Comment transformer facilement un garage en habitation ?

par Candice Crouzel, Architecte d’Aujourd’hui  candice-crouzel-Architecte

Les besoins de la famille évoluent avec les années : la famille s’agrandit, un adolescent réclame son indépendance, besoin d’un bureau pour travailler à la maison, etc… : besoin de plus d’espace ? Impossible d’empiéter sur le jardin ?

Une solution simple peut s’offrir à vous : transformer son garage en habitation, ce qui permet de récupérer facilement des m² déjà construits.

Il est tout d’abord important de faire attention aux démarches administratives, assez complexes. Votre Architecte d’Aujourd’hui établira un dossier qui respectera la réglementation.

LES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES

URBANISME

Petit rappel sur la notion de surface de plancher :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de stationnement, et des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m. »

La superficie du garage déterminera le type d’autorisation d’urbanisme à demander auprès de la Mairie.

Si votre maison se situe sur une commune dotée d’un PLU (se renseigner à la Mairie) :

  • Superficie créée < 20m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
  • Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale (y compris l’existant) inférieure à 150 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE si l’on se trouve en zone urbaine sinon PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale supérieure à 150 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Modifications de façades seulement : DÉCLARATION PRÉALABLE

Si votre projet se situe sur une commune non dotée d’un PLU :

  • Superficie créée comprise entre 5 m² et 20 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
  • Superficie créée supérieure à 20 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Modifications de façades : PERMIS DE CONSTRUIRE s’il s’agit de travaux modifiant les structures porteuses ou bien qui entraînent un changement de destination du lieu (ce qui est notre cas ici : garage transformé en habitation).

Dans tous les cas, le recours à l’architecte est obligatoire dès que la surface de plancher totale (celle calculée une fois les travaux faits) atteint 150 m².

Il faudra faire également attention aux autres règles d’urbanisme éventuelles, telles que l’obligation de créer une place de stationnement supplémentaire en compensation de celle perdue par l’aménagement du garage, de respecter les règles esthétiques s’il y a modifications de façade, etc.

RÉGLEMENTATION THERMIQUE

Nous vous rappelons qu’il est nécessaire de concevoir votre projet d’aménagement en respectant les préconisations de la RT 2012.

Si votre projet est soumis à une demande de permis de construire, vous devrez joindre une attestation de prise en compte de la RT 2012.

Suivant la surface au sens de la réglementation thermique (on parle alors de surface SRT) de l’extension, la réglementation à appliquer ne sera pas la même.

Surface de l’extension (SRT) < 50 m² Entre 50 et 100 m² > 100 m²
Réglementation à appliquer RT existant par éléments RT2012 intermédiaire permis de construire RT 2012 complète


Gardons à l’esprit que cette réglementation, qui repose sur les articles L. 111-10 et R.131-25 à R.131-28 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que sur leurs arrêtés d’application, a pour objectif l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment.
Votre Architecte d’Aujourd’hui se chargera de cette application de la réglementation thermique.

INCIDENCES FISCALES
S’agissant d’une création de surface de plancher, votre projet sera soumis à une TVA de 20%, et non de 10% car il ne s’agira pas de travaux de rénovation.
Il y aura également un réajustement des impôts locaux et fonciers, et de l’assurance habitation.
maison-contemporaine-bois-CAMLITI-Marseille

LE PROJET

Les garages permettent de gagner rapidement de la surface habitable, pour autant que l’on aura vérifié leur aptitude à constituer une pièce à vivre, car il peut s’agir d’une pièce longue et étroite, sombre, bas de plafond ou au contraire très haute.

LES DIFFÉRENTES ÉTAPES DU CHANTIER

Le projet d’aménagement se déroulera en général suivant les étapes ci-dessous :
– Remplacement de l’ancienne porte du garage, par une nouvelle ouverture
– Création éventuelle de nouvelles ouvertures (extérieures et/ou intérieures)
– Isolation des murs et du plafond ou du rampant
– Isolation de la dalle béton existante, pour le confort thermique
– Raccordement aux différents réseaux : électrique, chauffage, eau (si salle d’eau prévue)
– Création des cloisons intérieures (suivant le projet)
– Peinture et revêtements de sol.

Pour le revêtement de sol, il est plus prudent de prévoir un sol souple ou un parquet (de bonne résistance aux rayures si la pièce a un accès direct sur l’extérieur), car les dallages de garage sont conçus pour rester à l’état brut et ils peuvent légèrement se tasser. Ce tassement est admissible pour un stationnement de véhicule, mais il peut entraîner la fissuration d’un carrelage qui, lui, ne supportera aucun mouvement, même très faible. Un sol souple (tel que pvc, par exemple) ou un parquet absorberont ce tassement s’il est léger et l’aspect restera satisfaisant.

Et, de façon préventive, il ne coûte (quasiment) rien de prévoir, à la construction d’une maison neuve, un linteau filant dans le mur séparant le garage de la partie habitation, pour n’avoir pas de travaux de structure à faire plus tard (créer une large ouverture dans un mur peut être très onéreux, justement à cause des travaux du linteau « après coup », car il faut « tenir » la maison pendant qu’on créé ce linteau !). De même, un sol du garage pas trop bas, prévoyant juste l’épaisseur de l’isolant futur, de la chape et du revêtement de sol, permettra d’avoir plus tard un garage aménagé de plain-pied avec l’habitation.

Cet aménagement doit être l’occasion d’une valorisation de votre maison. Les Architectes d’Aujourd’hui sauront vous conseiller dans vos démarches, et dans l’optimisation de votre projet.

Partagez le:

46 questions sur “Comment transformer facilement un garage en habitation ?

  1. Bonjour,
    accolé a ma maison d’habitation j’ai un garage avec un étage vide de 90 m2 j’aimerais faire un appartement comme cela est une annexe faut-il un permis ou une DP nous somme en POS sur ma commune
    Merci d’avance pour votre reponse

      1. bonjour,
        Merci pour votre réponse.
        actuellement la maison d’habitation fait 160m2 on veux faire un appartement de 90m2 indépendant donc on veux faire un changement de destination pour le garage car le pos préconise jusqu’à 200m2 au sol pour une extension.
        on touche juste a la façade ouest trois ouverture
        donc archi ou pas ??
        Merci

  2. Bonjour
    J ai actuellement un garage d une surface au sol de 20 M°avec un pan .je souhaite refaire une construction collé à celui çi de 20 m° et utiliser les deux parties reunies en habitation Cela fera en tout 40 m° avec 2 pans
    Quelles démarches faut il faire

    1. Bonjour Denis,

      Est-ce que votre bien est soumis à PLU ou à une autre réglementation ? Car cela va changer les choses concernant les démarches administratives.
      Si vous bénéficiez d’un PLU alors dans le cadre d’un projet d’extension de cette surface, une déclaration préalable pourrait être suffisante SI le secteur n’est pas particulier et que la zone du PLU est une zone dite U (U pour Urbaine).
      Si vous avez des doutes, prenez contact avec l’architecte d’aujourd’hui le plus proche de chez vous.

  3. Bonjour, j’envisage d’acheter un bâtiment ayant une partie garage au RDC et une partie bureau (110 m²) au 1er.
    Je souhaite créer à cet étage, un F4 avec cuisine, WC et SDB sur cette surface.
    Faut il un permis de construire et où puis je trouver un maximum de renseignements et de conseils pour ne pas me faire avoir et surtout ne rien oublier ?

    1. Bonjour Edith,
      Dans le cas d’un changement d’affectation, vous devez vérifier auprès de la mairie ce qui est prévu dans le cadre du PLU, surtout en ce qui concerne les stationnements.
      Normalement, cela devrait être en votre faveur étant donné que les bureaux sont généralement plus contraints que les logements.
      La meilleure manière de ne pas faire d’omission ou autre erreur, serait de missionner un architecte pour qu’il vous accompagne dans ce projet, ainsi tout sera réalisé dans les règles de l’art.
      L’architecte vous apportera conseils et renseignements.

  4. bonjour je veux faire des travaux sur mon terrain .
    garage existant surface : 70.50 m²
    travaux envisagés : agrandir la surface plancher à 130 m² et devenir un lieu d’habitation
    ecart existant et travaux en zone PLU urbain = 59.94 m²
    Est ce que la DP suffit ?

  5. bonjour,
    Nous habitons dans le sud ouest, et nous avons acheté dans notre appartement (RDJ) faisant partie d’une maison. nous sommes 3 copropriétaires (2 etages au dessus de nous seulement) il y a environ 3 ans. notre appartement est semi enterré sur toute notre moitié arrière de la batisse.
    Nous avons eu des dégâts des eaux par infiltration il y a 1 an, et l’expert en a conclu a un probable problème d’étanchéité.
    En rassemblant les documents pour ma protection juridique avec mon assurance, l’urbanisme m’a confirmé que notre appartement était en réalité en acier garage transformé en habitation avec un dépôt de PC quelques mois avant la vente avec un changement de destination du bien.
    Dans ce cas la, les vendeurs avaient il l’obligation de rendre étanche le bien avant la vente? je ne sais pas ce que dit la loi.
    Ces travaux sont très coûteux et il y a eu dissimulation volontaire. La batisse a plus de 10 ans.

    Merci encore pour votre réponse à notre problème.

    1. Bonjour Alice,
      Dès lors que des travaux sont mis en oeuvre pour rendre habitable un bien, il faut s’assurer que toutes les conditions seront requises.
      Si l’ancien propriétaire à volontairement masqué certaines choses alors cela pourrait être assimilé à un dol.
      Il faudrait aussi étudier l’acte notarié que vous avez signé pour voir comment le notaire a rédigé l’acte, car parfois il est écrit noir/blanc que vous avez visité les lieux et pris connaissance de l’ensemble des contraintes antérieures. Ce qui a pour effet de vous faire endosser la totalité des responsabilités.
      Si vous avez un doute sur ce possible DOL, prenez rendez-vous chez un avocat afin qu’il étudie tous vos documents et échanges sur le sujet.

  6. Bonjour,
    J’ai une bonne opportunité pour acheter un garage pour faire ensuite des travaux et le transformer en logement afin de louer le bien. Savez vous quels sont les travaux déductibles pour créer un déficit foncier?
    Merci par avance,

    1. Bonjour,
      Nous ne sommes pas spécialisés dans l’optimisation fiscale de l’immobilier, ce sont les gestionnaires en patrimoine qui sont les spécialistes de ces questions.
      Je vous propose donc de prendre contact avec l’un d’entre eux afin qu’il vous conseille au mieux dans votre intérêt.

  7. J’ai acheté une habitation à St Etienne de Gourgas (34700) comprenant un studio ( 20 m²) et un garage attenant ( 25 m²)
    Je désirerais transformer le tout en un appartement plus grand avec des travaux intérieurs ( percement d’une porte de communication entre le studio et le garage et des travaux extérieurs comprenant la transformation de la porte actuelle du garage en une baie vitrée avec porte d’entrée et le percement d’une fenêtre sans vis à vis.
    quelles sont les formalités

    1. Bonjour,
      Avant toutes choses, vous devez analyser les règles applicables au bien concerné.
      Si toutes les règles (PLU et autres) sont respectées, alors vous pourriez avoir soit besoin de déposer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire selon le secteur concerné.
      Le mieux étant que vous missionniez un architecte pour qu’il vous accompagne dans cette démarche et éviter ainsi le temps perdu par un dossier qui serait pas complet ou autre.

  8. Bonjour nous souhaitons transformer notre garage de 12m2 en cuisine, mais je ne sais pas bien quelle démarche effectuer en sachant que nous nous en servons de garage mais que les gens qui nous on vendu la maison avait transformé celui ci déjà a l’ époque et nous avons déjà la baie vitrée mais eux ne avait fait aucune demande…si permis de construire je n’ y comprend rien de ce qui fait remplir exactement merci de me répondre

  9. Bonjour,
    Je viens d’acquérir une maison de 100m2 surélevée à partir d ‘un garage qui était attenant à une maison.
    Comment puis-je m’assurer que la maison est bien solide?

    1. Bonjour,
      Dans un premier temps, il vous faut vérifier l’état structurel de la bâtisse et ensuite, si des doutes persistes, vous pouvez missionner un architecte pour une mission de visite/conseils.
      Selon le cas et l’état du bien, une analyse plus poussée pourrait être à diligenter.

  10. jvis de l AG dont je n etait pas au courrant.la voisine d en face a fait un devis a mon nom pour le vis a vis en voulant des jardinières bambou de 2 m ect d une valeur de 833 euro.u.j ai refuse et 2 jours après je recois un recommandé du syndic une mise en demeure.je me pointe a lAG et je me suis fait mettre plus bas que terre en me disant que des que j aurai la DP de la mairie et si j accepte le compromis l AG voterai en ma faveur.je sais que j aurai du demander au syndic et que cela soit voté en AG mais j ai fait confiance.ma question, ma maison est a 10 mètres de la voisine et ils ont attendu que je finisse les travaux pou m envoyer la mise en demeure.une fois ma DP de la mairie je vais demander une AG extaordinnaire.peut on me faire detruire mon mur et peut on m obliger de payer pour 833 euro pour cacher la vue de ma voisine d en face.je sais que j ai peu etre pas demander mes travaux en AG mais j ai respecter les couleures la menuiserie se la fenetre et la distance je pense que c est de la mechanceteé gratuite , d autant plus que le syndic est bien amie avec la voisine d en face ..qu en pensez vous et quels sont mes recours

    1. Bonjour,
      Si vous n’avez pas respecté le processus de base imposé par une copropriété, tout est possible et envisageable.
      Il pourrait vous être demandé de démolir, effectivement.
      Donc si vous souhaitez “corriger le tir” et ne plus être ennuyé, vous devez à présent vous plier aux exigences de la copropriété a qui vous avez imposé vos ouvrages.
      Si la mairie refuse l’autorisation, vous devrez alors vous conformer à une remise en état initiale.

  11. Bonjour, j’achette une maison de 65 m² habitable, cette maison comporte un garage de 24m² que je souhaite récupérer en superficie habitable. Je remplace la porte de garage par une simple fenêtre, (je faits une demande de travaux pour cette modification. La mairie me signale que je dois également remplir un formulaire pour le signaler aux impots en vue de la modification de ma taxe foncière foncière . Quel formulaire dois-je remplir ?

    1. Bonjour,
      Dans le cadre d’une modification d’affectation d’un espace de stationnement en surface habitable, il vous faut vérifier que le PLU accepte cette solution.
      Réalisez une étude de faisabilité architecturale avant toutes choses.
      En ce qui concerne les impôts, cela se réalise dans le formulaire CERFA en précisant les surfaces taxables qui seront à recalculer.
      Le service des impôts sera informé de la modification dès lors que vous aurez obtenu l’autorisation.
      Le mieux étant que vous preniez contacte avec le service des impôts dont vous dépendez ainsi, ils vous expliqueront la marche à suivre si celle-ci n’est pas dans le cadre commun.

  12. Bonsoir,
    Je viens d’acquérir une maison dont le permis de construire datant de 2012 indique 182 m² de surface habitable (SHON).
    Je souhaiterais transformer une surface de 20 m², désignée dans ce même permis comme garage, en surface habitable.
    Au passage, déclarer une ouverture faite sans autorisation dans cette même pièce par le précédent propriétaire et changer une porte en bois donnant sur l’extérieur par une porte-fenêtre.
    Quelques questions à vous soumettre.
    Dois-je faire une déclaration préalable de travaux ou déposer un permis de construire ?
    Est-ce judicieux d’intégrer l’ouverture déjà faite ?
    Et est-ce nécessaire de passer par un architecte ?
    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement,
    Sébastien

    1. Bonjour Sébastien,
      La première chose à faire est de vérifier si le PLU ou le règlement s’appliquant au bien concerné rend possible cette modification/évolution.
      Ensuite étant donné que votre projet dépasse au final les 150 m2 de surface de plancher, la présence d’un architecte pour la demande d’autorisation est indispensable.
      En ce qui concerne l’intégration de l’ouverture non déclarée précédemment, si celle-ci ne rentre pas en opposition avec les règles du code civil et/ou d’autres réglementations du secteur dont dépend la maison en question, cela devrait bien se passer.
      Donc missionnez un architecte, il sera le plus à même de vous accompagner et conseiller.

  13. Bonjour,
    J’habite dans une sente ( impossible de passer une voiture). Sur mon acte de propriété c’est inscrit garage. J’ai fait des travaux de rénovation et transformer ce lieu en F1 de 39m2, sans demander à la mairie de ma commune. Ma maison est en vente je dois absolument faire une demande d’affectation ou de réhabilitation. Que dois-je faire.
    merci à vous
    Actuellement ma maison est Le changement de destination, c’est quoi ?

    Le changement de destination, également appelé changement d’affectation, est le fait de faire passer un local d’un statut d’utilisation à un autre. Plus clairement, la destination d’un local est définie par son utilisation.

    1. Bonjour Jean-Charles,
      Premièrement, il n’est pas conseiller de faire ce que vous avez fait… réaliser les travaux sans autorisation, cela est source de soucis.
      Le garage en question était un garage de réparation de véhicule, un local professionnel ou un espace servant d’aires de stationnements d’une maison ?

  14. Bonjour,
    J’ai pour projet d’acheter une maison d’habitation qui possède un grange indépendante de l’autre coté de la rue.
    J’envisage de transformer cette Grange en T2 de 70m² pour y loger un membre de ma famille. Nous n’allons pas créer d’ouverture.
    Les murs sont en pierre de 30cm et nous souhaitons isolé en laine de verre de 120cm. Nous avons été informé que nous serions soumis à la RT 2012.
    J’aimerais savoir si c’est le cas et si oui, quelles peuvent être les conséquences financières ( Type de VMC, Isolation minimale à respecter, Type de chauffage à prendre en considération) faut-il également procéder à un test d’étanchéité à la fin des travaux?
    Je vous remercie pour vos réponses

    1. Bonjour,
      Le fait de transformer un ouvrage existant en logement impose quelques contrôles et respect des règles.
      La RT2012 est plus “assouplie” lorsqu’il s’agit d’un existant, cela est dénommé RT2012 Adaptée ou élément par élément.
      Il n’y a pas à ma connaissance de contrôle de perméabilité à l’air dans une rénovation même si celle-ci est conséquente.
      Par contre, si vous décidez de réaliser un ouvrage qui est très performant, ceci afin de limiter les consommations énergétiques, cela sera un grand bénéfice pour la suite et une éventuelle revente.
      Concernant votre question sur la technicité, cela dépend de trop de critères, altitude, orientations, matériaux structurels de bases… etc… etc…
      Je ne saurais mieux vous conseiller que de missionner un architecte pour une étude, vous permettant de faire les bons choix dès le départ.

  15. Bonjour
    J’aimerais savoir comment régulariser une situation de travaux de transformation d’un garage réalisés depuis plusieurs années sans déclaration.
    Merci de votre réponse.

    1. Bonjour,
      La première à chose qu’il vous faut faire est de vérifier la possibilité de régularisation en étudiant les règles applicable au bien concerné.
      Ensuite, si tout est ok, vous pouvez déposer une déclaration de travaux dans le cadre d’une transformation ou création d’un ouvrage de taille réduite, en incluant bien évidemment la totalité des ouvrages.
      La mairie pourra alors le cas échéant étudier votre demande et intégrer le garage.
      Il est envisageable que les services des impôts répercutent une taxation majorée équivalente à 4 années, c’est souvent ce qui arrive dans ce type de situations.
      Si par contre, la situation n’est pas régularisable pour une raison de non respect de la réglementation, vous vous retrouvez dans une mauvaise posture.
      Surtout si le secteur impose qu’il y ait des stationnements couverts et intégrés à l’ouvrage.

      Espérant avoir été clair dans mes explications.

  16. Bonjour, j ai actuellement une maison avec garage accolé. J ai comme projet de transformer mon garage actuel en habitation et de construire un nouveau garage. Lors du dépôt de mon dossier de permis de construire, on m a demandé une attestation de la réglementation thermique. Mes questions sont les suivantes:
    sachant que je suis assujettie a la RT existante élément par élément (si je ne me trompe pas)
    1-Suis je obligée de fournir cette attestation sachant que la surface thermique correspond à 23 m² (Or sur le site du service publique je lis:” Si votre projet d’agrandissement a une surface thermique et une surface de plancher supérieures à 50 m², vous devez en plus joindre à votre demande de permis de construire une attestation indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012 ” donc je comprends que moi je ne dois pas en fournir)
    2- Si je suis obligée de fournir une attestation au dépôt de permis, faudra t il que je donne également l attestation thermique de fin de travaux, sachant que à ce moment la je dois passer par un diagnostiqueur et donc payer ses services?
    merci pour vos renseignements
    cordialement

    1. Bonjour Marielle,
      L’attestation demandée doit certainement correspondre à l’attestation simplifiée ou dite aussi adaptée que vous pouvez générer et télécharger via le site RT-BATIMENT.fr.
      Ensuite, il vous faut vérifier que votre projet d’extension n’entre pas dans le champ des 30% de l’existant ET des 150m2 de surface de SHON RT.
      Vous trouverez plus de précisions ici

    1. Bonjour Rabe,
      Qu’entendez-vous par judicieux ?
      Car il vous faut impérativement (avant tout travaux) vérifier dans le PLU si celui-ci n’impose pas l’obligation d’avoir des stationnements couverts et/ou intégrés à la maison.
      A vous lire,

  17. jai construit un garage de 90mr sur mon terrain independent de la maison avec permis de construir il y a 10 ans puyje l amenager e habitation

    1. Bonjour Patrice,
      Il n’y a pas de lien entre le délai de réalisation d’un ouvrage comme un garage et la possibilité ou non de transformer celui-ci en habitation.
      Il vous faut d’abord consulter le PLU de la commune ou est situé votre bien, pour vérifier si vous disposez de la possibilité de créer de la surface de plancher supplémentaire et par la même occasion supprimer l’aire ou les aires de stationnement(s).
      La meilleure chose à faire serait de missionner un architecte pour qu’il effectue une étude de faisabilité architecturale et vous indique ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire.

      1. oui mais a quel prix dejas 4000e pour une demande de permis je ne comprend pas cette taxe que obtenu un permis de construir pour ce batiment

        1. Bonjour,
          Je ne comprends pas, ce à quoi vous faites allusion ?
          La prestation de réalisation d’un dossier de demande de permis de construire exige un travail conséquent, surtout si celle-ci doit être basée sur un existant.
          L’étude de faisabilité architecturale, permet elle de prendre connaissance des possibilités offertes par le bien et vous donne le résultat de ce que vous avez le droit de faire ou ne pas faire.

          1. Bonjour,
            J’ai mon garage qui fait 30m2 au sol j’aimerai agrandir jusqu’à 70m2 au sol est le monte sur 11m de hauteur pour faire 3 f3 mon terrain fait 420m2.
            J’aimerai savoir si c’est possible est comment faire pour que le dossier soit validé merci d’avance.

Votre question ou commentaire