infrastructures très chères à créer pour peu d’amortissement, etc.
      Peut-être est-ce là-dessus que vous pourriez convaincre la Mairie ? (les PLU sont faits sans réfléchir, en fait. Je pourrais citer bien des règlements absurdes). Aménager non pas un nouveau logement, mais une extension de votre logement de 50m² (vous comptiez faire une logement de 180m² ?! C’est énorme, non ?) par exemple pour recevoir famille et amis. Puis, avec le temps, convaincre la Mairie de vous laisser le louer. Cdlnt

  38. Bonjour,
    Je souhaite acheter une maison ( 150 m² ) dont le garage a été transformé en habitation ( 30 m² environ ) aux fins de location estivales.
    Je ne suis pas certain que les actuels propriétaires aient fait le nécessaire administrativement.
    Quels sont les risques que j’encours au cas ou aucune déclaration et/ou permis de construire n’ai été déposé ?
    Excellente journée,

    1. Bonjour, vous ne risquez rien si le notaire valide l’achat tel quel ; ce sera alors lui le responsable. Mais il est probable qu’il vous demande une lettre de décharge de responsabilité ou que ce soit contenu dans l’acte. Vous devrez alors examiner à ce que vous demande le notaire et en parler avec lui. Vous pouvez le contacter dès maintenant, je présume.
      Cordialement,

  39. Bonjour Mr,
    votre article est très intéressant, pour ma part, ma villa fait 78 m² et il y a un garage non attenant de 28 m² avec mezzanine et arrivée d’eau + électricité.
    Je souhaite aménager l’intérieur en studio, sans toucher à la façade.
    Faut-il un permis de construire ou une déclaration ?
    D’autre part, le terrain fait 400 m² et il y a donc une place de parking privé pour la maison, mais avec le studio je suppose qu’il va falloir prévoir une 2ème place de parking intérieur? Ce qui est possible… bien que serré, je n’ai pas 50 m² de disponibles pour deux places de parking.
    Au cas où la Mairie refuserait à cause de la 2ème place de parking, quelle est la solution ? louer un garage ? Payer une taxe ? Modifier le garage pour qu’il soit attenant ?
    L’ancien propriétaire avait déjà commencer les travaux et le studio est quasiment fini, l’agent immobilier et lui-même m’ont assuré qu’il n’y aurait pas de problèmes avec la Mairie…
    Je suis inquiet, merci d’avance pour votre retour.

    1. Bonjour, comme il y a création d’un logement et de surface de plancher > 20 m², il faut un Permis de Construire, même si ce n’est pas considéré comme une extension…!
      La Mairie ne peut pas refuser des places de stationnement si elles sont de dimensions supérieures à la norme (vous la trouverez sur internet, ça dépend si les places sont encloisonnées ou pas, etc.). Une général, une place peut faire <15m², donc ça devrait aller ? Vérifiez bien sur le règlement d'urbanisme qu'il ne faut pas des places couvertes !
      Quant à ce que disent l'ancien propriétaire et l'agent immobilier, pour savoir si c'est fiable, c'est très simple : demandez-leur de vous écrire et de signer ce qu'ils disent : c'est LE TEST imparable...
      Cdlmt,

  40. Bonjour, je voudrais savoir j’ai un hangar collé à ma maison, je souhaiterai le coupé en deux pour créer un salon. Je suis entrain de faire ma DP, puisque l’agrandissement de la surface habitable se fait sous le hangar et ce que je suis obligé de faire un plan de masse.
    Cordialement
    Alexandre

      1. Merci de votre réponse mais du coup vu que la surface augmentera sans extension je dois faire un plan de masse actuel et un plan de masse projet, les 2 seront les même.
        Donc dois-je faire le même dessin avec les titres différents ?

  41. Bonjour, nous sommes sur le point d’acheter une maison avec un sous-sol aménagé. Quelles sont les éléments essentiels à savoir/connaître et voir pour ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite ? Et qui contacter pour savoir si cet aménagement rentrera dans la taxe foncière ?
    Merci bien pour votre réponse,
    Cordialement

    1. Bonjour, je ne peux pas lister ici tout ce qu’il faudrait vérifier, sans être sur place. Une visite d’architecte serait un petit investissement judicieux.
      Quant à la taxe foncière, vous pouvez demander à la Mairie, ou à la DDT si c’est une petite Commune.
      Cdlmt,

  42. Bonjour. Nous venons d’acheter une maison en indivision avec ma sœur. La maison fait 124 m² habitables, dont un appartement d’environ 80 m² a l’étage et un appartement de 41 m² en RDC. La maison comprend aussi un garage d’environ 24 m² et une chaufferie de 17 m². Nous sommes dans une commune qui a un PLU.
    Pouvez vous nous expliquer la procédure administrative pour transformer le Garage en pièce à vivre? Nous voudrions changer la porte de garage avec une baie vitrée de la même taille que la porte de garage.
    Merci d’avance.

    1. Bonsoir, il faut :
      1 – consulter le PLU : cette transformation est-elle possible ? Je pense notamment aux places de parking.
      2 – établir et déposer une Déclaration Préalable pour des travaux conformes au PLU (je présume que vous ne modifiez pas la structure de la maison).
      Cdlmt,

  43. Bonjour,
    J’ai acheté une maison sans places de parking (il y a des surfaces dans le jardin mais l’accès est étroit), j’aimerai bien l’agrandir mais est ce que la mairie peut m’exiger une place de parking lorsque je dépasse le 20 mètres.

  44. bonjour jai deja une DP pour faire mon garage dan une picec habitable mais a 20 mç apres avoir fini le travail en arrive a 20,52 mç, est ce que jai doit essay a supprime le 0,58 ? ou je paux laisse ? je sai que jai le doit a 20 mettre , je suis peux d ete contoler par le maire
    merci beaucoup

  45. Bonjour,
    J’ai acheté une petite maison au nom d’une SCI, cette maison est constituée d’un rez-de-chaussée (garage, cave, ..) et d’un étage habitable.
    l’idée est de créer deux appartements séparés un au niveau de rez-de-chaussée et un autre à l’étage, sachant qu’il existe déjà un escalier extérieur.
    Est ce que ce projet est faisable? si oui quelle démarche faut-il suivre ? je peux maintenir les deux appartements dans le même lot ou il faut créer un lot par appartement?

    1. Bonsoir, pour savoir si l’opération est faisable, il faut vérifier le PLU (règlement d’urbanisme). Vous y vérifierez si l’on peut créer des logements supplémentaires et leurs sujétions, telles que des places de stationnement, etc.
      Lisez aussi l’acte de propriété pour vérifier s’il y a des servitudes et qi oui, quelles sont-elles.
      Quant à savoir ce qu’il convient de faire par rapport à la SCI, il faut vérifier sur les statuts de la société. Votre notaire vous indiquera en détail ce qui est possible, ainsi que les conséquences.
      N’ayant connaissance ici d’aucun de ces 2 documents, je ne saurais en dire plus.
      Cordialement,

  46. Bonjour Monsieur
    Je vais construire une tiny house prochainement. J’ai lu dans la loi Carrez qu’elle tolérait une marge d’erreur de 5% dans le calcul de la superficie. Je voudrais construire sans permis de construire en respectant les 20m2. J’aurais aimé savoir si je pouvais monter ma surface à 21m2 en prenant en compte cette marge d’erreur ?
    Merci pour votre aide
    Fabien

    1. Bonjour, n’oubliez pas que toute construction, tout travaux, avec ou sans Permis de Construire ou Déclaration Préalable, doit respecter les règles d’urbanisme, le PLU.
      Donc, je trouve très bizarre (et un peu triste) de rater un tel investissement (se limiter à 20 m² alors qu’on pourrait en faire 25 ou 30) uniquement pour ne pas établir un dossier…?
      Ou alors, il y a une raison qui m’échappe peut-être ?
      cdlmt

  47. Bonjour,
    Dans le cadre d’un projet d’achat d’une longère de 110 m2 avec une grange de 50m2 sur le terrain, je souhaiterais savoir si l’aménagement de la grange en atelier pour bricoler (isolation+électricité+2 velux) est soumis à une déclaration de travaux ?
    Merci par avance

    1. Bonjour, non pas d’autorisation si le bricolage n’est pas effectué à titre professionnel.
      Par contre, si vous modifiez les façades et/ou la toiture – ce que vous prévoyez avec les 2 velux – il faut déposer un dossier de Déclaration Préalable.
      Cordialement,

      1. Je vous remercie pour votre réponse rapide. Et dans le cas ou l’atelier deviendrait un lieu de travail professionnel, il faudrait une déclaration préalable de travaux ? Cette surface de travail ajoutée serait-elle comptée dans la limite de 170m2 de surface habitable autorisée sans l’intervention d’un architecte ? Ou elle ne rentre pas dans ce comptage car justement surface professionnelle ? Merci beaucoup pour votre réponse.

        1. Si l’atelier abritait une activité professionnelle, ce serait un changement d’activité et il faudrait donc un permis de construire ou une déclaration préalable (suivant les travaux prévus). Ce sont en fait à peu près les mêmes dossiers.
          Une demande pour une activité professionnelle demande des dossiers plus lourds qu’un simple logement. Dans tous les cas, les conseils d’un architectes vous seraient très utiles, vous permettant de ne pas gaspiller votre budget (faire et défaire coûte toujours très cher).
          La limite pour l’intervention obligatoire de l’architecte est de 150m² depuis quelques années (et non plus 170m²).
          cdlmt

  48. Bonjour,
    Nous avons un garage derrière notre maison que nous aimerions transformer en parti en dépendance afin de pouvoir y vivre et louer notre maison dans un avenir proche pour un complément de revenu. Notre maison est située dans un lotissement. Quelles sont les démarches que nous devons entreprendre pour avoir l’autorisation de faire ces travaux ?
    D’avance merci pour la réponse que vous m’apporterez.

    1. Bonsoir,
      1 – vérifiez ce qu’il est possible de faire avec le Règlement du lotissement (Cahier des Charges)
      2 – vérifiez ce qu’il est possible de faire avec le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et autres réglementations, à la Mairie ou en ligne (site Mairie),
      3 – si c’est possible, établir un projet (plan) et déposer une demande d’autorisation (DP ou PC, suivant le résultat de vos vérifications). Je vous conseille évidemment de confier ce travail à un architecte (d’aujourd’hui 🙂 ) car ses conseils à tous les niveaux vous seront profitables bien au-delà de sa rémunération.
      Cdlmt,

  49. bonjour je suis dans l attente de mon credit j ai signee mon compromis de vente c est un hangar de 345 m2 en deux parties une partie garage de 276 m2 et d une remise de 69 m2 que je veut passer en habitation principale que me faut t il comme document fournir et a qui les remettre car temps que je n ai pas l autorisation qu une partie du batiment et en habitation mon credit ne serra pas accepte merci de m aide j attend votre repose avec impassience

    1. Bonjour, pour savoir si l’opération est possible, il faut prendre connaissance des règles d’urbanisme et notamment du PLU. De toute façon, il vous faudra un architecte pour la demande de Permis de Construire (création d’un logement dans un bâtiment de plus de 150m² avec changement de destination). Le mieux est donc d’en consulter un tout-de-suite, au moins pour étudier la faisabilité de l’opération. Et ses bonnes idées (je ne parle pas que de l’aménagement, mais aussi des techniques, des bons artisans au meilleur rapport qualité-prix, etc.) peuvent vous faire économiser beaucoup d’argent.
      Cordialement,

  50. Bonjour,
    Dans la villa rénovée d’une de mes tantes, un grand débarras de plus de 20m² Carrez (qui était noté local technique sur le plan de permis de construire déposé pour la rénovation) avec fenêtre sur jardin et tout équipé en eau (alimentation et évacuation) et électricité, est devenu un studio, doit-elle faire une déclaration à la mairie ?

    1. Bonjour, a priori non, car une maison a le droit de comporter plusieurs logements. Si rien n’est modifié à l’extérieur et si pas d’extension, il n’y a pas de d’autorisation à solliciter. Ce qui n’empêche pas qu’il faut respecter les règles d’urbanisme (je pense par exemple aux éventuels stationnement / logement). cdlmt

  51. Nous avons en projet de faire aménager notre garage pour en faire notre habitation et louer notre maison car nous sommes à la retraite est nous n’avons pas assez de revenus on a pensé à cette solution à t on le droit sans permis de construire de le faire merci de votre réponse

    1. Bonjour, comme vous allez modifier l’aspect extérieur, il vous faut au moins une Déclaration Préalable. Vérifiez les règles d’urbanisme auprès de la Mairie, pour savoir ce qui est autorisé (les règlements d’urbanisme, comme par exemple le PLU, sont souvent en ligne). Ces règles dépendent de chaque Commune et de chaque zone, par Commune. Par exemple, aurez-vous les places de stationnement éventuellement requises ?
      cldmt,

  52. Bonjour
    Article clair mais comme je lis tout et son contraire donc je m’interroge, nous avons une maison de 115m2 d’emprise au sol (et 115m2 habitable sur 2 niveaux +50m2 de garage/atelier ) et souhaitons transformer notre garage de 17m2 en chambre. Nous transformons la porte de garage en fenêtre et changeons la porte extérieure vitrée en porte pleine. Tout est visible de l’espace public. J’ai cru comprendre qu’un pc était à faire mais je lis dans votre article que seule une domo suffirait ? Je me suis lancée avec un prestataire pour un pc, défaut de conseil de sa part ou a t il raison ? Merci

    1. Bonjour, sauf cas particulier (bâtiment classé, …) un DP suffira pour modification de façade, car ce n’est pas un changement de destination (le garage est déjà dévolu à une habitation).
      Les dessinateurs ne sont pas forcément compétents en matière d’urbanisme, ils dessinent ce que vous leur demandez, c’est tout.
      cdlmt,

  53. Bonjour,
    Merci pour votre article bien détaillé. Si je comprends bien dans le cas de ma situation actuelle.
    Maison de 132m2 Surface Plancher et un garage accolé d’un total de 47m2.
    Ce garage contient également une buanderie avec chaudière etc de 10m2.
    Je souhaiterai m’aménager un atelier de travail (produit salissant & poussière) et seulement changer les portes de garage par des baies vitrées et peut être ajouter un peu d’isolation => Déclaration Préalable pour le changement de façade.
    Si dans quelques années j’envisage de transformer cette endroit en un lieux habitable alors là je devrai faire une demande de permis de construire car 132+ (47-10)= 168m2 > 150m2 de surface plancher si je comprends bien ?
    Un grand merci par avance pour votre réponse.

    1. Bonjour,
      si votre activité dans le garage transformé en atelier a un caractère professionnel, il y a changement de destination. Il faut donc une Déclaration Préalable, si vous ne modifiez pas la structure porteuse du bâtiment (et si le bâtiment n’est pas inscrit sur la liste des Bâtiments de France). Attention, il y a des règlementations spécifiques si vous recevez du public.
      Si ça n’a pas de caractère professionnel, vous avez le droit de bricoler dans votre garage sans autorisation… Pour modifier la façade, il vous faudra donc une Déclaration Préalable (sauf Bâtiment classé Monument historique).
      Dans quelques années ? Vu comment les règlementations d’urbanisme changent fréquemment, il conviendra d’apprécier à ce moment-là.
      cdlmt,

  54. Bonjour,
    Je restaure actuellement une vieille longère dans le secteur toulousain, village couvert par une carte communale, zone du cadastre N.
    Ma problématique est la suivante:
    La maison d’habitation est déclarée 108m² au service des impôts.
    Dans cette longère, une partie grange est attenante c’est à dire bâtie dans le prolongement mais elle n’apparait nulle part d’un point de vue administratif.
    Je souhaite aménager une partie de cette grange en restant sous la barre des 150m², je souhaite créer 2 ouvertures.
    L’appellation grange ou garage est elle identique ?
    Une déclaration préalable est elle suffisante ?
    Puis-je déposer une DP pour la création d’ouverture uniquement puis par la suite une autre pour l’aménagement ?
    S’il me faut un permis, dois-je considérer que la surface est créée par changement de destination ?
    Merci infiniment pour votre réponse!

    1. Bonsoir,
      je regrette beaucoup que sembliez fuir l’intervention d’un architecte. Engager des travaux correspond en général à un budget important, et en même temps, ça constitue une aventure où vous risquez fort de rencontrer des aléas. Refuser d’avoir un guide dont c’est le métier est bien dangereux, à moins que vous ayez les mêmes compétences et la même expérience qu’un architecte, dans les domaines juridique, technique, réseau d’artisans (il y a de tout dans la région toulousaine, j’en sais quelque chose !), maîtrise des coûts et architectural (quand même). Ce rejet des architectes qui sont là pour que vous réussissiez l’opération, techniquement et financièrement, est désolant.
      Une grange n’est pas un garage, surtout si elle n’est pas entièrement close.
      Il faudrait que je sache ce que vous voulez créer et que voie le dossier ou les lieux pour vous dire quelle autorisation d’urbanisme demander, DP ou PC.
      Il y aura changement de destination… si la destination est changée ! N’en sachant pas plus, je ne peux pas répondre.
      cdlmt,

  55. bonsoir
    très bonne et belle année pour tous ; et qu’elle apporte à tous santé, sérénité et paix
    je reviens à nouveau vers vous pour vous exposer des nouveaux tracas avec le service urbanisme de ma mairie .
    il s’agit de mon garage de 15 m2 que je veux transformer en espace de vie pour accueillir ma mère . en rencontrant le service de l’urbanisme, j’ai été autorisée à transformer en 28m2 en remplissant un DP . on m’impose une hauteur sous plafond de 2,40m2 ( qui est respectée) et une hauteur de façade de toiture de 2,60 m2. Or l’entrepreneur dit que cette hauteur est trop basse et il a fait la hauteur à 4 m mais en dégradé pour l’écoulement des eaux de pluie sur la toiture.
    la mairie m’a convoqué et demande que la hauteur soit ramené à 2,60m
    on ne peut pas enlever la toiture dont les tuiles sont toutes posées.
    que dois je faire ? il y’a t’il une autre alternative à la non déconstruction de la toiture?
    merci énormément
    cordialement

    1. Bonjour, la hauteur de votre toiture n’est très probablement pas 4 m, car elle se mesure à LA BASE de la toiture (la “sablière”), et non pas au point le plus haut (le “faîtage”). Une hauteur de 2,60 m pour un garage est courante. Je vous propose de vérifier quelle est la hauteur réelle du mur à la base de la toiture, là où la toiture commence pour monter ensuite.
      Qui a établit les plans de la Déclaration Préalable ? C’est à cette personne qu’il convient de demander des comptes dans votre affaire s’il y a un refus de DP (opposition).
      Et c’est qui a donné l’ordre de réaliser les travaux sans l’accord de la Mairie (vous-même ? le maçon ?) qui doit payer la démolition des travaux éventuellement non conformes, car cette personne a fait prendre un risque anormal.
      cdlmt,

      1. bonjour
        Merci pour votre réponse
        en effet, vu que la 1re demande de PC a été refusée en octobre alors que j’entreprenais cette démarche depuis le mois d’avril, j’ai changé ma demande en déclaration préalable en fin octobre avec tous les plans de mon annexe à réaliser .Toujours sans réponse et suite à l’hospitalisation de ma mère avec cette crise sanitaire , et dans la panique, j’ai demandé à mon entrepreneur de commencer les travaux.. j’ai reçu le récépissé de dépôt en début décembre
        la mairie demandait une hauteur sous plafond de 2,40m et avec le toit, 2,60m. l’entrepreur dit que cela n’est pas possible car c’est pour y faire vivre une vieille personne en plus malade et il faut une bonne isolation du toit et de la maison.
        en fait, la hauteur de sous plafond est de 2,40 m, mais la hauteur du mur de la façade extérieure est de 2,70 et de la fin de cette façade jusqu’au au pignon du toit en pente, la hauteur est de 1,47 m. donc nous avons une hauteur totale de 4,17m du sol au toit pat la façade extérieur.
        la mairie dit que le toit doit être plat et que la hauteur totale de ma construction doit être de 2,60m .
        Oui , c’est moi qui ai commandé à mon entrepreneur d’effectuer la construction et la toiture est bien posée depuis le vendredi .
        l’urgence de la santé de ma mère m’impose cette irrégularité alors que j’ai déposé à la mairie la dérogation par la présentation d’une expertise médicale et le certificat médical
        voilà le contexte de mon infraction.
        merci pour votre éclairage
        bien à vous

        1. Bonjour, il vous aurait fallu un architecte pour mener à bien cette opération de construction, tant sur le plan technique que juridique et financier.
          Maintenant, il vous faut un avocat, pour mettre en cause le maçon pour défaut de conseil – mais ce n’est pas si simple, car un maçon n’est pas un conseiller juridique (comme l’est un architecte, par exemple).
          Je ne vais plus pouvoir répondre à toutes les questions de façon détaillée, il y en a trop. Je réponds donc de façon plus générale. Ceux qui veulent des réponses plus détaillées peuvent me contacter directement, nous conviendrons d’une rémunération (de l’ordre de 20 à 100€ par réponse).
          Cordialement,

          1. Je vous remercie pour vos réponses et tous vos conseils .
            Je prendrai contact directement avec vous pour la suite à donner à mes questionnements
            Bien à vous

  56. bonjour ,
    je suis sur le point d’acheter un terrain de 5000 m2 agricole ou se trouve une
    petite maison d’environ 35 m2 viabilisée avec fosse septique au normes
    de plus a tenant a la maison il y a une ruine ou il ne reste que les murs
    la maison est a un premier propriétaire et la ruine a un autre pour la vente
    je n’ai pas de problèmes ,
    par contre ma question est quelle surface ai je le droit de construire en
    extension a savoir que j’aurai deux titre de propriétés et quelles sont les
    démarches a suivre
    merci de votre réponse , olivier

    1. Bonjour, vous n’aurez au final, de fait, qu’un seul bien, unique, puisque les 2 biens achetés sont mitoyens. Les règles de calcul pour connaître vos droits à construire ne s’appliqueront que sur l’ensemble, sans dissocier la maison de la ruine.
      Il faut voir le PLU, l’acte de propriété, l’état des bâtiments (ruine, pas ruine…). Partant de là, il faudra peut-être une négociation avec la Mairie (ou pas).
      cordialement,

  57. Bonjour, merci pour votre article.
    Nous sommes propriétaires d’une longere de 160m2 située en zone agricole soumis à un PLU.
    Nous aimerions utiliser le garage de 60m2 situé à une 10zaine de mètres de la maison pour y transformer 40m2 en petite “maison” indépendante poir la famille mais de passage et consacrer les 20m2 restant en cuisine d’été + local technique piscine.
    Ma question semblerait identique à beaucoup d’autres : dois je envisager un permis de construire ou une déclaration de travaux à la mairie?!
    Merci!

    1. Bonjour, vérifiez sur le PLU si la création d’un logement supplémentaire est autorisée. Ce n’est pas évident en zone agricole, ça dépend de chaque PLU et de chaque Zone. Et, éventuellement, un permis de diviser. Ca dépend de nombreux critères, le mieux est d’aller voir les Services d’Urbanisme de la Mairie (ou de la Com’Com si la Commune est un village).
      Un conseil : vérifiez quand même, avant d’exposer votre projet à une Administration, qu’il soit bien possible, via un PC ou une DP. Sinon, vous serez dans le viseur de l’Administration…
      Si ok, que ce soit un PC ou une DP n’a guère d’importance, c’est à peu près le même dossier. cdlmt

      1. Bonjour, merci pour votre réponse
        L’extrait du plu ( copié plus bas) de notre zone me paraît favorable à notre projet même si je comprends pas trop l’histoire des 20m2 ….
        Dès lors si le projet peut se réaliser, pouvez vous m’éclairer sur l’obligation de me rapprocher d’un architecte dès lors que l habitation initiale de 160m2 s’ajoute avec les 40m2 de surface plancher de plus ?
        Merci encore à vous, cet
         l’extension des bâtiments à usage d’habitation existants à la date d’approbation du PLU est autorisée sous
        réserve :
        – que l’extension des constructions à usage d’habitation ou/et d’hébergement n’apporte pas de gêne
        à l’activité agricole (pas de réduction des inter-distances avec les bâtiments agricoles en activités
        situés à moins de 100 m)
        – d’être limitée, à la date d’opposabilité du présent document à 20 m² + 30% de l’emprise au sol du
        bâtiment existant dans une limite globale de 60 m² supplémentaires à la date d’approbation du
        PLU
        – que la hauteur de l’extension ne soit pas supérieure à celle du bâtiment d’habitation initial
        – qu’elle se fasse en harmonie avec la construction d’origine.

        1. Bonjour, vous pouvez construire en plus des bâtiments existants :
          – 20 m²
          – auxquels vous pouvez ajouter une surface calculée en prenant 30% de la surface actuellement construite (emprise au sol).
          Si le bâtiment actuel a une emprise au sol de 120 m², vous pouvez ajouter : 120 x 30% = 36 m². Donc en tout ça ferait 20 + 36 = 55m² de possibilité de construire.
          Si le bâtiment actuel a une emprise au sol de 150 m², vous pouvez ajouter : 150 x 30% = 45 m², donc ça ferait en tout 20 + 45 = 65 m². MAIS comme la surface totale d’extension est limitée à 60 m², vous ne pourrez construire que 60 m².
          Pour l’intervention de l’architecte, elle est obligatoire à partir de 150 m² de surface TOTALE (existant + extension), donc même si vous construisiez 10 m², il vous faudrait un architecte, car la surface actuelle dépasse déjà 150 m².
          Si vous n’aviez pas cette réticence à bénéficier des conseils d’un architecte, celui-ci pourrait vous expliquer ça, en plus de tous les bons conseils qu’il vous prodiguerait.
          Cdlmt,

          1. Bonjour et merci pour votre réponse, qui m’aura enfin permis d’y voir bien plus clair comme pour bien d’autres….merci encore pour votre disponibilité, gratuite pour le coup! Je rénove moi-même de a a z notre vieille longere et donc me suis passé d’artisans si ce n est pour la toiture.
            La transformation du garage en petit logement serait aussi fait par moi…pour le plaisir et bien sûr pour l’aspect financier.
            Pour m etre déjà renseigner sur un site internet de prestation architecte “pas cher” , jai été direct refroidit pas la notion du pas cher….La dans notre configuration la question ne se pose pas puisque >150m2!
            Peut-être devrai je vous contacter pour éclaircir cet aspect ?!
            Bien cdt

          2. La prestation d’architecte obligatoire pour une surface totale portée à plus de 150m² ne concerne que le dossier de demande de permis de construire, rien d’autre.
            Par contre je vous engage à demander à l’architecte, à cette occasion, quelques informations précieuses qui vous seraient utiles. Informations données verbalement bien sûr, sinon l’architecte serait obligé de vous compter une prime d’assurance qu’il devrait verser !
            Cordialement,

  58. Bonjour,
    Je souhaite transformer un garage (entre 15 et 20m²) attenant à la maison. Si j’ai bien compris cela ne consiste pas en un changement de destination et nécessite uniquement une déclaration préalable mais pas de permis de construire. Si le PLU exige par exemple 2 places de parkings, est-ce qu’une allée non couverte ou rentrent deux voitures convient? Quels sont les impacts financiers (TVA, impots locaux, fonciers, assurance habitation) pour cette transformation?
    un grand merci par avance

    1. Bonjour,
      – 2 place de stationnement en enfilade sont théoriquement valables, mais certaines Mairies font des difficultés. Le Conseil d’Etat (plus haute juridiction) a tranché récemment : les places de parking en enfilade sont prises en compte “dès lors que chacune d’elles, affectée au même logement que celle qui en commande l’accès, est effectivement utilisable” (CE, 22 juillet 2020, n° 427398).
      Donc dans votre cas, c’est ok.
      – conséquences fiscales : aucune idée, ce n’est pas du tout mon domaine. Votre notaire est le mieux qualifié pour vous répondre pour cela.
      cdlmt,

  59. Bonjour,
    J’ai déposé une demande de travaux pour réaliser un garage non attenant de 32m2 sur le terrain de ma maison. Je suis en zone urbaine de village, avec plu. Le conseiller urbanisme de la mairie m’avait indiqué que je pouvais aller jusqu’à 40m2 de surface de garage (pour une demande simple) puisque la superficie de ma maison était de 96m2. À priori, je ne dépassais pas les 150m2 de surface au sol maximum si j’ai bien tout compris…Or, je reçois ce jour un refus de l’urbanisme agglomération me disant que je dépasse les 20m2 autorisés.
    Qui à tort dans cette affaire ? Attenant ou non attenant, est ce important ? Merci de votre retour. Bien à vous.,Alain

    1. Bonjour, je ne peux pas vous dire ainsi qui a raison ou qui a tort, je ne peux rien calculer, je n’ai pas les plans…
      Par contre, je suis surpris – et un peu choqué, quand même – que vous vous imposiez de ne pas dépasser 150m² d’emprise au sol au seul prétexte de n’avoir pas à utiliser les services d’un architecte (si j’ai bien compris ?), alors que nous sommes là pour permettre à nos clients de réussir leur projet de construction, sur tous les plans (si je puis dire).
      Cdlmt,

      1. Merci beaucoup de votre retour. Le conseiller de la mairie m’a simplement donné cette règle de 150m2 en m’indiquant qu’à cette limite, pas besoin de permis de construire…Est ce la réalité ? Bien à vous. Alain

        1. Non, pas du tout, les surfaces sans permis de construire sont limitées à… 5m² !
          Pas très au courant, cet employé de mairie.
          Ou alors, il y a une autre raison pour limiter votre surface à exactement 150m² – mais ce serait un hasard bien curieux. Il faut voir quel article du PLU l’imposerait.

          1. Merci je comprends. Par contre, sachez que ma maison de 96m2 habitable existe, ma demande préalable est faite pour un futur garage non attenant de 32m2 que je souhaite construire. L’urbanisme me demande un dépôt de permis de construire au lieu d’une simple demande préalable, sous prétexte que je dépasse les 20m2 de superficie de garage…cordialement, alain.

          2. Ah, il veut dire : un dossier Permis de Construire au lieu d’une Déclaration Préalable ?
            Ce n’est pas un problème car c’est à peu près le même dossier. Il aurait pu vous le dire au dépôt de la demande. Je n’ai jamais compris pourquoi avoir créé cette différence de dossier (PC ou DP), à part le plaisir de compliquer les choses – ou plus probablement, une façon supplémentaire d’écarter les architectes.
            cdmt,

  60. Bonjour,
    J’ai acheté il y a un an avec mon mari un appartement de 80 m2 en rdj avec garage attenant à notre logement dans une copropriété de 5 logements . Nous aimerions transformer notre garage d’une superficie de 19m2 en chambre avec salle d’eau . Nous allons changer la porte de garage par des stores roulant et baie vitrée, qu’elles sont les démarches à suivre, pour toute cette modification s’il vous plaît ?
    Merci .

    1. Bonjour, 2 autorisations à obtenir pour pouvoir faire ces travaux :
      – l’autorisation de la copropriété,
      – une Déclaration Préalable à la Mairie (si pas dans un cas particulier, tel que bâtiment classé monument historique, etc.)
      cdlmt,

  61. Bonjour, je me permets de revenir vers vous car je viens de découvrir après la signature du compromis de vente que l’extension de la maison d’environ 20m2 a été réalisée il y a plus de 20 ans mais sans autorisation de la mairie .
    La ville est considérée en zone inondable faible ( bleue) .
    J’ai lu qu’au delà des 10 ans, il y a une prescription pénale et civile et qu’on ne peut pas démolir cette extension. Cependant, le service urbanisme me dit qu’il n’est pas sur du tout qu’il accepte la demande de changement de toit et fenêtre sur cette extension du fait de la construction illégale de cette extension et que nous sommes en zone inondable.
    Du fait de la zone inondable, je pense qu’il n’est pas possible d’effectuer une régularisation auprès du service urbanisme. Par ailleurs, les frais concernant la taxe d’aménagement seraient très couteux…
    Par ailleurs, je m’interroge sur les risques que nous encourons si nous achetons ce bien . Pouvez-vous me renseigner ? Merci d’avance, cordialement

    1. Bonjour, pour ce genre de problème, compte tenu qu’il s’agit strictement d’un problème juridique et surtout que les cas particuliers sont nombreux, je réponds que seul un notaire saura vous conseiller efficacement sur la meilleure décision à prendre.
      Cordialement,

  62. Bonjour MR ESPAGO
    Actuellement propriétaire d une carrosserie automobile en centre ville je voudrait transformer les locaux en 3 appartement de 50 m2 pourriez vous svp me conseiller sur les démarche a suivre en mairie et le risque de contrainte qui peut i avoir sachant que je ne modifie pas la structure du bâtiment la construction et faite de poutre apparente ancienne grange a Epoque elle se trouve en deuxième ligne elle ne donne pas de vue sur la route principal merci

  63. Bjr j ai un garage faisant partie de la maison qui a été transformé en pièce à vivre il y a plus de 10 ans. La porte du garage a été recouverte par des clins . Les fenêtres étaient existantes mais remplacées par du double vitrage . La mairie refuse de le prendre comme tel . Qu en est il svp. Merci de votre réponse

    1. Bonjour, la modification de façade (bardage en clins à la place du portail) aurait nécessité une Déclaration Préalable.
      Pour les délais de prescriptions, je vous engage à aller voir un notaire ou un avocat, car les cas particuliers sont nombreux.
      Cdlmt,

  64. Bonjour,
    J’aurai besoin de votre avis sur la problématique suivante :
    Un bâtiment annexe à une maison à été construit. Au départ le permis de construire accordé (2001) portait sur un garage de 54m2 avec toiture et une porte de garage. Les travaux ont finalement construit une petite maisonnette avec baie vitrée, porte d’entrée, fenêtre et velux. Aucune déclaration d’achèvement n’a été faite.
    Aujourd’hui nous souhaitons faire cette déclaration d’achèvement. Est-ce possible puisque la construction n’est pas conforme au permis initial ? Si la mairie ne contrôle pas et valide la demande quels sont les risques futurs ? Nous souhaitons vendre la maison maison et cette dépendance, serons-nous responsable dans l’avenir de cette non conformité quand bien même elle aurait été validée par la mairie ? Ou faut-il d’abord demander un permis modificatif correspond à la construction ?
    Je vous remercie pour les réponses,

    1. Bonjour, les prescriptions en matière de pc sont complexes, comme savent si bien le faire les lois françaises. Elles sont différentes vis-à-vis de l’urbanisme, du fisc, en matière pénale, etc.
      La première chose à faire est de vérifier le PLU actuel :
      – si la construction pourrait être édifiée aujourd’hui (si elle est conforme au règlement actuel), le mieux est en effet de déposer un PC ou une DP (suivant les cas), et vous êtes définitivement à l’abri.
      – si elle serait illégale de construction aujourd’hui, il faut consulter votre notaire, car ça peut être juridiquement complexe et c’est lui le mieux placé pour vous conseiller au mieux pour vous sur cette affaire. Mieux vaut ne pas en parler à la Mairie pour le moment.
      cdlmt,

  65. Bonjour ,
    j’ai réalisé une demande de DP à la mairie pour transformer 2 dépendances ( sorte de petites annexes maconnées , servant de débaras ou rangement) en deux petits studios.
    La mairie a refusé ,en indiquant que je devais créer 5 places de parking sur mon terrait ( 2* 2,5 Places par logement) .
    J’ai demandé un rendez vous avec le maire, et la personne de l’urbanisme joue sur les mots au niveau du logement.
    Je lui demande si je peux transformer cela en chambre, et il me dis qu’a partir du moment ou il n’y a pas de sanitaires et douches, pour lui c”est ok . Mais il n’était pas plus convaincu que cela ?
    comment puis je faire pour savoir ce que je peux réélement faire de ces deux dépendances ?
    sachant que le rajout de ne places de parking est impossible a cause de l’accés au terrain trop etroit.
    Merci Benjamin.

    1. Bonjour, vous pouvez étendre la zone habitable d’un logement dans son garage (ou équivalent, grenier, etc.) à condition que ce garage soit dévolu au logement (c’est le garage du logement, sur le même terrain).
      Et vous ne pouvez pas créer un ou des logements nouveaux (qui n’existaient pas avant) sans autorisation d’urbanisme (PC si vous intervenez sur la structure du bâtiment, DP sinon). Etendre une surface habitable n’est pas créer un logement nouveau.
      Qu’est-ce qu’un logement ? Un lieu où habiter de façon autonome : une zone cuisine, un cabinet de toilette et wc, une surface minimale : consulter le règlement sanitaire départemental (ça peut varier d’un dépt à l’autre).
      Dans votre cas, chaque logement doit avoir ses propres places de stationnement, soit 2,5 places chacun (ce que je trouve complètement délirant pour un studio d’1 personne, alors que la tendance est justement de supprimer l’obligation de places de stationnement – mais mon avis ne compte pas pour votre Mairie 🙂 ) cdlmt

      1. Bonjour Jean-Francois ,
        merci de votre réponse rapide. Du coup , on joue sur les mots pour la définition d’un logement.
        Je n’ai pas trouvé la définition précise de ce que devait comprendre un logement pour être considéré comme tel .
        Merci

        1. La définition la plus précise est celle du Règlement sanitaire départemental, donc propre à chaque département (ce que j’ai toujours trouvé curieux, chaque département pouvant faire, dans son coin, ses petites définitions perso, pas très dans l’esprit de la V° République…).
          Vous devriez le trouver en ligne. Cordialement,

  66. Bonjour MR Espagno
    Je voudrais un éclaircissement pour bien. Comprendre l’ aménagement d’un garage. Je suis propriétaire d une maison de ville . Achetée dans le cadre d une VeFA. Je suis le 1er proprietaire. Maison acquise Nue de tout revêtement et équipement sanitaire.Le promoteur avait obtenu son PC sous POS en 2013. Avant mise en place PLU dans la ville en 2015. La maison de ville intégre au rdc un garage de 20 m2. Sur surface plancher global de 50 m2. (Garage dans maison)
    Lors de mes travaux d aménagement j ai réduit la surface du garage au profit de la surface d’habitation. Pas d extension. J ai modifié cloison intérieur. Je n ai pas modifié l’ aspect extérieur de ma maison et je n ai pas supprimé la porte de garage. Donc pas de modification de façade.Le garage ne fait plus que 8 m2 et n est plus accessible de l intérieur de la maison. On y accède que depuis l extérieur.
    Je reçois un courrier de la mairie suite dénonciation d un policier municipal et on m indique que je suis en infraction avec PLU.
    Or ma maison sur acte de propriété a l achat fait 102 m2 habitable et le dit PLU impose 2 places de stationnement ( 1 place par 50 m2 habitable)
    Or avec mon bien je n avait que le garage pas de place de stationnement extérieur car nous sommes en centre ville.
    Pour infos c est la mairie qui a vendu le terrain de la promotion .
    Donc maison construite avec PC sous POS et là je suis relance pour pseudo infraction au PLU. Alors que ma maison et les places de stationnement fourni ne respecte pas le plu.
    Please éclairez moi je ne comprend plus rien
    Merci d avance pour votre aide précieuse

    1. Bonsoir, là encore on touche du doigt l’incohérence de certaines règles d’urbanisme.
      1° – Si vous ne changez rien en façade ni en structure porteuse, vous avez le droit de ne pas déposer de DP quand vous faites un aménagement du garage en pièces habitable de votre logement. La loi est claire sur ce point, ok.
      2° – Donc, cet aménagement n’est pas soumis au PLU actuel : il n’y avait pas à effectuer une demande d’autorisation d’urbanisme car ce n’est pas une extension ni un changement de destination ni un changement d’aspect. Le PLU ne vous est donc pas opposable (on ne rase pas tous les bâtiments existants qui ne seraient pas en conformité avec un nouveau PLU).
      3° – Mais votre maison reste-elle soumise au POS de l’époque du dépôt de la demande de permis de construire (donc avant la construction elle-même) ? Il faudrait s’y référer pour savoir ce qui est mentionné dans ce document obsolète, mais ce POS a bien été retiré. Donc à mon avis, vous n’avez plus à le respecter. Imaginez que votre maison date du 19° siècle et qu’elle n’ait pas de garage : personne ne vous imposera d’en créer un au prétexte du PLU actuel, si vous ne modifiez rien qui nécessiterait une demande d’autorisation d’urbanisme. Tout cela est absurde, on est bien d’accord, mais les règles d’urbanisme le sont souvent…
      4° – De toute façon, il n’est probablement pas défini de surface minimale de garage dans le POS de l’époque. Or vous avez toujours un garage, il peut servir par exemple pour des 2 roues (ou des 3 roues, comme on en voit aujourd’hui). Donc, même si un garage était obligatoire, eh bien vous avez toujours conservé un garage… Normalement, un bon avocat démontera facilement la demande de la Mairie !
      Tenez-moi au courant, si vous voulez bien. Cdlmt,

      1. Merci Mr Espagno pour votre retour rapide et précis
        Dans votre réponse numéro 1 quand vous dites la loi est claire sur ce point vous faites références à quelle loi ?
        Dans votre réponse numero2 quand vous dites que mon aménagement n est pas soumis au PLU, alors je dois comprendre que ma modification de surface ayant lieu en 2020 pour rappel PLU effectif depuis 2015 et supprimant une place de stationnement prévu, je ne suis pas soumis au obligation du PLU en matière de place de stationnnement
        Enfin quant à la lettre de la mairie au regard des incohérences qu’elle contient je n y ai pas répondu et je n ai pas l attention de le faire
        Merci encore pour vos éclairages

        1. Aménager un garage en surface habitable n’est pas un changement de destination ni une extension de surface, c’est écrit en toutes lettres dans le Cerfa (formulaire) de demande d’autorisation d’urbanisme, rédigé et diffusé par l’Etat.
          Vous n’êtes pas soumis à PLU tant que vous ne modifiez pas votre construction par des travaux qui nécessiteraient une autorisation des pouvoirs publics. Si je repeins ma chambre, je n’ai pas à consulter le PLU pour me mettre en conformité, même si mon bâtiment ne pourrait pas être construit tel qu’il est, car il serait non conforme au PLU.
          Le PLU édicté après la construction de votre maison ne lui est pas opposable tant que votre maison reste en l’état. Or aménager un garage n’étant ni un changement de destination ni une extension de surface ni une modification de structure, ce n’est pas soumis à autorisation. Donc votre maison reste “en l’état” au regard de la loi. C’est mon raisonnement. cdlmt

          1. Merci encore et toujours s pour vos réponses car le courrier de la mairie m indique avoir supprimé une place de stationnement et que selon le PLU un garage doit faire 2,5 m sur 5 m
            Donc au final ma maison étant construite avec PC sous POS mes aménagements intérieurs ne sont pas soumis au PLU dès lors que je ne touche pas à la structure ni ne modifie aspect extérieur
            Aussi le courrier de la mairie est gonflé quand il invoque le PLU.
            Car même si j y étais soumis au PLU l aménagement offert par le promoteur n offrant pas 2 places de stationnement était donc incorrect avec cette loi d urbanisme
            En fait les mairies manquent de précision dans leur courrier parfois agressif car nous menaçant de sanction juridique
            Bref encore merci

          2. Si la Mairie vous a écrit une lettre recommandée, vous devez y répondre, car en Droit, on peut considérer que “qui ne dit mot consent”.
            Vous pouvez répondre la position que je vous suggérais, à savoir que votre maison étant construite avant l’application du PLU, ses prescriptions ne s’appliquent pas aux ouvrages antérieurs et que vous n’avez aucune demande d’autorisation à effectuer puisque vous ne changez ni la surface ni la destination ni la structure ni les façades de votre bâtiment – c’est bien d’être juridiquement précis dans la lettre – et vous verrez bien la réponse éventuelle de la Mairie. cdlmt,

          3. Merci Mr Espagno pour votre appui mais pour répondre au courrier de la mairie : le promoteur pour ma maison a obtenu un PC en 2013 avant mise en place du PLU en 2014 Mais la construction a débute en 2015 et livre en 2019 . Aussi puis je écrire que ma maison n est pas concerné par le PLU. Car cette règle ne s s’applique pas aux ouvrages antérieurs .
            Merci encore

          4. Eh oui, une construction est régie par les règles au moment de la demande de permis de construire, pour peu que la construction se réalise dans les délais légaux après obtention de ce PC (délai légal qui varient de temps en temps, au fil des années…) et même si le règlement d’urbanisme a changé avant la fin des travaux. cdlmt

          5. Et enfin une dernière chose Mr Espagno afin que je comprenne bien
            Le PC de construction de ma maison ayant été accordé sous POS, et ce PC ayant été valide avec le garage intégré à la maison
            Si aujourd’hui Le fait que je réduise sa surface au profit de l habitat sans modifier aspect extérieur, suis Je bien pas soumis au PLU
            Merci encore pour votre aide précieuse et précise

          6. – Non, la maison n’était pas soumise au PLU pendant sa construction, PLU qui n’existera qu’après la demande de PC, et donc qui ne pouvait pas être pris en considération à l’époque de cette demande.
            – Les travaux actuels sont évidemment soumis au PLU actuel. Mais rendre habitable un garage existant dévolu à un logement, sans changer les façades et sans toucher à la structure, n’est pas constitutif de création de surface de plancher et n’est pas un changement de destination. Il n’y a donc pas de demande d’autorisation à effectuer : on ne peut pas faire une demande dans laquelle on déclare… qu’on ne demande rien !
            Et s’il n’y a aucune autorisation à solliciter, il n’y a aucune autorisation à obtenir.
            Donc je ne vois pas ce que l’on pourrait vous reprocher légalement. Les services d’urbanisme vous reprochent de ne pas avoir obtenu d’autorisation, mais une autorisation pour quels travaux ? Il n’y a pas de surface taxable créée de stationnement close, je ne vois aucune case dans le formulaire de Déclaration Préalable correspondant à votre cas, nulle part je ne lis qu’il faut déclarer la suppression d’une place de stationnement. Par contre, j’y vois l’inverse : “N’est pas considéré comme une extension, la transformation d’un garage … en pièce habitable.” Si la loi est mal faite, on ne peut pas vous le reprocher.
            Je pense donc qu’il y a matière à discuter et à faire valoir votre position et votre bonne foi. Un bon avocat spécialisé en urbanisme saura vous éclairer et vous défendre sur ce point.
            cdlmt,

          7. Bonjour Mr Espagno
            suite à nos échanges je vous informe avoir reçu un recommandé de la mairie suite à la diminution de surface de mon garage intégré à ma maison au profit de l’habitation, sans modifier la façade ou extension de surface.
            Ce courrier me demande un droit de visite en ma présence pour constater l’infraction. Ce courrier agressif est démentiel. et à la limite du harcèlement. auriez vous un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme à me présenter

          8. Merci Mr pour vos retour si rapide
            Mais je suis en région parisienne
            Et peut on contester cette visite
            Vraiment pour une diminution de surface pour un garage dévolu à une maison Sans modification aspect extérieur
            Demander un droit de visite

          9. Ah oui une dernière chose pourriez vous me communiquer le numéro de Cerfa sur lequel il est indiqué qu ‘aménage un garage en surface habitable n est pas un changement de destination

      2. Bonjour MR Espagno
        J ai pris un avocat et celui ci a rédigé une réponse à la mairie
        Je souhaiterai vous l envoyer par mail pour avoir votre avis
        Auriez vous une adresse mail à me communiquer

  67. Bonjour et merci pour cet article hyper utile !
    Je souhaite créer 32m² en rabaissant le plancher de combles existants (bat habitation, combles déjà isolés, pas de modif de l’aspect extérieur, hauteur rdc après travaux 220cm).
    Concernant votre astuce en or consistant à invoquer la phrase “n’est considérée comme une extension etc”, cela signifie-t-il que je n’ai pas besoin d’un PC ni même d’une DP malgré les 32m² créés ?! Juste informer la mairie et les impôts ?!
    Merci d’avance pour votre aide
    Cordialement
    Antoine

    1. Bonsoir, en effet, c’est à mon avis le même raisonnement que pour le garage. Il est bien écrit dans le formulaire Cerfa :
      “N’est pas considéré comme une extension, l’aménagement d’un garage ou d’un comble en surface habitable.”
      Or votre comble existe, vous pouvez y marcher, ranger des affaires : il possède un vrai plancher. Les surfaces h > 1,80 m ont dues être déclarées en surface de plancher (à peu près la même chose que la surface habitable + cloisons et murs intérieurs). Donc, puisque l’aménagement d’un garage n’est pas une extension, bien qu’on transforme de la surface existante en surface de plancher, de la même façon l’aménagement d’un comble n’est pas une extension non plus, bien qu’on transforme là aussi de la surface existante en surface de plancher.
      Dixit les Pouvoirs publics dans leur formulaire. Vous pouvez déposer une DP, sans extension.
      Personnellement, je trouve ces réglementations très mal écrites, et je crois que l’Etat s’est pris les pieds dans le tapis, mais ce n’est pas à nous de modifier ces réglementations incohérentes…
      Cdlmt,

      1. Meilleurs voeux ! Une nouvelle fois, merci. Avez-vous des exemples concrets de création de surface de plancher “acceptée” par une mairie sans DP ni PC ? Avez-vous personnellement réussi cette manip en invoquant la phrase citée plus haut ?
        Cordialement
        Antoine

        1. Bonjour, en fait en ne déposant pas de DP ni de PC, on ne demande aucune autorisation à la Mairie. Donc, on n’a pas de refus. Je n’ai pas encore eu le cas d’en débattre avec une Mairie qui contesterait des travaux dont elle aurait eu connaissance dans ce cas de figure.
          Par contre, le formulaire Cerfa a été modifié récemment, l’ambiguïté persiste mais c’est moins évident (l’Etat lirait-il nos messages ? 🙂 )
          Cordialement,

  68. achat d’un local artisanal avec permis de construire pour habitation en residence principale,donc changement d’affectation est ce une construction neuve pour l’adminisfretion important pout frais de notaire et pret bancaire

  69. Bonsoir,
    Je suis perplexe: la lecture des questions-réponses m’a plongée dans la confusion. Je ne sais que conclure quant à mon problème, à savoir les démarches qu’il convient que j’entreprenne pour créer une pièce de 15m2 à l’intérieur d’un garage de 50m2, reliée à la partie habitation de la maison par une porte (à poser). Je ne modifierai ni l’aspect extérieur ni la superficie du bâtiment.
    La construction date de 1992, et à l’époque le permis a été délivré sous le régime du POS.
    Cette modification risque-t-elle d’avoir par ailleurs une incidence sur le système d’assainissement, en règle en 92 mais depuis devenu obsolète (distance du bâtiment) ? Peut-on m’en demander la mise aux nouvelles normes immédiatement (coût minimum de 10 à 15 000 €? )
    Je précise être seule dans cette maison de 250m2 sur un terrain de 19000 m2, âgée de 73 ans et souhaiterais héberger ponctuellement lorsque le besoin s’en ferait sentir une dame également seule qui veillerait sur moi.
    Merci par avance pour votre réponse.

    1. Bonsoir, il est écrit expressément dans la “Notice d’information” du formulaire de Déclaration Préalable, des Services du Ministère chargé de l’Urbanisme:
      “1.2.2 N’est pas considéré comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable.”
      Il est également écrit dans la “Notice explicative pour les demandes de Permis de construire … et Déclaration préalables”, émanent elle-aussi de l’Etat, à la page 4, article 1.2, changement de destination :
      “Toutefois, transformer un garage existant, attenant à une maison d’habitation, n’est pas un changement de destination.”
      – Ne modifiant pas l’aspect extérieur,
      – ne créant pas de surface de plancher,
      – ne changeant pas de destination,
      vos travaux d’aménagement intérieur ne correspondent à aucun des critères nécessitant une demande d’autorisation d’urbanisme (je présume que vous n’êtes pas dans un cas particulier, comme le classement de votre maison en monument historique).
      Quant aux travaux éventuels de raccordement au réseau public d’assainissement, je ne peux évidemment pas répondre depuis ici. Je vous engage à consulter un architecte qui vous donnera toutes les informations utiles.
      Bien cordialement,

      1. Bonjour Mr Espagno je suis dans le même cas que la personne au dessus .
        j’ai créé un studio de 20 m2 qui avait déjà une porte d’entrée plus un volet roulant on y a rajouté une baie vitrée derrière et une cloison pour séparer le garage qui etait de 50 m2 aucun changement de façade fait .
        Cette année j’ai loué le studio en meuble et ma taxe d’habitation a doublé car revenus du locataire pris en compte en plus des miens . J’ai fait une reclamation en précisant qu’il vit dans une dépendance avec un bail à son nom et maintenant c’est le service des mises a jour cadastrales qui me demande de faire une declaration H2 pour la dependance j’ai pourtant précisé n’avoir rien changé a la construction ni extension ni modification depuis ma déclaration H1 lors des achevemnts de travaux en 2013. J’ai deux questions .
        Dois je remplir ces declarations et Quelles seront les conséquences de ces déclarations ?
        En vous remerciant

        1. Bonjour, ce cas de bâtiment dévolu à une habitation et utilisé en habitation est récurrent car la loi est floue. Je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire qui saura utilement vous conseiller, pour chaque cas particulier.
          Cdlmt,

          1. Merci pour votre réponse, je met ici la réponse qui pourra servir à ceux dans le meme cas …
            j’ai finalement fait la déclaration H2 pour le cadastre ,le studio aura sa propre taxe d habitation lorsqu’il est occupé et non soumis a la TH si pas loué car c’est notre résidence principale . Par contre la taxe foncière sera impactée par cette nouvelle surface habitable . Mais au moins tout est en règle ce qui est un vrai soulagement

    1. Bonjour Matthieu,
      Il est effectivement possible que vous puissiez ou ne puissiez pas réaliser ce projet, car selon le PLU applicable au bien concerné, vous devez très certainement respecter un nombre de stationnements sur votre parcelle et possiblement couverts/fermés.
      Pour vous assurer de la faisabilité architecturale, lisez bien le PLU.
      Ensuite, vérifiez également que votre projet n’est pas soumis à d’autres contraintes liées cette fois au nombre de logements sur une parcelle.
      Aménager des logements dans d’anciens garage impose l’assurance de réseaux pouvant supporter cela.

      Donc avant de vous engager dans quoi que ce soit, prévoyez de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) pour présenter votre projet en mairie et obtenir une réponse écrite de l’administration.

  70. Bonsoir,
    je compte acheter un ancien garage déjà transformé en T2 bis de 42 m2 (plus sous pente) sur un terrain de 300 m2 ; le propriétaire vend aussi sa maison détachée. Mais j ai besoin d un compteur eau , élec et assainissement scindés de la maison; est- ce au vendeur ou à l acquéreur d obtenir l accord du service des Eaux avant la signature du compromis? je ne veux pas me tromper et être coincée par la suite et prendre toutes les précautions (coût achat de 150 000 e)! plus 10 000 pour les nouveaux branchements. Merci de votre réponse!
    M.
    me V.

    1. Bonjour, vous avez raison de veiller à cela, un logement indépendant doit avoir des branchements aux réseaux publics indépendants. Je trouve normal que ce soit à la charge du vendeur (il vend bien un logement indépendant !) et donc que ces branchements (eau, électricité, télécom, eaux usées, voire eaux pluviales) soient faits quand vous signerez l’acte. Ce serait donc une clause suspensive dans un compromis de vente préalable. Une lettre ou un mél au notaire serait utile.
      Cdlmt

  71. bonjour,
    je souhaiterai construire un garage en limite de propriété, a une distance de 5 mètres de mon habitation.
    Le PLU qui fait fois sur la métropole bordelaise m’autorise a me mettre sur une limite de propriété, seulement si le garage fait parti de l’existant.
    De ce fait si je relie mon garage à mon habitation par des poutres, sera t’il considéré comme faisant parti de l’existant?
    Merci

    1. Bonjour. A mon avis, ça relève d’une appréciation subjective, au cas par cas. Mieux vaut présenter un plan à la Mairie pour savoir si ce sera ok. Peut-être une ou deux poutres ne seront pas acceptées, peut-être qu’une pergola le sera…?
      Cdlmt,

  72. bonjour ma question est , j avais demand une DP pour transforme ma garage en piece de sport de 19 mt cq en a faire tout les travaill insualtions electrics fenetres etc mais maintenant a cause de changement de sante je veux plus une salle de sport et je voudrai faire comme une chambre et une kitchenette , est ce que j ai le doit a changer entre salle du sport pour une chambre sans demande encor orthorisation ?? merci beaucoup

    1. Bonjour, oui, salle de sport ou chambre, cela reste des pièces de la même habitation, donc aucun demande à faire (comme si vous décidiez par exemple d’inverser Chambre et Salon : vous le faites quand vous voulez, sans autorisation à demander).
      Cordialement,

  73. Bonjour
    Petite question j ai acheté une maison neuve dans le cadre d’une VEFA. Permis de construire obtenu par le promoteur en 2013.
    La ville a fait valider son PLU à fin 2014.qui a remplacé le POS
    Travaux ont démarré en 2015
    Ma construction a t elle était fait sous réglementation POS ou PLU
    Ma maison est une maison de ville livrée avec un garage integre dans la maison. J ai diminué sa surface au profit de l habitat sans modifier façade de la maison .. la mairie a été informé et le contacte pour régularisé en invoquant le PLU.
    Au regard des infos ci dessus y suis je soumis
    Enfin si oui le PLU impose pour construction neuve 1 place de stationnement par tranche de 50 m2 arrondi à l entier supérieur et plafonné à 2 places
    Or dans mon acte de propriété pour ma maison de 100 m2 je n ai pas de 2eme place privée dans la voie publique. Le promoteur a gardé des places de stationnement extérieurs sans nous en donner la jouissance
    Ah oui pour contextualiser le Terran de la promotion a été vendu par la mairie au promoteur
    Pourrais je avoir votre regard éclairé merci d avance

    1. Bonjour,
      – votre maison a bien été faite sous la réglementation du POS, le PLU étant postérieur à la demande et même au PC accordé, et les travaux ont bien été entrepris conformément au délai légal,
      – vous n’avez pas à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme (ni PC ni DP) pour aménager un garage, partiellement ou totalement, du moment que vous ne touchez pas aux façades (sinon, il aurait fallu une DP pour modification de façade). Aménager un garage dévolu à un logement pour en faire une extension de la zone habitable n’est pas un changement de destination ni une création de surface de plancher. C’est ce qui est mentionné dans les textes, notamment ceux des formulaires de PC ou de DP.
      Donc, la Mairie n’a rien à dire.
      Il arrive assez souvent (trop souvent) que le Service d’urbanisme de certaines mairies comporte des gens mal formés à ces réglementations…
      cdlmt,

      1. Merci Mr Espagno cela veut dire que le POS était moins contraignant que le PLU en matière de stationnement ?
        Et donc le fait qu aujourd’hui la partie restante du garage après mes modif ne pouvant plus accueillir de voiture , seulement moto
        Cela n a pas d incidence ?

        1. Je présume que le promoteur immobilier ayant obtenu un PC conforme au POS de l’époque, ce POS devait être évidemment moins contraignant.
          Et donc vous êtes en conformité avec la loi d’urbanisme qui ne vous impose pas une demande de PC ni une Déclaration Préalable.
          Après, deviez-vous déclarer directement cet aménagement aux Impôts ? Il faudrait demander à votre notaire pour le savoir.
          Cdlmt,

          1. En effet dans la promotion de plusieurs maisons de ville, (dans le centre village)
            Le promoteur avait déposé un premier permis pour 5 maisons avec un parking sous terrain de 25 places
            Et poi’s après acceptation du 1er permis 2 mois après il en dépose un PC modificatif et les 25 places disparaissent
            Et là dénoncé par le policier municipal je reçois un LEttre recommandée de la mairie m informant que je suis en infraction avec le PLU
            Bref merci beaucoup de m avoir éclairé grâce à votre expertise. J étais prêt à prendre un avocat. Mais làje vais m en occuper seul
            Bon WE à vous

        2. Bonjour, j envisage d acheter une maison de 86m2 qui comporte une extension réalisée en 1993 de 20m2 indiquée sur l acte de propriété comme cuisine d été . Cette pièce communique directement avec la maison au rez de jardin et est complètement fermée avec fenêtre et porte fenêtre mais pas bien isolée. L agence immobilière et le diagnostiqueur ne comptent pas cette pièce dans la superficie habitable de la maison du fait du manque d’isolation . Actuellement c’est plus une pièce de stockage pour les propriétaires. Nous souhaiterions l isoler et changer les fenêtres pour en faire une salle de jeux ou une chambre. Que faut-il faire comme travaux pour quelle puisse être comptabilisée dans la superficie habitable de la maison ? Uniquement l isoler ? Ne touchant pas à la structure de cette extension, je n’ai pas besoin de faire une DP en mairie ? Comment modifier ensuite sur l acte de propriété qu’il ne s’agit plus d’une cuisine d été mais d’une chambre supplémentaire ? Je devrais par la suite m acquitter d une taxe foncière plus importante si j’ai bien compris ? Merci d avance pour vos éclaircissements. Cordialement

          1. Bonjour, vous pouvez aménager le local dont l’usage est dévolu à la maison sans autorisation d’urbanisme, si vous ne changez pas les façades (menuiseries à l’identique) et si vous ne touchez pas à la structure. Et si le projet n’est pas soumis au Bâtiments de France (sinon = DP).
            Si vous vendez un jour, vous indiquerai au notaire les surfaces habitables réelles, avec un plan et une attestation (par exemple d’architecte ou de géomètre – mais c’est plus une compétence d’architecte) à l’appui.
            cldmt

  74. Bjr j ai un garage dans mon immeuble au rez de chaussée avec d d’autres pièces tels que wc dans une pièce dans une autre un lavabo et l l’autre un feu puis le garage transformé en pièce à vivre avec les autres pièces depuis plus de 14 ans. Loué depuis mais refusé récemment par le droit de louer pour l ensemble de ces pièces car non repris au cadastre. Est ce normal car depuis plus de 14 ans loué donc des impôts payés par les locataires successifs. Merci de votre réponse. Cordialement

  75. bonjour,
    J’ai un garage d’environ 15m² que je viens de transformer en habitation (studette: cuisine, salle d’eau).
    La mairie vient de m’indiquer que je ne peux pas le garder en l’état et doit revenir l’état de garage. elle m’a précisé qu’il fallait un recul de 4m depuis une surface habitation et le garage est en bordure; donc impossible.
    Pourtant mon PLU m’autorise à 50% d’habitation sur une surface de 400 m² de terrain.
    est-ce qu’ils ont le droit de me dire que je dois revenir à l’état de garage ? n’y a t-il pas un recours ?
    Merci de votre retour

    1. Bonsoir, voilà un cas juridique intéressant ! (et bien embêtant pour vous, je le conçois…)
      En fait, l’aménagement d’un garage en pièce habitable dévolue à une habitation existante N’EST PAS un changement de destination, donc a priori, la règle que vous évoquez ne tient pas, car je présume que le garage existait bien avant que la règle du PLU soit édictée. Il faudrait que vous m’indiquiez exactement le texte du PLU (ou bien m’en donner le lien sur internet).
      Bien sûr, il faudrait quand même avoir l’avis autorisé d’un juriste spécialisé (ce que ne sont pas du tout les Services des Mairies, et je parle d’expérience), je pense par exemple au CRIDON. Vous pourriez demander à votre notaire de les interroger – et si vous avez la réponse, je suis preneur, si vous vouliez bien !
      Quant aux 50% de surface habitation et 400m² de terrain, ça n’a rien à voir avec cette règle de recul.
      Bien cordialement,

      1. bonjour,
        je reviens vers vous sur la question de mon garage transformé en studette dans lequel vous souhaitiez recevoir le lien du PLU : https://www.ville-montfermeil.fr/mon-quotidien/developpement-urbain/le-plan-local-durbanisme-plu/ le voici.
        mon numéro de parcelle est la 250 elle se situe dans la zone UGd proche gagny.
        je pense que le pb pour lequel la mairie ne veut pas que je conserve cette transformation effectuée est due plutôt au stationnement de véhicule. j’ai actuellement la place pour 2 véhicules soit une superficie de 7.30 m au total comme le demande le PLU pour le stationnement (2 places pour 1 habitation) du coup il me manquerait une place supplémentaire pour la studette qui a été transformée. Pouvez-vous me confirmer que c’est cela ?
        Merci de votre retour
        cordialement

  76. bonjour,
    je souhaite transformer mon garage de 54m2 en un F2 comprenant chambre, un WC et salon avec une cuisine équipée.
    il faut donc faire un permis de construire si j’ai bien compris mais ce que je ne comprend pas c’est à quel moment il faut faire intervenir obligatoirement un architecte. si la surface initiale de la maison sans le garage dépasse 150m2 ou si la surface initiale + celle du garage aménager dépasse 150m2 ?
    et aussi j’ai 2 places stationnement chez moi le premier c’est le garage que je souhaite aménager et une autre dans le jardin mais qui n’est pas couvert. Si je change le garage en habitation je dois recréer un autre espace de stationnement ou celui du jardin suffit ?
    je vous remercie d’avance de votre réponse.

    1. Bonjour,
      – pour l’intervention d’un architecte sur un permis de construire, c’est la surface totale finale (une fois que les travaux seront faits) qui compte. Donc surface existante + surface du logement projeté.
      – pour les places de stationnement à avoir une fois le projet fait, il faut suivre que qui est demandé dans les règlement d’urbanisme (PLU), sinon demander à la Mairie.
      cdlmt,

      1. Quand vous dites surface existante, vous parlez de la surface habitable de la maison ? La maison comprend 2 étages rez de chaussée et 1er étage le tout faisant 130m2. Du coup si j’ai bien compris, si je veux aménager le garage de 54m2 ça fera un total de 184m2 et il me faudra l’intervention d’un architecte ?

  77. bonjour monsieur
    je suis en train de amenée mon garage de 19 mt ca dans une piece habitable avec une DP authorise ; j ai une petit piece entre le garage et le maison ( tout attache ) et porte independant a l exterier utilisa pour les ouitiles de jarden etc , je voudrai mettre une toilet et douche dan cette piece et 4 mt ca et peut etre une petit porte entre cette petit piece directement dan le garage? sa ne changer rien de le facard de le maison , est ce que jai besson d orthorisatation DP , c est que 4mt ca merci beaucoup

  78. Bonjour,
    Suite à l’achat d’une maison sur 2 étage (1er + rdc). La maison est en copro et divisé verticalement. Entré séparé car maison qui donne sur 2 rues distinctes.
    Je souhaite transformer le rez de chaussée en appartement avec création de 2 fenêtres + une porte (il y avait déjà une porte car il y a la marque sur la façade)
    Actuellement c’est un pseudo “garage” mais aménagé par l’ancien proprio avec une salle de bain + cuisine et débarra du côté garage.
    Sur la demande préalable je précise bien qu’il s’agit d’un réaménagement à usage d’habitation du volume existant?

    1. Bonjour. Oui, vous suivez les indications du formulaire, même si elles sont confuses… Pour l’urbanisme, il n’y a pas changement de destination (n’indiquez surtout pas un changement de destination ! Les lieux sont dévolus à l’habitat et ils le resteront). Pour le fisc, il y a extension de la surface habitable taxable, mais il n’y a quand même pas création de surface : allez comprendre !
      Cordialement,

  79. vente maison en 4 lot j’achete un lot intitule garage avec modification hbitation tout le second oeuvre est a faire cloisons plomberie fenetres salle d’eau chauffage isolation est ce une construction neuve(import art 247 etccc 2 tiers du second oeuvre) merci

    1. Bonsoir, si je comprends bien votre message très concis 🙂 , vous allez vous retrouver avec un garage qui n’est plus dévolu, affecté à une habitation. En y créant un logement, il y a donc changement de destination et modification de façade (fenêtre).
      Il vous faut donc un permis de construire. Ce n’est pas une construction neuve, mais changement de destination + modification de façade = PC
      Cordialement,

      1. merci de votre reponse mais quelques precisions si je peux me permettre
        la maison a un logement au premier etage et 3 grand garage au rez de chaussee ce logement et les 3 garages sont vendu separement par un promoteur avec EDD GEOMETRE parking personnel, eau et edf individuel et terrain individuel , pc pour fenetre, j’ai donc 4 murs et d’apres l’article 247 etc…je remplirai les conditions des 6 elements au2tiers ( plancher huissrie cloisons plomberie electecite , etc travaux total donc n’est ce pas un logement mis a neuf
        et pourquoi? merci beaucoup

        1. Il vous faut un permis de construire car vous changez de destination le garage.
          Je m’explique mieux :
          Un garage qui est affecté à une maison (mitoyenne ou à coté) est considéré comme faisant partie de la maison (même s’il ne la touche pas physiquement), il forme un tout juridiquement avec elle. C’est = une seule habitation composée d’une maison et d’un garage.
          Mais si vous vendez séparément le garage, son propriétaire n’est plus le propriétaire de la maison. Le garage est indépendant, “tout seul” si je puis dire. Ce n’est plus le garage de la maison. Si vous le transformez en habitation, ce sera une habitation à part entière, et non pas une annexe de la maison d’origine (qui, elle, est vendue à quelqu’un d’autre. Elle sera devenue une “maison voisine” par rapport à son ancien garage).
          Donc il y a création d’un logement autonome, isolé : le garage d’une habitation devient une habitation à part entière, et non pas une extension de l’habitation d’origine. Donc c’est un changement de destination
          Cdlmt,

          1. merci mais ca ne reponds pas a ma question oui ca deviens un logement a part entiere et donc un changement de situation mais qu’en est il de la denomination logement neuf (puisque constuction du second oeuvre )ou logement ancien c’est important pour les frais de notaire et l’acces aux differents credits voila et encore merci

          2. Bonjour, c’est un “logement neuf”, puisque il n’existait pas avant travaux (changement de destination), ce n’est pas un logement ancien.
            Mais ce n’est pas une “construction neuve” si c’est ce que veulent savoir le notaire et le banquier.
            Reste à déterminer quels sont les critères qu’ils retiennent, eux. Pour ma part, j’indique les critères réglementaires.
            Cdlmt,

  80. Bonjour,

    D’abord merci pour cette article plus qu’enrichissant !

    J’ai le projet d’acheter un garage de plus de 45m2 sur un terrain de la même superficie. Le compteur d’eau et électrique est déjà mis en place car celui ci servait de local annexe pour un commerce avoisinant.

    J’envisage de transformer ce bien immobilier en logement style « Loft ». Quelles sont les démarches obligatoires auprès de l’urbanisme pour être en règles ? Est-il considéré comme garage pour l’urbanisme avec la présence de compteurs d’eau et électricité ?

    Un grand merci pour votre aide future.
    Cordialement

    1. Bonsoir,
      Dans votre cas, le garage actuel n’est pas dévolu à une maison. Il y aura donc changement de destination.
      Comme vous allez changez au moins une façade (le portail de garage), il vous faut un permis de construire.
      L’existence (ou pas) d’alimentation en eau et/ou électricité ne compte pas, en l’occurrence.
      Cordialement,

  81. Bonjour,
    Je loue actuellement un studio (garage transformé en studio) qui ne répond au règles de conformité , il est reconnu non-decent .
    Le service urbanisme m’a confirmé qu’aucune demande d’autorisation de changement de destination ou de travaux n’a été enregistrée par les services.
    Le studio fait 25 m2 , transformation de faÇade , fenêtre , baie vitrée …
    Ma question est , ma propriétaire a-t-elle le droit de me louer son studio , d’après les informations que le service urbanisme m’a envoyé..
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement.

    1. Bonjour, non évidemment, on n’a pas le droit de louer un logement non conforme aux règles minimales d’habitabilité. Et l’on ne doit pas y habiter. Le risque est important pour la propriétaire, en cas de plainte du locataire.
      Cdlmt,

  82. Bonjour,
    Quest ce qui fait qu’un garage devient surface habitable, A partir du moment ou c’est isole intégralement du sol au plafond ? à partir du moment ou la porte de garage devient une porte fenêtre par exemple.
    Nous souhaitons utiliser une partie de notre garage comme buanderie et donc isoler cette partie pour qu’il face moins froid l’hiver en cloisonnant et isolant sol et plafond. Cette partie deviendrais donc considéré comme habitable. Qu’est qui ne faut pas faire pour que ce soit le cas ?
    D’avance merci de votre retour

    1. Bonjour, votre message pose une question juridique intéressante = Comment détermine-t-on ce qui est “garage associé à une habitation” et ce qui est “surface habitable proprement dite” ?
      Je dis “garage associé à une habitation” car un tel garage est classé dans la catégorie “habitation”, même s’il est détaché physiquement de la l’habitation ; il suffit qu’il soit sur le même terrain, qu’il soit destiné à servir de garage pour les occupants de l’habitation. Mais ce n’est pas de la “surface habitable” (comme les greniers de hauteur < 1,80 m ne le sont pas non plus). En Droit, c'est la destination qui détermine la nature : si c'est un lieu destiné à ranger les véhicules des occupants de la maison, c'est un garage ; par contre, si c'est pour faire autre chose, ce n'est plus un garage. Vous avez parfaitement le droit d'isoler un garage, de le carreler, ça reste un garage (de le chauffer, je ne crois pas, à cause de la réglementation thermique, il faudrait que je vérifie). Ce qui veut dire, par exemple, que si votre passion, c'est de restaurer des voitures de collection chez vous, puis de les vendre une ensuite, sans vous en servir pour vous-même de façon habituelle (vous avez une autre voiture qui couche dehors et dont vous vous servez), et ceci de façon régulière, on pourra considérer que votre garage n'est plus un garage mais un atelier, une pièce annexe de l'habitation où vous avez une activité, donc taxable. Pourtant, c'est une pièce qui abrite une voiture. Donc, si vous cloisonnez et installez une buanderie, ce ne sera pas un garage, car vous avez destiné la pièce à un autre usage. Par contre, vous pouvez très légitimement à mon avis, garder un garage de 10m² pour y ranger des véhicules à 2 roues : moto, vélo... Ce sera bien un garage (attention, peut-être le PLU vous imposera-t-il un garage ou un stationnement par ailleurs ?). Autrement dit, ce n'est pas l'isolation thermique qui fait le garage, mais la façon dont il est utilisé. Même principe si vous décidez d'appeler "garage" un lieu clos de 150m² : l'Administration considèrera qu'une partie seulement sert de garage, les reste étant taxé. cordialement,

      1. Bonjour,
        Nous avons acheté une maison de 120m2 avec un garage de 25m2 (double place de stationnement), il est sur le même terrain que la maison, pas à côté de la maison physiquement. Nous souhaiterions l’aménager en studio (sans travaux de modification d’extérieur : façade ou l’ouverture supplémentaire). Car une porte de garage en pvc roulant et les fenêtres existants (il y a même une petite salle d’eau Wc),
        Il ne reste qu’à installer une baie vitrée derrière le volet roulant, à aménager l’intérieur : une douche, isolation et clim réversible et un coin kitchenette. Dois-je faire une Décla trx préalable (changement de destination de garage en habitation ou non ?)
        Et sachant, le garage est à 5m du 2e portail d’entrée, donc une place de stationnement extérieur existe.
        Merci pour votre conseil.

        1. Bonjour, il vous faut faire une Déclaration Préalable, car vous créez un logement sans modification de la structure porteuse (ce n’est pas une extension de l’habitation, mais un logement autonome). Il y aura aussi, dans cette D.P., une modification de façade car il y aura bien une porte-fenêtre ou équivalent derrière le portail de garage.
          cdlmt,

  83. Bonjour,
    j’ai une pièce qui me sert de débarras, je souhaite la transformer en salle de bain. Puis-je le faire sans modalités particulières?

  84. Bonjour Monsieur ,
    Jai acheté en 2006 une maison de 1989 sur 1/2 niveau, l acte ne stipule pas la surface habitable
    J ai mesuré les parties logement uniquement ,soit 105 m2 .
    Dessous la partie nuit, au REZ il y a un espace d une surface totale de 47 m2 divisée comme suit, dès la construction .:
    Cuisine d appoint équipée 13M2 avec séparation ( Branchement tout-à-l égout )
    Buanderie 6,2 M2 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
    Bureau 6,2 M2 .;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;
    Garage 21M2 porte basculante
    Cave sur terre 24M2
    Souhaitant vendre cette maison ,pouvez vous me confirmer si il est possible de justifier une surface habitable au REZ
    en complément des 105 M2 .
    En vous remerciant par avance .
    Cordiales salutations .
    m.p.

    1. Bonsoir, tout ce que je peux vous dire depuis ici, sans apprécier les lieux, c’est qu’un garage et une cave ne sont pas de la surface habitable. Donc que vous pouvez compter cette surface, hormis cave et garage, en surface habitable. Cdlmt,

      1. Bonsoir Monsieur ,
        Votre diligente réponse me permettra de présenter ce bien à sa juste valeur, l agent immobilier n en tenait pas compte dans son évaluation.
        Un grand merci pour votre aide et pour celle que vous apportée à beaucoup de personnes .
        Bien cordialement .
        m.p.

  85. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison de 124 m² et je dispose également d’une dépendance de 100 m² non attenante à l’habitation sur la même propriété.
    Le 1er propriétaire a transformé cette dépendance (ancienne grange) en 2 garages et une partie « habitable » le temps de la construction de l’habitation principale.
    Ces travaux ont été fait en 2005 sans aucune demande et autorisation administrative de quelque nature que se soit (agrandissement des ouvertures, isolation, électricité, évacuation des eaux usées dans une ancienne fosse à lisier…)
    Lors de l’acquisition de mon bien cela a été précisé sur l’acte notarié
    Je souhaiterai avoir des renseignements pour régulariser cette « transformation » notamment vis à vis de l’urbanisme et surtout fiscalement
    Le bâtiment étant sur la même parcelle, sera-t-il considéré comme résidence secondaire ?

    1. Bonjour, vous pouvez bien entendu demander un permis de construire pour régulariser la situation. Mais veillez bien à vous renseigner au préalable de la faisabilité de l’opération auprès de la Mairie : vous devez être sûr à 100% que c’est actuellement possible d’obtenir ce permis, pour ne pas risquer de devoir faire des travaux de transformation ou même de remettre les lieux en l’état initial, avant votre achat !
      Etre propriétaire d’un second logement n’implique pas que ce soit une résidence secondaire. Que ce soit sur le même terrain ou non (le découpage en parcelles n’a plus de sens juridique quand elles sont contigües et appartiennent au même propriétaire). Ce peut être un logement vacant, inoccupé, tout simplement.
      cdlmt,

  86. Bonjour, je souhaite acquérir un garage couvert de 32 m2 , sur une parcelle de 32m2. De chaque coté de cette parcelle sont construit 2 maisons avec 2 pignons aveugles. J’aimerais savoir si j’ai le droit de construire au dessus du garage et si un changement d’affectation doit être demandé. Le PLU oblige la création d’une place de parking, du coup je compte garder le garage.
    Merci d’avance

  87. Bonjour Mr Espagno,
    J’ai une maison de 156 m² habitable avec un demi-niveau. La partie nuit est sur le garage pour une surface de 56 m². Je souhaiterais aménager mon garage qui fait la surface du côté nuit puisque en dessous pour en faire un appartement d’une cinquantaine de m². Je voulais savoir si cela va compter comme une surface de sol supplémentaire ou non comme il est dessous une partie existante ? Et si je suis obligé de passé du coup par un architecte vue que ma maison fait déjà plus de 150 m² et qui a déjà était établit par un architecte.
    Et une deuxième question, savoir s’il faut faire une demande de permis de construire ou est-ce qu’une “DP” suffit, sachant que je veux changer le portail sectionnel par une baie avec porte vitrée.
    Merci d’avance de votre réponse

    1. Bonjour, il est curieux de constater que la loi est “complexifié” pour ce qui détermine les procédures obligatoires en matière d’urbanisme. J’avoue que je ne comprends vraiment pas pourquoi… On rencontre même parfois bon nombre de Mairie et d’instructeurs de demande de permis de construire qui se trompent, mais on peut les comprendre.
      Dans votre cas, comme il n’y a pas “extension”, c’est-à-dire création de surface de plancher nouvelle, il faut une Déclaration Préalable (donc, hélas aussi pour vous, sans l’obligation d’un architecte, bien que vous auriez tort de vous passer de ses conseils en matière d’architecture, de technique et de prix des travaux). Attention, vérifiez auprès du règlement d’urbanisme (PLU) les cas particuliers : Bâtiments de France, place de stationnement, règles particulière en cas de création de logement, etc. Cela peut changer le dossier et peut-être alors vous faudra-t-il un permis de construire.
      Quant aux Impôts, ils considèreront de leur coté qu’il y a création de surface de plancher taxable (évidemment…).
      cdlmt,

  88. Bonjour,
    J’habite une maison sur pilotis de 136m² habitables et je souhaite céer une chambre+bureau+sanitaire de surface totale env. 30m² sous le niveau de la maison qui est aujourd’hui totalement ouvert, ormis certains mur servants de pile à la maison.
    Est-il nécessaire légalement de faire appel à un architecte?
    Merci d’avance poutre votre réponse

    1. Bonsoir, oui vous allez créer de la surface de plancher dont le total (existant + extension) dépassera 150m², il vous faut donc que ce soit un architecte qui établisse le projet et la demande de permis de construire.
      Ceci dit, obligation ou pas, un architecte vous fera faire une bonne affaire pour les plans comme pour les travaux, ce serait dommage de vous en privez.
      cordialement,

  89. Bonjour,
    Tout d’abord un grand merci pour votre article.
    Nous souhaitons transformer notre garage actuel “brut” (aucune isolation) en pièce de vie. Est-ce que, dans le cadre d’une telle transformation, il est possible de solliciter certaines aides de l’état ? – pour certains postes.
    D’avance merci pour votre aide.
    Cordialement,

      1. bonsoir
        je vous ai aussi interpellé il y’a 3 mois sur cette question de la transformation de mon garage 12,50 m2 en lieu de vie de 30 m2 pour accueillir ma mère malade et le refus que j’essuies de la part de ma mairie motivé à nouveau et surtout par
        je cite: vu la loi n°85-696 du 11/7/1985 relative à l’urbanisation au voisinage des aérodromes et l’arrêté inter-préfectoral du 3/4/2007 approuvant le PEB de l’aérodrome de paris CDG
        ______considérant que le projet se situe en UG du PLU. ___Considérant que le projet se situe en zone C du plan d’exposition au bruit ( PE B ) ____considérant que le projet ne respecte pas l’article UG 2.1.1 du PLU qui énonce que ” l’emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 25% de l’unité foncière” et – en plus des stationnements alors que je m’engage à les reconstituer , alors je ne comprends pas surtout quand je vois dans ma ville tous ces garages transformés ( sauvagement) par certains propriétaires pour des locations .
        pourriez vous m’aider à comprendre? et que pourrai-je faire?
        Merci énormément

        1. Bonjour, désolé si je n’ai pas vu passer votre message, j’en reçois 1 par jour, parfois plus.
          Je pense que le dossier de demande a été mal présenté. Vous ne changez pas la destination, vous ne changez pas l’emprise au sol. Est-il mentionné dans le PLU qu’une place de stationnement couverte est obligatoire ? Avez-vous la possibilité d’avoir le nombre de places demandé dans votre jardin ?
          Je vous engage à présenter une DECLARATION PREALBALE, sans plus, pour modification de façade. Il n’y a pas d’extension de surface de plancher ni de changement de destination, car le garage est déjà associé à votre habitation (c’est indiqué dans le formulaire Cerfa de DP). De toute façon une surface de 12,50 m² (= 2,5 x 5 m) me semble être incompatible avec l’utilisation de la pièce en garage, trop petit ! même si c’est ce que mentionne la Norme – mais la norme n’est pas obligatoire en matière de construction privée. C’est la surface d’une place de stationnement extérieure, mais avec les murs, vous ne pouvez plus ouvrir les portes… (à moins d’avoir un Smart ou une petite Fiat 500).
          Cordialement,

          1. Re Bonjour cher Monsieur ,
            je crois qu’il me faut vous compléter les arguments de refus de ma mairie car en plus de ceux qui vous ont été livrés hier, voilà la suite . donc:
            —Considérant que l’emprise au sol maximum autorisée est de 91,75m2; alors que le projet d’extension du garage porte cette emprise au sol à environ 96,65m2; il en ressort que le projet n’est pas réalisable . ( NB : POUR RAPPEL: ma parcelle a une superficie de 367 m2 sur laquelle est mon garage de 12,5 m2 ..et ma maison fait 89 m2 .)
            –considérant que le projet ne respecte pas l’article UG 2.4 du PLU selon lequel ” le stationnement des véhicules correspondant aux besoins de construction et installation sera assuré en dehors de la voie publique “; que le projet ne prévoit pas de place de stationnement supplémentaire sur la parcelle du fait de la suppression du garage ; il en ressort que le projet n’est pas réalisable . { NB: je m’engageais à reconstituer une place de stationnement , et même 2 places puisque le service de l’urbanisme de ma mairie me l’imposait car ayant 2 portails du fait de la situation de ma parcelle à l’angle de la rue , et donc cela n’était pas un problème . 2èment: mon entrepreneur s’engageait à ne pas obstruer la voie publique et ferait rentrer ses camions dans la parcelle afin de dégager la voirie . 3èment, j’ai fait un PC et non un DP puisque la transformation du garage (12,5m2) en espace de vie (30 m2)est supérieure à 20m2 , donc PC et surtout je ne voulais pas de rejet pour cause de mauvaise formule de demande .}
            Alors, cher Monsieur, aidez – moi à comprendre le fonctionnement du service d’urbanisme de ma ville .
            je vous remercie pour tout et surtout pour votre présence et conseils qui nous soutiennent
            bien à vous .
            Alors, je ne comprends pas cette resistance à mon projet

          2. C’est bien cela, c’est la présentation de votre demande qui ne convient pas.
            Il ne fallait surtout pas effectuer une demande de Permis de Construire, mais bien une Déclaration Préalable. Vous avez eu un refus pour, justement, utilisation d’un mauvais formulaire de demande. Un Permis est nécessaire pour une extension de surface, or votre projet ne concerne ni une extension de surface, ni un changement de destination ! Il est normal que la Mairie ait considéré l’inverse.
            Ensuite, il y a une façon de présenter le dossier, faire figurer les stationnements, savoir que mentionner et ce qu’il ne faut pas mentionner, etc.
            Cordialement,

  90. Bonjour,
    J’ai une maison qui a fait l’objet d’un PC en 2006 avec un atelier de 7 m2 communicant par une ouverture avec le garage. La surface de l’ atelier n’était pas comptée dans la SHON. Aujourd’hui je vais faire une déclaration de travaux. Est ce que les 7 m2 de l’atelier doivent être comptés dans la surface de plancher ou est ce que dois les laisser avec le garage et ne pas les compter dans la surface de plancher ?
    Merci de votre réponse

  91. Bonjour,
    Nous avons acheté une maison de 170m2 avec garage attenant de 20m2. Le garage possède déjà des ouvertures (en plus de la porte de garage) et possède un accès direct à la maison.
    Nous souhaiterions le transformer en salle de jeux (chauffée) en conservant la porte de garage.
    Faut-il une demande/permis spécifique ?
    Faut-il avoir recours à un architecte ?
    Merci pour votre aide

  92. Bonjour. il me semble que pour transformer 25 m2 de garage, attenant à la maison, en surface habitable, je crée de la surface de plancher mais pas de la surface taxable pour l’urbanisme. Avec cette transformation la surface de plancher finale dépassera 150 m2. Cette transformation peut elle se faire avec une déclaration préalable de travaux ?
    Merci pour vos renseignements.

  93. Bonjour, nous projetons de modifier un garage en chambre. Est ce un problème si le mur extérieur est en moellons de 10 cm d’epaisseur? Le mur côté maison est en pierre est est épaisseur d’environ 50cm. Merci de vos conseils

  94. Bonjour, je vais transformer partiellement un garage de 25 m2 en cuisine de 18 m2. est ce que je peux laisser les 7 m2 restant en garage en condamnant la porte du garage avec une contrecloison intérieure isolante.
    Merci pour ces précisions

    1. Bonjour, oui, on peut considérer que c’est un garage pour cycles, par exemple. Mais il ne satisfera pas le PLU si celui-ci en imposait un couvert pour automobile. J’avais déjà cherché des textes pour cela, bizarrement le PLU de ma ville n’en faisait pas état : quelle surface minimale pour un garage ? Ce n’était pas précisé “automobile 4 roues”. Attention, il y a une norme pour les stationnements de véhicules 4 roues.
      Par contre, même pour un garage pour cycles, il faut une entrée directe… le bon sens le commande, vous n’allez pas passer votre vélo par l’entrée et la cuisine, quand même. Ce serait alors un Cellier. cdlmt,

      1. Bonjour…
        Merci pour votre article j’avoue ne plus rien comprendre et ne sais plus quoi faire !!
        Je suis en cours d acquisition d’une maison de 55 m2 avec un garage existant avec fenêtres de 27 m2
        J envisage d’en faire le salon et la cuisine.
        Quelles démarches dois je accomplir sachant que le garage existe déjà a déjà l’électricité et des ouverture sur le jardin.
        Pour des raisons d esthétique je laisse la porte de garage mais isole à l’arrière.
        Vu que tt existe et ke je change les fenêtres à l’identique dois je faire une déclaration à la mairie ? Ou seulement aux impôts ? Car le service d’urbanisme de la commune est débordé et n’a pas le temps de me répondre!!
        En vous remerciant
        Élodie

  95. Bonjour. Tout d’abord Merci beaucoup pour votre article !
    Nous venons d’acheter une maison dans laquelle nous avons 2 garages. Le principal resterait un garage, et nous voudrions changer la destination du deuxième pour en faire un studio pour louer sur Airbnb. Il fait 18m2 donc DP si j’ai bien compris.
    En demandant à l’architecte conseil de la ville, il me dit que je dois créer 2 places de parking pour ce logement, dont une couverte (ce qui est compliqué, puisqu’il estime que mon garage peut difficilement être considéré comme stationnement pour ce logement puisqu’il est relié par une porte intérieure à mon logement).
    Je comprends cela si c’est une division officielle pour la création d’un logement indépendant, mais est-ce que nous pouvons créer un logement non-indépendant ? J’imagine que si l’on créait une suite parentale par exemple, nous n’aurions pas besoin de créer de place de parking ? Quelle est la limite pour savoir si c’est un logement indépendant ou non ?
    Comment pouvons nous faire pour ne pas avoir besoin de créer de places de parking ?
    En plus, mon notaire m’avait souligné que si nous louons un logement, bien qu’il soit dans notre maison, nous serions taxés sur la plus-value le jour de la revente puisque ce logement serait considéré comme une résidence secondaire. Le fait de ne pas faire une division officielle mais plutôt un agrandissement de notre résidence principale serait donc également un plus à niveau-là je suppose, il faudrait que je lui redemande.
    Merci pour votre aide

    1. Bonjour, en effet il ne vous faut pas créer un nouveau logement, ce qui est possible puisqu’il ne sera pas loué à l’année, donc ce ne sera pas la résidence principale de quelqu’un d’autre que vous, mais occasionnellement. C’est-à-dire que ce ne sera pas un gîte, mais une chambre d’hôtes. Il est parfaitement possible et légal – heureusement, nous ne sommes pas encore en dictature – d’avoir deux éviers et trois salles de bains dans une maison, pour bénéficier d’une certaine indépendance des occupants, surtout louée en chambre d’hôtes.
      Cordialement,

  96. Bonjour, mon projet est de créer une suite parentale dans une pièce “perdue” de la maison qui fait 35m2. Cette pièce est située à côté de la chambre parentale. Pour effectuer ce projet, faut-il obtenir un permis ou des papiers administratifs venant de la mairie ou autre?

  97. Bonjour,
    Je possède un garage et un grenier (non attenant à la maison). Je souhaite aménager mon grenier en habitation. Dois-je faire une déclaration préalable de travaux et fournir une RT 2012 ? Cordialement

  98. Bonjour,
    Nous envisageons d’aménager une pièce « salle de bains/buanderie » dans le garage : quelles seraient les obligations déclaratives ? Et les impacts sur la fiscalité ?
    Merci

  99. Bonjour
    J’ai fais une acquisition de terrain de 590 m2 avec un permis de construire de 90 m2 de surface d’habitation + 40 m2 de garage. Nous allons démarrer le chantier mais je voudrais faire mon garage en pièce à vivre. Le panneau d’affichage de permis de construire est affiché. Quel démarche devrais-je effectuer afin de construire mon garage en pièce à vivre ? Merci

  100. Bonjour,
    Je viens d’acheter une maison de 185m2, ma commune est couverte par un PLU, je voudrais redonner à l’ancien garage de 35m2 sa fonction initiale en enlevant la fenêtre et en remettant une porte de garage puis transformer l’actuel garage de 45m2 en salle de gym en remplaçant la porte de garage par une baie vitrée, je pense qu’il faut un permis de construire, dois-je faire appel obligatoirement à un architecte ? merci pour votre réponse.

    1. Bonjour, si cette sorte “d’échange de surfaces” (pièce à vivre transformée en garage, et garage transformé en pièce à vivre) aboutit à la création d’une surface, vous devez déposer une demande de permis de construire OU une déclaration préalable : en effet, le texte du formulaire Cerfa correspondant est ambiguë, comme je l’ai souvent relevé ici. Cordialement,

  101. Bonjour
    Nous avons fais l’acquisition d’une maison de 54m2 avec un garage attenant de 15m2.
    Nous souhaiterions faire de ce garage une cuisine , avec à l’étage de celle-ci une chambre.
    Je ne sais pas qui il faut que je contacte afin d’avoir un devis.
    Architecte ?
    Merci d’avance , je suis dans le 76

    1. Bonjour, oui un architecte, c’est exactement leur job, si je puis dire.
      Mais un architecte qui a l’habitude des particuliers, qui a un réseau d’artisans, etc. Pas un architecte qui ne fait que des marchés publics, il ne serait pas efficace.
      Bon chantier, cdlmt,

  102. Bonjour j es un corps de ferme a rénover,la surface habitable est de 114m² ,je voudrais transformer mon garage de 70m²en pièce a vivre (cuisine,salon ,salle a manger et 2 chambres a l étage) soit 110m² ,me faut il un permis de construire ? Cordialement

        1. Le dossier de demande de permis de construire doit être établi pas un architecte quand les travaux font que la surface totale de plancher (existant + extension ou changement de destination) ou la surface totale d’emprise au sol dépasse 150 m², une fois les travaux faits.

    1. il vous faut faire un demande de changement de destination uniquement si le projet ne change pas la structure du batiment et ne comporte pas de nouvelles ouvertures sinon un permis

  103. Bonjour, Je souhaite acquérir une maison construite dans les années 30, qui par la suite a été “utilisée” en local commercial pour une agence bancaire. Au niveau administratif je vais devoir faire une demande de changement de destination, et confier mon projet à un architecte puisqu’elle fait rdc+étage 140m² + 70m² de grenier non aménagé.
    Ma question concerne les conséquences fiscales pour mon projet de rénovation (création d’ouvertures, isolation murs, toit, création salle de bain, …) Pourrais-je bénéficier de la TVA à 5.5% et 10% pour les travaux de transformation et rénovation énergétique ? ou sera-t-il considéré fiscalement neuf ?
    Bien Cordialement,

    1. Bonjour, oui vous pourrez en bénéficier, puisque le local a été construit il y a plus de 2 ans et que sa destination APRES travaux est bien un logement. Vous pouvez poser la question à votre notaire à l’occasion de l’acte d’achat, pour être sûr.
      Cordialement,

  104. Bonjour,
    Quel est mon risque si je réalise des travaux de transformation de mon double garage (28m2) en cuisine, ma surface totale dépassant les 150m2, sans demander de permis de construire ?

    1. Bonjour, voilà une question intéressante 🙂
      Théoriquement, risque que l’aménagement ne soit pas conforme au règles d’urbanisme (très peu probable, consultez le PLU de votre Commune)
      Risque que la Mairie le détecte (par une dénonciation anonyme, il y en a plus qu’on pourrait le croire…) et vous mette en demeure de régulariser, avec ou sans amende à la clé. Surtout pour des raisons fiscales.
      En pratique, vous ne risquez pas grand chose, vous risquez de devoir régulariser (mais sans amende) si la Mairie s’en rend compte et décidait d’agir.
      Vous risquez aussi quelques complications si vous voulez vendre le bien plus tard.

      1. Bonjour nous souhaitons réaliser un bâtiment de 60 m2 non attenant a notre maison espace de 1m entre les deux . Suis je obligée de passer par un architecte. Notre maison fait 140m2 .

        1. Bonjour,
          vous n’aurez probablement pas l’autorisation de laisser un espace aussi faible entre les bâtiments. Et ce serait très gênant, par exemple un enduiseur ne pourrait pas intervenir pour enduire. En général, les règles d’urbanisme demandent au moins 3 m.
          Oui, vous êtes “obligée” (comme je regrette ce terme !) de confier la demande de permis de construire à un architecte, car 140 m² + 60 m² = 200 m² > 150 m².
          Obligée : si vous êtes malade, regrettez vous d’être “obligée” de consulter un médecin ? Si vous avez un procès, de prendre un avocat pour gagner ?
          Lisez les discussions et les témoignages ici, notamment à l’article “Vide sanitaire ou terre-plein ?”. Vous verrez combien le “bâtiment” est une jungle où vous risquez d’y laisser des plumes si vous n’êtes pas un professionnel d’expérience.
          Un architecte :
          – dessine le projet, en lui donnant de la valeur, même si le prix des travaux est le même : la qualité de la conception du projet ne coûte rien de plus,
          – vous protège grâce à des plans techniques et des contrats avec les artisans où tout est prévu, il vous fait faire de belles économies grâce au réseau d’artisans ayant le meilleur rapport qualité/prix (économies supérieures à sa rémunération)
          – il sécurise l’opération en suivant le chantier, en évitant tout dérapage, technique ou juridique,
          – il est une garantie universelle (la meilleure qui soit dans le “bâtiment”) car il est un recours quoi qu’il arrive. Et si l’architecte lui-même était défaillant, il y a derrière l’Ordre des architectes que vous pouvez toujours saisir. Cette garantie est bien supérieure, par exemple, à la garantie de livraison des cmi.
          cdlmt,

  105. Je possède une maison des années1900 et deux garages à un mètre de celle-ci achetés séparément, je paye trois taxes foncières.
    Comment faire pour payer une seule taxe pour cet ensemble, est que ce serait financièrement plus avantageux.
    Merci de votre réponse.

    1. Bonjour, si les terrains des différents bâtiments sont contiguës, c’est une seule propriété foncière (même s’il y avait plusieurs parcelles au Cadastre : ça ne compte pas). Donc vous pouvez demander une seule taxe foncière.
      Plus avantageux ? Je ne sais pas (il faudrait plutôt poser la question à un notaire), mais oui probablement, les garages faisant partie de l’habitation (même destination). Cdlmt

  106. Bonjour nous souhaitons construire un studio sur le garage Qui et coller avec la maison comment savoir si le garage peut supporter le poids d’un studio à qui je dois faire vérifier si c possible

    1. Bonjour, pour en être sûr, il faut faire une étude de sol.
      Des indications peuvent déjà vous éclairer partiellement :
      – savez-vous comment sont faites les fondations du garage (profondeur surtout) ?
      – le garage est-il ancien (plus de 10 ans, par exemple), y a-t-il des fissures (même toute petites) sur les façades du garage ?
      – la surélévation sera-t-elle en structure bois ? 8 fois moins lourde que la maçonnerie.
      Bref, consulter un architecte, ou jouer vous-même à l’architecte si vous en avez les compétences.
      cordialement,

  107. Bonjour,
    Nous possédons une vieille maison pierre accolée sur toute sa longueur d’un chais de 40 m2 (même toiture).
    La surface au sol de la maison est de 165m2 loi carrez (Hors chais).
    Nous aimerions aménager ce chais en créant une ouverture avec la maison.
    Quelle démarche devons nous suivre sachant que nous ne sommes pas sur un commune avec plu.
    Cordialement,
    Merci

    1. Bonjour, comme je l’ai souvent mentionné ici, il y a un flou juridique dans ce genre de cas. Comme il n’y a pas changement de destination ni création de surface de plancher, je dirais DP, mais le formulaire de demande de DP dit à une page que c’est de la création de surface et, un peu plus loin, que c’en n’est pas…
      En pratique, le plus simple est de demander à la Mairie ce qu’elle veut. Et vous aurez toujours avantage à confier l’opération à un architecte.
      Cordialement,

  108. Bonjour,
    Nous sommes très intéressés par l’achat d’une maison.
    Cette maison date de 1986 et les propriétaires ont condamné le garage pour y faire 2 chambres, la porte de garage est toujours existante mais isolée de la chambre.
    Depuis elle a était vendue sans aucune déclaration de faîte et si nous l’acquérons nous serons les 3ème propriétaires.
    Ma question est comment régularisé cette situation et auprès de qui se renseigner? Nous savons que la commune bénéficie d’un PLU depuis 3 ans

    1. Bonsoir, à mon avis, compte tenu de l’ancienneté (plus de 30 ans) et des mutations successives, vous ne risquez rien.
      Si l’on devait vous reprocher quoi que ce soit, ce seraient aux notaires de s’expliquer. Ce sont eux les “sachants” en matière juridique.
      Cordialement,

  109. Bonjour,
    Je dispose d’un hangar de moins de 50m2 détaché de ma maison.
    Je souhaiterais faire des travaux pour le transformer en gîtes.
    Donc en extérieur -> ouverture sur les façades
    et changement de toiture ( tuile au lieu de tole)
    Ensuite aménagement totale en intérieur.
    Dois je déposer un permis de construire ou une demande de travaux. Suis je soumis à la rt sachant que j’ai déjà une dalle et des mur que je souhaiterai garder.
    Merci d’avance pour votre réponse

    1. Bonjour, les gîtes ne seront pas votre habitation, ce sont des habitations indépendantes et autonomes (à l’inverse d’une chambre d’hôte).
      Il vous faut donc un permis de construire. De toute façon, c’est presque le même dossier, ils sont équivalent à préparer. Cdlmt,

      1. Bonjour,
        je suis exactement dans le même cas avec une ancienne écurie de 40m² sur ma parcelle de RP que je veux rénover pour en faire un Airbnb. J’ai posé ma demande de PC mais, pour la surface taxable, la mairie me demande de prendre en compte la surface de ma RP alors qu’il s’agit d’un logement totalement indépendant.
        Existe-t-il une jurisprudence sur le sujet car je dépasserai alors les 100m² ce qui augmentera mes taxes.
        Merci

          1. Bonjour,
            je suis navré mais ce n’est pas l’analyse de mon avocate urbaniste.
            Sur quels articles du code de l’urbanisme vous fondez vous pour cette réponse s’il vous plait ?
            Il semble que les propriétaires et architectes se plient toujours à cette exigence des mairies mais, dans le cas d’une habitation indépendante bâtie sur une parcelle cadastrale distincte de la RP, même si les deux parcelles font partie de la même unité foncière, il n’y a pas lieu d’additionner les deux surfaces taxables.
            Avez-vous un texte qui dise le contraire en tant que spécialiste du domaine ?
            Par avance merci
            Dimitri

          2. Bonsoir,
            – si la question est : quelle sera la surface taxable, annuellement, au titre des impôts locaux, il s’agira bien de la totalité de la surface bâtie, ancienne + nouvelle.
            – si la question est : quelle sera la surface taxable au titre de l’obtention du permis de construire (donc payée 1 seule fois), ce sera évidemment seulement la surface nouvellement créée qui est l’objet de ce permis de construire.
            – si la question est autre, je ne l’ai pas comprise.
            Bonne soirée,

  110. Bonjour,
    je viens d’apprendre que pour transformer un garage en habitation (type bureau ou chambre) il fallait faire une déclaration préalable (que nous avions déjà faite pour construire notre garage de 19m2), hors nous avons déjà lancé les travaux : pose d’une baie vitrée, début d’isolation,…Que risquons-nous? Et que devons-nous faire pour régulariser la situation? De plus, comment déclarer aux impôts cette surface supplémentaire? Enfin, comment savoir le montant de la nouvelle taxe foncière? Merci par avance pour votre réponse.

    1. Bonjour, ce n’est pas bien grave : vous constituez le dossier et vous le déposez, et tout rentrera dans l’ordre.
      Dans le formulaire de DP, vous avez toutes les informations à fournir, elles seront directement transmises aux Services fiscaux par la Mairie.

  111. Bonjour, nous souhaitons acquérir un bâtiment agricole d’une surface d’environ 500 m2 disposition en L. Nous souhaitons réaliser notre habitation sur la plus petite partie du bâtiment faisant 140 m2 au sol. Le PLU donne les regles suivantes: Est autorisé
    1) L’agrandissement des constructions existantes a condition que le projet ne conduise pas à un accroissement de plus de 50% de la surface de plancher par construction existante á la date d’approbation du PLU.
    2) L’aménagement et le changement de destination á condition que le changement de destination n’ecxede pas 120 m2 par construction.
    J’en conclue que la surface maximum habitable est de 120 m2. Est-ce exact?
    Si tel est le cas, je trouve cela totalement absurde…car nous n’aurions même pas la possibilité d’utiliser la plus petite partie du bâtiment et les ouvertures des existantes, pour créer notre habitation ! Par contre, nous pourrions créer une extension de 250 m2…
    Si nous decidons de créer un garage interieur, pouvez vous me confirmer que la surface ne sera pas prise en compte dans le calcul de la surface de plancher concernée par le changement de destination ?
    Si tel est le cas, pensez vous que nous puissions dans l’avenir, transformer ce garage en pièce habitable? Cette opération sera t-elle assimiler á un changement de destination ?
    En vous remerciant par avance pour toutes vos reposes.

    1. Bonsoir, concernant l’absurdité des règlement d’urbanisme, je suis mille fois d’accord, je l’ai souvent dit ici.
      Je crois que le pompon était un article qui limitait les extensions à 20% de la surface existante !!! Autrement dit les toutes petites maisons – donc qui avaient besoin de s’étendre – ne pouvaient que très peu le faire (mon client avait hérité une maison de 70 m²… il ne pouvait faire qu’une seule pièce de 14 m² !), tandis que les très grosses maisons pouvaient faire de très grandes extensions… dont elles n’avaient pas besoin ! Allez comprendre…
      En outre, les textes sont juridiquement très mal écrits, comme ceux que vous citez.
      Dans votre cas, le premier article a omis de préciser que les extensions ne pouvaient pas correspondre à des changements de destination. Mais comme ce n’est pas écrit, ce n’est pas interdit.
      Second article : oui, vous ne pouvez changer de destination QUE 120 m². C’est en effet idiot (qui serait gêné si vous en faisiez 150 m² ?), mais c’est comme ça. Il semblerait que le rédacteur parte du principe qu’il faut obligatoirement embêter les gens, sinon ce ne serait pas drôle. N’oubliez pas de faire remarquer au Maire combien son règlement va à l’encontre du bien-être de ses électeurs. Ca le fera peut-être réfléchir.
      Si vous déclarez un garage intérieur, aménagé dans une partie du bâtiment, ce sera aussi un changement de destination, car un garage est compté dans les destinations “habitation” quand il est lié à une habitation. Ca vous fera de la surface habitable en moins (il sera pris dans les 120m²). Par contre, rien ne vous interdit de garer votre voiture dans un bâtiment agricole, c’est parfaitement légal (de la même façon, je peux parfaitement dormir dans mon agence d’architecte, du moment que je ne la déclare pas en habitation – tout cela est absurde). Donc, vous ne déclarez pas une partie du bâtiment en garage, la surface reste en bâtiment agricole, vous êtes parfaitement en règle avec la loi, même en y garant votre voiture. Bonne soirée.

  112. Bonjour,
    Nous souhaitons aménager une partie de notre garage (12m2 sur les 18m2 existant) en bureau, et laisser le reste en atelier/cellier; nous pensions donc faire une cloison pour séparer les deux parties et laisser la porte de garage actuelle pour ne pas modifier la façade. Faut-il dans tous les cas faire une déclaration préalable pour la partie bureau, sachant qu’il n’y a besoin que de l’isoler et de l’habiller?
    Merci pour votre retour.

    1. Vous devez théoriquement faire une Déclaration préalable pour signaler le changement d’utilisation (qui n’est pas un changement de destination… l’urbanisme a de telles subtilités), en fait pour que les Services fiscaux soient prévenus.
      Cordialement,

  113. Bonjour,
    Je vous en serait reconnaissant de bien vouloir m’eclairer sur mon projet.
    Actuellement, en pavillon individuel avec 3 niveaux ; rez de jardin incluant 2 garages, la surface habitable au 1er et les combles.
    J’ai fait une demande de preavis travaux pour amenager un des garages en studio ( surface de 27 m2 hauteur 2m20)
    10 jours apres , un courrier officiel et peu rejouissant me demandant des pieces supplememtaires et de realiser une etude de sol le G5 en me precisant au telephone que cela me couterait entre 5000 a 15000 euros.
    Autour de moi, personne n’a eu besoin d’etude de sol bref pourriez vous me dire est ce que c’est reellement necessaire.
    En vous remerciant par avance pour l’attention que vous voudrez porter.
    sinceres salutations

    1. Bonjour, voilà une demande – émanant de la Mairie, je présume – bien surprenante ! Surtout une étude G5 ?! Cette étude porte sur des éléments précis de l’ouvrage : sur quels éléments est-ce demandé ?
      Comment la Mairie justifie-t-elle cette demande ? A mon avis, elle est totalement abusive. Surtout si elle ne concerne que vous. C’est même suspect…
      Pouvez-vous me transmettre ce courrier officiel ? Je saurai alors vous en dire plus.
      Cordialement,

  114. ma soeur restée handicapée par une récente intervention souhaiterai installer une salle d eau dans son garage, attenante a sa cuisine, la salle de bain etant a l etage faut il une autorisation de la mairie de mauguio dans le 34

  115. Bonjour,
    Je tiens à faire une remarque, pour une zone couverte par le Plu, la surface plancher total est limitée à 170m2 au lieu de 150m2 pour ne pas recourir à un architecte.

    1. Bonsoir, je tiens à faire une remarque sur votre remarque (je vous taquine, ne m’en veuillez pas).
      Le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte fixe à 150 m² le seuil au-delà duquel les personnes physiques sont tenues de recourir à un architecte.
      Ce nouveau seuil s’applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1° mars 2017.
      Je précise, comme je le fais à chaque fois sur ce sujet, que vous pouvez quand même bénéficier des avantages (y compris d’économie globale) que vous procurera un architecte. Il n’est qu’à lire ici les galères de ceux qui ont cru faire une bonne affaire en s’en dispensant…

  116. Bonjour j’ai une maison d’habitation dont une partie ne me sert pas (ancienne salle de bain et ancien atelier).
    Je souhaite faire un logement dans cette partie.
    Mais l’entrée donne sur une cour commune et je sais que l’autre propriétaire refusera ce projet s’il en a le droit. Comment puis-je savoir si mon logement est considéré comme à usage d’habitation au jour d’aujourd’hui.?
    S’il ne l’ai pas mon voisin a-t-il son mot à dire pour un changement de destination?
    Merci par avance

    1. Bonsoir, ça dépend de ce que vous entendez par “Atelier”. Si c’est une pièce annexe à l’habitation, comme le serait un garage, c’est de l’habitation, aucun doute. Mais si c’est un atelier à usage professionnel, comme celui d’un artisan par exemple, ce n’est pas de l’habitation.
      Si vous n’êtes pas en copropriété, le voisin n’a rien à dire. La cour commune sert à desservir votre habitation, ce n’est pas un droit affecté exclusivement à vous-même (personne physique) mais aux occupant de votre habitation, qu’il y ait 1 ou 2 logements.
      Si vous êtes en copropriété, il faut lire l’acte de propriété pour voir ce qui est prévu.

  117. Nous souhaitons transformer un garage clos attenant en place de stationnement
    En gros détruire notre garage qui est trop petit et difficile d’accès et changer de portail pour stationner notre véhicule dans la maison.
    Pensez-vous que notre demande peut être accepter par la mairie ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    1. Oui, vous devriez avoir l’autorisation, rares sont les cas où ce serait interdit :
      – bâtiment classé présentant un intérêt architectural important,
      – zone urbaine dense où l’on doit maintenir une façade entièrement bâtie sur la rue (pas de “dent creuse”),
      – densité minimale bâtie, toujours en zone urbaine dense, qui rendrait cette démolition impossible.
      – et, peut-être dans votre cas, obligation d’avoir une place de stationnement couverte, voire close.
      Cdlmt

      1. Merci pour votre réponse
        Comment je peux vérifier que ne suis pas dans la dernière situation que vous citez « obligation d’avoir un stationnement clos « 

        1. Vous allez à la Mairie, service “urbanisme”, pour consulter le PLU.
          Vous repérez sur le plan dans quelle zone se situe votre maison,
          vous lisez dans le Règlement l’article qui correspond au stationnement pour cette zone-là.

  118. j’ai besoin d’un plan et de quelques idées pour transformer un garage de 60m2 en petite habitation soit cuisine + pièce de vie + salon +2chambres + 1salle de bain + , agrandissement d’une grande fenêtre en porte fenêtre – verrière à la place de la porte de garage environ 5mètres. + 2 fenêtre classiques.
    pour vous quelles seraient les obligations administratives : zone rurale avec PLU .
    garage construit en 2000.

    1. Bonsoir, pour avoir : un plan, des idées, le détail précis des travaux à prévoir (pas de surprise en cours de chantier), des devis d’artisans raisonnables et un coût global optimum, des artisans compétent, un chantier maîtrisé, sans dérapage, une garantie absolue, eh bien il y a une profession qui a été inventée pour ça, c’est l’architecte. C’est exactement son travail.
      L’Architecte d’Aujourd’hui, je précise 🙂

  119. Bonjour,
    J’ai un garage qui fait un exactement 51,58m2. Il y a deux portes de garages.
    Je souhaiterais le transformer en petite dépendance.
    Je souhaiterais changer les deux portes de garage en baie vitrée et faire une petite ouverture en plus pour la cuisine.
    Dois je déposer un permis de construire pour commencer les travaux d’emménagement?

    1. Bonjour, je viens de répondre à un autre message en rappelant encore une fois le flou artistique de la réglementation en la matière, où il est considéré que créer de la surface nouvelle n’est pas une extension ! Si quelqu’un peut m’expliquer…
      Je vous engage à déposer une demande de permis de construire (+20m² de surface de plancher), comme ça vous serez tranquille.

  120. Bonjour
    J ai aménagé il y a 25 ans mon garage et cave situe en rez de jardin en salon cuisine sans faire de declaration
    Dune superficie de 32m2 d une hauteur de 220cm sans modification des ouvertures extérieures déjà existantes
    Aujourd’hui je souhaite vendre que dois je faire pour me mettre en regle
    Merci.

    1. Bonjour, les délais de prescription en la matière sont très confus (pas les mêmes sous l’angle réglementaire, pénal, fiscal…);
      Mais de toute façon, c’est 5 et 10 ans, il y a donc prescription.
      Il n’y a que les impôts qui risquent de vous demander une taxe, ce n’est pas sûr…
      Votre notaire confirmera (ou pas ? 🙂 ).

  121. Bonjour,
    Je souhaite transformer une partie de mon garage en pièce à vivre (cuisine d’à peu près 8m2) et procéder à l’extension du garage jusqu’en limite de propriété (6m2) pour conserver l’emplacement de stationnement.

    Lors de la complétude du cerfa, dois je indiquer dans le tableau des surfaces en surface créée les 8m2 de la nouvelle cuisine alors que je ne construit rien ?

    Dans la négative, Et outre la surface de stationnement crée de 6m2, dois- je indiquer quelque part les 8m2 ayant été transformé en cuisine ?
    Comme par exemple dans les éléments nécessaires au calcul de l’imposition indiquer les 8m2 au (1 ) ?

    Je suis pourtant assistée d’un architecte qui s’est trompé et l’urbanisme nous demande de compléter de nouveau le cerfa…

    Votre aide nous serait très précieuse,

    Merci beaucoup

    1. Bonjour, ce n’est pas forcément l’architecte qui s’est trompé ! J’ai moi-même rencontré des Services d’urbanisme – et pas de petits villages – qui m’ont dit des énormes bêtises en bloquant des dossiers. Par exemple, une demande d’inclure le terrain du voisin dans le terrain à considérer pour le permis de construire, au prétexte qu’il y avait une servitude sur ce terrain ! Incroyable…
      Le Cerfa est très mal fait, j’en ai souvent parlé ici.
      D’une part, il considère que la surface de garage aménagée en pièce à vivre est taxable au titre d’une extension de surface, MAIS il considère qu’un garage est déjà de l’habitation et donc qu’il n’y a pas extension de surface. Allez comprendre…
      Page 4 = Surface créée – Il peut s’agir soit d’une surface nouvelle construite à l’occasion des travaux, soit d’une surface résultant de la transformation d’un local non constitutif de surface de plancher (ex : transformation du garage d’une habitation en chambre)
      et page 11 =
      Surface taxable (1) totale créée ( Par surface créée, on entend toute nouvelle surface construite.)
      et enfin, page 1 de la Notice attachée :
      N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable.
      Donc, le Cerfa dit que aménager un garage en pièce à vivre est de la surface créée, donc que c’est de la nouvelle surface construite, mais il dit aussi que ce n’est pas une extension…
      Comment peut-on créer de la nouvelle surface construite sans faire d’extension ???

  122. bonjour
    j’habite dans une commune du val d’oise où il y’a un PLU.
    je veux transformer mon garage de 12,50m2 en espace de vie de 32m2 pour rapprocher de moi ma mère handicapée , invalide., âgée de 82 ans et vivant seule dans un autre département.
    j’ai une maison principale de 88m2 sur ma parcelle de 365m2 .
    j’ai demandé à ma mairie la possibilité de la réalisation de ce projet et cela m’est refusé .
    est ce normal ..
    je vous remercie du conseil pour m’orienter vers le droit et réaliser mon projet qui est vital pour ma mère et moi .

      1. BONJOUR,
        Tout d’abord, je vous remercie de l’intérêt que vous avez porté à ma question.
        Donc, “ma mairie” répond à ma demande de transformation de mon garage en espace de vie en disant que je suis “située en zone UG du PLU et en zone C du plan d’exposition au bruit ; ce qui signifie que je ne peux pas avoir 2 habitations sur la parcelle et que pour toute extension, il ne faudra pas excéder 30% de la surface plancher existante”.
        pour rappel, ma parcelle fait exactement 367 m2 . ma maison fait 88,77 m2 et mon garage de 12,5 m2 est détaché de la maison .
        j’ai aussi fourni pour une éventuelle demande de dérogation, le courrier des médecins de ma mère attestant de la nécessité de la rapprocher de moi,.
        je vous remercie .
        cordialement

        1. Bonsoir, je trouve ces règles d’urbanisme stupides. Qu’importe qu’il y ait 1 ou 2 ou 3 logements sur une même parcelle ! Ce qui compte ce sont les volumes, les hauteurs, pas le nombre de logements = on peut faire une énorme maison de 400 m² mais pas 3 studios de 30 m² chacun ? Stupide, ce qui se passe à l’intérieur ne regarde personne et n’a rien à voir avec les volumes, ça n’a aucun sens. Pourquoi pas interdire les extensions aux barbus, tant qu’on y est ?
          Quant à la règle du % de l’existant pour les extensions, je ne connais rien de plus idiot, encore une fois. Qui a besoin d’extension ? les petites maisons, pas les grandes. Alors, pour ça au permet aux grandes maisons des très grandes extensions (dont elles n’ont pas besoin), et on limite les extensions des petites maisons (alors que ce peut être vital pour elles). Il faudrait dire à ceux qui édictent ces règles qu’il faudrait commencer à faire fonctionner leur cerveau…
          J’espère que vous arriverez à obtenir cette autorisation.
          Bien cordialement,

          1. bonsoir
            je vous remercie très sincèrement pour vos reposes qui éclairent mes intentions.
            En effet, je m’étais enfermée dans une situation incompréhensible par les réponses absurdes que le service de l’urbanisme de ma ville me donnait . J’étais désorientée sachant qu’il me faut obligatoirement réaliser mon projet pour rapprocher ma mère de moi.
            Aussi, est- ce normal que la mairie de ma ville m’empêche de réaliser mon projet alors que je paie taxe d’habitation, impôt local et taxe foncière.?
            cher monsieur, si vous le permettez, je vous tiendrai au courant de la suite de mon affaire.
            je continue à parcourir votre site et les questions et réponses des autres internautes
            encore une fois, merci pour tout
            cordialement

  123. Bonjour j’ai fait construire ma maison il y a 3 ans. Avec sur le permis de construire un garage. En mars 2020 nous avons fait une déclaration préalable pour sa construction. Sauf que voilà je souhaite depuis mai créer mon institut de beauté dans mon garage. Après en avoir parler à la mairie nous avons donc changer la porte de garage par une baie vitrée et changement de destination. (Dossier déposer il y a 1 mois) qui vient de nous être refuser! On nous demande aujourdui de refaire un permis de construire car ce n’est plus de l’habitation mais local commercial. La superficie est de 15m34. J’ai du mal à comprendre pourquoi quand on fait son métier son commerce dans son logement une chambre par exemple nous n’avons pas besoin de le déclarer en mairie et que la moi je me retrouve bloquer. Que dois je faire pour pouvoir enfin créer mon projet. A cette allure la construction va être très longue…. Merci de votre aide

    1. Bonjour, même si vous créez une activité professionnelle dans votre maison, et même sans travaux (par exemple dans une chambre existante, comme vous le mentionnez), vous êtes obligée de déposer au moins une Déclaration de Travaux (si vous ne modifiez pas la structure porteuse). Vous ne pouvez pas le faire sans dossier ni autorisation : vous recevrez une clientèle et celle-ci doit être garantie que les lieux seront conformes à la réglementation (sécurité, hygiène, accessibilité, etc.).

  124. Bonjour,
    Dans le cas d’une maison de 129m2 (100m2 emprise au sol) avec garage non attenant de 70m2 déjà construit, si PLU autorise uniquement extension de 50% de l’emprise au sol de l’habitation principale, est ce qu’il est possible de se voir refuser le permis de construire, malgré le fait que la surface maximale d’extension autorisée ne soit pas atteinte?
    Merci d’avance pour votre aide à la compréhension de ces sujets.

    1. Bonjour, si le PC est refusé alors que vous respectez la surface autorisée pour une extension, la raison doit être ailleurs. Et s’il n’y a pas de raison ailleurs, il ne doit pas y avoir de refus de PC…
      Les autorisations d’extension en % de la surface déjà bâtie sont stupides. J’ai déjà rencontré le cas : une toute petite maison de 70 m², les extensions dans cette zone étaient limitées à 20 % de la surface existante. Du coup, on ne pouvait faire de 14 m² d’extension, alors que la grosse maison de 250 m² à coté pouvait, elle faire une extension de 50 m² dont elle n’avait pas du tout besoin.
      Même le Maire a reconnu que c’était stupide : ce sont les petites maisons qui ont besoin d’extension, pas les grosses !

  125. Bonjour,
    Je vais faire un changement de destination de mon garage par une pièce type buanderie non chauffé avec baie vitrée en remplacement de la porte de garage?
    Considère t-on cette surface comme surface taxable après ces travaux?
    Par avance ,merci.

  126. Bonjour,
    J’ai hérité d’un terrain en zone U sur lequel existe 1 grand garage de 42m² d’emprise au sol (39m² surface plancher si considéré comme atelier ?) construit avec permis obtenu en 1971, une petite extension accolée d’un côté qui a été construite sans demande d’autorisation de 15m² d’emprise au sol (11m² SP + auvent) à usage de chambre, et une autre extension de l’autre côté construite aussi sans demande d’autorisation pour usage abri fermé caravane de 18 m² d’emprise au sol (16m² si considérés comme surface plancher). L’ensemble est ainsi depuis les années 90 et sert de terrain de loisirs/résidence secondaire. Je souhaiterais transformer le tout en une vraie maison + extension, seulement le terrain est impacté par la loi barnier (recul de 75m /voie à grande circulation). Je n’ai pas le droit à une construction nouvelle. Je n’arrive pas à savoir comment je dois considérer l’existant en terme d’affectation car les garages à l’origine étaient affectés à mes grands parents propriétaires d’une maison de ville dans une autre commune et à qui il manquait justement des garages. Mais des garages ne forment pas de surface de plancher ! Selon la loi barnier je n’ai droit qu’à de l’extension ou changement d’affectation. Une extension doit avoir une surface moindre que celle de l’existant. donc comment remplir le cerfa ? Etant donné la régularité du permis pour le garage isolé uniquement, et la prescription qui concernent les extensions qui sont régulières par rapport aux règles du PLU, puis-je considérer l’ensemble comme entrepôt et ainsi avoir une surface de plancher existante ” légale ” de 66m² et pouvoir faire un changement d’affectation d’ « entrepôt » à « habitation », réaliser une extension d’une surface moindre des surfaces cumulées(66m²) soit extension d’ environ 50m² de SP que je surélève d’un étage, puisque je détruit l’abri -16m², et les garages existants redevenant annexe à la maison ne constituent pas de surface de plancher.
    Qu’en dîtes-vous, c’est je pense le seul moyen de valoriser mon terrain !

    1. Bonjour, votre projet mériterait qu’un architecte se penche dessus, pour en tirer le meilleur parti.
      Si je compte les surfaces de plancher existantes (il y a prescription pour les constructions sans permis), on a 39 + 15 + 11 = 65 m². Les extensions limitées à une surface inférieure à l’existant, vous pourriez faire 64 m², soit 129 m² en tout, ce qui n’est pas mal ? Bien entendu, vous détruisez le garage de 16 m² après la Déclaration d’achèvement des travaux, après avoir construit. Si votre terrain mérite mieux, vous et votre architecte pourriez en discuter avec le Maire ?

  127. Bonjour,
    J’ai actuellement un maison avec parking extérieur à Talence collé à un bâtiment qui forme dans une copro de 8 lots. L’un d’entre eux est un garage fermé (qui m’appartient en plus de ma place extérieure) de moins de 20m² attenant à ma maison que j’aimerais transformer en chambre avec une ouverture depuis mon logement (pour en faire une continuité de l’habitation).
    Au première abords, l’urbanisme me dit que je ne peux pas car le nombre de places de parking (bien que les deux seules places m’appartiennent) pour le nombre de copropriétaire est défini et que du coup j’enlève une place avec mon projet.
    Pensez-vous que leur remarque soit justifiable? Quelle démarches dois-je entreprendre?
    Merci d’avance pour votre aide précieuse.

    1. Bonjour, comme je le notais ce matin à propos d’un autre message, les règles d’urbanisme imposant des parking sont à mon avis anormales. Mais hélas, elles s’appliquent. Si vous ne pouvez pas créer une nouvelle place de parking en remplacement de votre garage, je ne vois pas de solution. Cdlmt,

  128. Bonjour, nous sommes en zone agricole. Nous souhaiterions agrandir la maison en prenant sur le garage qui est accolé à la maison, celui-ci a un étage qui sert de rangement. Nous souhaiterions aussi rehausser sa hauteur car celui-ci est plus bas que la maison (environ 2 marches) et transformer le dessus du garage en bureau au dessus. Avec le nouveau PLUi il semble que nous puissions rien faire en zone À.
    En vous remerciant .

    1. Bonjour. Vous pouvez en discuter avec le Maire en déposant une Déclaration Préalable. Puisque un garage est un “bâtiment d’habitation”, il n’y aurait pas de changement de destination (c’est bien précisé dans le formulaire de demande), seulement une modification de façade.

  129. Bonjour
    Mon PLU indique que pour tout nouveau logement il faut deux places de parking.
    Il n’y a aucune exception.
    Or mon projet est de surélevez le garage pour en faire un studio appartement. Mais aucune place disponible dans les environs.
    Je suis dans un « village » donc peu de place.
    Quels sont les recours ?
    Merci

    1. Bonjour, ces réglementations d’urbanisme sur les places de stationnement sont stupides. Les zones urbaines anciennes (tous les “centres ville”) n’ont pas été conçus pour tenir compte de la voiture, qui n’existait pas à l’époque. C’est un non-sens que paralyser leur aménagement en introduisant cette contrainte moderne. Je connais des rues où, ainsi, il y a plus de portes de garage que de portes d’entrée… C’est horrible, la ville est faite pour les humains, pas pour les “bagnoles”. En’imposant pas les stationnements en centre ville, il y aurait d’autres solutions, telle que des parkings collectifs en périphérie par exemple. Et tout le monde n’a pas une voiture – et encore moins deux.
      Ceci dit, je ne vois pas de solution. Si ce n’est de dire au Maire que de nos jours, les PLU des grandes villes ont abandonné depuis longtemps des obligations de places de stationnement, pour l’inciter à modifier son PLU. Ainsi, les gens n’introduisent plus de voiture en centre ville (plus la place !), d’où moins de pollution, moins d’embouteillages, etc. Laissons le “marché” réguler ce problème, qui de toute façon n’est pas résolu par cette réglementation.

        1. Oui et non…
          Oui, parce que c’est le Maire qui accepte ou refuse les permis.
          Non, parce que le dossier sera très probablement bloqué par la préfecture, lors du contrôle de légalité, une fois le permis accordé. Ce permis sera donc retiré.

  130. Merci d avance en fait c est pour compléter correctement la déclaration préalable si j ai bien compris ds ce cas ça n est pas une extension de l habitation principale donc je pensais mettre néant ds la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions alinéa 1_1
    Qu en pensez vous

  131. Bonjour
    Je transforme mon garage ouvert en pièce,e d habitation de 15 m2 y a t il une surface de plancher créé dans ce cas?
    Dans la déclaration préalable il demande la surface taxable crée?mais il n y a pas de nouvelle construction ds ce cas

  132. Bonjour,
    Nous souhaitons acheter un terrain sur lequel il y a une maison, ainsi qu’une grange de 336m2 espacées d’environ 30m l’une de l’autre. Le tout est en zone N du PLU . La grange a été aménagée en habitation sur 86m2, le reste est déclaré aux service des impôts comme “Garage” et “Cave”. Sur le titre de propriété il est indiqué que la partie principale est affectée comme Local à usage d’habitation et que le garage et la cave sont des éléments incorporés.
    Y’a-t-il besoin de demander un changement d’affectation pour la partie “Garage” et Cave” ?
    Merci d’avance !

      1. Vous avez répondu à ma question : je n’étais pas sûre que garage et cave aient la même affectation. Donc pas de changement pour nous.
        Merci beaucoup pour votre réponse.
        Chloé Venet

  133. Bonjour, je suis propriétaire d’une maison en campagne de 120m2 il y a aussi un hangar de 130 m2 qui a l’eau et l’électricité je veux y aménager un studio de 30 m2 je vais modifier la façade avec une porte de service et porte de garage sectionnelle
    Quelle demande je dois faire
    Cordialement

    1. Bonjour, je viens d’acheter une maison de 140 m² avec un garage indépendant 110 m². Nous souhaitons transformer le garage en deux logements.
      Nous allons poser un permis de construire pour ce garage, mais nous ne savons pas si nous devons faire appel à un architecte car la surface du garage est inférieur à 150 m² Et il n’est pas collé à la maison.
      Pouvez-vous me renseigner ? Merci

      1. Bonjour, comme il y a création de 2 logements et que la surface totale, maison existante comprise, dépasse 150 m², il vous faut un architecte pour le dossier de demande de permis de construire. Ne fait que le garage soit collé ou pas à la maison ne change rien, c’est la surface bâtie totale sur le terrain qui compte.
        Ne le regrettez pas ! Ce sera l’occasion de discuter avec lui de votre projet et d’obtenir des conseils dont la valeur dépassera largement sa rémunération…

  134. bonjour,
    pour un immeuble composé d’un local commercial avec un appartement (l’ensemble 90m2), sur le même terrain on dispose également d’une annexe (35m2) à réhabiliter entièrement et en plus un garage au fond de celui-ci (79m2) à transformer en habitation, dois-je faire appel à un architecte sachant que les 3 batiments ont une parcelle différente sur le cadastre, aussi l’urbanisme me dis qu’une simple dp suffit mais je lis partout sur internet qu’il faut un permis de construire si la surface dépasse 20m2.
    pouvez m’eclaircir sur le sujet.
    bien cordialement

    1. Bonsoir, s’il s’agit seulement d”une réhabilitation, sans création de surface de plancher, une DP suffit, en effet.
      Et vous pouvez ne pas vous adresser à un architecte. Ce qui serait dommage pour vous, car l’utilité d’un architecte n’est pas à négliger, beaucoup de gens s’en aperçoivent… trop tard.
      Bien cordialement,

  135. Bonjour,
    Merci pour cet article très complet.
    Je viens d’hériter d’un bien immobilier, composé de 2 maisons mitoyennes, qui ont chacune leur propre parcelle.
    Une des maisons(60m²) a été transformée en garage il y a une cinquantaine d’années, et n’a pas de jardin
    L’autre maison fait 150m², sur un terrain de 1000m²
    Je souhaiterais réhabiliter le garage en maison, et la mettre en location.
    A l’extérieur, je ne change que les huisseries. Faut-il faire une DP ou un permis de construire ?
    Pour les raccordements, je pensais installer des compteurs divisionnaires pour eau potable et électricité. Est-ce envisageable, ou faut-il demander forcément de nouveaux raccordements ?
    Dans le PLU, il est exigé une place de parking. Mais la maison que je souhaite louer est mitoyenne des 2 côtés, et n’a pas de terrain(uniquement un bandeau de 1,50m environ).
    L’autre maison de 150m² a suffisamment de terrain pour créer une place de parking donnant sur la rue. Est-il possible de trouver un compromis en proposant de crée une place de parking sur l’autre parcelle ?
    Merci à vous.
    Benoît

    1. Compte tenu de l’ampleur des surfaces (60 m², c’est de toute façon plus qu’un simple garage), on peut considérer qu’il n’y a pas vraiment de changement de destination. Il faudrait voir les lieux, d’autant plus que c’est une ancienne maison, pour laquelle il n’y a peut-être pas eu de demande de modification en garage ? Vous pouvez tenter la Déclaration Préalable. Mais de toute façon, les dossiers sont presque identiques, alors le mieux serait de demander au Maire ce qu’il en pense.
      Puisque vous êtes propriétaire des 2 parcelles contiguës, elles ne forment plus maintenant qu’une seule parcelle, la limite entre les 2 ne correspond plus à rien et à la première occasion, le Cadastre créera une nouvelle parcelle correspondant à ces 2 anciennes parcelles.
      Donc, vous n’avez plus à tenir compte de cette limite : vous n’avez plus qu’un seul et unique terrain avec 2 maisons dessus, oubliez les parcelles et réalisez les places de parking où vous voulez sur votre terrain.
      Idem pour les branchements : 1 seul suffira pour chaque fluide, si vous voulez.
      Bonne fin de soirée, cordialement,

  136. Nous avons emménagé depuis trois ans, dans une maison, située à Villeneuve-le-Roi, en Île de France .Nous souhaitons transformer le garage, en studio pour le louer afin d’amortir notre crédit immobilier. Pour information, sur le plan cadastral, il est mentionné que c’est un garage. Il fait 20 m2. Il est indépendant de la maison . Le toit est déjà posé. (par les anciens propriétaires.
    Ma question est : faut-il une autorisation pour le transformer?

  137. Bonjour, nous avons pour but d’acquérir une maison existante de 190m² édifiée sur un terrain de plus de 2000m² en zone N + une annexe (cuisine d’été, débarras) non collée à la maison de 70m² sur la même parcelle. Notre projet se ferait pour 2 familles, une qui récupèrerait la maison de 190m² et l’autre, l’annexe de 70m² cadastrée mais non déclarée en habitation. Peut-on agrandir cette annexe et la rendre habitable ou doit-on déposer un permis de construire. Pouvons nous la démolir complètement afin de créer un vide sanitaire et la réédifier par un professionnel du batiment? Pourra t-on ensuite, d’après vous, créer une copropriété pour avoir ces 2 espaces bien distincts. Quelles sont les clauses à indiquer sur le compromis de vente voir les questions à poser au préalable à l’urbanisme?
    Vous remerciant par avance.

    1. Bonjour, vous devez déposer une demande de permis de construire pour agrandir la surface bâtie.
      Vous pouvez démolir / reconstruire, si vous voulez.
      Bien entendu, il faudra que le projet retenu soit autorisé dans cette zone (lire le PLU, à la Mairie ou souvent, en ligne sur le site de la Mairie).
      Vous pourrez bien entendu là aussi, créer une copropriété, par exemple une SCI familiale (si c’est votre projet). Votre notaire vous expliquera tout ça.
      Pour le compris de vente, vous pouvez y inclure une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire. C’est fréquent. Là aussi, le notaire vous conseillera.

  138. Bonjour,
    J’ai déposé une DP pour aménager un garage en habitation dans une maison de famille existante. Ce logement est destiné à être utilisé par la famille occupant la maison. Je l’ai déclaré en temps que création d’un logement. Le syndicat des eaux demande la création d’un nouveau raccordement aux eaux usés et eau potables, depuis les collecteurs, alors que mon but était d’installer simplement un sous-compteur pour la consommation d’eau potable. Il y avait déjà une salle d’eau et un sanitaire au sous-sol, donc des pièces raccordées aux eaux usées. Le problème est que les travaux de raccordement aux eaux sont lourds et couteux (20’000e) au regard de l’emplacement des collecteurs et rendent le projet impossible. Que serait-il possible de faire ?

      1. Il se réfère à l’article L332-15 du code de l’urbanisme. Ce qui me surprend c’est que je doute que chaque studio dans une maison individuelle soit raccordé séparément aux eaux usées. Ils m’indiquent qu’ils ne peuvent pas être sur que cet appartement soit toujours occupé par un membre de la famille et qu’ils doivent donc le traiter comme un nouveau logement. Ils semblent intransigeants.. j’hésite à déposer une nouvelle dp en n’indiquant que la création de nouvelles ouvertures, sachant que la surface est de toutes façons déjà considérée comme habitable.

        1. Eh bien, le Syndicat des Eaux est, dans ce cas, complètement à coté de la plaque, si je puis dire. Il existe des milliers d’immeubles collectifs en France, comportant chacun des dizaines de logements, et chacun de ces immeubles n’a qu’1 seul branchement à l’égout, 1 seul branchement au réseau EDF, et un seul branchement au réseau EAU. Et quand un appartement se vend, le nouveau propriétaire ne va pas faire faire son petit branchement individuel aux réseaux publics.
          Et qu’est-ce que ça change que ce logement soit occupé par un membre de la famille ou pas ??? Ca n’a rien à voir ! Ce Syndicat a des notions de Droit très bizarres et très personnelles… Disons le franchement, c’est stupide.
          Je vous propose de lui écrire un mél + lettre recommandée, disant par exemple :
          “Monsieur le Directeur, j’aménage un logement indépendant dans ma maison située au …. Comme vous le savez, une maison individuelle peut comporter plusieurs logements (Arrêt du Conseil d’État le 12 novembre 2012). Vos services me demandent, de façon inexplicable, qu’il y ait un raccordement dédié aux réseaux publics pour chaque logement. Il est bien évident qu’un immeuble comportant plusieurs logements n’a jamais à prévoir un branchement par logement ! Votre Syndicat lui-même n’exige pas 20 branchements différents pour un immeuble de 20 logements.
          Je vous remercie de rappeler cette évidence à qui est en charge de mon dossier.
          Veuillez agréer, Monsieur le Directeur, …”

          Egalement un petit coup de fil à la Mairie ne serait pas inutile.

          1. Bje j ai un garage qui a été mis en habitable depuis 20 ans car il est dans la maison a la suite d autres pi6donc aucun agrandissement de surface sur un terrain. Aujourd hui suite au droit de louer il m est interdit de louer l ensemble car cette piece est dans l ancien garage. Or l ensemble a tjrs été loué depuis 2009. Les différents locataires ont perçu la caf en apl. De plus cet immeuble a été squatté et la mairie s est déplacée lors de ces squ6et jamais une réflexion a été faite à ce sujet. La façade n a pas été changé sauf que les portes ont été recouvertes de klin par contre les fenêtres de cette porte ont été refaites pour du double vitrage. Le prétexte est que cela n est pas cadastré aux impôts. Est ce normal. Merci de votre réponse. Cordialement

          2. Bonjour. En fait, cela dépend de la nature de la location :
            – louez-vous une chambre, comme une chambre d’hôte par exemple ? dans ce cas, pas de demande d’autorisation à faire (si pas de changement de façade)
            ou est-ce un logement indépendant ? (studio complet, avec coin cuisine et cabinet de toilette ?) dans ce cas, il y a création d’un logement, donc il faut une autorisation d’urbanisme.
            Cdlmt,

  139. Bonjour,
    Je compte acquerir une maison en R+1. Au 1er un appart de 140 m².
    Au RDC un T3 de 60m² et un ancien garage aménagé en T2 de 40m² sans demande à la mairie en 2018.
    Que dois je faire ?
    Qu’est ce que je risque à laisser comme cela ?
    Merci d’avance
    Cordialement,

  140. Bonjour,
    J’ai récemment acheté une maison à deux niveaux (1er + rdc). Le premier étage dispose d’une surface habitable de 80m² et le rdc contient un immense garage de la même superficie. Soit 160m² au total. Je souhaiterai aménager ledit garage en chambres en remplaçant la porte du garage par une baie vitrée. La maison se trouvant à proximité d’un batiment protégé mais non visible, seul l’avis des abf n’est ici, à priori, réclamé. Cependant, j’ai deux incertitudes quant aux modalités de dépôt d’une part & “la future” surface taxable (taxe d’aménagement) d’autre part. Pour la première, à priori, le projet ne crée par de surface plancher ou emprise au sol supplémentaire et je serai tenu de dire qu’une simple déclaration préalable suffit. Pour la deuxième, je me dis, qu’eu égard du projet, qu’il n’y a pas de surface taxable supplémentaire puisque le garage est déjà clos et couvert et intégré à la maison depuis sa construction. Suis je dans le faux ? Merci par avance. Bien Cordialement. Thomas

    1. Bonjour,
      suivant toutes les discussions qu’il y a eu ici sur l’ambiguïté, le flou, des textes à ce sujet, on pourrait dire une DP en effet, mais la consultation des Bâtiments de France demanderait plutôt un PC. Mais au fond, quelle importance ? C’est à peu près le même dossier à constituer.
      Par contre, les Services fiscaux noteront – dans tous les cas – une augmentation de la surface taxable, ce n’est pas le genre de cette maison de passer à coté…
      Cordialement,

  141. bonjour j’ai acquis une maison de ville il y a 12 ans qui était une ancienne boutique de fleur.
    mais depuis 5 ans elle était à usage d’habitation. l’ancien propriétaire n’a pas fait de changement d’usage. Aujourd’hui que je souhaite revendre le notaire me demande ce document que je n’ai pas.
    quelles sont les démarche à effectuer pour faire ce changement d’usage?
    Sachant qu’a la mairie il demande que j’ai deux places de parking privé ce qui est impossible je suis en plein bourg dans une maison sans jardin
    merci de votre retour
    JHL

    1. Bonjour, si j’ai bien compris :
      Vous avez acheté, il y a 12 ans, un bâtiment à usage de commerce de détail autrefois (fleuriste). Et qui, 5 ans avant que vous ne l’achetiez, a été transformé en habitation, donc avec un changement de destination mais sans autorisation<. Aujourd'hui, vous voulez vendre ce bien en tant que logement, et le notaire vous demande la justification administrative de cette nouvelle destination de logement, ce que vous n'avez pas car ça n'a jamais été demandé et a fortiori obtenu. Or, si vous la demandiez maintenant, ce serait refusé car il est impossible de créer les 2 places de stationnement exigées au PLU à cet endroit (ce qui montre, par ailleurs, le coté irréaliste de beaucoup de ces règlements d'urbanisme...). Voici ce que je vous conseille : - la prescription pour un changement de destination est de 10 ans, article L-111-12 du Code de l'Urbanisme, sauf quelques exceptions dont vous ne faites pas partie a priori (recours contentieux intenté par la Commune dans les 10 ans de la non conformité, danger de mort d'user de la construction, etc.). Donc, vous devez établir que le changement de destination date depuis plus de 10 ans (il date de 17 ans, en fait). Vous devriez pouvoir y arriver assez facilement. Dès lors, vous n'avez plus besoin de justifier de la destination actuelle en logement, elle est acquise. - vous avez acheté ce bien par un acte notarié (forcément), je présume que vous n'avez pas acheté un commerce de détail mais bien un logement ? Vérifiez sur l'acte, c'est très important. Cet acte a plus de 12 ans, il entérinerait ainsi la destination de "logement". - Si le notaire à qui vous vous adressez fait toujours des difficultés, dites lui que vous allez mettre en cause le notaire qui a passé l'acte de votre achat il y a 12 ans: je suis sûr que ça va tout débloquer ! Tenez-moi au courant si vous voulez bien, cordialement,

      1. Bonsoir
        Merci de votre retour. Je me suis rendu aujourd’hui au service d’urbanisme de ma commune et la personne qui m’a recu m’a certifié que dans mon cas l’article L-111-12 du code l’urbanisme ne marche pas ( pourtant je ne rempli aucune des conditions que vous précisez)
        le notaire a l’époque nous avait dit au moment de la signature qu’il fallait faire le changement d’usage mais sans nous présiser qu’il n’y avait pas eu de demande de permis a l’époque je pensais qu’il s’agissait d’une simple formalité et comme nous n’avions pas l’intention de vendre on a un peu laisser filer
        et c’est dernièrement en relisant l’acte que nous avons avons vu qu’il s’est couvert lui et le vendeur ce qui fait que je ne peux me retourner contre personne.
        donc à la mairie il persiste a me demander une demande préalable et les baux de 2 emplacements de parking ou deux boxes dans un périmètre de 500 mètres de la maison ce qui est impossible. donc de fait il ne peux pas y avoir de changement de destination.
        Que puis je faire? y a -t-il un recours? sachant que j’ai tenu à ce que tous ces éléments soient portés à la connaissance du futur acquéreur.
        merci de votre avis éclairant

        1. Bonjour, ce n’est pas parce que la Mairie dit que le Code de l’Urbanisme ne marcherait pas dans votre cas que c’est vrai. Il faudrait d’abord savoir pourquoi, pour quelle raison précise.
          Ensuite, je voudrais savoir sous quelle forme le notaire de l’époque s’est couvert de toute responsabilité. J’aimerais bien lire l’acte en question. D’ailleurs, le simple fait que l’acte mentionne quelque chose à propos de ce changement de destination est une preuve en soi que les lieux étaient bien à usage de logement à l’époque, c’est-à-dire il y a 12 ans, au-delà de la prescription indiquée du Code de l’Urbanisme.
          Avec ces pièces je pourrai mieux vous donner mon avis.

          1. Bonjour,
            merci du temps que vous me consacrer je vous retranscrit une partie contenue dans l’avenant du projet l’original étant entre les mains notaire.
            “désignation des biens:
            lot numéro deux (2)
            au rez de chaussée, avec escalier d’acces au 1er étage une boutique comprennat chambre cuisine , débarras et dégagement
            avec les quatre cent soixante quinze/millième de la propriété du sol et des parties communes générales.
            observation étant faite ici que l’acquéreur a visité et entend acquérir un bien à usage d’habitation
            en conséquence ,le vendeur déclare:
            -qu’aux termes de son titre de propriété il a été indiqué que ce lot avait été affecté à l’usage d’habitation par le précédent propriétaire et que depuis son acquisition, Mr B ( le vendeur) a lui meme utilisé les biens objets des présentes à usage d’habitation.
            -Qu’en date du 25 aout 2005 la mairie de MITRY MORY a accordé une déclaration de travaux portant sur le ravalement de la facade de l’ancienne boutique de fleurs pour l’harmoniser avec l’habitation principale ( crépi couleur beige)+changement des menuiseries.
            -que toutefois le changement d’usage du bien n’a fait l’objet d’aucun permis de construire et que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais été convoquée afin d’approuvé la modification de l’usage de ce lot ( je précise qu’il n’y a pas de syndic de copropriété de fait)
            en conséquence , l’acquéreur déclare etre informé dès en avant ce jour de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle.Il s’engage à se rapprocher de la mairie de MITRY MORY afin de faire toutes démarches nécessaires en vue de la régularisation administrative de ce lot et obtenir a postériori les autorisations administratives ou autres , sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné.”
            Voila les termes de l’acte notarié concernant ce que je vous évoquais
            qu’en pensez vous?
            Merci de votre retour
            Cordialement,

          2. Bonsoir, eh bien vous avez en main la preuve que cet usage de logement a plus de 10 ans. Il serait intéressant de demander à votre notaire actuel (celui qui veut une DP) qu’il confirme ce délai de 10 ans. Ou sinon, qu’il dise pourquoi ce délai ne serait pas applicable.
            Enfin, si vous ne vous en sortez pas, vous pouvez toujours vendre une boutique dans laquelle on peut habiter ! Je plaisante un peu… 🙂
            Et vous pouvez aussi demander à la Mairie pourquoi elle exige 2 places de stationnement en centre-ville, là où il est impossible de les faire ! Or les centre-ville se dépeuple (est-ce le cas chez vous ?) au profit des périphéries, il y aurait donc une aberration de la part de la Mairie.
            cdlmtn

  142. Bonjour . Mon père avait un garage d’environ 20m 21m carré. Il a rajouté une surface quasi égale à celle du garage pour y vivre. Le garage n’avait pas de porte, il a mis une baie vitrée. Il n’a fait aucune déclaration à la mairie. Que risque t’il ? Qu’aurait il du faire avant d’entamer les travaux pour être dans la légalité ?
    ( La maison familiale fait un peu plus de 120m carré et un espace de 30cm la sépare du garage. . Il y a un grand emplacement pour garer les voitures. 3 ans que les travaux sont finis et 2 mois que je vis dans ce garage).
    Merci

    1. Bonjour, il faut d’abord se renseigner sur les règlements d’urbanisme, pour savoir ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas. Cela dépend de chaque Commune, et dans chaque Commune, ça dépend dans quelle zone est situé le terrain. Renseignements en consultant le PLU, le plus souvent en ligne, sinon en allant à la Mairie.
      Si les travaux de modifications sont conformes à ce qui est autorisé, le risque est minime. Il serait mieux, bien sûr, pour ne pas hypothéquer l’avenir (un règlement peut changer, un voisin peut se fâcher et créer des histoires, etc.) d’effectuer les demandes d’autorisation nécessaire, DP ou PC suivant les cas (c’est à peu près le même dossier dans les 2 cas).
      Si les travaux auraient été interdits pas les règlements, c’est plus délicat, évidemment. On voit parfois ce cas, qui dure depuis des décennies. Certains jouent la carte du temps, pour que l’illégalité de l’ouvrage finisse par être prescrite…

      1. Merci pour votre réponse. Je ne savais pas qu’il y a avait un délai de prescription. J’ai fais une recherche la dessus ( merci pour cet info). L’extension n’est pas du tous visible par les voisins. Juste la baie vitrée ( le garage n’avait pas de porte). Apres calcul L’extension fait 24 mètres carré. 2 ans qu’elle est finie. Et si nous retirons les 4 mètres carrés de trop, faut il quand même une déclaration ou bien les normes de l’urbanisme jouent peu importe la surface totale ?

        1. Les délais de prescription sont complexes (on est des spécialistes, en France, pour tout compliquer), ce ne sont pas les mêmes suivant les cas, et en outre, les délais fiscaux ne sont pas ceux de l’urbanisme.
          Vérifiez tout d’abord ce qui était possible (légal) de faire et ce qui n’était pas. Puis vous agirez en conséquence, car il est inutile de demander une autorisation qu’on vous refuserait.

        2. Bonjour,
          J’ai construit ma maison de 120 m2 il y a 27 ans sur une superficie de 4000m2. Aujourd’hui, le PLUi de ma commune m’indique que mon terrain se trouve en zone agricole A1…..mon fils souhaitait construire mais donc impossible…sur ce même terrain, existe un garage non attenant à ma maison, et noté sur l’acte notarié “dėpendance” : peut il le transformer en pièces à vivre ???????

          1. Bonjour, une fois encore, je constate que ces règlements d’urbanisme sont stupides. Je comprends qu’il faille éviter les mitages, les petites maisons isolées implantées n’importe où dans la campagne, pour des questions d’accès, de réseaux, de trajets automobiles, etc. Mais une fois qu’il y a une maison, qu’est-ce qu’on s’en fiche (pardon…) qu’il y en ait 2 ou 3, comme un hameau ? Il y a déjà un chemin d’accès, l’électricité, etc. Alors, où est le problème, pourquoi les interdire, à part embêter les gens ?
            Dans votre cas, à mon avis, et sous toutes réserves car je ne connais pas les lieux, ni le PLU, etc. vous pouvez aménager le garage en dépendance. Mais prenez bien connaissance du PLU avant. Cdlmt,

  143. Bonjour.
    Propriétaire d’une maison dans une petite copropriété, je souhaiterai créer une suite parentale en, d’une part, aménageant mon garage existant (une quinzaine de mètres carrés) et, d’autre part, en construisant sur les parties communes à jouissance privative dont je dispose (emplacements de stationnement).
    Avant de soumettre mon projet à l’assemblée générale, je souhaiterai déjà savoir si c’est faisable. Dans l’affirmative, je suis intéressé par un devis et le suivi du chantier par un architecte.
    Vous remerciant par avance.
    Cordialement.

    1. Bonjour, je ne peux pas savoir si c’est faisable, il faudrait voir le règlement de copropriété et les règlements d’urbanisme qui régissent le lieu. Il faudrait aussi connaitre le contexte, pour déterminer s’il y avait d’autres contraintes de droit public et/ou privé.
      Vous avez bien raison par être intéressé par la garantie de qualité et la sécurité (technique, juridique, architecturale) d’un architecte.
      Cordialement,

  144. Bonjour,
    J’ai visiter un terrain ou un hangar (cadastre : 60m2 par niveau avec 2 niveaux en tout) est actuellement dessus.
    La dame a fait une demande de changement d’affectation (accepté) pour transformer en garage fermé.
    Elle m’explique que a partir des garages, il sera possible de changer l’affectation en logement et ainsi transformer les garages en une maison de deux niveaux.
    Qu’en dites vous ?
    MErci

    1. Bonjour, si cet hangar n’est pas actuellement ou ne devient pas une annexe à une habitation, il ne constituera pas une surface dévolue à l’habitation. Le transformer en habitation demandera alors un changement de destination, c’est-à-dire un permis de construire.
      Si c’est autorisé par le règlement d’urbanisme, il n’y aura pas de problème à le faire.
      Le seul fait d’être un garage en soi n’est pas suffisant s’il n’est pas en correspondance avec une habitation.

      1. Bonjour
        Merci pour votre retour.
        Que faut’il avant de signer le compromis pour m’assurer que je peux faire ce changement de destination ?
        Merci

        1. Bonjour,
          – Normalement du Certificat d’Urbanisme, mais ça prend un peu de temps.
          – Une visite au Service Urbanisme de la Mairie, mais ce n’est pas fiable à 100%.
          – Ajouter une clause suspensive dans ledit compromis de vente : c’est le plus sûr.
          Cordialement,

          1. Bonjour,
            j’ai signé un compromis de vente sous seing privé pour:
            “un garage avec changement d’affectation pour de l’habitation sur 228m2 de terrain. une déclaration préalable de division(…) a été accordé en date du (…)”
            Le mandataire immobilier a inscrit sur en conditions particulières que la viabilité du bien (Eaux ussées pluviales, electricité etc) est à la charge exclusif de l’acquéreur.
            sauriez vous me dire s’il s’agit d’une clause abusive, étant donné que le bien est vendu en tant qu’habitation et non en tant que garage?
            merci pour votre retour.
            cordialement,

          2. Bonjour, votre question est intéressante. Elle concerne purement du Droit. Pour ma part, je dirais que cette clause n’est pas abusive dans la mesure où
            – on peut vendre un bien en l’état, avec des carences (ici, les branchements des fluides aux réseaux), et l’on peut indiquer par ailleurs la destination du local (ici, habitation). Or la destination “légale” est bien celle qui résulte d’une autorisation d’urbanisme.
            – il n’y a pas dol, tromperie, puisque l’absence de ces branchements est clairement indiquée dans l’acte (le compromis).
            Mais l’avis d’un notaire serait évidemment plus fiable ! Je vous engage à poser la question au notaire qui serait chargé de l’acte de vente si le compromis aboutissait. Et, si vous voulez bien, me faire part ici de sa réponse.
            Cordialement,

  145. Bonjour,
    J’ai une habitation qui fait 210 m2 de surface de plancher + 1 garage de 35 m2.
    Je souhaiterais transformer ce garage en logement à louer, créer des ouvertures et modifier celle existante.
    DP, PC avec signature ???? en lissant les textes, c’est un flou total

    1. Eh oui, c’est ce que je disais à plusieurs reprises ici.
      Il n’y a ni création de surface de plancher ni changement de destination, donc à mon avis c’est une DP. Mais le service d’urbanisme peut demander un PC, car, en effet, le texte est flou.
      Vous savez, les dossiers de demande sont quasiment identiques entre DP et PC, ça ne change pas grand’chose. A moins que vous teniez absolument à vous priver des bons conseils d’un architecte… 🙂

  146. Bonjour,
    Je m’apprête à acheter une maison. Celle ci avait avant une garage qui a était transformée en surface habitable. Pour ma partie garage est essentiel. Serait il possible de remettre le garage la où elle était? Il y a bcp de démarches à faire? Que serait nécessaire pour reuvir l’entrée de voiture ( à ce jour un mur ravalé avec une fenêtre). Connaissait vous les prix de l’investissement?
    Merci d’avance
    Cordialement
    Mme Mateus

    1. Bonjour, non c’est très simple.
      – Urbanisme : s’il n’y avait jamais eu de demande de travaux (à vérifier), il me semble que vous pouvez remettre en état sans autre forme de démarche. Sinon, nouvelle DP.
      – Technique : il y a 99,9 % de chance que pour obstruer la porte de garage à l’époque, l’ancien propriétaire n’ait pas fait démolir de linteau du portail de garage. Dans ce cas, en démolissant la maçonnerie qui comble le portail, vous retrouverez l’état initial. C’est tout simple.
      – Prix : je le rappelle souvent ici : il n’y a pas de prix standards dans le “bâtiment”.
      Un prix dépend : des prix pratiqués dans la région (par exemple, dans un village des Pyrénées, les prix sont x 2 fois ceux de Toulouse, car pas de concurrence), de la complexité du travail, de la grandeur du chantier, de la charge de travail de l’entreprise, de sa stratégie commerciale,… jusqu’à l’humeur de l’artisan ou la tête du client, si j’ose dire ! Il fait ce qu’il veut. Par exemple, les artisans avec qui je travaille n’ont pas les mêmes prix avec leurs clients en direct que si c’est moi qui demande un devis.
      Donc il est totalement impossible d’indiquer ne serait-ce qu’un ordre de grandeur de prix.
      Cordialement,

  147. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison individuelle avec une partie habitable en haut élevée sur un sous-sol intégral semi-enterré. Le haut est d’une surface d’environ 65m² surface plancher et je souhaite aménager 45m² en bas (garage/atelier et cave total ) avec hauteur plafond > 2m. Des modifications en façade seront à faire.
    Nécessité d’une DP et quelle type (que modification de façade ?) à savoir que la surface plancher totale sera < à 150m² ou nécessité de passer par un PC ?
    Nous sommes régis par un PLU Métropolitain sur le secteur de NICE.
    Y-aura-t-il des taxes d'aménagement à payer ? Une déclaration fiscale à faire aux impôts ?
    MERCI pour vos conseils et vos lumières…

    1. Bonjour, comme il n’y a pas de création de surface de plancher, il faut une Déclaration Préalable.
      Le montant des taxes vous sera communiqué par la Mairie (ça change d’une Commune à l’autre).
      Les Impôts seront prévenus par la DP, il y a une partie qui les concerne.
      Cordialement,

  148. Bonjour,
    j’ai parcouru attentivement les questions/reponses mais au bout du compte je n’arrive pas a me faire une idee arretee sur ma problematique :
    je suis interesse pour acheter une maison de 165m2 (3P 118m2 a l etage, 2P independant de 50m2 en rez de jardin. Attenant au 2P et sous le 3P, il y a un garage de 92m2 que je souhaiterai amenager en appartement.
    Je n’arrive pas a determiner si c’est une DP ou un PC qu’il faut viser. Je souhaite neanmoins le concours d’un architecte vu l’ampleur de la tache. (ce qui, j’ai cru comprendre, ne change pas fondamentalement sur le principe, mais peut etre en terme de delai ?). je suis en train de telecharger le PLU pour voir ce qui en est des place de stationnement.
    merci d’avance pour vos lumieres

    1. Bonjour, aménager un logement supplémentaire dans une maison, sans création de surface de plancher : DP. Je l’ai fait en début d’année, pour une maison à Toulouse – et c’est une Commune très pointilleuse sur les dossiers d’urbanisme…
      Cordialement,

    2. Bonjour,
      Je compte acheter une maison de 95m2 avec une dépendance mitoyenne aménagée en F2 de 40m2 et un garage attenant et sa cave accolée transformés en F2 aussi. L’agent immobilier me dit que c’est un studio . Si on ne tient compte que de la partie ancien garage c’est un studio mais la partie cave ( sans fenêtres donc ce qui est bizarre pour moi) comporte une chambre et sa salle d’eau avec des vmc. Le 1er F2 serait déclaré, en revanche, le “studio” ne l’ai pas. Pour l’achat ,qui doit s’occuper de le déclarer, le vendeur, l’agence ou moi? De plus, il est déjà construit sans autorisations de la mairie, quel est le risque car c’est une construction ” illegale”? Que peux faire la mairie si elle n’approuve pas? Plus haut j’ai lu qu’elle pouvait exiger une place de parking pour le studio, dans la configuration actuelle ça ne sera pas possible.Je souhaite le declarer avec intention de continuer la location en cours . Concernant le 1er F2, la locataire me fait savoir qu’il faut changer sa grande porte , le propriétaire actuel devait le faire mais ne le fera pas finalement, et enfin tous les compteurs eau et électricité sont reliés à la maison. Pour les séparés quelles seraient les démarches, les prix? Un architecte s’occupe t il aussi de tout cela? En tant qu’architecte que pensez vous de ce bien?
      Cordialement

      1. Bonjour, vos questions sont tout-à-fait de la compétence du notaire. Parlez-lui de tout ça, il fera ce qu’il faut pour que l’acte de vente soit parfaitement légal. Demandez-lui par exemple de faire passer un architecte pour qu’il fasse un rapport détaillé de la construction.
        Toutes les pièces principales d’un logement (salon, chambre…) ont obligatoirement une fenêtre donnant sur l’extérieur.
        Cordialement.

  149. Bonjour,
    J’ai actuellement une maison de 110m2 et un garage accolé à ma maison de 58m2 que je souhaiterais aménager en chambre.
    Cela veut dire ouverture d’un mur dans la maison création couloir. Suppression de la porte de garage actuelle pour mettre une porte fenêtre ainsi que la création de 3 fenetres inexistante actuellement.
    Quel demande dois-je faire alors que ce n’est pas une création mais de l’existant ?
    Cordialement.

  150. Bjr je voudrais transformer mon garage de 25 mètres carré en studio quel règle obligation déclaration et coûts à prévoir. Mon garage est sur mon terrain non attenant à la maison merci de votre reponse

  151. Bonjour,
    Dans notre terrain nous disposons d’une maison d’habitation de 140m² et d’un garage indépendant de 80m² (60 au sol et 20 à l’étage que nous souhaiterions transformer en habitation. Faut il faire une DP changement de destination ou une DP transformation d’un garage en pièce d’habitation ? Petite précision qui je ne sais pas si elle à de l’importance. Le terrain est divisé en 2 parcelles cadastrales. La parcelle maison est sur la zone Nh du Plu et la parcelle garage est sur la zone Ab du Plu. Merci de votre aide.

    1. Bonsoir, là aussi, on est dans le même flou juridique. Je vous conseille de faire une DP, sans changement de destination (je suppose que le garage n’est qu’un garage, qu’il n’y a pas d’autre activité, telle qu’une activité professionnelle). Il n’y aura pas création de surface de plancher, tel que c’est bien précise en toute lettre sur le site de l’Etat. Et le formulaire Cerfa de demande d’autorisation ne précise pas que faire en ce cas.
      Le fait qu’il y ait 2 parcelles cadastrale ne change rien… théoriquement. Par contre, les règles d’urbanisme définissent des zones qui sont censées avoir leur contour suivant des parcelles cadastrales. Mais celui (ou celle…) qui à créé ces zones ne s’est pas aperçu qu’il y avait une même propriété de part et d’autre de la zone (2 parcelles contiguës appartenant au même propriétaire).
      Cette limite de 2 zones opère comme une division foncière pour l’application des règles d’urbanisme. Ainsi, on doit appliquer le PLU pour chaque partie de parcelle. Il y a bien une seule unité foncière mais le zonage entraîne une division en deux de cette unité foncière vis-à-vis des règles d’urbanisme. Il convient d’appliquer le règlement de la zone de façon distincte pour chaque partie.

      1. Oui, il s’agit bien d’un garage dont l’unique but est de garer nos voitures. La mairie me dit qu’étant donné la taille du garage il faut demander un permis de construire avec changement de destination. Les modifications qui me permettront de le transformer en habitation ne portent que sur le remplacement des portes de garage par des portes fenêtres et la création d’une extension de 20m² de surface.
        Visiblement elle se serait renseignée auprès des services de l’urbanisme (mais je ne sais pas lesquels).
        Donc pas de DP d’envisageable pour ma mairie…

        1. Je constate souvent que la fonction ne fait pas forcément la connaissance en urbanisme : j’ai parfois entendu tout et son contraire chez les services municipaux ou à la DDT.
          Ce que je sais, c’est ce qui est écrit, par exemple, dans les formulaire Cerfa_1406-07 – Notice d’informations (à la fin du formulaire).
          Je cite :
          Par surface créée, on entend toute nouvelle surface construite. Donc une surface transformée n’est pas une surface créée.
          N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable. On ne peut pas être plus clair.
          Donc il faut bien une DP, quoiqu’en pense votre maire.

          1. Bonjour,
            Je me permet de suivre cet échange car je me retrouve coincer dans la même situation, une maison sur 2 parcelles avec un garage de moins de 15m2 sur une des parcelles.
            J’ai une DP à la mairie pour transformer le garage en chambre et j’ai reçu un refus précisant que la suppression de la place de stationnement exige une création d’une autre place de stationnement. Je tiens à noter que le garage actuel est une transformation d’un salon peu d’années avant.
            SVP, Comment puis je m’y prendre pour retransformer le garage en piece habitable?
            Merci d’avance pour votre réponse

          2. Bonsoir,
            si le PLU n’exige pas une place de stationnement couverte, et si vous avez un jardin accessible à une auto, vous dessinez une auto dans le jardin, sur le plan de masse : vous aurez ainsi une place de stationnement réglementaire.
            Sinon, je ne vois pas de solution, sauf à créer un garage ou un abri (si imposé par le PLU).
            Sauf s’il n’y avait pas eu de DP il y a quelques années pour transformer le Salon en Garage, auquel cas vous revenez à l’initial sans demande (mais vérifiez quand même que le Permis de Construire initial comportait un Salon et non un Garage).
            Cordialement,

  152. bonjour j’ai achete une maison de ville neuve disposant d’un garage de 20 m2 et d’une place exterieur de stationnement
    etant motard je souhaite modifier la surface de mon garage en ramenant sa surface à 7-8 m2 et en concervant la porte de garage afin de pouvoir ranger ma moto. le reste de ma surface serait alloué à une augmentation de la taille du sejour. Aucune modification de façade. je ne toucherai qu’au cloison intérieur
    dois je faire une declaration de travaux

    1. Bonjour, nous sommes dans le même cas de flou juridique sur une transformation de garage en surface habitable, que nous avons vu plusieurs fois ici.
      On demande de faire une Déclaration Préalable pour ça, mais dans le formulaire Cerfa, rien ne laisse apparaître une augmentation de surface habitable…
      En outre, j’avais déjà étudié le cas, la notion de garage ne précise pas s’il s’agit d’un garage obligatoirement “automobile” (4 roues). A vérifier au PLU.
      Enfin, vérifiez sur le règlement d’urbanisme de la Commune (PLU) s’il impose – ou non – 2 places de parking, et s’il en fallait une couverte.
      Compte tenu de ces éléments, vous pourrez prendre une décision.

  153. Bonjour,
    nous allons faire construire une maison de 145m2 avec un garage attenant de 50m2.
    Nous souhaitons plus tard réserver 20m2 dans les 50 m2 pour un chambre supplémentaire. pas de surface à construire en plus.
    Nous dépasserons dans ce cas les 150 m2 devons nous faire appel à vos compétences?
    Que doit on faire comme démarche auprés de la mairie?
    Merci.

    1. Bonjour, comme à chaque fois que je rencontre ce genre de question, je regrette que vous ne perceviez pas l’avantage pour vous de faire appel à un architecte spécialisé pour les Particuliers, quelle que soit la surface de votre projet. Vous feriez également des économies financières, l’architecte vous faisant gagner plus que sa propre rémunération – en plus de tout le reste, évidemment.
      Si, plus tard, vous aménagez une chambre dans votre garage, vous n’aurez pas de demande de Permis à effectuer, une Déclaration Préalable suffira si vous changez les façades (fenêtre, etc.) suivant la réglementation actuelle.

  154. ??l aménagement d un garage partiellement en local a vélos par cloisonnement génère t il de la surface taxable?
    faut il une d p comme document d urbanisme

    1. Non, un aménagement d’un garage (automobiles) en garage (à vélo) ne change rien concernant la surface taxable ;
      Arrêt de Cour d’Appel administrative : La surface de plancher hors œuvre d’un dépôt de bicyclettes et voitures d’enfants (…) doit être regardée comme aménagée en vue du stationnement des véhicules au sens du c de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme et par suite déduite de la surface hors œuvre brute de la construction pour le calcul de la surface hors œuvre nette.
      Pas de DP s’il n’y a pas de modification de façade.
      Par contre, vérifiez quand même que le Règlement d’Urbanisme local n’imposerait pas une place de stationnement couverte et automobile, si vous n’en aviez pas d’autre.

  155. J’envisage d’acheter une maison (Rez de chaussée + 1 étage uniquement relié par l’extérieur). Le rez de chaussés à été transformé par le vendeur, en habitation, mais sur le certificat de superficie, cette partie transformée est comptabilisée en surface “hors carrez” et en justification : ANCIENNE BUANDERIE.
    Est-ce légal et a-t’on le droit de vendre cette maison avec une surface habitable des 02 parties cumulées (RdC + 1er étage)
    Merci de votre réponse.

    1. A priori, non, ce n’est pas légal, mais je ne pense pas que vous risquiez quoi que ce soit. En fait ce sera le problème (éventuel) des professionnels qui auront traité la vente : agent immobilier (si présent) et notaire qui aura établi l’acte. Si vous deviez avoir un jour le moindre de reproche (voisin, administration, etc.), ce sera au notaire à se justifier, pas à vous. Cdlmt,

  156. Bonjour
    J’envisage l’acquisition d’un garage pour le transformer en habitation. C’est un garage/entrepôt de 90m2 sur Lille.
    J’ai plusieurs questions :
    1) obtenir un changement de destination est il envisageable ?
    2) étant donné que c’est un garage, il y a une interdiction de stationner devant, est il possible de proposer cet endroit pour la création de la place de stationnement ?
    3) Quelle est la fourchette de prix au m2 pour réaliser un tel projet ?
    Je vous remercie

    1. Bonjour,
      – il s’agit bien d’un changement de destination, en effet. Vérifiez bien sur le PLU que les logements sont autorisés dans la zone concernée avant toute demande d’autorisation d’urbanisme.
      – vous pouvez dédié une emplacement à un stationnement s’il est sur un domaine privé, et non pas – bien sûr – s’il est sur le Domaine Public.
      – je n’ai absolument aucune idée de la fourchette de prix au m² pour réaliser un tel projet. Cela dépend : du bâtiment existant, de son état, du projet à réaliser, de la surface, du degré de finition choisi, du choix d’une maîtrise d’oeuvre ou pas, du choix des artisans à retenir, des prix pratiqués à Lille, du lieu s’il avait des particularités (accès, stationnement, etc.), et bien d’autres critères encore…

  157. Bonjour. Je souhaite achèter un terrain de 959 m2, avec un bâtiment de 50 m2, en dur, dont la propriétaire a demandé le CU et le changement d’affectation. Quelles seront les démarches à effectuer pour que cela devienne ma résidence principale. Pour le changement de la porte de garage, dois-je demander un permis de construire ou une déclaration de travaux suffit ? Dois je respecté la Rt 2012 pour les travaux d’aménagement ? Merci. Cordialement.

    1. Bonjour, si le propriétaire a bien demandé l’affectation du bien en logement, vous déclarez votre nouvelle résidence principale, votre nouvelle adresse (Mairie, Impôts, la Poste…), tout simplement.
      Pour le changement d’une porte de garage par une autre similaire, pas d’autorisation spéciale à demander (sauf cas particulier de site protégé). Pour une modification de façade : Déclaration Préalable.
      si vous ne faites pas d’extension > 50m², il n’y a pas de réglementation spéciale à respecter (seules les normes minimales d’habitabilité prévues au Règlement départemental).
      Cordialement,

  158. Bonjour
    je possède un garage à une cinquantaine de mètres de ma maison, c’est un lot différent sur le cadastre. J’envisage de le transformer en studio d’habitation.
    la commune dispose d’un PLU
    Le garage fait 27 mètres carrés et il dispose d’un grenier aménageable
    le terrain fait 54 mètres carrés
    Je devrais poser un Velux et changer la porte en baie vitrée.
    Dois-je déposer une demande préalable de travaux ou un permis de construire ?
    je vous remercie par avance.
    bien cordialement
    Jérôme

  159. Bonjour,
    Mon garage (90m2 au sol) est indépendant de ma maison et je veux le transformer en habitation. La propriété se situe en zone N. J’ai demandé à la mairie si c’est possible ils m’ont répondu qu’ils n’y voient pas d’inconvénient. Dois-je quand même demander une autorisation écrite et à qui?
    Pouvez-vous aussi me dire quelle est l’utilité de passer par un architecte pour lancer le projet? Est-il plus rapide, économique et fiable de s’adresser directement à un maçon? (le garage est raccordé à l’eau, à l’éléctricité mais pas à la fosse sceptique)
    Merci!

    1. Bonjour, comme c’est la Mairie qui délivre les autorisations d’urbanisme, si elle est d’accord sur votre projet, vous devriez avoir votre autorisation – sauf si la Mairie ne s’était pas aperçue que le projet était illégal (peu probable, quand même).
      On doit évidemment demander une autorisation d’urbanisme. Un accord verbal, fût-il celui du maire lui-même, n’a aucune valeur en la matière. Le dossier est à déposer à la Mairie.
      Je pense que vous ne doutez pas de ma réponse sur l’utilité d’un architecte 🙂 :
      – les architectes sont les mieux placés pour établir des dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme – c’est même la seule mission que les Bureaux d’études de tout genre ne cherchent pas à nous prendre dans les grosses opérations.
      – si vous pensez qu’un maçon est un meilleur concepteur qu’un architecte, je ne sais que dire…
      – l’architecte, pour peu qu’il ait constitué un réseau d’artisans autour de lui (comme le font les architectes d’aujourd’hui), aura un meilleur prix que des artisans contactés en direct par un client, même en comptant sa propre rémunération – j’en ai fait toujours l’expérience : si l’on confie une mission complète à un architecte (c’est-à-dire y compris les devis d’artisans et les travaux), c’est une économie.
      – l’architecte a une connaissance technique générale, et non pas spécialisée, comme l’ont les artisans, chacun dans leur domaine. Ca lui permet de faire une synthèse cohérente du projet de travaux. En outre, c’est évidement un contrôle supplémentaire des travaux à prévoir et des travaux réalisés.
      – l’architecte est une possibilité de recours en cas de problème de tous ordres – pas que technique. C’est, par exemple, une garantie bien supérieure à celle d’un cmi et de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

    2. Bonjour,
      Nous pensons acheter une maison à Bordeaux composée de 2 garages et une buanderie séparés par un hall d’entree. Les pièces à vivre sont toutes à l’etage. Le projet est de transformer le garage traversant en salon séjour 36 m2 et la buanderie attenante au 2ème garage en cuisine de 10m2.Nous conserverons donc un garage et des places de parking extérieures. Pourriez-vous me confirmer qu’il s’agit bien d’une DP ? Bien cordialement

      1. Bonjour, comme souvent évoqué ici, à mon avis oui, il faut une DP (pas de création de surface de plancher, pas de changement de destination). Mais attention, vérifiez bien avant les règles d’urbanisme, notamment sur les places de parking obligatoires. Cdlmt,

  160. Bonjour
    Suite à l’acquisition d’un bien identifié comme garage environ 200 m2 j’aimerai garder 70 m2 de garage et le reste en habitation soit 130m2
    Que dois je faire comme démarche ?
    Merci
    Cdlt

    1. Bonjour, qu’elle est réellement l’utilisation de ce bâtiment ? S’agit’il d’un garage lié à une habitation ? Dans ce cas, 200m² me paraissent beaucoup pour un garage. Mais ce peut être simplement : garage et débarras, l’ensemble lié à l’usage de l’habitation (pas exemple, aucune activité professionnelle). Dans ce cas, un Déclaration Préalable suffit.
      Sinon, si par exemple c’est un “garage” mais tout seul sur son terrain, non lié à une habitation appartenant au même propriétaire, il y a changement de destination par la création de cette habitation, justement. Dans ce cas, un Permis de Construire est nécessaire.
      Le dossier doit être établi pas un architecte, car l’ensemble initial fait plus de 150 m².

  161. Bonjour,
    J’ai aménagé ma buanderie et mon abri voiture (environ 30 m2) qui sont contigu à la maison en un studio indépendant pour accueillir ma famille. L’accès au studio se fait par l’extérieur de la maison par la baie vitrée qui a remplacé la porte de garage.
    J’ai fait une DP de régularisation et le service d’urbanisme me dit que comme il n’y a pas de communication entre le studio et la maison, il s’agit de la création d’un logement supplémentaire.
    Je ne suis pas d’accord car cet aménagement est pour moi une partie intégrante de mon habitation principale car il n’y a rien d’indépendant (ni compteur d’eau, ni compteur d’électricité, ni accès à la propriété) , et que je n’envisage pas de louer ce studio.
    Merci de votre éclairage
    Cordialement,

    1. Bonjour, l’Urbanisme a raison, il s’agit bien d’un logement supplémentaire. Critère facile pour le définir, l’autonomie : est-il possible de le louer sans que les locataires utilisent votre cuisine ? votre salle de bains ? Oui. Ce n’est pas une chambre d’hôte. Il s’agit donc bien d’un logement indépendant – d’un logement supplémentaire.
      Et je ne crois pas que l’Urbanisme aurait pas forcément raison de dire que ce n’est pas un logement supplémentaire s’il y avait juste une communication entre les deux. Ce serait trop simple. Par exemple, je créé un logement accolé à ma maison, pour mes parents âgés. Pour plus de facilités, je créé une porte intérieure pour y accéder. Ca ne change rien au fait qu’il s’agit d’un logement indépendant, autonome. Cette porte peut être condamnée un jour. Si mes parents achètent la maison mitoyenne à la mienne et que nous fassions une porte de communication, cela restera quand même 2 logements distincts.
      Comme par exemple, une entrée commune, avec 1 logement autonome à gauche et 1 logement autonome à droite n’empêcherait pas qu’il y ait 2 logements distincts.
      On peut avoir 2 cuisines, 2 salles de bains, etc. dans un même logement, mais si leur usage est réparti en “unités de vie” autonomes (pièce à vivre + cuisine + salle de bains + toilettes) qui ne se mélangent pas, il s’agira de 2 logements indépendants.
      A l’inverse, si je dois forcément passer par “l’unité de vie” autre que celle que j’utilise pour aller de ma cuisine à ma salle de bains, ce ne sera pas un logement indépendant, il n’y aura qu’un seul logement global.
      Je rappelle qu’une maison individuelle peut comporter plusieurs logements, 2, 3 … D’ailleurs à ma connaissance, le nombre maximal de logements n’est pas défini pour que l’on puisse encore parler de maison individuelle.

      1. bonjour,
        j’ai pour projet de transformer un atelier de 100m2 au fond de ma cour en 2 appartements. je souhaite également créer les accès via une copropriété existante derrière chez moi. Dois je prendre obligatoirement un architecte ? comment puis je faire ma demande pour rentrer dans cette copropriété ? est-ce que je dois créer de nouveaux compteurs (eau et électricité ) sachant qu’il y a déjà l’eau et l’électricité relier à ma maison
        merci pour votre aide

        1. Bonjour, transformer un “atelier” de 100 m² en 2 logements – je présume que cet atelier n’a pas de destination professionnelle et qu’il est dans la même propriété que votre maison – est à la limite de ce que l’on considère comme étant du domaine de la maison individuelle. Cette limite n’a jamais été précisée de façon quantifiée par la loi ni par la jurisprudence.
          L’architecte me semble indispensable, surtout pour tenir compte des nombreuses normes et nombreux règlements dans ce genre d’aménagement, en plus des économies et du contrôle de l’opération qu’il apporte. Mais vous faites comme vous voulez, on peut aussi se soigner sans médecin et faire un procès sans avoir d’avocat…
          Pour contacter la copropriété et discuter avec elle, mettez en avant les avantages qu’elle tirera de votre apport. A vous de déterminer lesquels ce sont : paiement de votre part pour entrer dans la copro, travaux à votre charge et améliorant les lieux, plus de co-propriétaires = apport financier chaque année, etc.

  162. Bonjour
    j’ai pour projet la transformation et l’agrandissement de mon garage en chambre.
    cette opération entraine t elle une création de la surface habitable ? c’est une question essentielle afin de savoir si je peux débloquer une partie de mon épargne salariale
    merci par avance
    cdlt

    1. Bonjour, c’est une question récurrente, car la loi est bizarre sur ce point.
      Aménager un garage ne constitue pas un changement de destination, mais ça constitue une augmentation de la surface habitable. Ce n’est pas une extension au sens de l’urbanisme, mais c’en est une fiscalement parlant.
      Dans votre cas, je dirais que c’est bien une augmentation de la surface habitable, mais sans création de surface de plancher.
      Bizarre, non ?

      1. Bonjour, je me permet de rebondir sur votre réponse ayant un projet similaire. Je ne comprend pas quand vous dite qu’il n’y a pas de création de surface plancher dans ce cas de figure. En effet, l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme précise les modalités de calcul de la surface de plancher : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres. Le garage n’est donc pas comptabiliser dans la surface plancher de la maison au départ. Dès lors que l’on l’aménage en chambre ou autre pièce de vie cela devient bien une nouvelle surface plancher. Je suis d’accord en revanche sur le fait qu’il ne s’agit pas d’un changement de destination.

        1. Bonjour, je m’explique. En fait, il y a une erreur – ou une bizarrerie – dans les textes applicables :
          Il est bien demandé de déposer une DP en cas d’aménagement partiel ou total d’un garage en surface habitable. Mais si on lit en détail ledit formulaire de déclaration préalable, il est mentionné dans les calculs de surface de plancher, à la page 7 :
          1.1 “surface totale créée : …. ”
          1.2.1 “surface créée : …… ”
          1.2.2 “Extension …”
          Donc on ne doit bien considérer que les surfaces créées, c’est-à-dire constituant une extension.
          Or il est également mentionné dans ce même formulaire, “Notice” – page 9
          1.2.2 – Extension de locaux existants destinés à l’habitation
          (8) …
          N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable
          Créer de la surface est bien une extension de cette surface. Or, ici, puisqu’il ne s’agit pas d’une extension, il n’y a pas de surface à mentionner dans le formulaire.
          Après, on peut me dire que je joue sur les mots, mais un texte de loi est un texte de loi, il a vocation à être suivi à la lettre.
          La logique voudrait donc que l’on dépose une DP, dans laquelle il n’y aurait aucune surface de plancher créée… Ce que vous pouvez faire, pour avoir la conscience tranquille, ce que je comprends parfaitement.
          Autre bizarrerie : il est bien aussi expressément indiqué qu’il n’y a AUCUNE déclaration à faire pour la création de 5 m² de construction. Donc même en cas de surface de plancher taxable…

          1. En effet, le CERFA contre-dit la loi. Une simple DP pourrait donc suffire (pour stipuler la modification de façade) malgré le fait de dépasser les 150m2 de surface plancher final?

          2. Bonjour Jean François,
            Sur les cerfas de Pc il est écrit
            “4.4 tableau de surfaces
            Surface crée:
            3 Il peut s’agir soit d’une surface nouvelle construite à l’occasion des travaux, soit d’une surface résultant de la transformation d’un local non constitutif de surface de plancher (ex : transformation du garage d’une habitation en chambre).”
            Pour moi l’explication
            “N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable ” n’est valable que pour les surfaces taxables pour la partie impôt. Pour la partie urbanisme cette sdp transformée est considérée comme de la sdp créé.
            Quel est votre regard sur ce point d’explication du 4.4.
            Merci.
            Bien à vous.

          3. Bonjour, c’est bien cette contradiction dans les textes qui fait débat. D’un coté, l’Administration dit : “c’est de la surface créée” et de l’autre “ce n’est pas de la surface créée”.
            Il est écrit :
            Si vous réalisez une extension de votre habitation principale, un bâtiment annexe à cette habitation ou un garage clos et couvert, indiquez les surfaces créées par le projet dans le tableau 1.2.1 et précisez s’il y a lieu, le prêt dont vous bénéficiez pour réaliser cette opération.
            Indiquez la surface actuelle de votre habitation à la ligne ” Quelle est la surface existante conservée ? ”
            N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable.

            En Droit français, il n’y a pas d’interprétation qui vaille. Ce qui est écrit est écrit, rien n’est présumé.
            Si cette considération n’était applicable que pour les Services Fiscaux, il faudrait que ce soit explicitement mentionné ainsi. Comme ce ne l’est pas mentionné, c’est valable pour tout contexte. C’est de la “surface existante conservée”, donc ça ne peut pas être de la surface créée…
            Tant que le formulaire et les textes ne seront pas changés et mieux rédigés, le doute est légitime.

          4. Je me pose aussi la question de la TVA à 20 % par rapport à ce qui est dit dans cet article.
            S’il ne s’agit pas d’extension et de création de sdp au niveau fiscal mais simplement par exemple d’une transformation d’une porte de garage en baie vitrée et de travaux d’isolation, il s’agit bien de travaux sur existants et de tva à 10% non?
            “N’est pas considérée comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable “

  163. Bonjour
    J’ai projet de re-affecter mon garage en pièce de vie. Le garage est au niveau 0 du sol du terrain
    Actuellement la surface plancher est de 110m2.
    Elle serait augmentée de 30m2 soit un total porté à 140m2.
    Dois je faire une demande déclaration travaux ou une demande de permis.
    Lieu ville Aix les bains zone urbaine.
    Problème zone classée risque inondable rouge inconstrucible rupture/ effacement de digue.
    Au rez existe déjà 2 pièces de vie cuisine et salle eau wc.
    Pourra t’on me demander après l’achat (maison ancienne) de supprimer ces pièces de vie si elles n’avaient pas été déclarées ?
    Merci
    Cordialement

    1. Bonjour, aménager un garage d’une maison en pièces habitables ne constitue pas un changement de destination. Il faut donc une Déclaration Préalable. Renseignez-vous bien quand même à la Mairie (service Urbanisme) car certaines Communes imposent des Permis dans des Sites classés avec avis des Bâtiments de France.
      Si la maison est ancienne, il est plus que probable qu’il y ait prescription pour les pièces existantes au RC. Par contre, pas sûr pour l’aménagement du garage : il faut voir le PPR (Plan de Prévention des Risques), là aussi à la Mairie.
      Bref, un visite au service de l’Urbanisme s’impose 🙂
      Avec le confinement, regardez sur internet, site de la Mairie. Pour une ville comme Aix-les-bains, il est très probable que ces règlements (PLU, PPR,…) soit disponibles en ligne, et vous pourrez dialoguer par téléphone ou par méls.

  164. bonjour
    j ai la possibilité d’acheter un terrain avec un abri de jardin de 54 m2 simple rectangle construit en dur et toiture cadastré.
    puis je en faire une habitation. merci

    1. Bonjour,
      – sur le plan légal, ça dépend des règles d’urbanisme qui s’appliquent sur votre terrain, à vérifier auprès de la Mairie (et aussi de règles de droit privé à vérifier à chaque cas, comme une éventuelle servitude par exemple).
      – sur le plan technique, je ne sais pas la qualité de construction de cet abri ? Est-ce que ça vaut le coup d’y faire des transformations pour en faire une habitation ? Sera-t-il toujours en bon état dans, par exemple, 10 ans ? Et ces travaux seront-ils faits par vous-même (dans ce cas, vous pouvez prendre plus de risques, vous ne risquez de perdre surtout que votre temps) ou par des artisans (vous risquez de perdre plus d’argent).

  165. Bonjour,
    J’ai une maison de 95m² avec un garage de 10m² attenant à la maison qui communiquent via une porte.
    Les murs et le plafond du garage sont doublés et isolés, mis à part la porte du garage en façade qui est un portail basculant. Une dalle nue est au sol.
    Je souhaite déclarer ce garage en pièce habitable (arrière cuisine).
    Quelles les démarches administratives que je dois faire et les obligations de travaux d’aménagements ?

    1. Bonjour, si vous ne faites aucun travaux, vous pouvez simplement déclarer la nouvelle surface habitable dans une Déclaration Préalable, où rien ne sera changé dans la partie “urbanisme” et où vous pourrez expliquer la raison de la DP dans le cadre 5. Vous mentionnerez cette surface dans la partie fiscale (page 13), où sont scindés les surfaces “habitables” et “garage” ( dans votre cas, +10 m² habitables et -10 m² garage).
      Ainsi, la Mairie et les Services Fiscaux seront officiellement informés.

  166. Je loue une maison comportant un garage qui, selon le propriétaire, est réaménagé en pièce de vie.Il a remplacé la porte basculante par une autre lourde porte de garage en trois panneaux repliables, dont l’un est muni d’une porte ordinaire, avec trois “lucarnes” . Au dehors, c’est un portail électrique De ce côté la lumière est insuffisante et il régne plutôt comme une pénombre. — Deux radiateurs ont été installés, insuffisants en hiver et on doit se couvrir chaudement si on y stationne quelque temps.Le sol est carrelé et aussi trés froid. La pièce est carrément sous le to it, hauteur maxi à plus de 5 m, apparemment sans isolation et on a constaté le dégel, limité strictement à cette “pièce”, quand le chauffage était en marche, attestant dune perte abondante de calories. En fait, j’utilise cet espace comme un débarras, oú, en dehors d’un ordinateur, sont stockées des choses de second plan. —Ce local peut-il être considéré “habitable”, au sens de la réglementation ? Merci..

    1. Bonjour, non on ne peut pas considérer cette pièce comme étant habitable :
      – manque d’éclairage naturel adéquat,
      – manque de capacité “raisonnable” de chauffage, dû au manque d’isolation thermique.
      Il est lié à l’habitation, mais il ne fait pas partie de “pièce où l’on peut résider”, de lieu de vie.
      Si cet aménagement n’est pas ancien, a-t-il fait l’objet d’une Déclaration Préalable en règle ?
      Je présume que le propriétaire considère que c’est une pièce habitable, avec le loyer en conséquence. S’il persiste, une simple proposition de saisir le Service Départemental d’Hygiène et de Santé, qui est habilité à considérer quelles sont les lieux habitables ou non, devrait le calmer très vite…

  167. Bonsoir ,
    Je viens d’acheter une maison de 90m2 avec un garage accoler de 74 m2 .
    Je voudrais passer le garage en surface habitable ( chambres buanderie etc …)
    Je voudrais savoir si un architecte est obligatoire pour passer ce garage en habitable , merci.

    1. Bonjour, l’architecte n’est pas obligatoire pour une Déclaration Préalable, bien que ce soit juridiquement une aberration, puisque l’on peut ainsi augmenter la surface de plancher (le garage transformé en pièces de logement n’est plus déduit) au-delà du seuil de 150m², sans architecte.
      En fait, je devrais dire “Vous pouvez vous priver du bénéfice de l’apport d’un architecte, pour un meilleur aménagement, pour un meilleur choix des travaux à réaliser et pour une économie grâce aux artisans au meilleur rapport qualité/prix et à la sécurité, notamment financière, de son suivi des travaux”. Il n’est qu’à lire ici les mésaventures possibles de ceux qui font construire, se croyant protégés même sans architecte… 🙂
      Mais il paraît que quand on fait construire, on n’est pas sensible à la prévention (des études ont montré ça), ce qui me paraît incroyable quand on sait qu’une construction est toujours une aventure !