Comment transformer facilement un garage en habitation ?

par Candice Crouzel, Architecte d’Aujourd’hui  candice-crouzel-Architecte

Les besoins de la famille évoluent avec les années : la famille s’agrandit, un adolescent réclame son indépendance, besoin d’un bureau pour travailler à la maison, etc… : besoin de plus d’espace ? Impossible d’empiéter sur le jardin ?

Une solution simple peut s’offrir à vous : transformer son garage en habitation, ce qui permet de récupérer facilement des m² déjà construits.

Il est tout d’abord important de faire attention aux démarches administratives, assez complexes. Votre Architecte d’Aujourd’hui établira un dossier qui respectera la réglementation.

LES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES

URBANISME

Petit rappel sur la notion de surface de plancher :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de stationnement, et des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m. »

La superficie du garage déterminera le type d’autorisation d’urbanisme à demander auprès de la Mairie.

Si votre maison se situe sur une commune dotée d’un PLU (se renseigner à la Mairie) :

  • Superficie créée < 20m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
  • Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale (y compris l’existant) inférieure à 150 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE si l’on se trouve en zone urbaine sinon PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale supérieure à 150 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Modifications de façades seulement : DÉCLARATION PRÉALABLE

Si votre projet se situe sur une commune non dotée d’un PLU :

  • Superficie créée comprise entre 5 m² et 20 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
  • Superficie créée supérieure à 20 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE
  • Modifications de façades : PERMIS DE CONSTRUIRE s’il s’agit de travaux modifiant les structures porteuses ou bien qui entraînent un changement de destination du lieu (ce qui est notre cas ici : garage transformé en habitation).

Dans tous les cas, le recours à l’architecte est obligatoire dès que la surface de plancher totale (celle calculée une fois les travaux faits) atteint 150 m².

Il faudra faire également attention aux autres règles d’urbanisme éventuelles, telles que l’obligation de créer une place de stationnement supplémentaire en compensation de celle perdue par l’aménagement du garage, de respecter les règles esthétiques s’il y a modifications de façade, etc.

RÉGLEMENTATION THERMIQUE

Nous vous rappelons qu’il est nécessaire de concevoir votre projet d’aménagement en respectant les préconisations de la RT 2012.

Si votre projet est soumis à une demande de permis de construire, vous devrez joindre une attestation de prise en compte de la RT 2012.

Suivant la surface au sens de la réglementation thermique (on parle alors de surface SRT) de l’extension, la réglementation à appliquer ne sera pas la même.

Surface de l’extension (SRT) < 50 m² Entre 50 et 100 m² > 100 m²
Réglementation à appliquer RT existant par éléments RT2012 intermédiaire permis de construire RT 2012 complète


Gardons à l’esprit que cette réglementation, qui repose sur les articles L. 111-10 et R.131-25 à R.131-28 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que sur leurs arrêtés d’application, a pour objectif l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment.
Votre Architecte d’Aujourd’hui se chargera de cette application de la réglementation thermique.

INCIDENCES FISCALES
S’agissant d’une création de surface de plancher, votre projet sera soumis à une TVA de 20%, et non de 10% car il ne s’agira pas de travaux de rénovation.
Il y aura également un réajustement des impôts locaux et fonciers, et de l’assurance habitation.
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LE PROJET

Les garages permettent de gagner rapidement de la surface habitable, pour autant que l’on aura vérifié leur aptitude à constituer une pièce à vivre, car il peut s’agir d’une pièce longue et étroite, sombre, bas de plafond ou au contraire très haute.

LES DIFFÉRENTES ÉTAPES DU CHANTIER

Le projet d’aménagement se déroulera en général suivant les étapes ci-dessous :
– Remplacement de l’ancienne porte du garage, par une nouvelle ouverture
– Création éventuelle de nouvelles ouvertures (extérieures et/ou intérieures)
– Isolation des murs et du plafond ou du rampant
– Isolation de la dalle béton existante, pour le confort thermique
– Raccordement aux différents réseaux : électrique, chauffage, eau (si salle d’eau prévue)
– Création des cloisons intérieures (suivant le projet)
– Peinture et revêtements de sol.

Pour le revêtement de sol, il est plus prudent de prévoir un sol souple ou un parquet (de bonne résistance aux rayures si la pièce a un accès direct sur l’extérieur), car les dallages de garage sont conçus pour rester à l’état brut et ils peuvent légèrement se tasser. Ce tassement est admissible pour un stationnement de véhicule, mais il peut entraîner la fissuration d’un carrelage qui, lui, ne supportera aucun mouvement, même très faible. Un sol souple (tel que pvc, par exemple) ou un parquet absorberont ce tassement s’il est léger et l’aspect restera satisfaisant.

Et, de façon préventive, il ne coûte (quasiment) rien de prévoir, à la construction d’une maison neuve, un linteau filant dans le mur séparant le garage de la partie habitation, pour n’avoir pas de travaux de structure à faire plus tard (créer une large ouverture dans un mur peut être très onéreux, justement à cause des travaux du linteau « après coup », car il faut « tenir » la maison pendant qu’on créé ce linteau !). De même, un sol du garage pas trop bas, prévoyant juste l’épaisseur de l’isolant futur, de la chape et du revêtement de sol, permettra d’avoir plus tard un garage aménagé de plain-pied avec l’habitation.

Cet aménagement doit être l’occasion d’une valorisation de votre maison. Les Architectes d’Aujourd’hui sauront vous conseiller dans vos démarches, et dans l’optimisation de votre projet.

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797 questions sur “Comment transformer facilement un garage en habitation ?

  1. Bonjour nous avons transformé une maison en local commercial ( après changement de destination ), celle-ci contenait 2 garages en enfilade ( la maison est située dans une cour ).
    Aujourd’hui nous souhaiterions pouvoir transformer ces 2 garages en nouveaux espaces habitables. Vais-je être soumis à l’obtention d’un changement de destination ? et devrais-je également devoir fournir une place de parking ( car nous n’avons pas de jardin, juste une cour commune )
    Merci de votre retour.

    1. Bonjour,
      – Transformer une habitation en local commercial est bien un changement de destination, au sens de l’urbanisme. En toute logique, l’opération inverse l’est tout autant. Donc, oui il vous faudra une autorisation d’urbanisme avec changement de destination pour ce nouveau changement.
      – Le nombre de places de parking est défini localement, par le Maire (ou la Communauté de Communes), pour chaque zone du règlement d’urbanisme en vigueur (PLU). Vous trouverez donc s’il vous faudra créer des places de parking – et combien – dans le PLU, consultable à la mairie ou, le plus souvent, en ligne.
      Cordialement,

  2. Avec la maison, sur le même terrain, nous avons acheté un local commercial que nous voudrions transformer en maison d’habitation. Quels sont les démarches à faire auprès du service de l’urbanisme ?

  3. Bonjour, j’ai un garage non attenant à ma maison. Celui-ci est non accessible à un véhicule car il y a une marche d’une trentaine de centimètre.
    J’ai déposé un PC pour remplacer la porte de garage par une fenêtre et demandé une dérogation au règlement du PLU qui impose aujourd’hui que je justifie d’une place de stationnement en remplacement de celle que je perdrai… Ca fait 10 ans que j’ai acheté et je me suis toujours garé sur la voie publique.
    D’après la personne qui a pris en charge mon dossier à la communauté d’agglo, seul un accord écrit de ma commune me permettrait de passer outre la place de stationnement qu’il faudrait compenser.
    C’est dans ce contexte que j’ai sollicité une légère dérogation au règlement du PLU conformément à l’article L 152-6 4 du Code de l’urbanisme. Le maire a refusé. Je ne sais pas quoi faire de ce garage que je ne peux pas utiliser comme tel. Auriez-vous un conseil à me donner? Merci

    1. Bonjour, eh bien non, je ne vois pas ce que vous pourriez faire.
      Si j’ai bien compris, le PLU impose une place de stationnement close (garage). On se demande bien pourquoi, mais c’est ainsi. Les demandes de dérogation aux PLU sont en général refusées, ne serait-ce que pour ne pas faire de précédent.
      Eventuellement, vous pouvez demander officiellement que cet article du PLU soit changé, à l’occasion d’une révision ou d’une simple modification du PLU, en n’exigeant plus une place de stationnement couverte, mais seulement un stationnement sur votre terrain (si vous avez la place de vous garer sur votre terrain).
      Vous pouvez aussi consulter un avocat spécialisé en Droit de l’Urbanisme, pour savoir si le fait qu’il y ait toujours eu une marche à votre garage peut jouer en votre faveur (il faudrait connaître les jurisprudences).
      Cordialement,

  4. Bonsoir je viens d’acquérir un appartement de 117m2 au premier étage d’un bâtiment de 2 appartements. J’ai une dépendance en rdc attenante au bâtiment de 78 m2,sur un terrain de 250m2 (accès privatif)
    Est ce possible de la transformer en appartement pour louer ? Quelle démarche à faire svp?

    1. Bonjour, pour vérifier la possibilité de créer un logement dans la dépendance, vous devez :
      – vérifier si c’est possible dans le PLU et quelles sont les conséquences (place de parking, réseaux, etc.)
      – obtenir l’accord de la copropriété (de l’autre propriétaire, donc).
      Les démarches : obtenir un permis de construire ou une Déclaration Préalable (ça dépend des cas), modifier la copropriété.
      Nota : attention à l’obligation de rendre le logement créé conforme aux normes d’accessibilité par des handicapés (PMR). Attention, c’est assez complexe si l’on veut respecter TOUTES les normes.
      Cordialement,

  5. Bonjour’ nous avons transformé notre garage de 20m2 en pièce à vivre , nous n’avions pas demandé d.autorisation à la mairie ´ je viens de faire une demande de régularisation et celle ci m,est refusée car il faut absolument avoir un garage fermé ´ alors que j’ai un terrain privé ´ est ce imperatif , nous allons vendre la maison donc comment ça va se passer ,

    1. Bonjour,
      Certains PLU imposent un garage fermé (on se demande bien pourquoi…). C’est bête (à mon avis) mais c’est comme ça.
      Pour la vente, il faut voir avec le notaire comment faire.
      Si la Mairie ne vous attaque pas actuellement, vous pouvez peut-être laisser faire, car les PLUS évoluent et les garage clos sont plus rarement demandés, la règle peut donc changer dans quelque temps.
      Cordialement,

  6. Bonjour,
    nous souhaitons acheter une maison en zone U
    La maison est construite sur une parcelle de 636 m2 et nous avons découvert que la parcelle est grevée d’un espace réservé pour agrandir le chemin devant la maison.
    Cette maison comprend également un garage de 27 M2 que nous souhaitons transformer en habitation.
    Cependant, après une visite en mairie, il semble que ce projet soit difficile à réaliser car ils nous imposent de respecter des limites entre le garage et la parcelle du voisin soit 7 mètres – ce garage existe déjà et cette règle des 7 mètres concerne l’implantation de nouveau bâtiment.

    1. Bonjour, un garage servant pour une habitation est déjà considéré ayant une destination de “logement”. Ce n’est donc pas un changement de destination.
      Vous pouvez donc déposer une Déclaration Préalable pour une simple “Modification de façades” (je présume que vous allez modifier au moins les menuiseries extérieures du garage). Vous mentionnerez bien sur vos plans “Implantation et volumes existants inchangés”.
      Ainsi, la DP ne doit pas vous être refusée.
      Cordialement

      1. Merci pour votre réponse,
        est ce que dans l’acte d’achat nous devons indiquer pour le garage la mention annexe à l’habitation ou est ce implicite ?
        Donc si je comprends bien la règle des 7 mètres ne sera pas un obstacle à la transformation en chambres.
        De plus la Commune a institué un coefficient de pleine terre :
        est ce que lors du dépôt de la dp, ce coefficient va être appliqué ?
        merci

  7. Bonjour
    J’ai une maison qui fait 114 m² au sol. On a ajouté une surélévation de 35 m². Il y a ensuite le garage de 40 m² attenant à la maison juste par une arche en bois.
    Je voudrais transformer ce garage en habitation pour ma maman afin d’éviter l’EHPAD. Notre projet est de garder la porte de garage et mettre derrière une baie vitrée.
    Que dois-je demander ? Je pense un permis de construire mais je préfère avoir votre réponse professionnelle.
    Merci beaucoup pour votre forum

    1. Bonjour,
      – Existant : 114 m² + 35 m² = 149 m² de “surface de plancher”. La transformation du garage en pièces à vivre créera 40 m² de “surface de plancher”. Donc en tout la surface de plancher totale sera de 149 + 40 = 189 m². Soit 40 m² de surface de plancher nouvelle, et vous dépasserez le seuil de 150 m². Ce sont 2 raisons pour devoir déposer une demande de Permis de Construire, établie par un architecte.
      – Beaucoup de gens (pas tous, heureusement) considèrent que s’adresser à un architecte est une contrainte qu’ils regrettent* , alors que, bien au contraire, nos interventions sont positives pour nos clients : meilleur projet (on a été formés pour ça), respect des normes et des diverses règlementations, meilleure réalisation technique, économie grâce à nos conseils et à notre connaissance des bons artisans au meilleur prix, etc. En vous adressant à un architecte, profitez en pour lui poser plein de questions (que vous aurez notées en avance, pour ne pas en oublier). Votre investissement envers lui sera largement amorti !
      Bien cordialement,
      * Regrettez-vous de devoir vous adresser à un médecin quand vous êtes malade ou à un avocat en cas de procès ? faire faire des travaux comporte beaucoup d’aléas, de risques (vous pourrez en lire de nombreux ici). L’architecte vous guide au mieux de VOS intérêts, il vous fait faire des économies.

  8. Bonjour,
    Je fais l’acquisition d’une maison de 138m2 habitable et de 138m2 de garage en rdc, dans une zone U du PLU
    Je souhaiterais utiliser environ 55m2 de ce garage pour créer un appartement destiné à la location. La Mairie m’a informé qu’une déclaration préalable était suffisante, au vu de ce que je lis sur votre site je vois qu’un permis de construire serait obligatoire, avec architecte qui plus est.
    Je souhaitais faire les plans moi même ne modifiant pas la structure du bâtiment et étant diplômé en tant qu’assistant d’architecte mais plus dans ce secteur d’activité.
    Serait-il possible de m’éclairer d’avantage ? j’avoue être un peu perdu.

    1. Bonjour, je confirme. Aménager un garage ( qui n’est donc pas une surface de plancher) en pièce habitable (qui sera de la surface de plancher), revient à créer de la surface de plancher.
      Vous devez déposer une demande de Permis de Construire :
      a) si vous créez une surface de plancher > 40 m² en zone U d’un PLU,
      b) si vous créez une surface de plancher > 20 ² dans les autres cas,
      c) si la surface totale de plancher, existant + projet, > 150 m².
      Sinon, il vous faut déposer une Déclaration Préalable.
      C’est l’article R.421 du Code de l’Urbanisme, notamment les § R.421-14 a et R.421-17 f.
      Dans votre cas, la surface de plancher finale (existant + aménagement) sera de 138 + 55 = 193 m². Il faut donc que le projet soit établi par un architecte. Ayant travaillé dans une agence d’architecte, si j’ai bien compris, vous devez connaître tous les avantages que cela apporte aux clients.
      Cordialement,

  9. Bonjour,
    je souhaite aménager mon garage de 32m2 qui est au rez de chaussée de ma maison en salon. La surface de plancher de la maison fait 143 m2 sans le garage. Dois je faire appel à un architecte dans ce cas de figure car il s’agit d’un aménagement d’une pièce existante et non d’une nouvelle construction? merci.

    1. Bonjour,
      oui vous devez faire appel à un architecte pour concevoir votre projet et établir le dossier de demande de permis de construire, car transformer un garage existant (surface non taxée, donc qui n’est pas de la “surface de plancher”) en pièce à vivre (surface taxée = “surface de plancher”) créé ainsi de la surface de plancher.
      Et le total 143 + 32 = 175 m², dépasse le seuil de 150 m² à partir duquel le recours à l’architecte est obligatoire.
      J’espère que vous ne le regrettez pas, car ce sera l’occasion de discuter avec un architecte, pour bénéficier de bien des conseils pour les futurs travaux.
      Bien cordialement,

  10. Bonjour monsieur Espagno
    l anne dernier j avais faire une demandé de amenge mon garage de 20 mt qui est colle a ma maison , il etait accept le travail est fini . je vien de reçu une lettre au jour d hui concernant mon taxe foncier suite à une amenagement de mon garage , je n’ avais pas ajouté 20 mt carré ce n’est pas une changement de destination le bâtiment “ garage “ était déjà existant je ne comprend pas pourquoi mes taxe foncière augmenter à cause de ça parce ce que j’ avais changer l’ usage d une pièce qui était déjà existant ?. ils sont ajoute 200 euros par anne est ce que normal ?? Aussi j’ai lu que aussi je doit payer une autre taxes ” d amengement ” que peu etre entre 2000 a 5000 euros ??? tout ca pour changer mon garage a une charmbre de babie foot pour mes enfants. merci beaucoup

    1. Bonjour, en aménageant une chambre dans un garage, on ne change pas de destination car le garage fait partie d’un ensemble (maison + garage) déjà destiné à un logement, et ça le reste après l’aménagement (ce n’est un magasin, ou des bureaux, etc.). Mais la surface d’un garage n’est pas de la surface taxée, tandis qu’une chambre est bien de la surface taxée. Il est donc normal que la taxe foncière augmente, puisque en faisant cet aménagement, vous avez augmentée la surface taxable.
      Cordialement,

      1. Bonjour,
        je possède un garage de 32 m carré sur mon terrain et non attenant à la maison,
        je souhaite pouvoir l’aménager en logement pour mon fils (les tarifs des locations sont très élevés dans notre région), nous sommes en zone naturelle.
        Quelles sont les démarches à accomplir, sachant qu’il ne s’agit que d’aménagement intérieur et changement de porte,
        en vous remerciant
        cordialement,

        1. Bonsoir,
          en aménageant un garage en pièce à vivre, vous créez 32 m² de “surface de plancher” taxable. par contre, ce n’est pas un “changement de destination” : le garage est affecté à un “habitat”, et son aménagement reste de “l’habitat”.
          – Si la surface totale de plancher (surface de la maison existante + 32 m²) atteint ou dépasse 150 m², vous devez déposer une demande de Permis de Construire, établie par un architecte.
          – Sinon vous devez déposer également une demande de Permis de Construire (extension de la surface de plancher supérieure à 20 m²), sans être tenu de recourir à un architecte (dommage pour vous… il serait de bon conseil 🙂 ).
          A noter que la dérogation portant les 20 m² à 40 m² et permettant de ne déposer qu’une Déclaration Préalable n’est valable que pour les zones U des PLU, or vous êtes en zone N.
          Cordialement,

  11. Bonjour
    Je voudrais savoir quels documents remplir afin de rétablir si jamais mon beau frère ne retrouve pas les papiers.
    Sur le terrain situé dans un lotissement, il s’y trouve la maison individuelle familiale des beaux parents décédés et, sur le côté du terrain, contre un mur mitoyen d’un côté, un garage-cellier d’une surface de 45 m². Mais ce garage-cellier s’est transformé en chalet en bois habitable. Comme c’est dans une zone UC de faible à moyenne densité, on ne peut demander un certificat d’adressage et le terrain est indivisible. Mais même le changement de destination ou d’usage nous est refusé car dans une zone UC et dans un lotissement. Nous devons changer la façade pour l’isolation.
    En plus les impôts sont au courant de la création d’une SCI et de la location. Nous avons un locataire qui paie en plus une assurance habitation.
    J’attends votre réponse car le bail se finit en fin d’année et nous voulons récupérer le chalet pour aider un membre de notre famille.
    Merci pour votre attention.

    1. Bonjour, pour savoir comment faire pour régulariser le bien immobilier et comment présenter la demande d’autorisation d’urbanisme pour la façade,
      il faut :
      – prendre connaissance des règles qui s’appliquent à cet endroit : règlement d’urbanisme (PLU, peut-être) et Cahier des Charges du lotissement,
      – étudier les lieux : plans du Cadastre et tout autre plan en votre possession,
      Je peux faire cette étude, si vous voulez. Je vous adresse un mél privé.
      Cordialement,

  12. Bonjour,
    la question est récurrente mais j’ai du mal à m’y retrouver.
    Nous sommes propriétaires d’une maison en centre ville. Au départ, elle n’avait pas de garage, ni aucune place de stationnement. Nous en avons créé un garage de 43 m² il y a plusieurs années, en rez-de-chaussée, forcément, de cette habitation. Nous souhaiterions maintenant réaménager ce garage en pièce à vivre. Plus haut sur ce site, je trouve ceci :
    “Si votre maison se situe sur une commune dotée d’un PLU (se renseigner à la Mairie) :
    Superficie créée < 20m² : DÉCLARATION PRÉALABLE
    Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale (y compris l’existant) inférieure à 150 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE si l’on se trouve en zone urbaine sinon PERMIS DE CONSTRUIRE
    Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale supérieure à 150 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE;
    et ailleurs je lis qu’il ne faut pas dépasser les 20 m² sans précision de zones urbaines ou non. On ne dépassera pas les 150 m² au total.
    Alors nous devons déposer une déclaration préalable ou un permis de construire. Si permis de construire besoin d'un architecte ou non ?
    Voilà voilà …. si vous pouviez éclaircir notre situation, merci beaucoup.

    1. Bonjour, en effet, les règlements d’urbanisme sont sibyllins. Entre nous, ils sont surtout très mal fichus, si j’ose dire. Et ils ne semblent pas être rédigés par des juristes.
      Les seuils de “surface de plancher” pour savoir quand on passe de demande de “Déclaration Préalable” à celle de “Permis de Construire” sont : + 40 m² quand on est sous PLU, sinon + 20m² pour les autres Communes, celles sans PLU.
      “Surface de plancher” = au sens de l’Urbanisme, c’est-à-dire certaines surfaces, pas d’autres. Un garage n’est pas de la surface de plancher.
      Comme la transformation de votre garage en zone habitable créé de la “surface de plancher” (même si vous ne construisez rien de plus, je parle toujours de “surface de plancher” au sens où l’entend l’Urbanisme; de la “surface habitable”, en quelque sorte, même si ce n’est pas exactement la même chose…), vous allez créer 43 m² d’une telle “surface de plancher”.
      C’est plus de 40 m², donc il faut déposer une demande de Permis de Construire.
      Nota : au risque d’embrouiller mes explications, mais seulement pour illustrer la complexité artificielle des règles d’urbanisme, aménager un garage en pièce à vivre est une création de “surface de plancher”, même s’il n’y a aucune création de plancher. Mais ce n’est pas un “changement de destination”, même si on change la destination de la pièce, en créant de la surface de plancher…
      Ceci dit, cette complexité sert plutôt les architectes, car il faut vraiment être rompu à ces notions artificielles pour (tenter de) s’y retrouver 🙂
      Bon aménagement,

  13. Bonjour,
    J’ai déposé une demande de déclaration préalable à la mairie pour changer mon garage en habitation.
    Mon garage fait partie intégrante de ma maison, et je souhaitais remplacer la porte du garage par une baie vitrée.
    J’ai reçu une réponse de la mairie le 25 mai 2022, me disant que selon l’article R.111-2 du code de l’urbanisme qui dispose que” ” le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations”. En effet, les garages, dépendances, remises et annexes sont des locaux, par nature impropres à l’habitation. Dans ce cadre, ils ne peuvent pas être mis à disposition à des fins d’habitations. Ainsi, aucune autorisation de création de locaux à usage d’habitation au sein d’un garage ne peut être accordée.”
    Ils me donnent un délai de 15 jours pour présenter mes éventuelles observations, sinon il retire l’autorisation.
    Je trouve cela injuste, car sous prétexte qu’ils ne veulent pas ils sortent ce genre d’article pour justifier leur refus.
    Comment puis je me défendre contre cet injustice s’il vous plait ?
    Je vous remercie d’avance pour votre aide.
    Bien cordialement, S G

    1. Bonjour, je trouve la position de la Mairie ahurissante, je n’avais jamais rencontré une telle incompétence chez une autorité chargé d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Rassurez-vous, la Mairie se trompe sur toute la ligne.
      Vous devez donc répondre en lettre r a r à la Mairie, en disant quelque chose comme :
      – non seulement il est autorisé de faire une extension de sa maison en transformant un garage en habitation, mais c’est très courant et c’est même prévu dans le formulaire de demande de Déclaration Préalable N° 13404*08, 1.2.2. En outre, on peut y lire que ce n’est pas un changement de destination.
      – en cas de refus, vous saisirez le service de Légalité de la Préfecture pour casser la décision et vous demanderez à la Commune la réparation du préjudice que vous subiriez.
      Ca devrait faire revenir le Maire à la raison… 🙂
      Je présume que vous voulez faire une extension de la surface habitable de votre maison. Bien entendu, vous aurez vérifié que le règlement d’urbanisme est bien respecté en tout point dans votre dossier de Déclaration Préalable. Vérifiez notamment que vous n’êtes pas limité en nombre de places de stationnement.
      Si vous voulez, je peux vérifier cette conformité de votre dossier et vous aider à rédiger la lettre. Je vous adresse un mél direct.
      Bien cordialement,

  14. Bonjour,
    Un bâtiment de 5 garages a été réhabilité en habitation et sur-élevé pour faire un étage au-dessus (pour partie).
    Cette nouvelle maison (permis de construire déposé en décembre 2012 mais aucune DAACT n’a été faite) est revendue en 2022. Le propriétaire actuel n’est pas celui qui a fait les travaux. Lors de l’envoi du compromis, ils nous indiquent qu’il n’est pas obligatoire de faire les diagnostics techniques car moins de 15 ans. Je m’interroge car il s’agit d’une réhabilitation et non d’une nouvelle construction (à part l’étage). Le bâtiment de 5 garages date d’avant 15 années pour la contruction. Merci de vos retours.
    Cordialement.

    1. Bonjour, pour ma part, compte tenu d’une partis existante, je pencherais aussi pour l’obligation de diagnostics.
      Mais qu’importe, c’est seulement du ressort du notaire de dire ce qu’il faut faire, et c’est lui qui prendra la responsabilité de cette décision. C’est lui le juriste de la transaction. Donc vous vous en remettez à ce qu’il vous écrira de faire.
      Cordialement,

  15. Bonjour Mr Espagno,
    Je suis en train de faire un studio dans mon garage de 19m², non attenant à ma maison mais sur le même terrain (j’ai bien compris qu’il y avait une DP à faire pour la création de surface de plancher, bien qu’elle soit existante)
    Je conserve les dimensions des ouvertures existantes (portes et fenêtre) : seule la porte fait l’objet de pose de 2 fenêtres doubles vitrages).
    Le PLU indique qu’il faut conserver 1.5 place de stationnement sans qu’il soit précisé couverte ou non couverte.
    Deux questions me taraudent :
    Que veut dire 1.5 place ?
    Quel cerfa utiliser entre le 13703.08 et le 13404.08 (les formulaires se ressemblent) .
    Merci d’avance pour vos explications.
    Cordialement

    1. Bonjour,
      – 1,5 place de stationnement : les définitions de l’Urbanisme me laissent toujours songeur … Il ne s’agit pas d’1 place “auto” + 1 place “moto” comme on pourrait l’imaginer 🙂 (pourquoi pas, après tout ?) mais bien d’1,5 place auto par logement. La règle d’usage veut que l’on arrondisse au nombre supérieur de places requises. Soit : 2 places pour 1 logement, 3 places pour 2 logements, 5 places pour 3 logements, 6 places pour 4 logements, etc. Normalement, ce devrait être précisé au PLU (vérifiez, sinon ce n’est peut être pas cette règle à appliquer ?).
      – Cerfa : il faut utiliser le cerfa 13703.08 qui s’applique pour les maisons individuelles. En effet, une maison individuelle peut très bien comporter 2 ou 3 logements. Elle n’en restera pas moins une maison individuelle (la jurisprudence l’a jugé de façon définitive).
      Cordialement,

  16. Bonjour nous avons acquis une maison de 140m2 et un dépendances de 100m2 avec étage.
    Nous sommes situé en zone inondable, le plan d’occupations des sols de notre mairie prévoit un certain nombre de règles qui régissent l’urbanisme de notre commune.
    Nous souhaitons faire un changement de destination de notre garage pour le transformer en logement sur la partie rez-de-chaussée et étage.
    Le plan d’occupation des sols indique que pour toute nouvelles constructions le niveau des planchers doit être au-dessus de la côte de la crue de référence centennale.
    Toutefois sur les bâtiments existants, ce qui est le cas pour notre dépendance, il ne spécifie pas cette clause en référence à la crue, mais uniquement “les changements de destinations, sous réserve d’assurer la sécurité des personnes et de ne pas augmenter les nuisances et la vulnérabilité des bien”
    Avons nous une chance d’obtenir un avis favorable à notre changement de destination via la DP ?

    1. Bonjour, aménager le garage d’un logement en zone habitable n’est pas un “changement de destination” (ça peut paraître curieux, mais l’Urbanisme le considère ainsi. Il y a 7 destinations, l’Habitat en est une seule, et le garage d’un logement est lui aussi classé dans ces destination “Habitat”). Par contre, c’est une “création d’une surface de plancher” (même si le plancher de votre garage existe bel et bien… C’est en fait une classification surtout fiscale). Comme la surface créée dépasse 40m², vous devez déposer une demande de Permis de Construire (même si ce ne sont que des aménagements et non une construction…).
      Donc il est probable que le POS (ce n’est pas encore un PLU ?) accepte de tels aménagements, puisque ce n’est pas une “changement de destination” ? (je ne l’ai pas lu, vous le vérifierez facilement en le lisant).
      Statistiquement, vous avez 1 (mal)chance sur 100 d’avoir une inondation chaque année, aussi je vous suggère, à l’occasion de vos travaux, de surélever quand même le plancher, pour y échapper autant que possible.
      Cordialement,

      1. Bonjour Merci pour votre réponse.
        Alors ne serait-ce pas plutôt un changement de destination vers une sous destination ?
        Habitation (destination) vers sous destination (logement)?
        Car le formulaire de DP mentionne le garage pour l’exemple cité ci dessus?
        Auquel cas cela laisserait sous-entendre que c’est une DP au lieu d’un permis de construire, non?
        La mairie a donné comme consigne de remplir la DP.
        Pour autant une zone d’ombre subsiste:
        Pour les construction de nouveau bâtiment, le POS qui n’est effectivement pas encore un PLU, requiert plus de contraintes que pour les bâtiments existants.
        Il spécifie que le niveau du plancher doit être rehaussé en fonction du niveau de la crue de référence centennale.
        A la différence, en bâtiment existant, il est mentionné uniquement que les changements de destinations doivent assurer la sécurité des personnes respecter les nuisances sans nuire à la vulnérabilité des biens.
        Du coup je suis un peu perdu.
        Dois je m’orienter vers une DP ou permis de construire?
        Merci

        1. La destination “HABITATION” comporte 2 sous-destinations : “Logement” et “Hébergement”. Le garage fait partie, comme la maison à laquelle il est rattaché, de la sous-destination “Logement”.
          Il est écrit dans le § 1.2.2 de la Notice qui suit le formulaire : “N‘est pas considérée comme une extension, la transformation d‘un garage ou d‘un comble en pièce habitable.” C’est donc bien clair.
          Par contre, l’Urbanisme considère qu’on peut “créer de la surface de plancher” sans que ce soit une “extension” ! (c’est fort, n’est-ce pas ? 🙂 ). Et vous créez de la surface de plancher en transforment un garage en pièces habitables. En fait, c’est fiscal, pour pouvoir appliquer une taxe, puis des impôts fonciers.
          Au-delà de 20 m² de surface de plancher créée (et au-delà de 40m² pour les Communes dotées d’un PLU, en zone U), il faut un Permis de Construire et non une D.P.
          Cordialement,

  17. Bonjour,
    Je me permets de vous contacter car j’ai pour projet de rénover une annexe indépendante de ma maison (non attenante) en m’adaptant à l’architecture de cette annexe, je ne toucherai donc pas à la structure porteuse du bâtiment.
    La surface de plancher définitive de mon annexe sera de 86m² en sachant que la maison principale a une surface de plancher actuelle de 106m² environ.
    Pourriez-vous svp me renseigner sur la procédure à suivre (déclaration préalable ou permis de construire, architecte?)
    Merci.

    1. Bonjour, si votre annexe ne sert pas de garage actuellement et si elle est close (si ce n’est pas un auvent, par exemple), il n’y a pas création de “surface de plancher” (dans le sens que donne l’urbanisme). Sa surface est considérée comme étant déjà de la surface de plancher. Donc il s’agit seulement d’une demande de modification de façade. Et donc il faut déposer une Déclaration Préalable.
      Par contre, si l’annexe sert de garage ou si elle est ouverte, elle ne constitue pas actuellement de la “surface de plancher”, donc il y aura création de 86 m² de “surface de plancher” et donc il vous faut un permis de construire, établi par un architecte (surface totale de “surface de plancher” au final : 106 + 86 = 192 m² > 150m²).
      Dans tous les cas, je vous engage à confier l’opération à un architecte, ses conseils seront bénéfiques et il devrait vous procurer des économies compensant largement sa rémunération.
      Cordialement,

      1. Bonsoir,
        Je vous remercie pour votre réponse très précise, j’en déduis que si je garde l’aspect extérieur de mon annexe close et couverte, strictement identique avant la rénovation, je n’ai pas de déclaration à faire.
        Également, quelle procédure pour déclarer de la surface de plancher en surface habitable ?
        Merci d’avance pour vos réponses très précieuses.
        Cordialement.

        1. Bonjour, si vous ne créez pas de “surface de plancher” et si vous ne modifiez pas l’aspect extérieur (menuiseries y comprises), vous n’avez pas de demande d’autorisation à faire.
          Pour savoir ce qu’est la “surface de plancher”, qui est en fait une sorte de “surface habitable potentielle”, voici ce que précise le site de l’Etat :
          La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.
          Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction : elle ne prend ainsi pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre,…). L’épaisseur des matériaux isolants doit également être déduite.
          La surface de plancher s’obtient après déduction des surfaces suivantes :
          Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
          Vides et trémies (qui correspondent aux escaliers et ascenseurs)
          Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
          Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
          Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, des combles avec un encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges)

          Attention ! surface de garage à déduire : il faut que ce soit “sincère”. Un bâtiment de 86 m² où il y aurait 1 seule place de stationnement ne peut pas être déduit en totalité. Seulement 25 ou 30 m² pourront être déduits.
          Cordialement,

  18. Bonjour,
    j’ai acquis une maison qui comporte un garage en rdc d’environ 50m2
    La maison fait une surface totale de 130m2 (incluant les 65m2 du garage)
    La commune a un PLU et je vais travailler avec un architecte.
    Ai-je besoin d’un DP ou bien d’un Permis de Construire, afin de convertir le garage en pièce à vivre (cuisine + salon)?
    Merci

    1. Bonjour, puisque vous créez plus de 40 m² de “surface de plancher” (dans tous les cas, que votre garage fasse fasse 50 ou 65 m²), il vous faut un Permis de Construire. Puisque vous avez un architecte (un “vrai”, inscrit à l’Ordre des architectes, je présume), cela n’a aucune importance que ce soit une DP ou un PC : c’est à peu près le même dossier à établir.
      Cordialement,

  19. Bonjour Monsieur,
    Et mille mercis pour ce forum !
    Je vois que vous considérez qu’au-delà de 20m² (ou 40 m² éventuellement en cas de PLU et de moins de 150 m²) il faut un permis pour la transformation d’un garage. Je lis cela aussi ailleurs. Mais je lis aussi parfois le contraire. Notamment, un fonctionnaire faisant état de la décision de sa DDT en ce sens. L’agent public joint au ministère chargé de l’urbanisme me dit qu’il n’y a pas de limite mais peut-être se trompe-t-il. Au fond, si l’on considère que c’est de la création « classique » de surface de plancher, pourquoi avoir créé une disposition spécifique pour ce cas : Article *R421-17 g) (« La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. »), qui ne mentionne pas cette limite ? Il aurait suffi d’en rester au petit f) du même article qui pose la limite des 20 m² (ou 40) de création de surface de plancher pour avoir le droit d’en rester à une simple déclaration préalable. N’est-ce donc pas un cas particulier de création de surface de plancher dans lequel la limite ne s’applique pas ?
    Je vous remercie par avance.

    1. Bonsoir, la complexité des règles concernant les surfaces d’urbanisme sont telles que beaucoup se prennent les pieds dans le tapis.
      Quand ces nouvelles règles sont sorties, il y avait des incohérences, des contradictions. Maintenant, ça semble à peu près réglé. Le tout est une affaire de définition artificielle des termes : Surface de plancher : définition “fiscale” de surface bâtie. Par exemple un garage n’est pas une surface de plancher. Si on le transforme en chambre, on créé de la surface de plancher, mais ce n’est pas pour autant une extension (autrement dit, on créé de la surface de plancher supplémentaire à un bâtiment, sans que ce soit une extension : c’est fort, non ?) et sans que ce soit un changement de destination. L’urbanisme a ses raisons que la raison ne connaît pas…
      Cordialement,

      1. Merci beaucoup de votre prompte réponse.
        Oui, c’est bien ce que j’avais compris : il s’agit de création de surface de plancher mais non d’extension. Je ne comprends seulement pas pourquoi, si on retient la même limite de 20 m² que pour la création d’une surface de plancher « classique » (c’est-à-dire qui constitue une extension), on a rédigé une disposition spécifique à ce cas (où il n’est justement pas question de limite). Autant dire que pour toute création de surface de plancher supérieure à 20, que ce soit par transformation ou extension, il faut un permis. C’est peut-être l’origine de ces divergences d’interprétation.
        En tout cas, je remercie de nouveau.

  20. Bonjour,
    Je suis un peu perdu, je viens d’acquérir un terrain et sur ce dernier il y a un garage qui fait 54m2 extérieur. Je souhaite transformer ce garage en maison d’habitation (création d’ouverture fenêtres, portes…), à cela je souhaite faire une extension toujours habitable de 39m2 surface de plancher.
    Comment dois-je procéder? Serais-je soumis au permis de construire? Quels sont les documents à remplir?
    En vous remerciant d’avance

  21. Bonjour,
    J’ai un garage attenant à ma maison que je souhaite transformer en habitation (15m²), donc ouvrir une porte dans le mur attenant pour pouvoir accéder à la pièce par la maison, néanmoins, je ne souhaite pas remplacer la porte actuelle du garage par une nouvelle ouverture (Baie vitrée ou fenêtre), étant donné que mon garage actuel dispose déjà d’une fenêtre.
    Ai-je le droit de remplacer la porte du garage par un mur ? Notre PLU n’est pas du tout clair à ce sujet j’ai l’impression.
    Merci d’avance.

    1. Bonjour, pour pouvoir faire cette transformation, vous devez
      – Vérifier auprès du PLU si c’est possible : en général, la contrainte est celle des places de stationnement. Combien faut-il de places de stationnement pour votre maison ? Chaque PLU a ses propres règles, pas toujours les mêmes. Une fois le garage transformé en pièce habitable, respecterez-vous toujours le nombre de stationnements demandés par le PLU ? (nombre de places extérieures, voire de places couvertes ou closes).
      – Déposer une Déclaration Préalable de travaux auprès de la Mairie.
      Cordialement,

  22. Bonjour,
    Mon projet concerne la transformation d’un garage en ERP.
    Le garage fait 25m2, auquel je souhaite ajouter une extension de 19m2 avec toit terrasse, actuellement une cour murée qui deviendra une pièce de stockage. (copro plus de 150m2)
    Bien sûr, il y aura aussi une modification de la façade donnant sur rue.
    Je commence à être un peu perdue entre permis de construire, déclaration préalable de travaux ou autorisation d’urbanisme… Que dois-je demander ? Dans quel ordre ? Ai-je obligation de demander un architecte ?
    Cordialement,

    1. Bonsoir,
      il y a 3 sortes d’autorisations d’urbanisme :
      – la Déclaration Préalable, DP
      ou
      – le Permis de Construire, PC (à peu près le même dossier que la DP)
      et enfin
      – le Permis d’Aménager, PA (ce qui n’est pas “bâtiment”, par exemple, créer un lotissement, un camping, etc.).
      Dans votre cas, vous devez déposer une demande de Permis de Construire, parce que :
      – vous créez 25 + 19 = 44 m² de surface de plancher (dans le sens de l’urbanisme). Un garage n’est pas une surface de plancher taxable, ce que vous créez le sera.
      – vous changez de destination le bâtiment et vous modifiez la façade.

      Vous devez faire appel à un architecte, dans chaque cas, si :
      a) le demandeur sera une personne morale (une société, y compris SCI)
      b) la surface de plancher, une fois le projet réalisé, sera de 150 m² ou plus, y compris les (éventuels) bâtiments existants. Donc si vous rajoutez 1 m² à un bâtiment existant de 150m², c’est-à-dire si la surface totale des bâtiments sur un même terrain est de 151 m², il faut que le projet soit conçu par un architecte.
      c) dans certains cas particuliers qu’il serait trop long de reproduire ici.
      A propos des architectes, je reprends les mêmes phrases d’une réponse que j’ai faite tout à l’heure :
      Il ne serait pas judicieux de vous priver des conseils d’un architecte, bien au-delà de la seule conception architecturale. Un architecte peut vous apporter des conseils techniques, juridiques, financiers, il a un carnet d’adresses de bons artisans, etc. Et – surtout – un chantier réussi est un chantier qui s’anticipe. A moins que vous soyez un professionnel du “bâtiment”, vous risquez gros. La phrase que j’entends le plus lors de mes consultations : “Si j’avais su tout ça…”. Mais dans le “bâtiment”, on ne peut pas jeter ce qu’on a acheté ni le rendre au fournisseur : il n’y a pas possibilité de reculer, ce qui est signé est signé, ce qui est fait est fait, et donc ce qui est mal fait le restera. Un bâtiment ne se répare pas facilement, ce n’est pas toujours possible, ça coûte souvent très cher et ça laisse des traces.
      Cordialement,

  23. Bonjour Monsieur,
    Nous venons d’acquérir une maison de 140 m² avec un double garage de 65m² accolé à notre maison.
    Mon épouse souhaiterait créer un local professionnel dans une moitié du garage soit environ 24 m² + un local “technique ” de 10 m² .
    Pour plus de luminosité, nous souhaiterions remplacer une porte de garage en pvc blanc par une baie vitrée en pvc blanc.
    Je précise que nous nous trouvons dans une zone classée monument historique et que la Commune détient un PLUi.
    Lors d’un entretien téléphonique avec la mairie de notre commune, il nous a été dit qu’une déclaration préalable suffirait, sauf que lorsque je me suis présenté à la mairie pour retirer ce document, il m’a été répondu que nous devions impérativement faire appel à un architecte en raison de l’agrandissement de la surface plancher, de la modification de la façade ( même si elle ne se voit pas depuis la voie publique) et du fait de l’accueil de personnes.
    Plusieurs sons de cloches nous arrivent depuis mais tous différents…
    Selon vous, devons nous faire appel à un architecte, devons-nous faire une déclaration préalable de travaux ou permis de construire?
    En vous remerciant par avance.
    Bien cordialement

    1. Bonjour, vous devez établir une demande de Permis de Construire, pour plusieurs raisons, toutes suffisantes à elles-seules :
      – vous créez de la surface de plancher “taxable” en créant un “Etablissement Recevant du Public” (vos futurs clients),
      – vous modifiez la destination (le bureau n’est plus de la surface annexe, liée à une habitation, et le local technique n’est plus un “garage”) et vous modifiez la façade en même temps.
      Le projet faisant l’objet du dossier de demande de Permis doit être établi par un architecte, car la surface de plancher finale (au total, avec l’existant) sera > 150 m² (le garage ne comptait pas, maintenant le Bureau et le local technique comptent).
      Il ne serait pas judicieux de vous priver des conseils d’un architecte, bien au-delà de la seule conception architecturale. Un architecte peut vous apporter des conseils techniques, juridiques, financiers, il a un carnet d’adresses de bons artisans, etc. Et – surtout – un chantier réussi est un chantier qui s’anticipe. A moins que vous soyez un professionnel du “bâtiment”, vous risquez gros. La phrase que j’entends le plus lors de mes consultations : “Si j’avais su…”. Mais dans le “bâtiment”, on ne peut pas jeter ce qu’on a acheté ni le rendre au fournisseur : il n’y a pas possibilité de reculer, ce qui est signé est signé, ce qui est fait est fait.
      Bien cordialement,

  24. Bonjour. Nous sommes en train de remplir notre déclaration impôt H1 et nous avons un dilemme sur le garage. Dans notre cas il est mitoyen à la maison mais pas de communication par l’intérieur. Faut il le déclarer dans la case 5 (dépendance) ou 4 (consistance) ? Nous vous remercions par avance et vous souhaitons un bon dimanche.
    Cordialement.
    M. H.

    1. Bonjour, je ne suis pas du tout un spécialiste en la matière. Je crois que s’il n’y pas de porte intérieure, il n’a pas à être déclaré dans le formulaire H1, mais je n’en suis pas sûr du tout. Un notaire ou un expert-comptable seront bien mieux qualifiés pour répondre, désolé.
      Cordialement,

  25. Bonjour. Malgré de nombreuses recherches je n’ai pu trouver de réponse satisfaisante. Ma question est la suivante : nous sommes propriétaires d’une propriété constituée de plusieurs bâtiments à usage d’habitation mais aussi de plusieurs annexes. Notre activité repose sur la location meublée de ces bâtiments et nous souhaitons continuer dans cette voie.
    Cela passe à présent par la construction d’un nouveau bâtiment. Nous sommes en zone N, donc non constructible, et nous ne pouvons pas agrandir les bâtiments existants (faute de place). Notre dernière possibilité pourrait reposer sur la transformation d une piscine désaffectée (16 m x 8 m). Elle est bien entendu connue des impôts et apparaît sur le cadastre (elle date des années 70 je suppose). Selon nos recherches il s agit d une annexe et donc cela semblerait possible avec bien entendu permis de construire avec architecte étant donné la surface.
    Qu’en pensez vous ? Avons-nous raison de creuser dans cette direction ? Merci de votre aide.

    1. Bonjour, il faudrait étudier le dossier. Que dit le PLU sur ce qu’il est possible de faire dans la zone N ? Est-ce une interdiction absolue de construire, ou bien est-ce possible pour certaines activités, agriculture par exemple ?
      C’est le maire qui décide de l’urbanisme et vous ne pourrez rien faire s’il n’est pas d’accord sur votre projet. Il vous faut donc exposer votre problème et, suivant les cas, soit tenter d’obtenir un permis s’il y avait une possibilité dans la zone N, pour par exemple, extension indispensable d’une activité professionnelle non polluante, sur un emplacement déjà bâti…
      Si le PLU l’interdit totalement (les PLU sont le souvent abusifs, à mon ab=vis), le maire peut décider de lancer une modification mineure du PLU (juste une article à changer), ça prendra environ 2 ans, mais vous savez, entre le moment où vous envisagez un projet, où vous trouvez l’architecte qui convient, vous faites faire les plans, le financement, etc., un an sera vite passé. Et vous laissez aussi le temps à l’architecte de faire faire des devis, de programmer les travaux avec les artisans (qui ne sont pas disponibles en claquant des doigts). Ca sera un peu plus long, certes, mais pas tant que ça. On oublie trop souvent l’inertie de lancer un projet, ça prend beaucoup de temps.
      Cordialement,

  26. Bonjour nous avons acheté une maison, le terrain est de 600 m2, et un garage de 15 m2 s’y trouve, non attenant. Il a été transformé en chambre. Or il n’a pas été déclaré. Devons nous dès lors le déclarer en mairie, quels risques encourrons nous au cas où ? Merci d’avance
    Cordialement

    1. Bonjour, à mon avis, vous ne risquez rien vous-mêmes :
      – vous avez acheté un bien en l’état, ce n’est pas vous qui avez commise une infraction. Juridiquement parlant, vous n’étiez peut-être même pas au courant.
      – c’est le notaire qui assure la régularité de l’acte. C’est qui est responsable de cet aspect.
      Par contre, vous avez raison de vouloir régulariser juridiquement votre bien, c’est un bon réflexe. Regardez le règlement d’urbanisme et vérifiez que cet aménagement soit possible (pour que vous n’ayez pas à le défaire, si vous faites état d’un aménagement non déclaré), puis si ok, vous pourrez alors contacter la Mairie vous lui demander si vous devez déposer une Déclaration Préalable.
      Cordialement,

  27. Bonjour je souhaite transformer mon garage de 17m2 en chambre à coucher avec modification de façade. Nous sommes soumis à un PLU qui mentionne que pour une maison individuelle il faut une place de stationnement dans le volume de construction. Je crains donc un refus si je dépose en l’état ma déclaration préalable. Toutefois je dispose de 2 places de stationnement sur mon terrain mais en plein air, ouverte, pas de possibilité de construction à ce niveau. Puis je déroger légalement afin d’obtenir un accord de la mairie et contourner cette histoire de stationnement dans le volume de construction ?
    Cordialement
    Diana

    1. Bonjour,
      si le PLU mentionne qu’il faut une place de stationnement couverte pour chaque maison, vous n’aurez pas l’autorisation de supprimer celle que vous avez, sans en créer d’autre. Vous pouvez demander à la Mairie une dérogation, mais il est peu probable que vous l’obteniez ; à moins par exemple que le PLU soit en révision en ce moment et qu’il soit prévu de supprimer cette règle.
      D’ailleurs, on se demande bien quel est l’objectif d’intérêt général d’imposer un stationnement couvert sur chaque parcelle…
      Cordialement,

  28. Bonjour
    Mon habitation disposait d’un garage sous-sol avec puits de lumière de 100 m2 dans lequel l’accès en voiture (maison de village) n’est possible qu’avec un tout petit véhicule.
    J ai décidé d’en faire une salle de réception qui n’engage aucune modification d’ouverture, juste isolation et carrelage. Dois je faire une déclaration en mairie pour autant ?
    Merci pour votre retour.

    1. Bonjour, oui car une surface de garage n’est pas une “surface de plancher” (dans le sens de l’urbanisme). Et donc en l’aménageant, vous créez une surface de plancher.
      Comme vous créez plus de 20 m² (Commune sans PLU) ou plus de 40m² (si la Commune a un PLU), vous devez déposer une demande de Permis de Construire.
      Le dossier devrait être assez simple à faire, dans votre cas.
      Cordialement,

  29. Bonjour, nous avons un préau (25m2) construit sur une forme en béton avec un toit en tôle recouvrant l’ensemble. C’est actuellement un espace ouvert – pas un garage – non relié à notre maison et qui a été construit avec DP. Les branchements d’eau, septique et électrique sont déjà en place.
    Parce que nous avons maintenant besoin d’un autre espace de couchage lors de la visite d’enfants et de petits-enfants (3-4 fois par an), nous aimerions fermer une partie (18m2) pour en faire une sdb et une chambre.
    J’aimerais avoir votre avis sur l’utilisation de blocs isolés Gablok (semblables à des Legos géants !) pour simplifier le processus de construction et d’isolation en montant ces blocs pour enfermer la structure existante jusqu’à la ligne de toit. Nous aurions bien sûr un plombier et un électricien pour gérer les problèmes techniques. Intéressé par votre avis sur la meilleure rentabilité et une solution qui ne nous impose pas un chantier de longue durée.
    Merci et bien à vous

    1. Bonjour, je n’ai jamais utilisé ces Gablock, mais je les avais repérés à l’occasion d’une publicité. Ca semble être une bonne solution en auto-construction, quand on n’est ni maçon ni charpentier.
      Le plombier et l’électricien ne géreront que les problèmes techniques de plomberie et d’électricité 🙂 , il y en a beaucoup d’autres par ailleurs.
      Si vous réalisez votre construction, j’aimerais bien avoir votre retour d’expérience.
      Bien cordialement,

  30. bonjour,
    je voudrais transformer mon garage de 34m2, non attenant à ma maison, dois-je déposer une déclaration préalable ou un PC sachant que le PLU est en cours dans ma ville.
    La surface et les ouvertures resteront les mêmes.
    Merci et cordialement

    1. Bonjour, si ce garage est bien dévolu à l’habitation (à votre maison), il n’y a pas de changement de destination. Seulement un changement de surface de plancher (surface taxable). Si vous ne modifiez rien, même pas le portail de garage, il n’y a qu’une déclaration fiscale à faire (sauf cas très particuliers). La Mairie vous dira plus précisément dans quel cas vous vous trouvez.
      Cordialement,

  31. Bonjour Monsieur,
    Je trouve super que vous donniez tous ces conseils.
    Pour ma part, malgré la lecture de plusieurs demandes, je ne sais pas quelle cerfa remplir.
    Je suis propriétaire d’une maison bois, j’y habite depuis cet été, elle comprend une partie de 80M2 destinée initialement au garage/atelier.
    Suite à un changement de situation, je souhaite transformer ce futur ex-garage en habitation pour le louer .
    Mon PC fut accordé en juillet 2020 et je ne sais pas si je dois faire une modification de permis ou refaire une demande complète de permis. La structure extérieure ne sera pas modifiée à l’exception de la pose d’ouvertures plus nombreuses… donc un changement de destination et de façade.
    Pouvez-vous m’éclairer ?
    Cordialement.

    1. Bonsoir, en aménageant votre garage et votre buanderie en habitation, les subtilités de l’urbanisme vont trouver largement à s’illustrer.
      Voyez plutôt :
      – Buanderie : c’est déjà de la surface de plancher et de la surface habitable. Ce n’est pas un changement de destination ni une création de surface de plancher (eh non, ce n’est pas la même chose…).
      – Garage : ce n’est pas de la surface de plancher, ce n’est pas de la surface habitable, mais c’est de la surface d’habitation, donc il n’y pas pas changement de destination, mais il y a création de surface de plancher, même s’il n’y a pas extension.
      Donc, vous créez un logement et, partiellement, de la surface de plancher, mais ce n’est pas une extension…
      Si votre garage (je ne parle pas de la buanderie) fait plus de 40m² (votre Commune est doté d’un PLU) ou plus de 20m² (votre Commune n’a pas de PLU), vous devez déposer une demande de permis de construire. Sinon, ce sera une Déclaration Préalable (ça n’a guère d’importance, c’est à peu près le même dossier).
      Et je ne parle pas des cas particuliers (bâtiment classé, etc.).
      Dans tous les cas, vos travaux étant achevés, vous devez déposer une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme.
      Bien cordialement,

      1. Parfait merci monsieur.
        Et alors est-ce un PCMI (pour maison individuelle) ou est ce un PC lotissement SVP ?
        J’avoue que j’aurai préféré faire une modification de permis, les couts ne sont pas les même…
        Merci en tout cas et bonne journée.

  32. Bonjour et merci pour le partage de vos connaissances. J’aimerai aménager le sous-sol/garage d’une maison familiale pour agrandir la partie habitable. Je crains malheureusement que le plafond soit trop bas une fois les isolations posées (actuellement sa hauteur maximale est de 2,20m).
    Qu’en pensez-vous ?

    1. Bonjour, la hauteur perçue d’une pièce dépend de plusieurs critères :
      – Tout est relatif : imaginez que vous soyez invitée à passer quelques jours sur un magnifique voilier, dont les cabines auraient une hauteur exceptionnelle de… 2,20 m ! Vous penseriez “quel luxe” ! J’ai dû un jour créer un studio ainsi, très bas de plafond : je l’ai aménagé exactement comme l’intérieur d’un bateau, mur en bois, hublots, etc. (bien que c’était à Toulouse… 🙂 ). La hauteur est devenue alors tout-à-fait normale ! on n’y faisait plus attention, car c’était cohérent avec l’intérieur.
      – Taille de la pièce : Une salle de bains ou des toilettes, toutes petites, se suffisent très bien de 2,20 m. Si le sous-sol est aménagé en plusieurs petites zones, la hauteur n’aura guère d’importance.
      – une pièce plus grande demandera une hauteur un peu supérieure. Un “truc” très efficace : qu’importe la hauteur, même dans une grande pièce, si le plafond bas ne couvre pas toute la surface, il suffit qu’il y ait des zones plus hautes, des “trouées” par exemple avec le RdC, ou simplement des zones à plafond à 2,50 m; voire une partie en plafond de verre (mais c’est quand même moins efficace que la “trouée”). Je ne connais pas les lieux, mais si vous pouvez faire ça, ça résoudra le problème. Et puis, c’est souvent l’occasion de faire des aménagements sympas.
      Cordialement,

  33. bonjour,
    Nous avons acheté un corps de ferme avec une habitation , une étable et une cidrerie, le tout sur une même parcelle.
    Avec un compteur EDF, 1 compteur d’eau., un tout à l’égout pour tous les bâtiments.
    Nous avons déposé un pc qui a été accepté le 28/04/2020 pour la réhabilitation des bâtiments existants .
    Aujourd’hui je reçois une lettre des services d’urbanisme et habitat unité fiscale me disant que notre déclaration n’est pas conforme car :
    sur ce PC l’Architecte a mentionné, sur locaux à usage d’habitation principale et leurs annexes :
    -nombre de logements crées : 2, surfaces crées 132m².
    Nous pensons que c’est là que ça coince peut-être aurait-il fallut inclure ces bâtiments en annexe et non pas en locaux à usage d’habitation !
    Or maintenant les services fiscaux me disent qu’il y a une habitation principale et deux résidences secondaires…
    Que ces deux résidences sont destinées à recevoir des visiteurs à titre d’hébergement.
    Quand pensez-vous?
    Car en cas de revente la plus-value s’appliquera sur les deux bâtiments, sans compter que les impôts fonciers ne sont plus du tout les mêmes.
    Pour l’instant pas de locations envisagées car nous sommes encore en travaux mais par la suite c’était le projet.
    Notre souhait était d’aménager les deux bâtisses en annexes après les travaux de les déclarer en mairie pour de la location et dés ce moment là, effectivement passer en résidences secondaires .
    En cas de revente des biens: arrêter les locations pour repasser en résidence principale et échapper à la plus-value
    Nous ne comprenons pas pourquoi notre architecte ne nous a pas mis au courant de tous les tenants et aboutissants de ce PC.
    Que pensez-vous des recours qu’ils nous restent?
    merci par avance à l’attention que vous nous portez
    bien cordialement

    1. Bonjour, si j’ai bien compris :
      – vous avez acheté un bien immobilier (ferme et autres bâtiments, attenants ou non),
      – vous aménagez 3 logements : le logement principal (le vôtre, je présume) et 2 autres logements.
      – vous regrettez devoir payer des taxes plus importantes que s’il s’agissait d’un seul logement.
      Votre architecte a mentionné dans le formulaire de demande de pc la création de 3 logements, parce que c’est la vérité. Il a dû présumer que vous avez lu le formulaire avant de le signer et donc que ça vous convenait – j’avoue que je l’aurais fait moi-même, car bien évidemment vous aviez discuté des plans avec lui avant qu’il les dessine et donc vous étiez bien convenus de 3 logements.
      Si vous comptez ne pas louer ou vendre ces 2 logements créés, vous pouvez déposer une demande de permis de construire modificatif, dans laquelle vous rectifierez le nombre de logements : 1 seul grand logement, pour votre propre usage. Il n’est pas interdit d’avoir 3 cuisines, 6 salles de bains, etc. dans un seul logement. Vous pouvez par exemple expliquer que vous préférez que vos invités (famille, amis…) aient une certaine autonomie d’usage quand ils séjournent chez vous. Et puis, l’usage est déclaratif (à moins que les faits prouvent le contraire).
      Les taxes suivront automatiquement. Bien entendu, ça n’empêchera pas les services fiscaux de vérifier de temps en temps que vous ne louez pas ces 2 logements (on peut le vérifier sans avoir à venir chez vous : annonces, déclarations de revenus, etc. Quand on loue, ça se sait).
      Puis, plus tard, si vous voulez louer ou vendre, il vous faudra à nouveau déposer une demande de pc modificatif, pour revenir à 3 logements.
      Cordialement,

  34. Bonjour,
    Merci pour les réponses apportées sur ce forum.
    Comment modifier le cadastre aux impôts locaux ? Ils considèrent notre étage en un appartement avec TF a 1324 et deux studios à l’étage avec deux TF respective de 428 et 430 euros.
    Le souci c’est qu’il s’agit d’un unique appartement de 76 m2 avec 3 chambres. Comment peut on modifier cela?
    J’ai regardé l’acte de vente initial il est noté que la présence de trois studios.
    Merci à vous pour vos éclaircissement.
    Cordialement

    1. Bonjour,
      eh bien, un belle lettre explicative, adressée recommandée avec a.r., devrait suffire, il me semble. Les techniciens du Cadastre se déplacent pour vérifier, ils devront pouvoir le faire dans votre cas.
      Le notaire a simplement recopié ce qui était mentionné au cadastre à l’époque de l’acte.
      Cordialement,

  35. Bonjour, nous avons acquis une maison de 110 m² qui compte 4 parcelles bornées et présentes au cadastre.
    Je suis en train de faire la demande préalable pour l’aménagement d’une partie des combles, ramenant à 145 m² la surface habitable. Sur la même parcelle que notre maison, nous avons une dépendance non attenante de 19 m² que nous souhaiterions transformer en chambre d’amis avec modification de façade (on garde les ouvertures et on met des fenêtres neuves). Faut-il un permis de construire ou juste une demande préalable et faut il un architecte ?
    Autre interrogation : Sur une autre de nos parcelles (indépendante de notre habitation), il y a une grange de 70 m². L’urbanisme m’a informé par téléphone que les dépendances du lot était déclarées en habitation, ce qui m’a-t-elle dit était d’ailleurs rare.
    1ere question : comment puis je retrouver cette information car sur le plan de masse fourni par le notaire, il est noté bâtiment.
    De ce fait, avons nous le droit de réaménager ce bâtiment juste en changeant les ouvertures à l’aide d’une demande préalable ou devons-nous faire un permis de construire avec archi ?

    1. Bonjour,
      Vous ne créez pas de surface de plancher (dans le sens de l’urbanisme), donc vous pouvez faire une Déclaration Préalable (sauf cas très particuliers, comme : bâtiment classé monument historique, modification de la structure, etc.).
      L’usage des bâtiments existants étant dévolu à une habitation, vous ne modifiez pas leur destination : elle reste “habitation” (sans être forcément de la “surface habitable”, les méandres du vocabulaire urbanistique ont leur mystère…).
      Vous pouvez vérifier les affectations des bâtiments existant (habitable, dépendance, garage…) au service du Cadastre dont dépend votre Commune (demander à la Mairie). Si ces bâtiments sont bien enregistrés en “surface habitable”, avec le calcul des impôts fonciers en conséquence, c’est acté de façon sure.
      S’il n’y a pas création de surface de plancher ni de surface habitable, et si ce n’est pas un cas particulier, vous pouvez donc déposer une Déclaration Préalable.
      Une fois encore, je note la tendance qui veut qu’on ne s’adresse pas spontanément à un architecte pour le projet, alors que ses conseils (techniques, juridiques, architecturaux, carnet d’artisans, etc.) vous feraient bénéficier de tellement d’avantages que ce serait une excellente affaire pour vous, même si on ne considérait que l’aspect financier ! Mais de nos jours, on n’achète, souvent trop cher, que des biens matériels, pas des conseils, fussent-ils source d’économie et de réussite de l’opération… Les gens ne réalisent pas que faire faire des travaux est une aventure, qui, comme toute aventure, a sa part d’aléas, de risques y compris financiers. Réfléchissez-y, si vous voulez bien 🙂
      Cordialement,

  36. Bonsoir nous avons acheté une maison il y a un an et nous avons au fond du jardin une grange en bois qui servait à l’ancien propriétaire de garage et bureau. Nous pensons transformer ce bureau en chambre à louer, est ce possible ? Dois je déclarer à la mairie je précise qu’il n’y a pas d’ajout de m2 !
    Merci de votre aide

    1. Bonjour, un bureau, sur le même terrain qu’une maison et existant légalement, est normalement compté comme faisant déjà partie de la surface déjà habitable (je présume que vous n’y recevez pas du public, tel qu’une clientèle professionnelle). Sous réserve d’autre élément que j’ignorerais, vous pouvez l’utiliser en chambre d’hôte sans autre formalité.
      Cordialement,

  37. Bonjour,
    Nous allons bientôt signer le sous seing privé pour l’achat d’une maison. Cette maison a aujourd’hui une surface habitable de 95m2 et un garage (non aménagé) attenant de 75m2. Notre projet serait de transformer ce garage en pièce à vivre. Je viens d’appeler l’urbanisme de la ville concernée afin de connaître les démarches à réaliser et ils m’ont dit que comme le garage est situé sur une zone agricole on ne pourrait pas le transformer en habitation. Le recours que nous avons serait donc de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (2 mois pour avoir la réponse) et si c’est accepté déposer ensuite un permis de construire. Le problème est que si nous ne pouvons pas aménager ce garage cette maison ne nous intéressera plus du tout. Qu’en pensez-vous? Merci d’avance pour votre réponse.

    1. Bonjour, je pense que la personne que vous avez eu au téléphone se trompe : vous n’avez besoin que d’une Déclaration Préalable et vous avez le droit de faire cet aménagement, zone agricole ou pas. Vous ne créez pas de surface de plancher, mais seulement une extension de la surface taxable (c’est une des subtilités des règlements d’urbanisme 🙂 ).
      Vous pourrez le vérifier facilement sur internet, sur le site du Ministère chargé de l’Urbanisme, dans la “Notice explicative pour les demandes de Permis de Construire, Permis d’Aménager, etc.” page 4 : “Qu’est-ce qu’un changement de destination ?” où il est écrit : “Toutefois, transformer un garage existant, attenant à une maison d’habitation, en chambre n’est pas un changement de destination”.
      Bien entendu, ce qui est valable pour une chambre est aussi valable pour un bureau ou un salon : il s’agit de pièces habitables. Vous pourrez le mentionner dans la lettre que vous écrirez au Maire en accompagnement de votre Déclaration Préalable.
      Cordialement,

      1. Merci beaucoup pour la rapidité de votre réponse. J’ai néamoins trouvé cet article sur internet qui semble dire que le permis de construire semble tout de même obligatoire?
        “Transformer un garage en chambre ne correspond pas à un changement de destination : le garage appartient à la destination « habitation » s’il est édifié sur un terrain dont le bâtiment principal est à destination d’habitation (article R.421-14 du code de l’urbanisme, dernier alinéa).
        En conséquence, les travaux consistant à transformer un garage en chambre ne sauraient constituer un changement de destination.
        Néanmoins, pour de tels projets, le dépôt d’une demande d’autorisation de construire demeure obligatoire (code de l’urbanisme, partie législative, Livre IV, titre II, Chapitre 1er : Champ d’application) :
        Un espace de stationnement développe uniquement de l’emprise au sol (article R.420-1 du code de l’urbanisme), sans créer de la surface de plancher (article R.112-2 4° du code de l’urbanisme). C’est par ailleurs à ce titre que les espaces de stationnement ne sont pas pris en compte dans l’établissement du seuil de recours obligatoire à l’architecte (décret du 7 mai 2012).
        Or, le fait de transformer un garage en chambre revient à créer de la surface de plancher, en dépit même qu’aucune modification des structures du garage ne soit prévue.”
        Cordialement.

        1. Oui, je suis allé un peu vite dans ma réponse, la surface de garage est déjà de la surface taxable mais pas de la surface de plancher, j’ai inversé les termes. Mais ce n’est pas une création d’un logement, il n’y a pas de changement de destination. Ce n’est pas non plus une extension (emprise au sol inchangée). Donc, on ne peut pas remettre en cause le fait que la maison soit existante et utilisée, je le présume, à vocation autre qu’agricole. Aussi, à moins que le règlement d’urbanisme interdise les agrandissements de surface de plancher, vous devriez obtenir cette autorisation. Que dit le PLU à ce sujet ?

  38. Bonjour, je souhaite transformer mon garage en habitation pour faire un petit appartement à louer. Il s’agit d’un garage sous la partie nuit de ma maison de 155 m². C’est une maison avec un demi-niveau.
    Ma question était de savoir si j’était obligé de faire une demande de permis de construire et de passer par un architecte, ce qui serait onéreux je pense. Car on augmente effectivement la surface habitable mais en aucun cas la surface plancher puisque c’est sous ma partie nuit. Merci d’avance. Laurent

    1. Bonjour,
      si vous ne modifiez pas la structure existante et si vous ne créez pas de surface de plancher, vous devez déposer une Déclaration Préalable que vous pouvez faire établir par n’importe qui, sans qu’il soit architecte (sauf cas très particuliers, bâtiment classé monument historique…).
      A moins que vous soyez vous-même artisan du bâtiment expérimenté, il serait bien dommage de vous priver d’architecte. Je présume que vous ne mesurez pas les risques (techniques, règlementaires et juridiques, financiers) que vous prenez. Je regrette beaucoup que bien des gens n’aient pas compris tous les avantages des architectes, malgré ce qu’on peut lire ici, sur ce site. Par exemple, on ne rencontre jamais de personne qui cherchent à éviter les médecins pour se soigner ou les avocats pour se défendre lors d’un procès…
      Je me suis occupé hier (c’est pas vieux) d’une personne en pleurs qui cumule les problèmes dans son chantier, sans pouvoir les surmonter.

  39. Bonjour,
    Je souhaiterais quelques renseignements si possible,
    Je souhaite acquérir une maison qui a été construite avec un permis de construire garage de 96 m2 sur un terrain qui est agricole. Est il possible de repasser ce bien en tant qu’habitation ?
    Par quelles démarches?
    Merci d’avance.

    1. Bonsoir, si j’ai bien compris, un permis de construire a été donné pour un garage de 96 m², qui a été construit. Puis en réalité ce garage est devenu une maison.
      Si c’est bien cela, vous-même ne risquez rien si votre acte de vente mentionne bien qu’il s’agit d’une maison (et non pas un garage). Ce sera la responsabilité du notaire et celle du vendeur, pas la vôtre.
      Si l’acte de vente mentionne qu’il s’agit d’un garage, vous ne pourrez pas – légalement – l’habiter. Et il est possible que le notaire refuse d’écrire qu’il s’agit d’une maison si aucun permis de construire n’est venu régulariser la transformation du garage en maison.
      Si vous voulez alors régulariser le fait que ce soit une maison, il vous faudra d’abord bien vérifier si c’est possible en lisant le règlement d’urbanisme de la Commune (disponible à la Mairie, ou souvent, sur internet). Si c’est impossible dans le règlement d’urbanisme, vous ne pourrez pas le faire, et donc mieux vaudra ne pas acheter ce “garage-maison”.
      Cordialement,

      1. Merci de votre réponse, et si moi j’achète ce bien en tant que garage, est il possible pour moi par la suite de faire passer ce “garage” en maison ? Et au près de qui dois-je m’adresser ? Merci.

        1. Bonsoir, il vous faudra obtenir une autorisation d’urbanisme. Cette autorisation est donnée par la Mairie de la commune concernée (celle du terrain).
          Vous pourrez prendre connaissance des règles d’urbanisme applicables en allant à la Mairie – ou probablement aussi, sur internet.
          Cordialement,

  40. bonjour, il y un an j’avais fait une demande pour transforme mon garage en pièce habitable, j avais déclaré 18,80 mt carrés, il a été accepté mais maintenant que j’ai fini le pièce, je ne sais pas comment mais il est 21 mt carrés , où sont mes option svp ? Le maire veut contrôler et voir que j avais tromper par 2,20 mt carés ?? je peut diminuer le 2,2 carrés en mettant une autre mur pour arriver à 18,80 m² mais c est cher, est ce que le maire peux me forcer a remettre ma pièce comme elle était avant ? une garage comme je n avais pas respecter le bon taille ? j ai un peux peur très cordialement

    1. Bonjour,
      – si la surface transformée de 22 m² au lieu de 18,80 aurait respecté le règlement d’urbanisme, ce qui est probable (à vérifier), le mieux est de déposer une nouvelle Déclaration Préalable pour une surface transformée de 22m², conforme à la réalité de ce qui a été fait,
      – si cette surface de 22m² aurait été impossible, il vous faudrait en effet trouver une façon de la réduire pour retrouver une surface légale.
      Pourquoi le maire veut-il contrôler les travaux effectués ? En général, pour 2m², il n’y a pas tant d’histoires…
      Cordialement,

  41. L’aménagement d’une douche en rez-de-chaussée est il judicieux, dans une maison de 70m2 et 2 chambres avec salle de bains baignoire à l’étage?
    Merci

    1. Bonjour, je ne vois aucune raison de ne pas aménager une douche au rez-de-chaussée, même s’il y a une salle de bains à l’étage. Avoir une salle de bains et une “salle de douche” dans une même maison, est surement très pratique : on peut choisir bain ou douche, et en plus, si une pièce est occupée, on a une autre possibilité. Quelle est votre réticence, ou votre interrogation, pour hésiter à le faire ?
      Cordialement,

  42. Bonjour
    Voici mon problème , nous avons acheté avec notre fille une maison avec 2 logements .
    Ma fille occupe le premier étage avec entrée prive de 87m carrés ,nous sommes nous au rez de chaussée de 63 mètre carrés mais avec un garage de 24 mètres et nous aimerions faire une suite parentale .
    Nous avons acheté à 1/3 et 2/3 tiers , devons nous faire une demande construction sachant qu’il faut le faire pour agrandissement de plus de 20 mètres ou superficie totale de 170 mètres .
    Nous avons du mal de comprendre si l’agrandissement concerne la totalité du pavillon ou un seul appartement .
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

  43. Bonsoir, nous envisageons d acheter une maison de 71m2 habitable avec un garage en rdc dans la maison de 30m2. La commune est soumis au plu national
    En transformant l espace garage en surface habitable la maison de 101m2 ne comporterait plus d espace de parking, sachant qu elle est mitoyenne des 2 côtés
    Est ce que le PC peut être refusé pour ce motif de suppression de garage
    Sachant qu aujourd hui celui ci est utilisé en buanderie avec installation de chauffages
    Merci
    Marie Laure

    1. Bonjour,
      – Si vous ne faites pas d’extension mais seulement une modification de façade (le portail de garage ne sera pas laissé tel quel, je présume), vous devez déposer une Déclaration Préalable plutôt qu’une demande de Permis. Au niveau du dossier, c’est à peu près le même.
      – Cette D.P. peut être refusée par la Mairie si vous ne respectez pas les règles d’urbanisme en vigueur dans la zone de votre future maison. Très souvent, c’est la contrainte des places de stationnement qui empêche cet aménagement. Par exemple, il vous faudrait 2 places de stationnement et après travaux d’aménagement vous n’en auriez plus qu’une. Par contre, si vous n’êtes pas contraint par les places de stationnement dans le PLU, il est peu probable qu’un autre règle vous empêcherait de faire cet aménagement. Pour le savoir, vous devez lire le PLU de votre Commune.
      Cordialement,

  44. Bonsoir,
    J’ai un projet un peu complexe,
    Actuellement j’ai un logement de 30m² avec un garage de 54m².
    Mon projet consiste:
    – Transformation du garage de 54m² en habitation
    – Création d’une extension avec 30m² de garage et 10m² d’habitation
    Mes questions:
    1) Dans quel case tableau des surfaces du CERFA PCMI dois-je indiquer:
    – La surface garage en habitation (changement de destination/créée/ou pas l’indiquer)
    – La surface habitation de l’extension (dans création de surfaces OK)
    – La surface garage de l’extension (dans stationnement OK)
    – La surface garage en habitation n’est pas sujet à taxation OK
    – La surface habitation et garage de l’extension sujet à taxation OK
    2) RT2012
    – La surface garage en habitation est elle sujet à la RT 2012 ou seulement RT éléments par éléments (plus de 50m² de SRT) ? (il me semble que non, puisque la RT2012 s’applique que sur du neuf ou extension)
    – La surface extension de 10m² de SRT d’habitation est sujet à la RT éléments par éléments OK
    – Si le changement garage en habitation + les 10m² s’additionnent, suis-je sujet à la RT2012 complète ? (il me semble que non, puisque la RT2012 s’applique que sur du neuf ou extension).
    Merci d’avance pour vos bons renseignements.
    Cdt.

    1. Bonjour, je ne peux pas faire ainsi une prestation d’architecte en remplissant un formulaire de demande de PC, désolé. Il faudrait que nous convenions d’un rv en téléconférence (par Zoom par exemple) et d’une rémunération, pour faire un travail exact, si cela vous intéressait.
      Cordialement,

  45. je dois demander une autorisation préalable pour construire un garage attenant à ma maison, garage qui sera dans 3 ans transformé en studio , MA QUESTION EST LA SUIVANTE : actuellement (loi Besson) au niveau des impôts locaux un garage attenant à la maison principale est-il autant taxé qu’un studio attenant à la maison principale ?

      1. Bonjour monsieur Espagno,
        Je vous prie de bien vouloir m’excuser pour ma question du 1/09 relative à la taxation d’un garage et d’une surface habitable : un simple appel de ma part aux impôts fonciers m’aurait fourni la réponse. En fait ma demande était incomplète, en raison d’un appel téléphonique concomitant, à caractère familial urgent, ce qui explique aussi ma référence à la loi Besson au lieu de loi Boutin !! Je vous recontacterai rapidement afin de bénéficier de vos conseils avisés, sur différents points de ma demande préalable de travaux, me posant quelques problèmes. Avec mes remerciements. Cordialement

          1. Bonjour monsieur Espagno,
            Je reviens vers vous car certains points de ma déclaration préalable de travaux (pour un deuxième garage attenant à mon habitation) me posent questions.
            PRECISIONS concernant mon message du 1/09:
            En fait, il s’agit d’une nouvelle demande d’autorisation car certificat d’opposition de la mairie à ma 1ère demande. L’intitulé de ma 1ère demande était «Construction d’un garage motos et atelier de bricolage » intitulé repris dans ma nouvelle demande d’autorisation.. De plus, ma demande précise la création d’1 baie vitrée, 2 fenêtres, 2 portes de service. Surface plancher du garage 35 m2. QUESTION
            ▪ En fonction de ces paramètres, cette nouvelle construction sera-t-elle considérée par l’urbanisme (et les impôts) comme un simple garage ou de la surface d’habitation ? De plus, le certificat d’opposition indique « destination habitation !!» (avec donc, je suppose, une taxe foncière plus élevée que pour un «garage»). ▪ Pour le formulaire de la DPT, destinée aux impôts, puis-je, quand même, indiquer 35 m2 de surface taxable créée à usage de stationnement ?
            QUESTION : SHON et SURFACE PLANCHER Ma maison construite en 1996 indique sur le permis de construire une surface habitable (SHON) de 112 m2 (dont des combles aménageables au dessus du garage). Le SHON de 1996 correspond-il au métrage actuel de la surface plancher et incluait-il les déductions trémie et hauteurs inférieures ou égales à 1,80 m de mes pièces mansardées et combles ?
            Je suppose que c’est le cas et dois donc déclarer 112 m2 de surface plancher existante sur ma demande préalable de travaux. Dans ce cas «souci !! » car en en 96, dans ma déclaration aux impôts locaux Cerfa 6650, j’ai décompté les combles aménageables au dessus du garage donc lourd redressement pour insuffisance de taxation !!!
            Avec tous mes remerciements pour le temps consacré à mes multiples questions. Bien cordialement

          2. Bonjour,
            – la première DP n’aurait pas dû recevoir une opposition, car les demandes d’autorisation d’urbanisme sont déclaratives. Vous dites “C’est un garage”, donc C’EST un garage. Ca n’empêchera pas la Mairie de contrôler, si elle veut et une fois les travaux faits, qu’il s’agit bien d’un garage, mais ça ne l’autorise pas à dire, a priori, que votre déclaration ne serait pas sincère. Aucun loi n’interdit d’avoir une porte-fenêtre à son garage, ni un carrelage, ni un évier, etc.
            Pour votre nouvelle DP, je vous propose de mentionner que le garage est destiné à des 2 roues et donc que l’accès se fera par une porte-fenêtre et non pas par un portail pour véhicules 4 roues (comme ça, on peut espérer que l’instructeur comprendra mieux). Pour la partie fiscale du formulaire, vous mentionnez bien sûr “stationnement” puisque c’est bien le cas.
            Je vous engage aussi à présenter votre demande à l’urbanisme en la déposant, en confirmant qu’il s’agit bien d’un garage. Et si la Mairie montrait des réticences, dites alors que vous allez saisir le “Contrôle de Légalité de la Préfecture”, pour avis. Vous verrez, les Mairies étant sous tutelle des Préfectures pour la légalité de tous leurs actes, ça va faire revenir tout le monde à la raison 🙂 .
            Donc, vous ne lâchez rien, C’EST UN GARAGE, point/barre.
            – Surface : la Surface Habitable, la SHON, et la Surface de Plancher sont 3 surfaces différentes (ah, les joies des complexifications administratives en matière d’urbanisme ! Jusqu’où n’iront-ils pas ? 🙂 ).
            SURFACE HABITABLE : c’est la surface intérieure, libre, accessible, murs et cloisons déduites, ainsi que les embrasures de porte.
            SHON (aujourd’hui obsolète) : c’était la surface de dédiée à l’habitation, comptée à l’extérieur des façades, c’est-à-dire y compris les murs, cloisons, etc. des lieux habités (donc hors garage).
            SURFACE DE PLANCHER (celle retenue aujourd’hui) : comme la SHON autrefois, c’est la surface des locaux clos et habités (donc hors garage, hors h<1,80 m, trémies d'escalier, etc.) ou aménageables, habitables (grenier, etc.), mais SANS les murs de façade, et AVEC les cloisons et murs intérieurs. Normalement, la Surface de Plancher sera inférieure à la SHON autrefois déclarée, puisqu'on déduit les murs de façade. Donc recomptez tout aujourd'hui pour votre DP, car ce nouveau comptage devrait vous être favorable.
            Bien cordialement,

  46. Bonjour,
    nous avons acheté une maison comprenant en annexe un pool house couvert et clos avec porte et baies vitrées de 35 m2 avec une salle d’eau. Puis je y faire des travaux d’aménagement avec un coin cuisine et un coin chambre pour en faire un studio en location saisonnière ? Un pc, accepté avait bien été déposé pour ce pool house mais le fait de l’utiliser comme une petite habitation doit il faire l’objet d’une déclaration en mairie, sachant qu’il n’y aura pas de modification de façade ? Cordialement

    1. Bonjour, l’aménagement en logement d’un local déjà dévolu à du logement – ce qui est le cas d’un pool house en annexe d’une habitation – ne demande pas une autorisation d’urbanisme à ce titre seul. Mais cet aménagement doit respecter les règles d’urbanisme en vigueur, par exemple le PLU (s’il existe). Je vous conseille donc de lire le PLU pour voir si votre aménagement le respecte (par exemple, devez-vous créer 1 ou plusieurs places de parking ? ) ; ainsi que votre acte de propriété pour vérifier qu’il n’y ait pas des règles de droit privé (servitude) à respecter.
      Cordialement,

  47. Bonjour je souhaite transformer une maison d’habitation et une annexe ancienne étable en plusieurs appartements. La commune ne dispose pas de PLU. Comment puis-je savoir le type de toiture, de tuile et si je dois créer des places de parking car dans le RNU je ne trouve pas. De plus est ce que la mairie peut refuser la transformation de l’étable en logement ? Sur quel base le pourrait elle ?
    Enfin y a t’il un moyen que les travaux sur l’étable passent en déficit foncier ?
    Merci pour votre retour.

    1. Bonjour, le Règlement National d’Urbanisme est très généraliste, et ainsi laisse beaucoup de pouvoirs au Maire. En pratique, si le Maire vous refusait tel ou tel travaux, demandez absolument sur quels textes il fonde sa décision, en insistant : il faudra que le Maire justifie légalement toute décision (je dis ça, car certains maires se croient tout permis au prétexte qu’ils ont été élus).
      Le coût des travaux passera en déficit foncier si vous en tirez un revenu, bien entendu.
      Cordialement,

      1. Merci pour votre retour. Pour le déficit foncier êtes vous sur que rénover une annexe non habitable à la base pour la mettre en logement locatif passe en déficit foncier ? Car j’ai lu que l’état considère cela comme de la reconstruction au sens du texte et que comme ça crée des m2 habitable ce n’est pas une rénovation et donc ça ne passe pas en déficit foncier.
        Merci

  48. Bonjour,
    Suite au dépôt d’un permis de construire qui porte sur la réalisation d’une piscine avec une annexe type pool house, une autre annexe type garage et l’aménagement d’un garage attenant à la maison existante (salle de sport et un bureau) on me demande la création d’une réserve d’eau type PENA induit par le RDDECI. Je ne suis pas d’accord avec cette demande car on m’explique que c’est la modification du garage existant qui obligerait cela. Les travaux du garage existant n’est pas une nouvelle construction, ni une extension, ni une changement de destination simplement une modification des façades et la création de surface plancher.
    La maison et le garage existe depuis 1993. L’enveloppe de la maison ne sera en rien modifiée.
    Pourriez-vous me donner votre avis svp?
    Je vous remercie.
    Cordialement
    Richard

    1. Bonjour, si la création de cette réserve d’eau est liée à une demande portant sur une nouvelle construction ou une extension ou un changement de destination, vous avez tout-à-fait raison, le projet que vous décrivez n’est rien de tout cela.
      Vous pouvez prendre les explications qui accompagnent les Cerfa de demande de permis de construire, où tout cela est bien précisé, pour les joindre à votre réponse à la Mairie.
      Cordialement,

      1. Bonjour,
        Je vous remercie d’avoir pris le temps de répondre.
        Effectivement nous sommes d’accord, mon projet n’ est en rien une nouvelle construction, une extension ou un changement de destination.
        Je ne suis pas certain d’avoir bien compris. Quel paragraphe du document CERFA (Formulaire ou notice) en lien avec la demande de PC va étayer mon avis svp?
        Merci
        Cordialement

        1. Bonjour, c’est une erreur assez fréquente que des instructeurs de permis de construire considèrent l’aménagement d’un garage comme étant un changement de destination.
          La Notice pour remplir les demandes de permis de construire explique bien ce point : page 4 “Qu’est-ce qu’un changement de destination ?”.
          Je précise que le garage n’a pas besoin d’être physiquement collé à l’habitation, autrement dit il peut s’agir de bâtiments séparés, mais il doit être sur le même terrain (sur le même terrain qui appartient au demandeur de permis, pas un peu plus loin) et il doit être dévolu à l’habitation (pas loué à un tiers, par exemple).
          https://www.formulaires.service-public.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=51434&cerfaFormulaire=13409
          En général, quand on leur fait lire cet article, les instructeurs n’insiste plus…
          Cordialement,

    1. Bonjour, bien sûr qu’on a le droit. Sans demander quoi que ce soit à la Mairie. On considère en général qu’il faut déposer une Déclaration Préalable à partir de 60 cm de hauteur d’un nouvel ouvrage bâti, tel une terrasse.
      Cordialement,

        1. Oui, vous avez aussi le droit 🙂 .
          Sous réserve de cas très particuliers (bâtiment classé monument historique, …) ou de règles de droit privé (servitudes…), vous devez demander l’autorisation pour :
          – créer de la surface de plancher et/ou de l’emprise au sol,
          – modifier les façades d’un bâtiment,
          – changer la destination de l’existant : par exemple un commerce transformé en logement, une maison transformée en hôtel,…
          – supprimer ce qui est obligatoire dans le règlement d’urbanisme municipal, à cet endroit, comme éventuellement supprimer une place de parking, un raccordement à l’égout,
          également démolir un bâtiment,…
          Bref tout ce qui a trait aux règlement d’urbanisme local. Vous pouvez consulter librement ce règlement au Service de l’Urbanisme de votre ville, ou, le plus souvent, directement sur internet.
          Cordialement,

          1. merci de votre réponse , car pour faire plus simple , j ai déjà un abri de jardin ( qui a été demandé avec PC et en règle ) mais je voulais y mettre un point d eau a l intérieur et éventuellement une douche … pour l été

  49. Bonjour
    Je souhaiterais aménager mon garage en pièce de vie , dans le but de louer ou vendre .
    Pourriez vous m indiquer les démarches à faire ,surtout administratives et EDF? Je vs remercie
    Anne

    1. Bonjour,
      – Urbanisme : il faut vous renseigner auprès de la Mairie – service Urbanisme – pour voir les plans et lire le Règlement d’urbanisme de la Commune (en général le P.L.U., sinon Carte Communale), notamment le chapitre qui concerne la zone où est implanté votre terrain. Vous y trouverez des informations pour savoir si vous pouvez créer un nouveau logement, si vous devez prévoir une ou des places de parking supplémentaires, etc. Demandez s’il n’y a pas d’autres texte, tel qu’un PPR (Plan de Prévention des Risques).
      – Réseaux publics : à cette occasion, demandez à la Mairie qui contacter pour : Eau, Electricité, Télécom… Les procédures avec ERDF sont particulièrement longues et complexes (et même plus que ça…)
      – vérifiez aussi le Droit privé qui concerne votre terrain : servitude, lotissement (parfois très ancien), etc. Cela, la Mairie ne vous en dira rien, vérifiez sur votre acte de propriété (demandez le à votre notaire si vous ne l’aviez pas).
      – lisez le Règlement Sanitaire Départemental pour connaître les normes minimales d’habitabilité – vous le trouverez probablement sur internet, sinon demandez les coordonnées à la Mairie.
      Cordialement,

  50. Bonjour,
    Nous avons crée une salle de bain de 9.80m2 dans une partie de notre garage.
    Une DP est elle nécessaire ? Sachant que la fenêtre était déjà existante, nous n’avons donc pas modifier la façade.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Bien cordialement

    1. Bonsoir, cela dépend si vous aviez perdu une place de stationnement dans ce garage et si vous auriez eu l’obligation éventuelle de la garder.
      Mais si tout en faisant en faisant cette salle de bains dans votre garage, vous avez respecté les règles d’urbanisme en vigueur (mentionnées dans le PLU si votre Commune en est dotée), la DP n’était pas nécessaire.
      Autrement dit, si le fait de supprimer une place de stationnement est sans conséquence vis-à-vis du règlement d’urbanisme, la DP n’est pas nécessaire (c’est plus clair comme ça 🙂 ).
      Cordialement,
      Cordialement,

  51. Bonjour,
    J´aimerai bien faire une extension habitable de 12m2 (chambre) accolée à la maison existante de 125 m2 sur 2 niveaux.
    Emprise au sol du bâti est de 65 m2 sur un terrain de 200 m2.
    L’extension est à faire sur la façade de la maison.
    Pensez-vous que ma DT peut aboutir?
    Merci beaucoup pour votre aide.

    1. Bonsoir, merci du message mais comment pourrais-je le savoir ? La Mairie ne fera pas opposition à votre Déclaration de Travaux si le dossier est complet et si le projet est bien conforme aux règles d’urbanisme en vigueur à cet endroit (chaque Commune édicte ses règles d’urbanisme qu’elle veut ; et le territoire de la Commune est découpé en zones, chaque zone ayant ses propres règles).
      Cordialement,

  52. Bonjour,
    Nous considérons l’achat d’une maison soumise à un PLU. Historiquement, le bien était composé d’une maison et d’un garage non attenant. Les propriétaires actuels ont, il y a plus de 10 ans :
    1/ transformé le garage en cuisine (surface : 19m2) et
    2/ réalisé une extension (16m2) afin de relier la cuisine nouvellement créée à la maison historique.
    La surface totale après ces travaux est inférieure à 150m2. Par ailleurs, l’emprise au sol totale est à peu près 50% de la parcelle alors que le PLU actuel limite ce ratio à 40% (nous ne savons pas quelle était la limite en vigueur au moment des travaux).
    Nous ne sommes pas sûrs que ces travaux ont été déclarés. Comment pouvons nous en avoir le cœur net ? Pouvez-vous nous confirmer qu’une simple déclaration préalable était suffisante (<40m2 d'extension/transformation, <150m2 de surface) et qu'il y a prescription ?
    Quels risques prenons-nous si nous achetons ? Peut-on nous demander de détruire l'extension et/ou de respecter le ratio de 40% d'emprise au sol ?
    Je vous remercie par avance.
    Bien cordialement.

    1. Bonsoir,
      – les prescriptions administratives sont très complexes dans le droit français (pourtant déjà très fort dans d’autres domaines que l’urbanisme…). Et les différentes Administrations n’ont pas les mêmes prescriptions (ce serait trop facile…)
      Voici un lien qui devrait vous éclairer : https://www.efl.fr/actualite/prescription-administrative-beneficie-aux-travaux-faible-ampleur-realises-permis_UI-727cee95-49db-4a6f-b70d-33ad5f28d314
      – Si vous achetez, à mon avis, vous ne risquez rien car la responsabilité juridique incombe au notaire. Faites attention quand même qu’il ne vous fasse pas signer des “décharges” tous azimuts…
      En tout cas, la démolition me semble très très improbable – auquel cas vous pourriez vous retourner contre le vendeur et/ou contre le notaire. Mais si ce n’est pas une maison classée “Monument historique”, la malchance est infime.
      – Le seul risque véritable, à mon avis, serait en cas de demande d’autorisation d’urbanisme de votre part : ça risque de “coincer”. Par contre, si plus tard, à l’occasion de travaux futurs, vous obteniez une telle autorisation, PC ou DP, ça entérinerait l’état actuel.
      Cordialement,

      1. Bonsoir,
        Merci beaucoup pour vos réponses éclairantes. Dans notre cas, la maison est classée “bâtiment remarquable à caractère patrimonial” dans le PLU, ce qui implique les contraintes suivantes :
        – “Les travaux de réhabilitation, d’extension, de surélévation doivent concourir à mettre en valeur le caractère originel de l’édifice, respecter ses caractéristiques structurelles, etc.”
        – “Les caractéristiques architecturales du bâtiment doivent être respectées : la forme des toitures, les modénatures et les décors des façades, des halls, (etc.)
        – “La pose d’éléments extérieurs qui seraient incompatibles avec son caractère est proscrite.”
        – “Si le bâtiment a fait l’objet de transformations postérieures à sa construction, les modifications et ajouts d’éléments dignes d’intérêt doivent être respectés tout en remédiant aux altérations qu’il a subies.”
        – “Les ajouts dénaturant l’édifice doivent être supprimés.”
        – “Certaines adjonctions contemporaines et de reconversion sont admises si elles n’altèrent pas la qualité architecturale du bâtiment”
        Est-ce que ça rentre dans votre classification de “monument historique” ?
        Nous vous remercions par avance,
        Bien cordialement,

        1. Ah ! Alors vous avez raison d’être vigilent. Le mieux, a priori, serait de faire profil bas. Pour la vente, à mon avis, vous ne risquez rien : ce sont le notaire et le vendeur qui prennent les responsabilités. Soyez quand même attentif à toute “décharge de responsabilité” que voudrait vous faire signer le notaire : si cela vous paraissait excessif, exigez que ce soit le vendeur qui l’endosse : vous, vous n’avez jamais enfreint les règles d’urbanisme !
          Plus tard, si vous déposez une demande de PC, vous mentionnerez comme “existant” tout ce qui est existant, tout simplement… Et peut-être aussi, si des éléments ajoutés dénaturaient la maison et si vous pouviez les modifier à moindre frais, vous pourriez ainsi valoriser votre bien.
          Cordialement,

          1. Bonsoir,
            Merci énormément pour votre avis sur ce dossier délicat. Grâce à vos réponses, nous avons décidé de contacter le service urbanismes de notre ville afin de confirmer la légalité des travaux.
            Cordialement,

  53. Bonjour
    Je suis propriétaire d’un garage d’environ 85 m2 construit en parpaing dans les années 60 je voudrais savoir pour un changement de destination la mairie répond que c’est impossible car il faut que la bâtisse soit en pierres il y a une chape en ciments

    1. Bonjour, je ne comprends pas pourquoi la Mairie vous demanderait que le mur du garage soit en pierres (apparentes, je présume). Est-ce une exigence de l’architecte des Bâtiments de France ? Ca me semble très curieux…
      La chape de ciment dont vous parlez, est-ce un enduit ciment extérieur sur les murs du garage ?
      Comptez-vous modifier l’aspect du garage ? (Porte, fenêtres, etc.)
      Je pourrai alors vous en dire plus.
      Cdlmt

  54. Bonjour,
    Je possède un appartement au RDC à Paris, rattaché à un dégagement (couloir) qui mène à un garage (qui donne sur la rue).
    Je souhaite créer une surface habitable dans le garage de 10m2.
    Ce garage donne aussi sur une cours privée de 14m2 par une verrière que je souhaite installer. Je souhaite remplacer la porte du garage sur rue par une cloison.
    Hors, le PLU mentionne :”Baies constituant l’éclairement premier de pièces principales (zones UG et UGSU, articles 7, 8, 10) : Une pièce principale doit comporter au moins une baie constituant son éclairement premier, qui satisfasse aux trois conditions suivantes :
    a- comporter une hauteur d’allège ne dépassant pas 1,20 mètre,
    b- posséder la plus importante superficie de clair de jour, si la pièce comporte d’autres baies,
    c- disposer d’un éclairement conforme aux dispositions des articles 7 et 8 (largeur de vue 6M x 4M, prospect) et 10 (gabarit-enveloppe) .”

    Ce qui impose donc de créer une “baie” (fenêtre) sur rue et y mettre des barreaux ! Cependant, je comprends aussi que cette fenêtre doit être donc plus grande que la verrière que je veux faire installer sur cours (b- posséder la plus importante superficie de clair de jour)…le clair de jour est bien poétique, mais cela est il un terme bien défini…

    Finalement le PLU mentionne: “Pièce principale (zones UG et UGSU, articles 7, 8, 10) : Est considérée comme pièce principale toute pièce destinée au séjour, au sommeil ou au travail d’une manière continue (Voir Baies constituant l’éclairement premier de pièces principales).”
    Ma question:
    1. est il possible de parler de la création dans le garage d’une pièce “annexe” afin de ne pas rentrer dans la case “pièce principale” et ainsi de ne pas avoir à ouvrir une fenêtre?
    2. Comment définit-on une pièce annexe dans la demande préalable ?
    Merci d’avance pour vos réponses savantes

    1. Bonjour, votre message montre à quel point ces règlements d’urbanisme peuvent être déconnectés de la réalité. Il est illusoire de vouloir trop définir ce que devra être un projet, alors que par définition, chaque cas est un cas particulier, car chaque lieu est un lieu particulier !
      Les pièces dites “principales” sont : salle de séjour, salon, bureau, chambre (et assimilés). Vous pouvez mentionner “penderie” ou “rangement”, par exemple, dans la pièce que vous voulez créer. Et – heureusement – il n’est pas encore interdit d’utiliser son propre logement comme on en a envie (si j’ai envie de dormir dans ma baignoire, on ne peut pas encore m’en empêcher, même si un monde inquisiteur et liberticide se met en place depuis ces dernières années…).
      Bien cordialement,

  55. Bonjour, j’ai une maison construite en 2005 avec un shon à cette époque de 225M2 à ne pas dépasser. Cette année je voudrais transformer la partie garage de 39M2 SHOB en habitation.
    Ce garage est inclus dans la maison, il n’y aura pas d’ouverture de façade à prévoir, uniquement changer la porte et y mettre une baie vitrée avec un volet roulant ; ce garage communique avec le reste de la maison . Aurais je le droit de faire ces travaux étant donné que je vais dépasser le shon?
    Quels documents et quels plans dois je fournir?
    Tous mes remerciements pour votre aide.
    Cordialement

    1. Bonjour, cette notion de SHON a été supprimée en 2012 par la loi ALUR.
      Maintenant, c’est la notion de “surface de plancher” de “d’emprise au sol” qui priment. Vous trouverez dans le règlement d’urbanisme de votre Commune (PLU par exemple) quelles sont les règles à respecter.
      Vous trouverez aussi dans le formulaire Cerfa correspondant (accessible sur internet) quelles sont les pièces du dossier à établir. Je ne peux que vous recommander de vous adresser à un architecte pour cela, pour des raisons juridiques et réglementaires, mais aussi de qualité du projet (bien conçu, il valorisera votre bien sans surcoût et sera plus agréable à utiliser) et aussi, ce sera l’occasion de poser plein de question à votre architecte sur les travaux, les coûts, les bons artisans de votre Commune, etc.
      Après, on peut aussi se soigner sans médecin et se défendre dans un procès sans avocat…
      Cordialement,

  56. Bonjour mon garage fait 28 m2 voudrai le transformer en pièce de vie chambre petite salle d’eau et remplacer la porte coulissante par un mur avec 1 fenêtre faire un faux plafond sur l’ensemble par contre le toit actuel est couvert en tôle fibrociment cela va t’il poser problème ?merci a vous

    1. Bonjour, je présume que votre garage est dévolu à une maison individuelle.
      Vous devez déposer une Déclaration Préalable (ou une demande de Permis de Construire dans quelques cas très particuliers : bâtiment classé, etc.). Le règlement d’urbanisme de votre Commune impose peut-être une place de stationnement couverte : à vérifier au préalable à la Mairie ou en ligne si c’est possible.
      Cordialement,

      1. Bonjour oui c est le cas sur la commune et ma demande a été rejeté pour moi . Puis je envisager de leur proposer d installer sur une de mes places de parking privative devant la maison ce qu on appelle un carport ? ( place de parking couverte ) pensez vous que ce soit utile que je tente la demande ? Merci bien cordialement

        1. Bonjour, je ne sais plus à quel message vous faites allusion, car je réponds à plus d’une cinquantaine par semaine…
          Personne n’a le droit de faire des travaux sur le Domaine Public (si c’est la cas), hormis la collectivité qui en a la responsabilité (Commune, Département, Région ou Etat). Donc évidemment, vous ne pouvez pas avoir cette autorisation.
          Si c’est un parking privé (copropriété d’un lotissement non cédé à la Commune, par exemple), c’est théoriquement possible, bien que je doute du succès d’une telle demande.
          Cordialement,

  57. bonjour, j’ai acheté le RDC d’un immeuble, qui était occupé par un cabient médical. Je souhaite le transformer en logement pour le louer (loi de Normandie) : il y a une pièce marquée “garage” dans le plan mais qui ne peut pas contenir une voiture (hauteur insuffisante, profondeur insuffisante); j’ai déposé une demande de PC à la mairie en expliquant que je vais transformer le cabinet médical en logement dont cette pièce marquée “garage”. Mon permis a été refusé car on doit garder les garages en garages (pour pb de stationnement), j’ai fait une recours amiable en expliquant que c’est une erreur de dénomination car impossible d’y rentrer une voiture – ce recours a encore été refusé. je en sais plus quoi faire…

    1. Bonjour,
      – Le “bon sens” n’est pas de mise en matière de Droit. Seul compte – ou plutôt, seul prime – le strict respect des textes. Vous ne pourrez pas transformer cette pièce dénommée “garage” en partie habitable, tant que le règlement d’urbanisme imposera un garage pour chaque logement ; même si cette pièce est trop petite pour servir effectivement de garage. De toute façon, il vous faudra un garage en cas de transformation d’un bureau en logement (changement de destination), donc ne comptez pas pouvoir supprimer ce garage. Et même si le Maire l’acceptait, le Permis serait probablement retiré par le service de Légalité de la Préfecture.
      – La seule piste que vous avez, serait de mettre en cause le notaire qui a établi l’acte de vente comprenant un garage inexploitable en tant que tel. Mais quand même, je doute fort du succès car vous avez évidemment visité les lieux avant d’acheter, et donc vous les avez acceptés tels qu’ils sont…
      Mon conseil : ne faites pas trop de vagues, car ça risque de se retourner contre vous : attention à ce que la Mairie ne vous impose pas, du coup, de casser les murs intérieurs pour agrandir ce garage dont vous reconnaissez vous-même, par vos demandes, qu’il ne peut pas servir à sa destination !
      Cordialement,

    2. Bonjour,
      Garage accolé à mon habitation, mais sans rampe d accès , car rampe a 18% , prévu par le constructeur , sinon décaisse la partie garage de – 40 cm par rapport à la dalle +_ 0.00, mauvais .tassements différentielles, problème de structure ´ fissures, il me semble .
      Peut t on avoir la désignation garage sans rampe d accès , de façon qu’elle ne rentre pas dans la surface habitable . Ou désignation en temps annexe de jardin .
      Merci pour votre réponse .

      1. Bonjour.
        Les travaux sont-ils faits ou sont-ils encore en projet ? ca change beaucoup de choses…
        Une pente de 18% est en effet un maximum possible (attention en période de gel !). Je crois me souvenir qu’une pente de 20% est considérée comme étant impraticable.
        Si les travaux ne sont pas faits, il n’y a pas de risque de faire un garage au même niveau que l’habitation, en prenant les précautions nécessaires pour éviter des pénétrations d’eau de pluie. Mais si les travaux sont faits, c’est beaucoup plus acrobatique, en effet. Pas tellement pour des questions de tassements différentiels, mais surtout vis-à-vis de leurs fondations !
        Pour pouvez destiner votre garage à autre chose qu’un garage, si vous respectez les règles d’urbanisme : le garage était mentionné en tant que tel dans le Permis de Construire, je présume. Il vous faudra alors un permis modificatif. Et il faudra respecter les éventuelles obligations en matière de stationnement des véhicules.
        Cordialement,

  58. Bonjour,
    je souhaite réaliser une extension de 17 m2 d’une maison de 122 m2. Un garage de 55 m2 (construit il y a plus de 30 ans) se trouve à 5 m de la maison actuelle. La demande d’extension a été refusée au motif que le garage est considéré comme un bâtiment et que 2 bâtiments sur une même propriété doivent être distants d’au moins 6 m.
    Est ce que relier les 2 bâtiments pour n’en faire qu’un seul me permettra de contourner la contrainte des 6 m ?
    Si cela est possible, quelle surface sera prise en compte (122 + 17 m2 -> DP ou 122 + 17 + 55 -> PC) ?
    Merci

    1. Bonjour, il me semble que la validité du bâtiment existant (garage) ne peut être contestée si celui-ci a été réalisé sans entorse à la règlementation applicable à l’époque de sa construction. Autrement dit, s’il n’était pas interdit d’avoir 2 bâtiments à moins de 6 m l’un de l’autre quand le garage a été construit, on ne peut pas vous refuser un permis à ce titre.
      Ensuite, oui vous pouvez relier (et même artificiellement, prolongation de toiture, voire de simples poutres ? ) la maison et le garage pour contourner cette règle – ce qui montre ainsi à quel point elle est stupide : qu’importerait que votre garage soit par exemple à 3 m de la maison ?! Et alors ?
      S’il n’y a pas de preuve que la construction du garage était illégale à l’époque, vous pouvez le préciser au Maire, ou bien demander une réponse au service de légalité de la Préfecture : c’est souvent très efficace pour convaincre un Maire un peu têtu…
      Le garage affecté à une habitation n’est pas pris en compte dans la surface de plancher, par contre son emprise au sol le sera.
      Cordialement,

  59. J’ai fait construire un garage légalement. Je l’utilise en habitation. Je voudrais régulariser la situation et cherche un conseiller pour m’aider à faire les démarches.

  60. Bonsoir,
    Nous sommes sur le point d’acheter un terrain soumis à un PLU avec coefficient d’emprise au sol de 10% (90m2). Ce qui est limite par rapport à notre projet malgré que nous prévoyons un étage.
    Nous essayons du coup de voir comment procéder pour maximiser la superficie finale.
    Le PLU mentionne l’autorisation d’une extension de 25% de la surface plancher et emprise au sol.
    L’idée serait de construire dans un premier temps :
    – superficie plancher de 135m2 / emprise au sol 90m2
    Ensuite, qques mois plus tard :
    – faire l’ajout des 25% comme autorisé dans le PLU.
    Notre question réside sur la possibilité ensuite de construire un garage de 20m2. Nous dépasserions ainsi la limite du PLU. Dans quelles mesures la construction du garage serait possible ?
    Je vous remercie.

    1. Bonjour, comme je le constate souvent, ces règlements au pourcentage sont absurdes. Ainsi, si vous achetiez une bande de terrain de 50 m² au fond de votre jardin, vous pourriez faire 5 m² de plus pour votre maison. Quel est le rapport entre ce terrain qui vous appartiendrait ou pas, et la maison ?!
      Et le pire est de limiter les extensions à un % : donc les toutes petites maisons ne peuvent faire que des toutes petites extensions (ça tombe mal), alors que les très grandes maisons peuvent faire de très grandes extensions… dont elles n’ont pas besoin ! c’est stupide, il n’y a pas d’autre mot.
      Attention aux délais pour ajouter une extension : vérifiez bien que dans le PLU il n’y ait pas mentionné de délai minimal à respecter. J’ai parfois vu de tels délais de 10 ans minimum.
      Et, à l’occasion, demandez au Maire de réfléchir à l’absurdité du pourcentage des extensions ! Les PLU sont régulièrement modifiés, ne ratez pas le moment de le demander.
      Cordialement,

  61. Bonjour,
    Je souhaiterais construire un bâtiment sur mon terrain pour y implanter mes bureaux et mon atelier (artisan électricien) , pour une surface d’environ 100m² (20m² de bureau et 80m² en garage/stockage).
    Sachant que ma maison de 160m² habitable est sur la même parcelle:
    1/ faut il que je repasse forcement par un architecte pour le PC de ce bâtiment?
    3/ étant un local artisanal (non ERP), il y a t’il d’autre démarche qu’un PC?
    Merci pour vos aide.
    Cordialement

    1. Bonjour,
      Oui à la première question,
      Non à la seconde, a priori je ne vois pas. L’architecte s’occupera du dossier complet, de consulter les services concernés (accessibilité, incendie…). Même si ce devait être un ERP, il serait en 5° catégorie, ce qui n’est pas vraiment contraignant.
      Cordialement,

  62. Bonjour,
    J ai le projet d’acheter une maison mais les propriétaires actuels ont transformer le garage en chambre sans faire de déclaration. Que doit je faire? quel est la démarche à suivre pour que je ne prenne pas de risques envers la règlementation la loi, et le coté fiscal? sans que mon offre d achat ne soit remis en cause?
    Merci d avance bien cordialement.

    1. Bonsoir, à mon avis vous ne risquez rien en achetant le bien, la légalité de la transaction est assumée par le notaire.
      Une fois propriétaire du bien, vous pourrez déposer une Déclaration Préalable pour être en parfaite concordance avec la loi.
      Cordialement,

  63. Bonjour , nous souhaitons transformer le garage en buanderie et bureau , et reconstruire un garage de 30 m 2 , quelles démarches à suivre

    1. Bonjour, il va falloir que je fasse un article sur le sujet (rien que ce matin 2 nouveaux messages avec la même question : je pourrai faire un copié-collé).
      Transformer en surface habitable un garage dévolu à une habitation (sur le même terrain) n’est pas un changement de destination, mais c’est une augmentation de la « surface de plancher » (dans le sens urbanistique du terme).
      Je simplifie un peu ci-dessous, notamment en ne tenant pas compte des Plans de Sauvegarde et Mise en Valeur, qui ont les mêmes conséquences qu’un PLU.
      Aménager un garage en zone habitable nécessite une Déclaration Préalable (cas général),
      sauf si :
      – Surface aménagée < 5 m² sans modification de l’aspect extérieur (façades) = aucune autorisation - En zone non soumise à PLU : surface aménagée ou emprise au sol > 20m² = Permis de Construire
      – En zone avec PLU : surface aménagée ou emprise au sol > 40m² = Permis de Construire
      – Surface aménagée ou emprise au sol totale (y compris l’existant, donc) une fois le projet réalisé > 150m² = Permis de Construire
      – Les modifications de façade = Déclaration Préalable
      – Les modifications de façade sur les monuments historiques = Permis de Construire
      Vous pouvez vérifier dans quels cas se situe votre projet et en déduire quelle autorisation est nécessaire.
      Cordialement,

  64. Bonjour Monsieur,
    Je dispose d’une dépendance qui n’est pas accolée à ma maison. Cette dépendance, de 19m2, est équipée d’une porte type garage mais elle n’est pas utilisée comme garage. La dépendance apparaît sur le plan du cadastre mais est ce que cela signifie quelle a été déclarée comme telle au cadastre ? je ne sais pas. (D’ailleurs, plus généralement, est ce qu’un bâtiment apparaissant sur le plan d’un cadastre a forcément fait l’objet d’une déclaration auprès de la mairie ?).
    Mon projet est de transformer cette dépendance en petit studio.
    J’ai récemment complété une déclaration préalable pour informer la mairie du remplacement de la porte de garage par la mise en place d’une porte d’entrée associée à un chassis fixe.
    Je n’ai pas précisé dans ma déclaration préalable que mon projet final était de transformer la dépendance en studio et donc que j’allais l’isoler, créer une salle de bain raccordée au tout à l’égout, etc… La mairie m’a donné son accord pour le changement de la porte.
    Est ce que j’aurais dû préciser à la mairie quel était mon projet futur ou non ? Sachant que je ne créé pas de surfaces taxables (puisque la surface des dépendances est, je crois, déjà pris en compte dans le calcul des surfaces taxables), est ce que ce studio est censé être pris en compte pour un ajustement des taxes d’habitation et foncière ? Et si tel est le cas, quelles sont les démarches à entreprendre ?
    Merci par avance pour votre retour.
    Jérôme

    1. Bonjour,
      puisque vous avez déposé une DP pour changer le portail de garage en porte-fenêtre, vous avez rempli un formulaire cerfa de DP. Dans ce formulaire, je comprends que vous n’avez pas mentionné l’augmentation de “surface de plancher” (dans le sens urbanistique du terme). Votre demande est donc, juridiquement, “non sincère” (rassurez-vous, il n’y a pas mort d’homme et c’est un cas fréquent, car les règlement d’urbanisme ont des méandres où les néophytes se perdent…).
      Pour vous mettre en conformité avec la loi, redéposez une demande de DP, avec les mêmes plans, mais où vous expliquerez bien avoir omis la première fois, de remplir des cases, tout simplement. Il s’agit des pages 5, 6, 13 et 14 (vérifiez bien tout le formulaire, évidemment).
      Pour un studio indépendant, que vous louerez peut-être, il est important d’être en conformité avec la loi (en cas de contentieux, envers les assurances, etc.)
      Cordialement,

      1. Tout d’abord, je tiens à vous remercier pour la rapidité de votre réponse.
        Suite à cette dernière, j’ai deux questions/commentaires :
        * Il me semblait que, dans le cas d’une dépendance existante, la surface de plancher avait déjà été intégrée car il s’agit d’un espace clos et couvert dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m.
        * Vous mentionnez les pages 5,6, 13 et 14 alors que ma DP (Cerfa 13703-07) ne comporte que 8 pages. La surface de plancher du projet n’est mentionnée que dans l’article 4.2 du formulaire (page 2). Est ce bien de cela dont vous parlez ?
        Merci pour vos réponses.
        Cordialement
        Jérôme

        1. Bonsoir,
          – les règles d’urbanisme sont “une peu bizarres”, en ce sens qu’elles considèrent qu’un garage dévolu à une habitation est bien de la surface d’habitation (mais pas de la surface habitable) et donc qu’il n’y a pas de changement de destination à l’aménager en pièce à vivre, que ce n’est pas une extension, mais qu’il y a création de “surface de plancher” (dans le sens de surface de plancher taxable)… Donc aménager un garage est de la création de “surface de plancher”, sans que ce soit une extension !
          Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, ou, du moins sibyllin (quoique ça arrange les architectes, car du coup beaucoup de gens font appel à nous pour s’y retrouver 🙂 ).
          – le Cerfa est plus long. Là aussi, pour “faire plus compliqué”, il est en 2 parties, avec 2 signatures à donner (une à la fin de chaque partie). Prenez le dernier formulaire en ligne, car il change de temps en temps et il faut que vous ayez la dernière version (la dernière est assez récente). Faites défiler jusqu’au bout, vous verrez ces 2 parties, la deuxième étant la partie fiscale.
          cdlmt,

          1. Bonsoir,
            J apprécie la pertinence , la rigueur et la rapidité de vos reponses.
            Je dispose de deux garages accolés d une surface de 39 m2.
            J ai vérifié su les dp, il est bien noté habitation.
            Je voudrais en faire une petite maison pour ma fille.
            Je pensais faire un declaration de changement d affectation mais si j ai bien compris ce n est pas nécessaire.
            Dans ce cas quels documents remplir.
            Juste l attestation fiscale pour renseigner les surfaces taxables ou bien un.dossier complet avec plans et photos.
            Je precise que j ai déposé une demande de changement de facade pour le remplacement des portes de garages en baies coulissantes
            Avec mes remerciements pour votre réponse

          2. Bonjour, en effet si ces garages sont déjà dévolus à une habitation (ce sont les garages d’une maison à coté, sur le même terrain, par exemple), il n’y a pas de changement de destination.
            Si vous avez déjà déposé un dossier complet de Déclaration Préalable pour changement de façades et de surface de plancher (volet fiscal), avec toutes les pièces et plans nécessaires, vous avez fait ce qu’il fallait. Sinon il faut le faire. Vérifiez quand même la conformité du projet au règlement d’urbanisme, notamment sur les obligations en matière de places de stationnement.
            Cordialement,

  65. Bonjour. J’ai acheté une maison , un ancien camping, dans une région Loi Montagne qui comportait sur la propriété, un local avec sanitaires (3 douches et 2 WC); surface 28M2. local cadastré.
    J’ai rénové le batiment en le fermant par une baie vitrée et volets, fait 2 douches et 2 wc, et ajouté une piece de 18M2 à l’arriere. Je voudrais en faire un gite. En ai je le droit ?
    La mairie me dit que j’aurais du faire une demande d’autorisation de travaux et de changement de destination, ou une declaration prealable de travaux.
    1/ changement de destination :
    D’après mes recherches sur internet je ne vois pas dans quelle case de destination rentre un local de sanitaires.
    J’ai aussi lu que “les locaux accessoires sont réputés avoir la meme destination que le local principal” (R.151-27), est ce que cela veut dire que ces locaux “accessoires” sont réputés etre de l’habitation puisque accessoire à la maison d’habitation ? et que donc il n’y a pas de changement de destination?
    La mairie me dit que c’est au niveau de la prefecture qu’est obtenue l’autorisation; n’est ce pas au niveau de la mairie ?
    2/ puisque la surface créee est inferieure à 20 M2 je comprends qu’il me faut faire une declaration prealable de travaux; peut elle etre refusée ? par qui ? quel en est le recours ?
    merci e votre aide.

    1. Bonjour,
      – il y a bien changement de destination du Local Sanitaires de l’ancien camping, puisqu’il était destiné à de l’hébergement hôtelier (ou assimilé) recevant du public, et maintenant à un logement individuel. Il faut donc une DP ou un PC, ça dépend de plusieurs critères, mais à mon avis un PC. Suivez ce que demande la Mairie pour cela car il y a des cas particuliers, mais vérifiez bien par vous-même si le Maire ne se trompe pas : j’ai rencontré le cas pas mal de fois, et heureusement que je n’ai pas écouté les maires, car les permis auraient été annulés par le Préfet.
      – ce n’est pas un local accessoire à votre maison, puisqu’il s’agit de sanitaires collectifs destinés à un hébergement hôtelier et non à un usage privatif. Qu’ils soient à usage privatif actuellement n’entre pas en ligne de compte, ce qui compte est seulement la “destination”. Par exemple, si je loue des bureaux pour mon agence d’architecte, et que j’installe un lit pliant car, ayant l’habitude de travailler la nuit, j’y dors de temps en temps, ce n’est pas pour cela devenu un logement, ça reste des bureaux.
      – le PC ou la DP dépend du Maire, c’est lui, et lui seul, qui l’accorde ou non. Mais cette autorisation doit être validée par le Préfet, via son service de Légalité (les mairies sont sous la tutelle de l’Etat et donc du préfet pour l’aspect légal de leurs actes, pour être sûr que leur actes sont correctement faits légalement).
      Cordialement,

    1. Bonjour, je crois deviner dans votre question que vous avez un garage en métal et que vous voulez le refaire en maçonnerie, sans en changer le volume ni l’implantation ?
      Oui, si après avoir déposé une Déclaration Préalable à la Mairie, vous n’avez pas d’opposition de sa part.
      Cordialement,

  66. Bonjour
    J ai une propriété de 3 hectares avec une maison de 150 m2 et un garage de 75 m2(séparé en 3 . Celui ci est relié à l habitation par une petite voûte. Nous sommes en zone N Je souhaite vendre ce garage à un ami avec un peu de terrain. On dit il me semble que le garage à la même destination que la maison. Est ce que mon ami peut l acheter et faire son habitation ? Et éventuellement une extension ?Merci de votre réponse
    Cordialement

    1. Bonsoir, il faut consulter le règlement d’urbanisme (PLU ou Carte Communale), soit à la Mairie, soit en ligne (la plupart du temps). Vous aurez la réponse à votre question, bien que je craigne que la création d’un logement soit impossible en zone naturelle (N). Mais vous verrez bien ce qui est possible à cet endroit, et dans quelles conditions.
      Cordialement,

  67. Bonjour,
    J’ai actuellement une maison en n+1 habitable, de 80 m2, on utilise un escalier extérieur pour accéder au premier étage.
    Le plateau du bas, étant actuellement un immense garage.
    Je souhaiterais faire des travaux à l’intérieur du N+1, afin d’y mettre un escalier intérieur, (qui réduirait la surface habitable N+1) et aménager le plateau N de 80 m2 habitable (en gardant une partie garage de 30 m2).
    Ma question est la suivante, dois-je demander un permis de construire, d’aménagement, car le bâti existe déjà,. Dois je également indiquer également la trémie ainsi que l’escalier intérieur, car la surface supérieure sera de facto réduite.
    En soi, la partie que j’envisage d’aménager, serait d’une surface de 50 m2. Merci pour votre réponse. Cordialement

    1. Bonjour, vous allez créer une surface de plancher (dans le sens “urbanisme” du terme) de 50m². Et vous allez supprimer environ 5 m² pour trémie de l’escalier (le trou, je mentionne un ordre de grandeur, cela dépendra de la réalité des travaux). Donc vous créez au final 50-5= 45 m² de surface de plancher.
      Une surface habitable de 80 m² correspond (environ !) à 85 m² de surface de plancher (soit la surface des cloisons en plus).
      Une fois le projet fait, vous aurez donc 85 + 45 = 130m² de surface de plancher. C’est inférieur à 150 m², donc il vous faut faire une Déclaration Préalable (cas général).
      Cordialement,

  68. Bonjour Mr Espagno
    J’ai acheté un terrain constructible avec 2 hangars artisanaux en agglos et couverture fibro amiante de 200 m2 chacun . Situé à moins de 10km de la côte atlantique, Je voudrais aménager et destiner un de ces bâtiments à location saisonnière en y aménageant 3 appartements de 50 à 60m2 chacun.
    Est-ce possible et quelles sont les démarches à réaliser sachant que ce bâtiment est en limite d’un périmètre d’une église classée par les bâtiments de France .

    1. Bonjour, il vous faut un architecte pour obtenir le Permis de Construire, car la surface totale des 2 hangars dépasse 150m². Il répondra à toutes vos questions, et aussi à celles que vous ne soupçonnez pas encore.
      En outre, ce serait une folie de faire par vous-même un tel projet, il y a des règlements à respecter, à commencer par l’amiante ! attention, ne pas être conforme est une faute pénale qui vous mènera devant un juge d’instruction pour mise en danger de la vie d’autrui, la Justice ne plaisante pas avec ça. Il y a aussi les règlements thermiques, les règlements phoniques, l’accessibilité, l’incendie, etc. etc.
      Il y a aussi le coût, être sûr que tout est bien prévu (attention aux “surprises” !), il y a la qualité des travaux, l’assurance D-O (obligatoire AVEC sanction pénale dans votre cas d’absence dans votre cas), qui imposera probablement un Bureau de Contrôle, Bureau de Contrôle qui refusera probablement d’intervenir s’il n’y a pas d’architecte.
      Les travaux coûtent trop cher pour les bâcler en amateur (pardon…) et se retrouver devant la Justice, une fois les travaux faits et à refaire…
      Bon chantier,

      1. Bonjour
        L’aménagement d’un grenier en appartement est-il un changement de destination?
        Par ailleurs la pose de velux en toiture de ce grenier est-il une modification de façade?
        Avec mes remerciements pour votre réponse

        1. Bonsoir,
          – aménagement d’un grenier d’une maison en zone habitable : non, ce n’est pas un changement de destination (mais c’est une création de surface de plancher, même si le plancher existe et même si ce n’est pas une extension : ce sont les joies des contradictions des règles d’urbanisme 🙂 ).
          – ajouter un velux en toiture : oui, c’est une modification de façade.
          Cordialement,

  69. Bonjour,
    Nous souhaitons augmenter la hauteur de notre garage qui est accolé à notre maison mais mais sans ouverte commune (nous ne pouvons entrer dans le garage que par l’extérieur). Notre garage fait environ 40m2 au sol. Suite à l’augmentation de la hauteur de notre garage, nous souhaiterions faire un plancher avec donc un escalier pour pouvoir stocker nos objets, etc. donc ce niveau ne servirait pas de lieux d’habitation mais juste de stockage. Sur la toiture du garage, nous aimerions mettre deux vélux pour faire entrer la lumière.
    Nous ne savons pas si nous devons passer par une déclaration de travaux ou un permis de construire. Quand je lis d’un je me me dis oui bien sur c’est la déclaration et quand je lis l’autre je me dis oui finalement c’est celle-ci…on est un peu perdu. Un grand merci pour votre aide.

    1. Bonsoir, vous allez voir comme les règlements français sont simples…
      L’existence ou non d’une porte reliant le garage à l’habitation n’a aucune importance.
      Les “surfaces” sont les “surfaces de plancher”, au sens de l’urbanisme : surface intérieure, locaux clos et hors garage, mais en comptant les emprises de murs et cloisons intérieurs (pas l’emprise des murs de façades).
      – S’il n’y avait que la surélévation de la toiture, sans création de plancher : Déclaration Préalable (DP)
      – Création d’un plancher aménageable d’une hauteur de plafond > 1,80 m (qu’importe qu’il soit aménagé tout de suite ou pas, la seule chose qui compte : que le plancher soit assez résistant pour être aménagé peut-être un jour) :
      ° si vous êtes en zone urbaine d’une Commune avec Plan Local d’Urbanisme (PLU, demandez à la Mairie ou regardez sur internet) : 3 possibilités :
      * surface totale, une fois le projet réalisé (existant + nouveau) ≥ 150 m² : Permis de Construire (PC)
      * surface créée ≥ 40 m² : PC
      * surface créée < 40 m² : DP ° si vous votre Commune n'est dotée que d'une Carte communale (peu fréquent, ce sont certains villages, en zone rurale) : * surface créée ≥ 20 m² * surface créée < 20 m² : DP Voilà, il ne vous reste plus qu'à repérer dans quel cas vous êtes... 🙂

  70. bonjour, mon voisin a transformé son garage qui était mitoyen au nôtre, il y a quelques années. Cela est devenu une cuisine. Devant sa porte, jamais il n’y a eu de permis de construire. Cependant, mais nous n’en sommes pas sûrs, nous supposons que le mur de cette pièce donnant de notre côté est soit le mur de notre garage soit un mur s’adossant au nôtre. Comme nous sommes en mauvais termes , nous ne pouvons pas vérifier. Y a-t-il moyen d’avoir cette information ? D’ailleurs nous ne savons pas si cette pièce qui est devenue viable ait été déclarée.

    1. Bonjour, pour déterminer si votre mur, en limite de propriété, sert de support illégalement à la construction de votre voisin, il n’y a qu’un moyen : aller voir sur place, et éventuellement prendre des mesures pour déterminer quelle est l’épaisseur du ou des murs (1 ou 2 murs ?).
      Pour savoir si l’aménagement du garage en cuisine avait fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme (Déclaration Préalable), vous pouvez essayer de voir la Mairie.
      Cordialement,

  71. Bonjour Monsieur Espagno, nous avons une maison existante de 135m2 + garage attenant de 28m2. Nous souhaitons changer la destination du garage en cuisine avec quelques modifications d’ouvertures en façades. Nous prévoyons également de construire un garage de Mons de 40m2 qui nécéssite une Déclaration préalable habituellement.
    Ma question est la suivante: Est-ce que pour l’ensemble de la demande un architecte est obligatoire et une Déclaration Préalable suffit?

    1. Bonjour, non pour votre projet il vous faut demander un Permis de Construire établi par un architecte, car l’emprise au sol et/ou la surface de plancher dépasseront 150m²
      Je vous suggère d’en profiter pour obtenir des tas de conseils judicieux pour mener à bien votre projet, dans de bonnes conditions de sécurité (même si je sais que la plupart des gens n’anticipent pas les difficultés qui peuvent survenir, or c’est essentiellement la prévention qui est le mieux en la matière).
      Cordialement,

  72. Bonjour,
    Nous avons une maison de 120 m² et un garage attenant de 55 m². Nous aimerions pouvoir prendre une partie de la surface du garage pour réaliser une chambre complémentaire. Cela reviendrait à étendre la surface habitable de notre logement à une dizaine de m² et à faire percer une ouverture pour réaliser une nouvelle fenêtre. Le garage resterait fonctionnel.
    Cela nécessite-t-il une demande d’autorisation de travaux ou une simple déclaration serait suffisante ?
    Je vous remercie d’avance pour vos retours

  73. bonjour, je souhaiterais transformer un batiment agricole en gîte, sachant que le bâtiment est attenant à notre habitation et que nous sommes régie par un RNU car nous n’avons pas de PLU. La mairie nous dis que vu que nous sommes en zone agricole ce n’est pas possible. Or, j’ai lu qu’en aménageant une grange désafectée en logement il n’y aurait pas besoin de changement de destination car de fait elle est considérée comme prolongation de notre habitation car attenante. Je vous précise que c’est un grand mas en un seul tenant. Pouvez-vous me renseigner car personne que ce soit la mairie ou les services de l’urbanisme ne semble connaitre la réponse.
    Dans l’attente de vous lire,
    Cordialement
    Sylvie B

    1. Bonjour,
      – d’un coté, je crois que vous avez raison : puisqu’il s’agit de votre résidence principale, les bâtiments attenants sont en principe affectés à cette habitation. Et un gîte en milieu agricole peut tout-à-fait être considéré comme une activité agricole annexe. Beaucoup de paysans utilisent leurs bâtiments comme cela. Donc, il n’aurait rien de choquant.
      – d’un autre coté, de façon pragmatique, le Maire peut évidemment s’opposer à un tel projet, ou du moins le bloquer. Il vous faudrait donc saisir le Préfet. Mais qui, probablement, n’ira pas contre le Maire si l’erreur du Maire n’est pas flagrante.
      Donc, il faudrait d’abord monter un dossier en faisant des recherches sur internet, avec si possible le maximum de cas de jurisprudences, pour étayer votre position.
      Puis, avec un dossier qui tient la route, retourner voir la Mairie en lui disant : “J’ai fait des recherches, en fait il est bien possible de créer ce gîte, pour telle et telle raison. Qu’en pensez-vous, M. le Maire ?”.
      Cordialement,

      1. Merci encore pour votre réactivité, c’est exactement ce que nous allons faire, monter un dossier béton afin que le maire valide cette fois-ci notre projet. Par contre, nous n’avons pas d’activité agricole avec mon mari c’est un mas qu’il a hérité et pour lequel nous essayons de l’exploiter au maximum sachant qu’il y a déjà 2 appartements un que nous habitons et un à la location.

        1. Oui, j’avais compris le contexte, mais je voulais dire que louer un gîte n’est pas une activité étrangère à un milieu rural, et donc qu’elle devrait être acceptée par le Maire. Par exemple, le RNU ne vous interdirait pas de devenir maraîcher en plantant des légumes, j’imagine. Eh bien, c’est idem pour le gîte. Ce pourrait être un argument : en milieu rural, les activités agricoles sont autorisées, ce sont même parfois les seules activités autorisées, et louer un gîte entre dans ces activités agricoles, de nos jours. Il n’y a donc pas de dénaturation de l’activité.
          Bien cordialement,

    2. Bonjour
      J’avais une pièce de stockage attenante à mon ancienne maison et que j’ai conservé quand j’ai vendu la maison et que j’ai aménagé . Ce local est cadastré comme un garage (mais garage impossible vu la configuration). Je voudrais le transformer officiellement en logement. Quelles sont les démarches ?
      Merci de votre aide

      1. Bonsoir, à mon avis, il y a changement de destination, puisqu’il n’y a plus de garage affecté à une maison.
        Si la surface des < 20m², il faut une Déclaration Préalable, Si la surface est > 20m², il faut un Permis de Construire.
        Cordialement,

  74. Bonjour,
    Nous avons acheté petite maison avec un grand terrain il y a 4 ans avec l’objectif de diviser et construire notre future maison sur ce terrain. Le terrain est en longueur avec devant la maison de 52m2 que nous allons revendre avec une parcelle de 388m2 déjà borné. Ensuite il y a un grand garage de 40m2 qui est à environ 20m de la 2er maison et nous souhaitons construire notre maison à l’arrière de ce garage à environ 10m. Notre projet et d’avoir un investissement locatif sur le terrain et donc de transformer notre garage de 40m2 en petite maison avec un jardin d’environ 100m2 et 2 place de stationnement. la question que l’on ce pose c’est le prix de la transformation de ce garage en habitation sachant que :
    – le toit est en amiante
    – l’ouverture principal fait 3m de haut sur 4m de large
    – il faut prévoir une ouverture coté jardin et une fenêtre dans la chambre
    – il y a l’eau et l’électricité mais malheureusement tout est relié à la 1er maison et il n’y a pas le tout à l’égout au niveau du garage l’eau part dans un drainage au sol donc lors de la vente tous les robinets on été retiré pour être aux normes.
    Autre solution on construit un petite maison de 40m2 collé au garage avec un plus petit jardin d’environ 50m2 mais pour du locatif je ne pense pas que ça va déranger sachant que nous sommes à 2km de la mer.

    1. Bonsoir, vous avez bien raison de valoriser votre terrain en y faisant plusieurs maisons. J’ai un ami qui a fait ça, et ses loyers lui paient le surcoût des travaux ! Bientôt, quand le crédit sera soldé, il aura un super patrimoine et des revenus locatifs qui ne lui auront rien couté ! Bravo.
      Je ne peux évidemment pas vous donner un avis sur le projet et les coûts, il faudrait que je connaisse le dossier, les bons artisans de la région, etc.
      Cdlmt,

      1. Bonjour,
        Nous avons une maison de 88m2 et un garage attenant de 40m2 que nous souhaiterions rendre habitable, création d’un plancher pour faire une mezzanine sur toute la longueur du garage, une chambre au rc + buanderie. Pas de transformation de façade. On garde une porte de garage. Notre commune a un PLU qui prévoit possibilité de faire construire une dépendance dans la limite de 20% de la surface habitable.
        Si nous rendons garage habitable – une simple DP de travaux suffit-elle ?
        Dans ce cas pouvons-nous utiliser la nouvelle surface habitable pour utiliser le PLU et faire construire un garage plus grand ? Dans ce cas est-ce une DP ou un permis de construire ?
        Ou aurons-nous en aménageant le garage déjà utiliser le PLU ?
        Merci

        1. Bonjour, sauf cas particuliers : bâtiments de France, etc.
          – vous avez droit à augmenter la “surface de plancher” de +20% par rapport à celle existante. Si votre surface de plancher actuelle était de l’ordre de 95 m² (= la surface habitable + l’emprise des murs intérieurs et cloisons de la maison – pas des murs de façade), vous auriez droit à +19m². Ces 19 m² se répartisse en surface de mezzanine à créer + le solde à bâtir (s’il reste un solde).
          – si vous ne touchez pas à la structure du garage actuel et que le total de l’emprise au sol ne dépasse pas 150m² (existant + projet, dans le cas d’un PLU), vous devez déposer une Déclaration Préalable. Sinon vous déposez une demande de Permis de Construire.
          Cdlmt,

  75. Bonjour,
    Je fais appel à un architecte pour l’aménagement d’un sous-sol en pièce habitable (environs 55m²).
    Il n’y a pas de modification en façade ou de la structure, peut-il faire un dossier de permis de construire simplifié ou doit-on quand même présenter façade, coupe…?
    Je vous remercie sincèrement .

    1. Bonjour, votre architecte doit savoir s’il faut ou non obtenir une autorisation d’urbanisme pour les travaux envisagés, et si oui, laquelle (DP ou PC). Vous pouvez suivre ses conseils.
      La Coupe est un plan schématique, plutôt vite dessiné, ce n’est pas un plan technique.
      Cordialement,

  76. Bonjour,
    je souhaiterais transformer un carport des 50m2 au fond de mon jardin en Garage + Bureau.
    La mairie me dit qu’elle ne souhaite pas avoir de locaux habitables en fond de jardin.
    Je ne comprends pas ?
    Quelle est la définition de “habitable” ?
    merci.

    1. Bonjour, en général, la surface habitable est la surface intérieure, hors murs et cloisons, des lieux d’une habitation, hors garage.
      Pour vous, la Mairie voulait dire “surface de plancher” dans le sens administratif de surface pouvant être occupée pour y résider (pour y rester longtemps), tels des bureaux. Une garage n’est pas de la surface “habitable”, un bureau isolé, chauffé, est de la surface habitable.
      Avez-vous demandé à la Mairie POURQUOI elle ne veut pas une extension des locaux d’habitation ? Pourquoi contraindre les gens à se serrer dans des lieux exiguës ou bien déménager plus loin, en créant de l’étalement urbain couteux (surtout pour la Commune !) et anti-écologique ? On trouve souvent chez les élus ce préjugé contre les bâtiments, comme si ils étaient en eux-mêmes une nuisance. C’est absurde.
      Cdlmt,

  77. Bonjour à toutes et tous.
    Nous avons acheté une maison il y a presque 10ans constituée au RDC d’une entrée, garage 26m² et chambre.
    A l’achat, au RDC nous avons aménagé la chambre en cuisine et le garage en salon séjour 19m² + buanderie 7m² (donc plus de garage couvert construit), par contre toujours la possibilité de garer 4 voitures en extérieurs.
    Aujourd’hui nous souhaitons vendre sauf que mon agent immo et notaire m’informent qu’il aurait fallu déclarer tous ces travaux intérieurs.
    Apres vérification par nos soins du PLU de la commune, nous n’aurions pas eu le droit de supprimer le garage car le PLU demande une place de parking couvert construit.
    De plus notre bien se situe dans une zone bâtiment de France donc apparemment impossible de mettre un carport extérieur.
    Pour le coup complètement perdu, nous ne savons pas par ou commencer, quelqu’un pourrait nous éclairer car nous souhaitons vraiment régulariser (car un autre agent immo nous dit attendez les 10 ans passé il y aura prescription et vous n’aurez qu’a faire une attestation sur l’honneur comme quoi vous avez fait les travaux il y a plus de 10 ans).
    Merci d’avance
    Cordialement

    1. Bonsoir, en effet, les travaux faits sans autorisation, alors qu’ils auraient dû faire l’objet d’une Déclaration Préalable, sont prescrits au bout de 10 ans (ce qui n’est pas forcément vrai pour des travaux sans Permis de Construire). Si ce délai est proche, le bon sens voudrait que vous attentiez quelque temps, puisque vous auriez dû garder un garage couvert.
      Seul l’aménagement du garage et la modification de façades auraient été à mentionner, pas le reste.
      Cordialement,

      1. Bonsoir, tout d’abord merci d’avoir pris le temps de nous éclairer.
        C’est aussi ce que je viens d’apprendre “prescription oui mais pas forcement prescrit sans permis de construire”, car j’aurais du à l’époque demander un permis de construire pour pouvoir modifier ma porte de garage coté jardin par une baie vitré.
        Je me retrouve à mon point de départ sans trop de solution, je vais aller au service urbanisation et essayer de négocier une déclaration préalable de régularisation, en espérant qu’il me demande pas de tout remettre comme c’était il y a dix ans.
        Ah si j’ai une question de dernière ligne 🙂 si j’achète un box au alentour de mon domicile, est ce qu’il pourrait légalement remplacer mon parking couvert? si oui existe t il une règle de proximité, j’ai trouvé une annonce d’un box à 600m de chez moi dans une ville limitrophe.
        Bonne soirée à tous
        Mat

        1. Bonjour, si vous ne pouvez pas attendre le délai de 10 ans (bien que ce serait le plus simple ?), vous pouvez négocier avec la Mairie, bien sûr. Et les Mairies peuvent accepter un stationnement couvert à proximité, en effet.
          Votre meilleur argument : imposer un stationnement couvert, alors que vous en avez plusieurs découverts chez vous, est stupide (pas dit comme ça, bien sûr… 🙂 ). Surtout quand on vous interdirait de faire cette couverture (Bâtiments de France).
          Cordialement,

          1. Bonjour, nous pouvons attendre 10 ans mais si j’ai bien compris, je ne pense pas que mon cas soit prescrit car mes travaux réalisés il y a 9 ans aurait du etre soumis à permis de construire et non à une déclaration préalable de travaux.

          2. Désolé je n’avais pas fini mon précédent post, enfin si j’avais fini mais je ne vous avez pas remercié et salué.
            Merci pour vos précieux conseils.
            Cordialement
            Mat

        2. Monsieur Espagno bonsoir,
          Nous avons construit notre maison sur un terrain de 1010m2 la zone nous concernant impose une seule toiture soit une seule bâtisse. Nous avons fait construire sous la même toiture notre maison le garage et un appartement attenant, ma question est la suivante.
          Pouvons nous faire construire une annexe à but locatif sur le terrain, déclarée en annexe sur le dépôt de permis de construire car nous souhaitons une surface de 30m2 minimum. De plus, la superficie actuelle de notre construction est de 125m2 si j’ai bien compris en ajoutant l’annexe de 30m2 pour le dépôt de PC nous devons faire appel à notre archi ? C’est bien ça ?
          Je vous remercie par avance de votre retour, j’aime beaucoup lire vos retours aux interrogations de chacun très instructif.
          Bien cordialement,
          Mélanie

          1. Bonjour, merci du message. Je trouve toujours très curieux ces règlements d’urbanisme qui se mêlent de ce qui ne les regarde pas. Autant je comprends qu’on limite par exemple les hauteurs suivant certaines zones, ou qu’on interdise une activité bruyante dans une zone d’habitation, autant cette idée d’imposer un seul bâtiment par terrain me semble stupide. Il y a des cas où 1 seul bâtiment vaut mieux, et d’autres cas où 2 bâtiments face à face, créant une sorte de cour ou de patio, seraient bien mieux indiqués. Les terrains et les programmes sont différents, et les réponses doivent pouvoir être différentes ; cette uniformité imposée est détestable, ça me fait penser à un régime autoritaire type URSS… Où est l’architecture, là-dedans ?
            Si j’ai bien compris, toute construction sur votre terrain doit donc être reliée au bâtiment existant. Et donc le logement supplémentaire que vous voulez créer devra avoir une toiture qui sera le prolongement de la toiture du bâtiment actuel.
            Si la surface de plancher prévue au total (existant + extension) atteint 150 m², vous devrez en effet confier le projet à un architecte. Il trouvera la solution la meilleure (il a été formé pour ça) et, en plus, il vous donnera surement beaucoup de bons conseils pour la suite des opérations.
            Cordialement,

  78. Bonjour,
    J’ai acquis une maison individuelle récemment.
    Je souhaite transformer le garage intérieur en studio indépendant.
    Le garage fait 23 m2.
    La commune possède un PLU.
    D’après ma compréhension, je ne suis soumis qu’à une déclaration préalable de travaux car la surface habitable est de 120 m2 (et la surface totale de 168 m2). Donc 120+23 = 143 m2 inférieur à 150 m2. Pourriez-vous me confirmer ce premier point ?
    Là où cela se corse, c’est que le PLU requiert une place de parking couverte ET une place de parking extérieure.
    Cela signifie que je devrais réaliser un carport pour compenser la place du garage perdue. J'ai la place pour construire un carport en limite de propriété avec mon voisin, accolé au petit mur mitoyen. La place doit faire 2.5 x 5 m soit 12,5 m2.
    Sauf que, pour des raisons esthétiques et logiques, il serait plus intelligent de faire un carport pour 2 voitures. Soit plutot un carport de 25 m2. Les surfaces se cumulent elles avec celle du garage ? Si c’est le cas, je serai à 25+23 = 48 m2 ce qui est supérieur à 40 m2 et qui m’obligerait à déposer un permis de construire… Est-ce juste ?
    Cordialement,
    Phidias MARCO

    1. Bonjour, j’avoue que j’ai du mal à comprendre pourquoi beaucoup de gens veulent à tout prix éviter de déposer une demande de permis de construire, alors qu’une déclaration préalable ne les gêne pas. Merci de m’expliquer pourquoi, car ce sont à peu près les même dossiers.
      En effet, si vous créez une extension d’emprise au sol supérieure à 20 m² (carport > 20 m²), il faut déposer une demande de permis de construire. Tout simplement.
      Cordialement,

      1. Bonsoir,
        Tout d’abord merci pour votre réponse et le temps que vous passez.
        Dans mon idée, le permis de construire est beaucoup plus complexe et surtout la Mairie peut dire non plus facilement qu’avec une déclaration préalable de travaux. Sinon, pourquoi la Loi prévoit la déclaration préalable en lieu et place du permis dans les cas plus simple ? C’est bien car l’instruction et plus rapide et qu’il y a moins de chances d’obtenir un refus, non ?
        Cordialement,
        Phidias

        1. Bonjour, merci de votre réponse, j’avoue que je ne voyais pas les choses sous cet angle. Car non, je ne crois pas que ce soit plus simple d’obtenir une non-opposition à une DP qu’un permis de construire, à projets strictement équivalents, bien entendu.
          Je crois que la Déclaration Préalable n’a été inventée que pour contourner l’obligation de recours à l’architecte en cas de projet concernant plus de 150 m² de surface de plancher. En changeant le nom et le type d’acte juridique (“non-opposition” et non plus “permis”), l’Etat a voulu – ce n’est que mon avis personnel, évidemment – mettre les architectes de coté, pour que certains (notamment les grands groupes, les “puissants”) fassent leurs petites affaires de leur coté, entre Pouvoirs Publics et eux, sans l’architecte qui est un professionnel indépendant et qui doit respecter et faire respecter des règles morales et l’intérêt public. Ainsi, maintenant, on peut modifier un bâtiment de 1000m², avec 50 m de façade en zone urbaine, sans architecte : où est l’architecture déclarée pourtant d’intérêt public dans la Loi depuis 1977 ?
          Le recours à l’architecte n’est pas impopulaire, pourtant. Des sondages très sérieux montrent qu’un français sur deux serait d’accord dès à présent pour le rendre obligatoire dans tous les cas, car personne n’aimerait qu’une horreur se réalise à coté de chez lui, dévalorisant tout l’environnement et donc son propre bien, sa propre maison, par exemple.
          Cordialement,

  79. Pas de question particulière juste un grand Merci aux professionnels (dont Mr ESPAGNO) qui répondent gracieusement aux diverses questions posées sur ce sujet.
    Au fil des des contributions on arrive rapidement à y voir plus clair sur les interrogations qu’on peut avoir sur la transformation d’un garage, les réponses sont éclairées, argumentées sur bases de références légales
    MERCI !

  80. Je veux transformer une partie de mon garage en salle de bain+WC .Comment peut se faire le raccordement à l’égout sachant que je n’ai pas de passage de tuyaux d’eaux uséees et wc à proximité immédiate.. par contre à l’extérieur au pied de la maison j’ai les boites de raccordement et le départ vers l’égout.
    Merci de me répondre

  81. Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acheter une maison de 148 m² habitables sur 186 m² de surface totale. Elle est située en zone urbaine, sur une commune dotée d’un PLU.
    La partie habitable de la maison est située au 1er et au 2ème étage.
    Au rez-de-chaussée/ou rez-de-jardin se situe un espace de plain pied de 90m² environ (non compté dans la “surface totale” telle qu’elle nous a été présentée) composé d’un garage, d’une buanderie et d’une grande pièce sans affectation particulière qui sert d’espace de stockage et qui est référencée comme “cave” sur le plan fourni par le vendeur. Ce dernier espace, traversant, donne à la fois sur l’avant de la maison (cour intérieure) par une porte et sur l’arrière de la maison (jardin) par une porte et une fenêtre. Le sol de la pièce est carrelé et la hauteur de plafond est de près de 2m. L’électricité est installée (la pièce est éclairée), et les canalisation d’eau passent le long des murs.
    Je souhaiterais aménager cet espace (entre 30 et 40m²) comme un petit studio (pièce à vivre avec kitchenette + salle d’eau avec wc) afin d’y loger dans de bonnes conditions un de mes parents, âgé et un peu handicapé, qui aimerait avoir son indépendance sans avoir d’escalier à monter.
    Il n’y aurait pas de modification sur la façade de la maison. Les murs porteurs ne seraient pas touchés.
    Je n’arrive pas à qualifier l’espace que je cherche à aménager (ce n’est pas un garage mais peut-on appeler ça une cave ?) donc je suis un peu perdu quant à la réglementation à appliquer.
    Pensez-vous que nous devions faire une demande de permis de construire ? Une déclaration préalable ?
    Devons nous obligatoirement faire appel à un architecte ?
    D’avance merci de vos conseils.

    1. Bonjour, vous pouvez considérer le studio à réaliser comme étant une extension de la zone habitable, et non pas un logement indépendant. Il n’est pas interdit d’avoir une kitchenette en plus d’une cuisine dans un logement, par exemple pour des raisons d’autonomie partielle de vie. Le RDC actuel n’étant pas QU’un garage, le reste de la surface est bien considéré comme étant “habitable”, quelle que soit la façon dont on l’appelle. Donc il n’y a pas de changement à ce niveau sur la destination. Puisque vous ne modifiez pas les façades, vous n’avez pas besoin d’autorisation d’urbanisme, par exemple vous pouvez librement transformer un Cellier en Chambre.
      Quant à faire appel à un architecte, c’est toujours mieux, évidement, pour des raisons de qualité de travaux, d’économies financières, de sécurité et de garanties de l’opération.
      Cordialement,

      1. Un grand merci pour votre réponse rapide, claire et argumentée !
        Pour l’intervention de l’architecte, je prends note de votre explication et je vais y réfléchir sérieusement.
        Je me permets une question subsidiaire : si d’aventure nous envisagions d’agrandir un peu la fenêtre arrière pour faire entrer plus de lumière (elle donne sur le jardin, sans vis à vis, elle n’est pas visible de la rue), faudra-t-il faire une démarche auprès de la mairie ?

    2. Bonjour
      Je souhaiterais acheter une petite maison (49m2) avec un garage attenant(18m2) et faire un agrandissement.
      L’agent immobilier nous dit qu’on peut faire une extension de 20% max de la surface totale soit gros modo 13m2.
      Puis je faire un agrandissement de 13m2 ET transformer une partie du garage en cuisine ?
      Est-ce que la transformation du garage n’est pas considéré comme une extension et donc à comptabiliser dans les 20% ?
      Merci pour votre réponse.

      1. Bonsoir, j’ai parfois rencontré ce cas. Ces règlement d’urbanisme sont vraiment stupides : une toute petite maison ne peut faire qu’une toute petite extension alors qu’elle aurait besoin de beaucoup plus, et une très grande maison peut faire une très grande extension, alors qu’elle n’en a pas du tout besoin ! Jamais un Maire ou un ingénieur de la DDT n’a pu se justifier quand je lui en parlais. Ils font des règlements sans réfléchir, ce qui est quand grave…
        Vérifiez les possibilités d’extension sur le PLU (Règles d’Urbanisme, soit à la Mairie, soit en ligne le plus souvent).
        Transformer un garage en habitation n’est pas une extension, c’est écrit en toutes lettres dans les formulaires de demande de Permis ou DP. Donc, vous ne le comptez pas dans les 20%.
        Cordialement,

        1. Merci pour cette réponse rapide et cette bonne nouvelle. Je n’avais pas encore mis le nez dans les écrits de DP ou PC. Bonne journée

  82. Bonjour,

    J’habite une maison au premier étage et j’ai 8 boxes à cheveaux au RDC. Je ne vois rien dans le PLU le changement de destination car j aimerai y créer de la surface habitable d’environ 100 m2. Je ne souhaite pas pour l instant demandé à l’urbanisme car je sais qu ils sont contre et souhaite garder un environnement hippique. Je ne vois rien dans les règles de l’urbanisme. Comment savoir si ils peuvent m’iterdire ces travaux ? Sur quoi ils peuvent s’appuyer si il y a rien dans le PLU mais juste leur idée de conserver les boxes dans leur ville.
    Merci d’avance de votre réponse

    1. Bonjour, que dit le PLU ? Dans quelle zone votre terrain est-il classé ? U, A, N… ? Les extensions de surface habitable, sans modifier l’emprise au sol, sont-elles possibles ?
      Il me semble que vous devriez probablement pouvoir faire cette opération, mais j’ai besoin d’en savoir plus.
      Cdlmt,

  83. Bonjour à vous,
    Je souhaite créer une chambre dans mon garage (11m2) pour la louer.
    Après suppression du garage, mon PLU m’impose une place de stationnement : est-ce que la grande surface de terrain disponible devant mon garage est suffisante pour justifier d’un aire de stationnement ?
    Ce que je ne comprends pas bien, c’est que beaucoup ont fait ça dans ma rue mais personne ne sait vraiment si c’est légal quand je demande.
    Merci à vous
    Quentin

    1. Bonjour, il vous faut être conforme au PLU dans votre dossier de demande, tout simplement.
      S’il est mentionné “1 place de stationnement”, il vous faut une place, extérieure ou intérieure. En pratique, un minimum de 15m², accessible aux voitures.
      S’il est mentionné plusieurs places (par exemple en fonction de la surface bâtie), il en faudra le nombre correspondant,
      S’il est mentionné “place(s) de stationnement couverte(s)”, il faudra qu’elle(s) soit couverte (ce cas est plus rare, de nos jours).
      Bonne journée,

  84. Bonjour,
    Je souhaite passer mon garage (qui se situe au RDC de ma maison) en chambre, la superficie de ce dernier est de 35m2, ainsi que la buanderie (12 m2) en bureau. Une fois les travaux faits ma surface habitable passera à environ 180m2.
    En lisant l’article 421-14, je me demande si je dois faire appel à un architecte et si je dois déposer une demande de permis de construire (art 421-14b : sont soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà) ou si une simple demande préalable est suffisante. Ces transformations constituent elles une création de surface de plancher ?
    En vous remerciant
    Cordialement

    1. Bonjour, c’est une question récurrente ici. Les formulaires mentionnaient à la fois (“en même temps”, comme dirait qui vous savez) que ce n’était pas une extension, mais qu’il y a avait augmentation de surface… Une augmentation sans extension : allez comprendre !
      Le nouveau Cerfa est moins ambiguë* (il le reste quand même un peu, rassurez-vous), et considère qu’il y aurait quand même nécessité d’un architecte. En pratique ça dépend des interprétation de chaque instructeur.
      Cdlmt
      * nous aurait-il lu ici ? 🙂

      1. Bonjour
        Je vous remercie
        De quelle nouveau cerfa parlez vous. L’urbanise me demande une fois de remplir le 13703*07 puis elle me parle du 13404*07 ….
        Cordialement

        1. Je ne sais plus quel n°. J’ai remarqué il y a quelque temps, que la version du Cerfa pour DP avait changé. Il vaut mieux à chaque fois récupérer la dernière version en ligne, sur le site du Gouvernement. Cdlmt,

  85. Bonjour
    Nous avons acheté une maison sur deux niveaux de 84 m2 chacun. Les pièces à vivre sont au premier étage et au rdc il y a un garage de 36 m2 une buanderie, un bûcher un hall rentré et la cage d’escaliers pour accéder à l’étage.
    Nous souhaitons transformer le garage en chambre parentale la buanderie en bureau et le bûcher en chambre. Au total après travaux la surface habitable sera d’environ 168 m2. Doit on faire obligatoirement appel à un architecte ? Faut il que l’on dépose un permis de construire ou seulement demande de travaux ?
    Merci

    1. Bonjour, il vous faut faire une Déclaration Préalable, puisque les surfaces existent, qu’il n’y a pas d’extension. Seule la transformation du garage en pièce habitable créé de la surface taxable, le reste est déjà en surface habitable (buanderie, etc.).
      Vous pouvez prendre le risque de ne pas faire appel à un architecte (sauf cas particulier, tel que bâtiment classé…).
      Cdlmt

      1. Bonjour
        Je vous remercie
        Le fait de changer la porte de garage existante en baie vitrée avec volet roulant n’a pas d’incidence et une simple déclaration préalable suffit ?
        Le seuil des 150 m2 impliquant le recours a un architecte ne s’applique pas dans ce cas de figure ? ( j’ai cru comprendre le contraire de la part du service de l’urbanisme)
        Cordialement

  86. Bonjour, j’ai des difficultés à remplir mon cerfa 13406*06 (Pc pour maison ind.).
    Je souhaite transformer mon garage indépendant de 36m2 en studio pour acceuillir ponctuelemnt ma famille. je ne sais pas quoi remplir dans le tableau des destination des constructions (4.4)
    je dois apparemment remplir la case “habitation – surface créée” mais est ce la seule que je doive remplir? qu’en est il de la surface existante avant travaux?

    1. Bonsoir, si je peux donner ici des conseils, pour ce genre de demande, je vous engage à aller voir un architecte, je ne peux pas faire une telle prestation d’architecte ainsi. Sinon, vous pouvez aller voir le Service d’urbanisme de votre Mairie.
      Cordialement,

  87. Bonjour,
    Nous avons déposé un PC pour une maison de 133m² et un garage accolé de 23m², non accessible depuis la maison.
    Nous voudrions construire au dessus de ce garage une pièce dédié à du stockage (23m²)accessible uniquement depuis le garage. Est-il possible de faire uniquement une modification du PC si oui sous quelles conditions ?
    Je vous remercie par avance du temps que vous prendrez pour répondre à ma question.
    Bien cordialement

    1. Bonsoir, oui vous pouvez faire une demande de modification de pc, mais il n’est pas impossible que le service instructeur (la Mairie) réclame un nouveau dossier “permis” compte tenu de l’augmentation de la surface. En fait, pour ce genre de modification (augmentation de la surface) dépend des gens qui instruisent, certains se contentent d’un modificatif, d’autres non. Donc, un coup de fil au service urbanisme de la Mairie serait utile, à mon avis.
      Bien cordialement,

  88. Bonjour Mr SPAGNO,
    Notre lotissement de 1991 est constitué de COLOTIS. Les parcelles vont de 140 à 350 m² et tout le monde paye le même montant de charges (entretien haie, local poubelle, éclairage, portail et parlophones. Toutes les maisons ont été livrées avec UN garage, d’autres avec garage et place(s) de parking (prix de chaque lot différent).
    Pour ou contre, on voit arriver les voitures électriques or les trois (sur un total de quatre) maisons qui disposaient seulement d’un garage les ont transformées en habitation SANS DECLARATION PREALABLE.
    Sur les parties communes nous disposons de SIX places visiteurs et QUINZE places grises (tolérées). L’an dernier, l’AG avait limité à DEUX maximum le nombre de véhicules qu’un propriétaire pouvait laisser dehors (une aberration pour les 25 villas…). Je viens de faire inscrire à la prochaine AG l’obligation de rentrer à minima UN véhicule par habitation.
    Si cela est voté, pourra t’on contraindre les propriétaires indélicats (ils s’approprient de fait les parties communes) à remettre en l’ETAT leur habitation?
    Cordialement,
    BJ

    1. Bonjour, si la voirie est rétrocédée à la Commune, ce sera à elle d”en définir les règles d’usage. Sinon, si la voirie est restée dans le domaine privé, ce sera à l’A.G. d”en décider.
      L’AG des colotis peut agir dans la mesure où un coloti enfreindrait son règlement. Elle peut aussi agir envers la Commune pour lui demander des comptes sur des travaux faits sans autorisations.
      Autrement dit, à mon avis, l’AG ne peut pas agir directement contre ceux qui sont en infraction avec les règles d’urbanisme, mais elle peut mettre la Commune en demeure de le faire. Et elle peut agir directement contre certains s’il y avait expressément entorse au Règlement interne du lotissement.
      Cdlmt

  89. Bonjour, j’ai un préau ouvert sur une façade, ce préau fait partie intégrante de ma maison lors de sa construction, je désire fermer le préau par une baie vitrée, suis je redevable de la taxe d’aménagement a

  90. Bonjour,
    Comment doit-on procéder pour se mettre en conformité avec la loi si, les travaux d’augmentation de la surface habitable ont été déjà réalisés et que l’on s’aperçoit qu’une DP ou un PC aurait dû être présenté ?

    1. Bonjour, en déposant une demande d’autorisation d’urbanisme correspondante (PC ou DP), tout simplement.
      Bien entendu, vous aurez vérifié auparavant que la transformation pour laquelle vous demandez l’autorisation (bien que déjà effectuée) est bien conforme aux règlements actuels (PLU, PPR, etc.), sinon vous serez pour le coup obligé de démolir cette transformation…!
      Cdlmt,

  91. Chers confères, chères consoeurs,
    Confronté à nouveau à l’incompétence des services instructeurs d’une commune dont je tairais le nom, mais qui à actuellement un gourou chevelu qui fait de la dissidence son actualité, je faisais quelques recherches en ligne et je tombe sur votre site.
    Parce que je viens moi-même d’avoir à le vérifier, il s’avère qu’une partie de votre article n’est pas exacte qu’elle mérite quelques éclaircissements.

    Je pense que nous, architectes, sommes nombreux à avoir intégré le seuil des 20m2 comme la limite déterminant le passage de la déclaration préalable au permis de construire (40 dans certains cas) mais il s’avère que ce n’est pas tout à fait et qu’il faut nuancer cela.
    Ce seuil est effectivement valable lorsqu’une double condition est remplie, à savoir qu’il faut créer de la surface de plancher et de l’emprise au sol.
    Mais cette notion de seuil entre deux autorisations ne s’applique pas lorsqu’il va s’agir de transformer une surface close et couverte existante, et régulièrement autorisée, en surface de plancher. Dans ce cas précis, la déclaration préalable est la seule autorisation nécessaire dès lors que la surface transformée dépasse 5m2, et il n’existe pas de limite haute. A cette fin, voir l’article R421-17 alinéa g) du Code de l’Urbanisme.
    Typiquement, transformer le garage existant d’une habitation, mais cela est donc aussi valable pour toute autre destination de construction, ne nécessitera qu’une déclaration préalable quelle que soit sa surface, y compris donc au-delà de 20 ou 40 m2.
    Confronté comme bon nombre d’entre nous, à des instructeurs qui ne sont régulièrement pas en mesure d’appliquer correctement les règles, il m’est apparu intéressant de vous livrer cette information/nuance.

    1. Bonjour Olivier, merci du message. Les règlement d’urbanisme sont une usine à gaz où l’on peut lire tout et son contraire, comme savent si bien les édicter les Pouvoirs Publics. Nous en profitons pour dire à tous les lecteurs de vérifier par eux-mêmes auprès des Services d’urbanisme dont dépend leur projet, car les interprétations de textes confus et contradictoires peuvent diverger, je l’ai souvent vécu. Dans ce cas, le mieux est de faire appel au Service de Légalité de la Préfecture.
      Ceci dit, les textes prévoient que lorsque l’augmentation de surface de plancher a pour effet de porter la surface totale de plancher (existant + transformation) à plus de 150m² au total (seuil actuel), il convient de déposer une demande de Permis de Construire. Et l’alinéa « g » dont parle Olivier est bien mentionné sous la condition précisée en tête :
      « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire … ». Or comme atteindre 150 m² au total impose une demande de Permis de Construire, le cas prévu à cet alinéa « g » s’arrête une fois le seuil de 150m² atteint.
      Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, n’est-ce pas ?
      D’autant plus que les Déclarations Préalables m’ont l’air d’avoir été créées seulement pour dispenser les demandes d’autorisation d’urbanisme d’être établies par un architecte, en violation (à l’esprit) de la loi établissant l’architecture d’intérêt public. Un tour de passe-passe, en quelque sorte.
      Bien cordialement,

      1. Bonjour Jean-François,
        Il y a une subtilité qui n’est pas à négliger :
        – L’article du Code de l’Urbanisme sur les DP parle bien de la transformation d’une surface close et couverte existante en surface de plancher
        – L’article du Code de l’Urbanisme sur les PC évoque la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol, sans évoquer la transformation.
        Si les termes sont différents, c’est bien que les situations sont différentes, et j’entend m’appuyer sur cette nuance pour obtenir, dans mon cas, la régularisation d’une surface supérieure à 20m2, sans passer par la procédure de permis de construire et toutes les lourdeurs qui vont avec.
        Les DP limitées à 20m2 sont effectivement faites pour éviter le recours à l’architecte, quelle que soit la surface totale de la construction atteinte à la fin et sa destination. Le paradoxe est que la dérogation de 20 à 40m2 ne le permet pas…

        1. Bonjour, oui il y a une ambiguïté (pour ne pas dire une bêtise) dans les textes, notamment dans les Cerfa et autres explications, j’en ai souvent parlé ici.
          Ces textes précisent qu’aménager un garage en extension d’une habitation à laquelle ce garage est dévolu, n’est pas une “extension”. Ok, c’est clair.
          Mais par ailleurs, il est écrit aussi qu’aménager un garage en zone habitable est constitutif d’une création de surface.
          Ah bon ? On aurait donc une création de surface, donc de surface nouvelle, qui ne serait pas une extension d’une surface existante.
          Bizarre, bizarre mon cher confrère, vous avez dit bizarre…?

          1. Bonjour,
            En poussant un peu les recherches sur internet, j’ai réussi à mettre la main sur des documents émanant de certaines préfectures et mairies, des documents de formation principalement, qui indique clairement qu’il n’y a pas de seuil haut à cette disposition de l’article, il y en a un qui indique même “35 m2 ou plus”.
            Il y a clairement une ambiguïté sur la caractérisation des surfaces, c’est quelques fois à ne plus rien comprendre.
            Autre paradoxe, le garage est considéré comme une surface taxable mais pas une surface de plancher, donc théoriquement en le transformant en surface de plancher, il n’y a pas de surface taxable créée puisqu’elle est existante, ce qui permet d’échapper à la taxe d’aménagement en toute légalité.
            Je vais donc m’en tenir à le lecture basique de l’article et voir si j’arrive à obtenir cette DP, ce qui permettra de voir si la lecture est fondée et utile à tous de la connaître.

  92. Bonjour,
    Nous souhaitons savoir comment supprimer un cahier des charges qui établit une maison par lot, fait il y a longtemps afin de pouvoir construire une maison. Respectueusement

  93. Bonjour,
    Merci pour cet article interessant !
    Nous souhaitons acheter une parcelle avec un bâti existant de 77m2 :
    Le tout était initialement l’annexe et garage de la maison des voisins sur la parcelle d’a côté.
    Initialement un garage de 57m2 + par la suite une extension qui a fait l’objet d’un PC avec création de 20m2 SHON.
    Il y a cuisine et salle de sanitaire.
    Le garage a été aménagé en bureau via un premier changement de destination vers « Equipements d’intérêt collectif et services publics », puis nouvelle DP pour retour à destination d’habitation.
    Le PLU interdit la création de nouveau logement mais dans ce cas, à partir du moment ou le bâti ne constitue plus une annexe de la maison des voisins, mais bien un élément unique, que deviennent les 20m2 de surface plancher créés si ce n’est de l’habitation ? Car il me semble qu’un garage créé de l’emprise au sol et non de la surface plancher. La surface plancher étant dédiée à de l’habitable.
    Merci !

    1. Bonjour,
      quand le bâtiment est redevenu à destination de logement, après avoir été un « Equipements d’intérêt collectif et services publics », avait-il été détaché de la maison d’origine (dont il était le garage) ?
      Si oui, la DP obtenue à ce moment-là entérine le fait que ce soit de l’habitation qui n’est plus liée à une habitation existante. Donc en l’aménageant à votre tour, il n’y a pas de création d’un logement, le logement indépendant étant déjà existant.
      Si vous concluez l’achat, veillez bien que l’acte mentionne qu’il s’agit d’un bien à usage de logement.
      Cordialement,

  94. Bonjour,
    J’avais achetée la maison occasion avec la garage de 40 m2 , le parpaing est partout au garage, le lavabo inox existait. Je souhaite aménager l’atelier ( création cloison + OSB ) pour 17 à 18 m2 afin de ne pas geler le chauffe eau électrique , congélateur, machine à laver, les étagères.. . Et aussi il y avait les tuiles transparentes sur la garage, maintenant 2 conduits de lumière velux. Faut-t il déposer les dossiers de Déclaration Préalable ? Merci beaucoup

  95. Bonjour,
    J’ai lu attentivement les commentaires et je souhaiterais effectuer un changement de destination d’un garage fermé attenant à la maison en habitation/atelier, celui-ci fait environ 20m2 hors murs. Par chance il y a une place de parking aérien privative numérotée devant le garage. La construction est en zone UB. En dehors de la DP , de l’accord de la copropriété et de la demande d’autorisation de changement de façade (porte du garage) ai-je d’autres démarches / autorisation à effectectuer ?
    Merci de votre réponse éclairée.

      1. Bonjour,
        Merci pour votre réponse. En fait j’ai lu le PLU de la mairie demande qu’il y ait 2 places de parking dans les lotissements de la zone UB pour certaines surfaces au plancher, or il y a une place aérienne et une fermée (box). celà remet-il en cause la demande ? En outre si c’est le cas, puis-je changer la porte en faisant là encore une DP pour changement de façade et en demandant l’autorisation à la copropriété afin de pouvoir avoir de la lumière naturelle ?
        Bien cordialement

          1. Bonjour
            Merci pour votre réponse, j’ai eu l’urbanisme et un nouveau PLU va paraître … à suivre donc.
            Bien cordialement

  96. Bonjour,
    J’aimerais transformer mon garage en pièce à vivre, mais je n’ai pas de possibilité de créer en remplacement une place de stationnement nécessaire dans le PLU. Est-ce que je pourrais tout de même faire cette transformation en m’acquittant d’une “taxe”/contrepartie à la commune comme il est précisé dans le PLU en cas d’incapacité de créer une place de stationnement. Ce paragraphe concerne les créations de surface et non la transformation comme dans mon cas.

  97. Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acheter une maison de 158m2 surface habitable dont un étage de 28m2, avec un garage – pré-existant et attenant de 38m2, et une cave de 24m2.
    Nous souhaiterions transformer la majeur partie du garage (~25m2) en bureau / atelier non professionnel avec modification de façade, le reste réservé en “abris de jardin” / machinerie pour la piscine (machinerie déjà présente dans le garage)
    La maison est couverte par un PLU, zone urbaine dense. Emprise au sol max 20%, COS 0.3, mais terrain de plus de 1900m2 donc on est largement en dessous des limites
    Si je comprend bien, l’emprise au sol est de 220m2 ( partie habitable + garage et cave), le COS de 158m2 / 1900m2, correct?
    J’ai un doute aux vues des échanges à savoir si :
    – besoin d’un PC ou DP? Je crois comprendre que DP suffisant, car garage pré-existant – auquel cas pas besoin d’un architecte malgré le fait que l’on dépasse les 150m2?
    – pour ce qui est des places de parking on a déjà 2 places extérieurs, et le chemin amenant au garage actuel pouvant faire office de 3eme place si besoin – donc pas de soucis de ce côté?
    – aussi, le réaménagement ne donne pas droit au crédit d’impôt pour amélioration énergétique, correct?
    Merci par avance

    1. Bonjour, quelques précisions :
      – l’emprise au sol n’est pas la surface intérieure. Elle se compte à l’extérieur des murs de façade. Elle ne comprend pas l’étage (s’il n’est pas plus grand que le rez-de-chaussée) ni la cave. Elle comprend le garage et toutes les construction, comptés aux aussi à l’extérieur des murs de façade. C’est la surface visible depuis un avion (sans les avant-toits).
      – à mon avis, besoin d’une DP puisque transformer un garage en zone habitable (sans créer un nouveau logement) n’est pas un changement de destination (sauf cas particuliers, à vérifier à la Mairie).
      – place de parking : vérifiez que le PLU n’impose pas des places couvertes. C’est rare mais ça peut arriver.
      – une DP peut être déposée sans architecte, c’est dommage aussi pour les clients, contrairement à ce que beaucoup croient (car les gens ne savent pas les avantages d’un architecte : projet, prix, sécurité).
      – crédit d’impôts : je ne crois pas, mais ce n’est pas vraiment dans mes compétences.
      Cordialement,

  98. Bonjour,
    Je veux transformer mon garage en pièce de vie et local technique. Ai je besoin de fournir un plan de l’aménagement du garage pour justifier des m² déclarés pour l’impôt?
    Cordialement

  99. Bonjour, Je suis sur le point d’acheter via une SCI, une maison d’habitation de 145 m2 + en annexe un garage non attenant à la maison de 70 m2. Le PLU précise que nous sommes en zone Ah et que les extensions de 30 m2 sont possibles sur les constructions de plus de 50 m2 dès l’instant qu’il n’y a pas de création d’un nouveau logement. Un certificat d’urbanisme opérationnel en cours précise que le garage de 70 m2 peut être aménager en pièce à vivre. Peut-on obtenir un PC pour une extension de 30 m2 sur le garage avec la possibilité de transférer la notion de logement principale de la maison existante vers le garage (avec l’étage, la surface finale du garage sera de 180 m2) ? Et que la maison existante devienne une annexe pour y faire de la location saisonnière ?

    1. Bonjour, non bien sûr. Si le PLU interdit toute création de logement supplémentaire, vous ne pouvez pas créer un logement même si vous intervertissiez les notions de “logement principal” et “logement annexe”. Un logement est un logement, qu’il soit en résidence principale ou ou secondaire (et avoir une résidence secondaire au même endroit que sa résidence principale n’est pas très crédible…).
      La règle d’interdire la création d’un nouveau logement, même dans un bâtiment existant et surtout quand les extensions de 50m² sont autorisées, est stupide à mon avis. Pourquoi voir toujours un bâtiment et un logement comme étant des nuisances ??? Bien au contraire, densifier les lieux déjà habités est bien plus logique et écologique : on évite l’étalement urbain, les trajets quotidiens épuisant et polluants, les infrastructures très chères à créer pour peu d’amortissement, etc.
      Peut-être est-ce là-dessus que vous pourriez convaincre la Mairie ? (les PLU sont faits sans réfléchir, en fait. Je pourrais citer bien des règlements absurdes). Aménager non pas un nouveau logement, mais une extension de votre logement de 50m² (vous comptiez faire une logement de 180m² ?! C’est énorme, non ?) par exemple pour recevoir famille et amis. Puis, avec le temps, convaincre la Mairie de vous laisser le louer. Cdlnt

  100. Bonjour,
    Je souhaite acheter une maison ( 150 m² ) dont le garage a été transformé en habitation ( 30 m² environ ) aux fins de location estivales.
    Je ne suis pas certain que les actuels propriétaires aient fait le nécessaire administrativement.
    Quels sont les risques que j’encours au cas ou aucune déclaration et/ou permis de construire n’ai été déposé ?
    Excellente journée,

    1. Bonjour, vous ne risquez rien si le notaire valide l’achat tel quel ; ce sera alors lui le responsable. Mais il est probable qu’il vous demande une lettre de décharge de responsabilité ou que ce soit contenu dans l’acte. Vous devrez alors examiner à ce que vous demande le notaire et en parler avec lui. Vous pouvez le contacter dès maintenant, je présume.
      Cordialement,

  101. Bonjour Mr,
    votre article est très intéressant, pour ma part, ma villa fait 78 m² et il y a un garage non attenant de 28 m² avec mezzanine et arrivée d’eau + électricité.
    Je souhaite aménager l’intérieur en studio, sans toucher à la façade.
    Faut-il un permis de construire ou une déclaration ?
    D’autre part, le terrain fait 400 m² et il y a donc une place de parking privé pour la maison, mais avec le studio je suppose qu’il va falloir prévoir une 2ème place de parking intérieur? Ce qui est possible… bien que serré, je n’ai pas 50 m² de disponibles pour deux places de parking.
    Au cas où la Mairie refuserait à cause de la 2ème place de parking, quelle est la solution ? louer un garage ? Payer une taxe ? Modifier le garage pour qu’il soit attenant ?
    L’ancien propriétaire avait déjà commencer les travaux et le studio est quasiment fini, l’agent immobilier et lui-même m’ont assuré qu’il n’y aurait pas de problèmes avec la Mairie…
    Je suis inquiet, merci d’avance pour votre retour.

    1. Bonjour, comme il y a création d’un logement et de surface de plancher > 20 m², il faut un Permis de Construire, même si ce n’est pas considéré comme une extension…!
      La Mairie ne peut pas refuser des places de stationnement si elles sont de dimensions supérieures à la norme (vous la trouverez sur internet, ça dépend si les places sont encloisonnées ou pas, etc.). Une général, une place peut faire <15m², donc ça devrait aller ? Vérifiez bien sur le règlement d'urbanisme qu'il ne faut pas des places couvertes !
      Quant à ce que disent l'ancien propriétaire et l'agent immobilier, pour savoir si c'est fiable, c'est très simple : demandez-leur de vous écrire et de signer ce qu'ils disent : c'est LE TEST imparable...
      Cdlmt,

  102. Bonjour, je voudrais savoir j’ai un hangar collé à ma maison, je souhaiterai le coupé en deux pour créer un salon. Je suis entrain de faire ma DP, puisque l’agrandissement de la surface habitable se fait sous le hangar et ce que je suis obligé de faire un plan de masse.
    Cordialement
    Alexandre

      1. Merci de votre réponse mais du coup vu que la surface augmentera sans extension je dois faire un plan de masse actuel et un plan de masse projet, les 2 seront les même.
        Donc dois-je faire le même dessin avec les titres différents ?

  103. Bonjour, nous sommes sur le point d’acheter une maison avec un sous-sol aménagé. Quelles sont les éléments essentiels à savoir/connaître et voir pour ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite ? Et qui contacter pour savoir si cet aménagement rentrera dans la taxe foncière ?
    Merci bien pour votre réponse,
    Cordialement

    1. Bonjour, je ne peux pas lister ici tout ce qu’il faudrait vérifier, sans être sur place. Une visite d’architecte serait un petit investissement judicieux.
      Quant à la taxe foncière, vous pouvez demander à la Mairie, ou à la DDT si c’est une petite Commune.
      Cdlmt,

  104. Bonjour. Nous venons d’acheter une maison en indivision avec ma sœur. La maison fait 124 m² habitables, dont un appartement d’environ 80 m² a l’étage et un appartement de 41 m² en RDC. La maison comprend aussi un garage d’environ 24 m² et une chaufferie de 17 m². Nous sommes dans une commune qui a un PLU.
    Pouvez vous nous expliquer la procédure administrative pour transformer le Garage en pièce à vivre? Nous voudrions changer la porte de garage avec une baie vitrée de la même taille que la porte de garage.
    Merci d’avance.

    1. Bonsoir, il faut :
      1 – consulter le PLU : cette transformation est-elle possible ? Je pense notamment aux places de parking.
      2 – établir et déposer une Déclaration Préalable pour des travaux conformes au PLU (je présume que vous ne modifiez pas la structure de la maison).
      Cdlmt,

  105. Bonjour,
    J’ai acheté une maison sans places de parking (il y a des surfaces dans le jardin mais l’accès est étroit), j’aimerai bien l’agrandir mais est ce que la mairie peut m’exiger une place de parking lorsque je dépasse le 20 mètres.

  106. bonjour jai deja une DP pour faire mon garage dan une picec habitable mais a 20 mç apres avoir fini le travail en arrive a 20,52 mç, est ce que jai doit essay a supprime le 0,58 ? ou je paux laisse ? je sai que jai le doit a 20 mettre , je suis peux d ete contoler par le maire
    merci beaucoup

  107. Bonjour,
    J’ai acheté une petite maison au nom d’une SCI, cette maison est constituée d’un rez-de-chaussée (garage, cave, ..) et d’un étage habitable.
    l’idée est de créer deux appartements séparés un au niveau de rez-de-chaussée et un autre à l’étage, sachant qu’il existe déjà un escalier extérieur.
    Est ce que ce projet est faisable? si oui quelle démarche faut-il suivre ? je peux maintenir les deux appartements dans le même lot ou il faut créer un lot par appartement?

    1. Bonsoir, pour savoir si l’opération est faisable, il faut vérifier le PLU (règlement d’urbanisme). Vous y vérifierez si l’on peut créer des logements supplémentaires et leurs sujétions, telles que des places de stationnement, etc.
      Lisez aussi l’acte de propriété pour vérifier s’il y a des servitudes et qi oui, quelles sont-elles.
      Quant à savoir ce qu’il convient de faire par rapport à la SCI, il faut vérifier sur les statuts de la société. Votre notaire vous indiquera en détail ce qui est possible, ainsi que les conséquences.
      N’ayant connaissance ici d’aucun de ces 2 documents, je ne saurais en dire plus.
      Cordialement,

  108. Bonjour Monsieur
    Je vais construire une tiny house prochainement. J’ai lu dans la loi Carrez qu’elle tolérait une marge d’erreur de 5% dans le calcul de la superficie. Je voudrais construire sans permis de construire en respectant les 20m2. J’aurais aimé savoir si je pouvais monter ma surface à 21m2 en prenant en compte cette marge d’erreur ?
    Merci pour votre aide
    Fabien

    1. Bonjour, n’oubliez pas que toute construction, tout travaux, avec ou sans Permis de Construire ou Déclaration Préalable, doit respecter les règles d’urbanisme, le PLU.
      Donc, je trouve très bizarre (et un peu triste) de rater un tel investissement (se limiter à 20 m² alors qu’on pourrait en faire 25 ou 30) uniquement pour ne pas établir un dossier…?
      Ou alors, il y a une raison qui m’échappe peut-être ?
      cdlmt

  109. Bonjour,
    Dans le cadre d’un projet d’achat d’une longère de 110 m2 avec une grange de 50m2 sur le terrain, je souhaiterais savoir si l’aménagement de la grange en atelier pour bricoler (isolation+électricité+2 velux) est soumis à une déclaration de travaux ?
    Merci par avance

    1. Bonjour, non pas d’autorisation si le bricolage n’est pas effectué à titre professionnel.
      Par contre, si vous modifiez les façades et/ou la toiture – ce que vous prévoyez avec les 2 velux – il faut déposer un dossier de Déclaration Préalable.
      Cordialement,

      1. Je vous remercie pour votre réponse rapide. Et dans le cas ou l’atelier deviendrait un lieu de travail professionnel, il faudrait une déclaration préalable de travaux ? Cette surface de travail ajoutée serait-elle comptée dans la limite de 170m2 de surface habitable autorisée sans l’intervention d’un architecte ? Ou elle ne rentre pas dans ce comptage car justement surface professionnelle ? Merci beaucoup pour votre réponse.

        1. Si l’atelier abritait une activité professionnelle, ce serait un changement d’activité et il faudrait donc un permis de construire ou une déclaration préalable (suivant les travaux prévus). Ce sont en fait à peu près les mêmes dossiers.
          Une demande pour une activité professionnelle demande des dossiers plus lourds qu’un simple logement. Dans tous les cas, les conseils d’un architectes vous seraient très utiles, vous permettant de ne pas gaspiller votre budget (faire et défaire coûte toujours très cher).
          La limite pour l’intervention obligatoire de l’architecte est de 150m² depuis quelques années (et non plus 170m²).
          cdlmt

  110. Bonjour,
    Nous avons un garage derrière notre maison que nous aimerions transformer en parti en dépendance afin de pouvoir y vivre et louer notre maison dans un avenir proche pour un complément de revenu. Notre maison est située dans un lotissement. Quelles sont les démarches que nous devons entreprendre pour avoir l’autorisation de faire ces travaux ?
    D’avance merci pour la réponse que vous m’apporterez.

    1. Bonsoir,
      1 – vérifiez ce qu’il est possible de faire avec le Règlement du lotissement (Cahier des Charges)
      2 – vérifiez ce qu’il est possible de faire avec le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et autres réglementations, à la Mairie ou en ligne (site Mairie),
      3 – si c’est possible, établir un projet (plan) et déposer une demande d’autorisation (DP ou PC, suivant le résultat de vos vérifications). Je vous conseille évidemment de confier ce travail à un architecte (d’aujourd’hui 🙂 ) car ses conseils à tous les niveaux vous seront profitables bien au-delà de sa rémunération.
      Cdlmt,

  111. bonjour je suis dans l attente de mon credit j ai signee mon compromis de vente c est un hangar de 345 m2 en deux parties une partie garage de 276 m2 et d une remise de 69 m2 que je veut passer en habitation principale que me faut t il comme document fournir et a qui les remettre car temps que je n ai pas l autorisation qu une partie du batiment et en habitation mon credit ne serra pas accepte merci de m aide j attend votre repose avec impassience

    1. Bonjour, pour savoir si l’opération est possible, il faut prendre connaissance des règles d’urbanisme et notamment du PLU. De toute façon, il vous faudra un architecte pour la demande de Permis de Construire (création d’un logement dans un bâtiment de plus de 150m² avec changement de destination). Le mieux est donc d’en consulter un tout-de-suite, au moins pour étudier la faisabilité de l’opération. Et ses bonnes idées (je ne parle pas que de l’aménagement, mais aussi des techniques, des bons artisans au meilleur rapport qualité-prix, etc.) peuvent vous faire économiser beaucoup d’argent.
      Cordialement,

  112. Bonjour,
    Dans la villa rénovée d’une de mes tantes, un grand débarras de plus de 20m² Carrez (qui était noté local technique sur le plan de permis de construire déposé pour la rénovation) avec fenêtre sur jardin et tout équipé en eau (alimentation et évacuation) et électricité, est devenu un studio, doit-elle faire une déclaration à la mairie ?

    1. Bonjour, a priori non, car une maison a le droit de comporter plusieurs logements. Si rien n’est modifié à l’extérieur et si pas d’extension, il n’y a pas de d’autorisation à solliciter. Ce qui n’empêche pas qu’il faut respecter les règles d’urbanisme (je pense par exemple aux éventuels stationnement / logement). cdlmt

  113. Nous avons en projet de faire aménager notre garage pour en faire notre habitation et louer notre maison car nous sommes à la retraite est nous n’avons pas assez de revenus on a pensé à cette solution à t on le droit sans permis de construire de le faire merci de votre réponse

    1. Bonjour, comme vous allez modifier l’aspect extérieur, il vous faut au moins une Déclaration Préalable. Vérifiez les règles d’urbanisme auprès de la Mairie, pour savoir ce qui est autorisé (les règlements d’urbanisme, comme par exemple le PLU, sont souvent en ligne). Ces règles dépendent de chaque Commune et de chaque zone, par Commune. Par exemple, aurez-vous les places de stationnement éventuellement requises ?
      cldmt,

  114. Bonjour
    Article clair mais comme je lis tout et son contraire donc je m’interroge, nous avons une maison de 115m2 d’emprise au sol (et 115m2 habitable sur 2 niveaux +50m2 de garage/atelier ) et souhaitons transformer notre garage de 17m2 en chambre. Nous transformons la porte de garage en fenêtre et changeons la porte extérieure vitrée en porte pleine. Tout est visible de l’espace public. J’ai cru comprendre qu’un pc était à faire mais je lis dans votre article que seule une domo suffirait ? Je me suis lancée avec un prestataire pour un pc, défaut de conseil de sa part ou a t il raison ? Merci

    1. Bonjour, sauf cas particulier (bâtiment classé, …) un DP suffira pour modification de façade, car ce n’est pas un changement de destination (le garage est déjà dévolu à une habitation).
      Les dessinateurs ne sont pas forcément compétents en matière d’urbanisme, ils dessinent ce que vous leur demandez, c’est tout.
      cdlmt,

  115. Bonjour,
    Merci pour votre article bien détaillé. Si je comprends bien dans le cas de ma situation actuelle.
    Maison de 132m2 Surface Plancher et un garage accolé d’un total de 47m2.
    Ce garage contient également une buanderie avec chaudière etc de 10m2.
    Je souhaiterai m’aménager un atelier de travail (produit salissant & poussière) et seulement changer les portes de garage par des baies vitrées et peut être ajouter un peu d’isolation => Déclaration Préalable pour le changement de façade.
    Si dans quelques années j’envisage de transformer cette endroit en un lieux habitable alors là je devrai faire une demande de permis de construire car 132+ (47-10)= 168m2 > 150m2 de surface plancher si je comprends bien ?
    Un grand merci par avance pour votre réponse.

    1. Bonjour,
      si votre activité dans le garage transformé en atelier a un caractère professionnel, il y a changement de destination. Il faut donc une Déclaration Préalable, si vous ne modifiez pas la structure porteuse du bâtiment (et si le bâtiment n’est pas inscrit sur la liste des Bâtiments de France). Attention, il y a des règlementations spécifiques si vous recevez du public.
      Si ça n’a pas de caractère professionnel, vous avez le droit de bricoler dans votre garage sans autorisation… Pour modifier la façade, il vous faudra donc une Déclaration Préalable (sauf Bâtiment classé Monument historique).
      Dans quelques années ? Vu comment les règlementations d’urbanisme changent fréquemment, il conviendra d’apprécier à ce moment-là.
      cdlmt,

  116. Bonjour,
    Je restaure actuellement une vieille longère dans le secteur toulousain, village couvert par une carte communale, zone du cadastre N.
    Ma problématique est la suivante:
    La maison d’habitation est déclarée 108m² au service des impôts.
    Dans cette longère, une partie grange est attenante c’est à dire bâtie dans le prolongement mais elle n’apparait nulle part d’un point de vue administratif.
    Je souhaite aménager une partie de cette grange en restant sous la barre des 150m², je souhaite créer 2 ouvertures.
    L’appellation grange ou garage est elle identique ?
    Une déclaration préalable est elle suffisante ?
    Puis-je déposer une DP pour la création d’ouverture uniquement puis par la suite une autre pour l’aménagement ?
    S’il me faut un permis, dois-je considérer que la surface est créée par changement de destination ?
    Merci infiniment pour votre réponse!

    1. Bonsoir,
      je regrette beaucoup que sembliez fuir l’intervention d’un architecte. Engager des travaux correspond en général à un budget important, et en même temps, ça constitue une aventure où vous risquez fort de rencontrer des aléas. Refuser d’avoir un guide dont c’est le métier est bien dangereux, à moins que vous ayez les mêmes compétences et la même expérience qu’un architecte, dans les domaines juridique, technique, réseau d’artisans (il y a de tout dans la région toulousaine, j’en sais quelque chose !), maîtrise des coûts et architectural (quand même). Ce rejet des architectes qui sont là pour que vous réussissiez l’opération, techniquement et financièrement, est désolant.
      Une grange n’est pas un garage, surtout si elle n’est pas entièrement close.
      Il faudrait que je sache ce que vous voulez créer et que voie le dossier ou les lieux pour vous dire quelle autorisation d’urbanisme demander, DP ou PC.
      Il y aura changement de destination… si la destination est changée ! N’en sachant pas plus, je ne peux pas répondre.
      cdlmt,

  117. bonsoir
    très bonne et belle année pour tous ; et qu’elle apporte à tous santé, sérénité et paix
    je reviens à nouveau vers vous pour vous exposer des nouveaux tracas avec le service urbanisme de ma mairie .
    il s’agit de mon garage de 15 m2 que je veux transformer en espace de vie pour accueillir ma mère . en rencontrant le service de l’urbanisme, j’ai été autorisée à transformer en 28m2 en remplissant un DP . on m’impose une hauteur sous plafond de 2,40m2 ( qui est respectée) et une hauteur de façade de toiture de 2,60 m2. Or l’entrepreneur dit que cette hauteur est trop basse et il a fait la hauteur à 4 m mais en dégradé pour l’écoulement des eaux de pluie sur la toiture.
    la mairie m’a convoqué et demande que la hauteur soit ramené à 2,60m
    on ne peut pas enlever la toiture dont les tuiles sont toutes posées.
    que dois je faire ? il y’a t’il une autre alternative à la non déconstruction de la toiture?
    merci énormément
    cordialement

    1. Bonjour, la hauteur de votre toiture n’est très probablement pas 4 m, car elle se mesure à LA BASE de la toiture (la “sablière”), et non pas au point le plus haut (le “faîtage”). Une hauteur de 2,60 m pour un garage est courante. Je vous propose de vérifier quelle est la hauteur réelle du mur à la base de la toiture, là où la toiture commence pour monter ensuite.
      Qui a établit les plans de la Déclaration Préalable ? C’est à cette personne qu’il convient de demander des comptes dans votre affaire s’il y a un refus de DP (opposition).
      Et c’est qui a donné l’ordre de réaliser les travaux sans l’accord de la Mairie (vous-même ? le maçon ?) qui doit payer la démolition des travaux éventuellement non conformes, car cette personne a fait prendre un risque anormal.
      cdlmt,

      1. bonjour
        Merci pour votre réponse
        en effet, vu que la 1re demande de PC a été refusée en octobre alors que j’entreprenais cette démarche depuis le mois d’avril, j’ai changé ma demande en déclaration préalable en fin octobre avec tous les plans de mon annexe à réaliser .Toujours sans réponse et suite à l’hospitalisation de ma mère avec cette crise sanitaire , et dans la panique, j’ai demandé à mon entrepreneur de commencer les travaux.. j’ai reçu le récépissé de dépôt en début décembre
        la mairie demandait une hauteur sous plafond de 2,40m et avec le toit, 2,60m. l’entrepreur dit que cela n’est pas possible car c’est pour y faire vivre une vieille personne en plus malade et il faut une bonne isolation du toit et de la maison.
        en fait, la hauteur de sous plafond est de 2,40 m, mais la hauteur du mur de la façade extérieure est de 2,70 et de la fin de cette façade jusqu’au au pignon du toit en pente, la hauteur est de 1,47 m. donc nous avons une hauteur totale de 4,17m du sol au toit pat la façade extérieur.
        la mairie dit que le toit doit être plat et que la hauteur totale de ma construction doit être de 2,60m .
        Oui , c’est moi qui ai commandé à mon entrepreneur d’effectuer la construction et la toiture est bien posée depuis le vendredi .
        l’urgence de la santé de ma mère m’impose cette irrégularité alors que j’ai déposé à la mairie la dérogation par la présentation d’une expertise médicale et le certificat médical
        voilà le contexte de mon infraction.
        merci pour votre éclairage
        bien à vous

        1. Bonjour, il vous aurait fallu un architecte pour mener à bien cette opération de construction, tant sur le plan technique que juridique et financier.
          Maintenant, il vous faut un avocat, pour mettre en cause le maçon pour défaut de conseil – mais ce n’est pas si simple, car un maçon n’est pas un conseiller juridique (comme l’est un architecte, par exemple).
          Je ne vais plus pouvoir répondre à toutes les questions de façon détaillée, il y en a trop. Je réponds donc de façon plus générale. Ceux qui veulent des réponses plus détaillées peuvent me contacter directement, nous conviendrons d’une rémunération (de l’ordre de 20 à 100€ par réponse).
          Cordialement,

          1. Je vous remercie pour vos réponses et tous vos conseils .
            Je prendrai contact directement avec vous pour la suite à donner à mes questionnements
            Bien à vous

  118. bonjour ,
    je suis sur le point d’acheter un terrain de 5000 m2 agricole ou se trouve une
    petite maison d’environ 35 m2 viabilisée avec fosse septique au normes
    de plus a tenant a la maison il y a une ruine ou il ne reste que les murs
    la maison est a un premier propriétaire et la ruine a un autre pour la vente
    je n’ai pas de problèmes ,
    par contre ma question est quelle surface ai je le droit de construire en
    extension a savoir que j’aurai deux titre de propriétés et quelles sont les
    démarches a suivre
    merci de votre réponse , olivier

    1. Bonjour, vous n’aurez au final, de fait, qu’un seul bien, unique, puisque les 2 biens achetés sont mitoyens. Les règles de calcul pour connaître vos droits à construire ne s’appliqueront que sur l’ensemble, sans dissocier la maison de la ruine.
      Il faut voir le PLU, l’acte de propriété, l’état des bâtiments (ruine, pas ruine…). Partant de là, il faudra peut-être une négociation avec la Mairie (ou pas).
      cordialement,

  119. Bonjour, merci pour votre article.
    Nous sommes propriétaires d’une longere de 160m2 située en zone agricole soumis à un PLU.
    Nous aimerions utiliser le garage de 60m2 situé à une 10zaine de mètres de la maison pour y transformer 40m2 en petite “maison” indépendante poir la famille mais de passage et consacrer les 20m2 restant en cuisine d’été + local technique piscine.
    Ma question semblerait identique à beaucoup d’autres : dois je envisager un permis de construire ou une déclaration de travaux à la mairie?!
    Merci!

    1. Bonjour, vérifiez sur le PLU si la création d’un logement supplémentaire est autorisée. Ce n’est pas évident en zone agricole, ça dépend de chaque PLU et de chaque Zone. Et, éventuellement, un permis de diviser. Ca dépend de nombreux critères, le mieux est d’aller voir les Services d’Urbanisme de la Mairie (ou de la Com’Com si la Commune est un village).
      Un conseil : vérifiez quand même, avant d’exposer votre projet à une Administration, qu’il soit bien possible, via un PC ou une DP. Sinon, vous serez dans le viseur de l’Administration…
      Si ok, que ce soit un PC ou une DP n’a guère d’importance, c’est à peu près le même dossier. cdlmt

      1. Bonjour, merci pour votre réponse
        L’extrait du plu ( copié plus bas) de notre zone me paraît favorable à notre projet même si je comprends pas trop l’histoire des 20m2 ….
        Dès lors si le projet peut se réaliser, pouvez vous m’éclairer sur l’obligation de me rapprocher d’un architecte dès lors que l habitation initiale de 160m2 s’ajoute avec les 40m2 de surface plancher de plus ?
        Merci encore à vous, cet
         l’extension des bâtiments à usage d’habitation existants à la date d’approbation du PLU est autorisée sous
        réserve :
        – que l’extension des constructions à usage d’habitation ou/et d’hébergement n’apporte pas de gêne
        à l’activité agricole (pas de réduction des inter-distances avec les bâtiments agricoles en activités
        situés à moins de 100 m)
        – d’être limitée, à la date d’opposabilité du présent document à 20 m² + 30% de l’emprise au sol du
        bâtiment existant dans une limite globale de 60 m² supplémentaires à la date d’approbation du
        PLU
        – que la hauteur de l’extension ne soit pas supérieure à celle du bâtiment d’habitation initial
        – qu’elle se fasse en harmonie avec la construction d’origine.

        1. Bonjour, vous pouvez construire en plus des bâtiments existants :
          – 20 m²
          – auxquels vous pouvez ajouter une surface calculée en prenant 30% de la surface actuellement construite (emprise au sol).
          Si le bâtiment actuel a une emprise au sol de 120 m², vous pouvez ajouter : 120 x 30% = 36 m². Donc en tout ça ferait 20 + 36 = 55m² de possibilité de construire.
          Si le bâtiment actuel a une emprise au sol de 150 m², vous pouvez ajouter : 150 x 30% = 45 m², donc ça ferait en tout 20 + 45 = 65 m². MAIS comme la surface totale d’extension est limitée à 60 m², vous ne pourrez construire que 60 m².
          Pour l’intervention de l’architecte, elle est obligatoire à partir de 150 m² de surface TOTALE (existant + extension), donc même si vous construisiez 10 m², il vous faudrait un architecte, car la surface actuelle dépasse déjà 150 m².
          Si vous n’aviez pas cette réticence à bénéficier des conseils d’un architecte, celui-ci pourrait vous expliquer ça, en plus de tous les bons conseils qu’il vous prodiguerait.
          Cdlmt,

          1. Bonjour et merci pour votre réponse, qui m’aura enfin permis d’y voir bien plus clair comme pour bien d’autres….merci encore pour votre disponibilité, gratuite pour le coup! Je rénove moi-même de a a z notre vieille longere et donc me suis passé d’artisans si ce n est pour la toiture.
            La transformation du garage en petit logement serait aussi fait par moi…pour le plaisir et bien sûr pour l’aspect financier.
            Pour m etre déjà renseigner sur un site internet de prestation architecte “pas cher” , jai été direct refroidit pas la notion du pas cher….La dans notre configuration la question ne se pose pas puisque >150m2!
            Peut-être devrai je vous contacter pour éclaircir cet aspect ?!
            Bien cdt

          2. La prestation d’architecte obligatoire pour une surface totale portée à plus de 150m² ne concerne que le dossier de demande de permis de construire, rien d’autre.
            Par contre je vous engage à demander à l’architecte, à cette occasion, quelques informations précieuses qui vous seraient utiles. Informations données verbalement bien sûr, sinon l’architecte serait obligé de vous compter une prime d’assurance qu’il devrait verser !
            Cordialement,

  120. Bonjour,
    Je souhaite transformer un garage (entre 15 et 20m²) attenant à la maison. Si j’ai bien compris cela ne consiste pas en un changement de destination et nécessite uniquement une déclaration préalable mais pas de permis de construire. Si le PLU exige par exemple 2 places de parkings, est-ce qu’une allée non couverte ou rentrent deux voitures convient? Quels sont les impacts financiers (TVA, impots locaux, fonciers, assurance habitation) pour cette transformation?
    un grand merci par avance

    1. Bonjour,
      – 2 place de stationnement en enfilade sont théoriquement valables, mais certaines Mairies font des difficultés. Le Conseil d’Etat (plus haute juridiction) a tranché récemment : les places de parking en enfilade sont prises en compte “dès lors que chacune d’elles, affectée au même logement que celle qui en commande l’accès, est effectivement utilisable” (CE, 22 juillet 2020, n° 427398).
      Donc dans votre cas, c’est ok.
      – conséquences fiscales : aucune idée, ce n’est pas du tout mon domaine. Votre notaire est le mieux qualifié pour vous répondre pour cela.
      cdlmt,

  121. Bonjour,
    J’ai déposé une demande de travaux pour réaliser un garage non attenant de 32m2 sur le terrain de ma maison. Je suis en zone urbaine de village, avec plu. Le conseiller urbanisme de la mairie m’avait indiqué que je pouvais aller jusqu’à 40m2 de surface de garage (pour une demande simple) puisque la superficie de ma maison était de 96m2. À priori, je ne dépassais pas les 150m2 de surface au sol maximum si j’ai bien tout compris…Or, je reçois ce jour un refus de l’urbanisme agglomération me disant que je dépasse les 20m2 autorisés.
    Qui à tort dans cette affaire ? Attenant ou non attenant, est ce important ? Merci de votre retour. Bien à vous.,Alain

    1. Bonjour, je ne peux pas vous dire ainsi qui a raison ou qui a tort, je ne peux rien calculer, je n’ai pas les plans…
      Par contre, je suis surpris – et un peu choqué, quand même – que vous vous imposiez de ne pas dépasser 150m² d’emprise au sol au seul prétexte de n’avoir pas à utiliser les services d’un architecte (si j’ai bien compris ?), alors que nous sommes là pour permettre à nos clients de réussir leur projet de construction, sur tous les plans (si je puis dire).
      Cdlmt,

      1. Merci beaucoup de votre retour. Le conseiller de la mairie m’a simplement donné cette règle de 150m2 en m’indiquant qu’à cette limite, pas besoin de permis de construire…Est ce la réalité ? Bien à vous. Alain

        1. Non, pas du tout, les surfaces sans permis de construire sont limitées à… 5m² !
          Pas très au courant, cet employé de mairie.
          Ou alors, il y a une autre raison pour limiter votre surface à exactement 150m² – mais ce serait un hasard bien curieux. Il faut voir quel article du PLU l’imposerait.

          1. Merci je comprends. Par contre, sachez que ma maison de 96m2 habitable existe, ma demande préalable est faite pour un futur garage non attenant de 32m2 que je souhaite construire. L’urbanisme me demande un dépôt de permis de construire au lieu d’une simple demande préalable, sous prétexte que je dépasse les 20m2 de superficie de garage…cordialement, alain.

          2. Ah, il veut dire : un dossier Permis de Construire au lieu d’une Déclaration Préalable ?
            Ce n’est pas un problème car c’est à peu près le même dossier. Il aurait pu vous le dire au dépôt de la demande. Je n’ai jamais compris pourquoi avoir créé cette différence de dossier (PC ou DP), à part le plaisir de compliquer les choses – ou plus probablement, une façon supplémentaire d’écarter les architectes.
            cdmt,

  122. Bonjour,
    J’ai acheté il y a un an avec mon mari un appartement de 80 m2 en rdj avec garage attenant à notre logement dans une copropriété de 5 logements . Nous aimerions transformer notre garage d’une superficie de 19m2 en chambre avec salle d’eau . Nous allons changer la porte de garage par des stores roulant et baie vitrée, qu’elles sont les démarches à suivre, pour toute cette modification s’il vous plaît ?
    Merci .

    1. Bonjour, 2 autorisations à obtenir pour pouvoir faire ces travaux :
      – l’autorisation de la copropriété,
      – une Déclaration Préalable à la Mairie (si pas dans un cas particulier, tel que bâtiment classé monument historique, etc.)
      cdlmt,

  123. Bonjour, je me permets de revenir vers vous car je viens de découvrir après la signature du compromis de vente que l’extension de la maison d’environ 20m2 a été réalisée il y a plus de 20 ans mais sans autorisation de la mairie .
    La ville est considérée en zone inondable faible ( bleue) .
    J’ai lu qu’au delà des 10 ans, il y a une prescription pénale et civile et qu’on ne peut pas démolir cette extension. Cependant, le service urbanisme me dit qu’il n’est pas sur du tout qu’il accepte la demande de changement de toit et fenêtre sur cette extension du fait de la construction illégale de cette extension et que nous sommes en zone inondable.
    Du fait de la zone inondable, je pense qu’il n’est pas possible d’effectuer une régularisation auprès du service urbanisme. Par ailleurs, les frais concernant la taxe d’aménagement seraient très couteux…
    Par ailleurs, je m’interroge sur les risques que nous encourons si nous achetons ce bien . Pouvez-vous me renseigner ? Merci d’avance, cordialement

    1. Bonjour, pour ce genre de problème, compte tenu qu’il s’agit strictement d’un problème juridique et surtout que les cas particuliers sont nombreux, je réponds que seul un notaire saura vous conseiller efficacement sur la meilleure décision à prendre.
      Cordialement,

  124. Bonjour MR ESPAGO
    Actuellement propriétaire d une carrosserie automobile en centre ville je voudrait transformer les locaux en 3 appartement de 50 m2 pourriez vous svp me conseiller sur les démarche a suivre en mairie et le risque de contrainte qui peut i avoir sachant que je ne modifie pas la structure du bâtiment la construction et faite de poutre apparente ancienne grange a Epoque elle se trouve en deuxième ligne elle ne donne pas de vue sur la route principal merci

  125. Bjr j ai un garage faisant partie de la maison qui a été transformé en pièce à vivre il y a plus de 10 ans. La porte du garage a été recouverte par des clins . Les fenêtres étaient existantes mais remplacées par du double vitrage . La mairie refuse de le prendre comme tel . Qu en est il svp. Merci de votre réponse

    1. Bonjour, la modification de façade (bardage en clins à la place du portail) aurait nécessité une Déclaration Préalable.
      Pour les délais de prescriptions, je vous engage à aller voir un notaire ou un avocat, car les cas particuliers sont nombreux.
      Cdlmt,

  126. Bonjour,
    J’aurai besoin de votre avis sur la problématique suivante :
    Un bâtiment annexe à une maison à été construit. Au départ le permis de construire accordé (2001) portait sur un garage de 54m2 avec toiture et une porte de garage. Les travaux ont finalement construit une petite maisonnette avec baie vitrée, porte d’entrée, fenêtre et velux. Aucune déclaration d’achèvement n’a été faite.
    Aujourd’hui nous souhaitons faire cette déclaration d’achèvement. Est-ce possible puisque la construction n’est pas conforme au permis initial ? Si la mairie ne contrôle pas et valide la demande quels sont les risques futurs ? Nous souhaitons vendre la maison maison et cette dépendance, serons-nous responsable dans l’avenir de cette non conformité quand bien même elle aurait été validée par la mairie ? Ou faut-il d’abord demander un permis modificatif correspond à la construction ?
    Je vous remercie pour les réponses,

    1. Bonjour, les prescriptions en matière de pc sont complexes, comme savent si bien le faire les lois françaises. Elles sont différentes vis-à-vis de l’urbanisme, du fisc, en matière pénale, etc.
      La première chose à faire est de vérifier le PLU actuel :
      – si la construction pourrait être édifiée aujourd’hui (si elle est conforme au règlement actuel), le mieux est en effet de déposer un PC ou une DP (suivant les cas), et vous êtes définitivement à l’abri.
      – si elle serait illégale de construction aujourd’hui, il faut consulter votre notaire, car ça peut être juridiquement complexe et c’est lui le mieux placé pour vous conseiller au mieux pour vous sur cette affaire. Mieux vaut ne pas en parler à la Mairie pour le moment.
      cdlmt,

  127. Bonjour ,
    j’ai réalisé une demande de DP à la mairie pour transformer 2 dépendances ( sorte de petites annexes maconnées , servant de débaras ou rangement) en deux petits studios.
    La mairie a refusé ,en indiquant que je devais créer 5 places de parking sur mon terrait ( 2* 2,5 Places par logement) .
    J’ai demandé un rendez vous avec le maire, et la personne de l’urbanisme joue sur les mots au niveau du logement.
    Je lui demande si je peux transformer cela en chambre, et il me dis qu’a partir du moment ou il n’y a pas de sanitaires et douches, pour lui c”est ok . Mais il n’était pas plus convaincu que cela ?
    comment puis je faire pour savoir ce que je peux réélement faire de ces deux dépendances ?
    sachant que le rajout de ne places de parking est impossible a cause de l’accés au terrain trop etroit.
    Merci Benjamin.

    1. Bonjour, vous pouvez étendre la zone habitable d’un logement dans son garage (ou équivalent, grenier, etc.) à condition que ce garage soit dévolu au logement (c’est le garage du logement, sur le même terrain).
      Et vous ne pouvez pas créer un ou des logements nouveaux (qui n’existaient pas avant) sans autorisation d’urbanisme (PC si vous intervenez sur la structure du bâtiment, DP sinon). Etendre une surface habitable n’est pas créer un logement nouveau.
      Qu’est-ce qu’un logement ? Un lieu où habiter de façon autonome : une zone cuisine, un cabinet de toilette et wc, une surface minimale : consulter le règlement sanitaire départemental (ça peut varier d’un dépt à l’autre).
      Dans votre cas, chaque logement doit avoir ses propres places de stationnement, soit 2,5 places chacun (ce que je trouve complètement délirant pour un studio d’1 personne, alors que la tendance est justement de supprimer l’obligation de places de stationnement – mais mon avis ne compte pas pour votre Mairie 🙂 ) cdlmt

      1. Bonjour Jean-Francois ,
        merci de votre réponse rapide. Du coup , on joue sur les mots pour la définition d’un logement.
        Je n’ai pas trouvé la définition précise de ce que devait comprendre un logement pour être considéré comme tel .
        Merci

        1. La définition la plus précise est celle du Règlement sanitaire départemental, donc propre à chaque département (ce que j’ai toujours trouvé curieux, chaque département pouvant faire, dans son coin, ses petites définitions perso, pas très dans l’esprit de la V° République…).
          Vous devriez le trouver en ligne. Cordialement,

  128. Bonjour MR Espagno
    Je voudrais un éclaircissement pour bien. Comprendre l’ aménagement d’un garage. Je suis propriétaire d une maison de ville . Achetée dans le cadre d une VeFA. Je suis le 1er proprietaire. Maison acquise Nue de tout revêtement et équipement sanitaire.Le promoteur avait obtenu son PC sous POS en 2013. Avant mise en place PLU dans la ville en 2015. La maison de ville intégre au rdc un garage de 20 m2. Sur surface plancher global de 50 m2. (Garage dans maison)
    Lors de mes travaux d aménagement j ai réduit la surface du garage au profit de la surface d’habitation. Pas d extension. J ai modifié cloison intérieur. Je n ai pas modifié l’ aspect extérieur de ma maison et je n ai pas supprimé la porte de garage. Donc pas de modification de façade.Le garage ne fait plus que 8 m2 et n est plus accessible de l intérieur de la maison. On y accède que depuis l extérieur.
    Je reçois un courrier de la mairie suite dénonciation d un policier municipal et on m indique que je suis en infraction avec PLU.
    Or ma maison sur acte de propriété a l achat fait 102 m2 habitable et le dit PLU impose 2 places de stationnement ( 1 place par 50 m2 habitable)
    Or avec mon bien je n avait que le garage pas de place de stationnement extérieur car nous sommes en centre ville.
    Pour infos c est la mairie qui a vendu le terrain de la promotion .
    Donc maison construite avec PC sous POS et là je suis relance pour pseudo infraction au PLU. Alors que ma maison et les places de stationnement fourni ne respecte pas le plu.
    Please éclairez moi je ne comprend plus rien
    Merci d avance pour votre aide précieuse

    1. Bonsoir, là encore on touche du doigt l’incohérence de certaines règles d’urbanisme.
      1° – Si vous ne changez rien en façade ni en structure porteuse, vous avez le droit de ne pas déposer de DP quand vous faites un aménagement du garage en pièces habitable de votre logement. La loi est claire sur ce point, ok.
      2° – Donc, cet aménagement n’est pas soumis au PLU actuel : il n’y avait pas à effectuer une demande d’autorisation d’urbanisme car ce n’est pas une extension ni un changement de destination ni un changement d’aspect. Le PLU ne vous est donc pas opposable (on ne rase pas tous les bâtiments existants qui ne seraient pas en conformité avec un nouveau PLU).
      3° – Mais votre maison reste-elle soumise au POS de l’époque du dépôt de la demande de permis de construire (donc avant la construction elle-même) ? Il faudrait s’y référer pour savoir ce qui est mentionné dans ce document obsolète, mais ce POS a bien été retiré. Donc à mon avis, vous n’avez plus à le respecter. Imaginez que votre maison date du 19° siècle et qu’elle n’ait pas de garage : personne ne vous imposera d’en créer un au prétexte du PLU actuel, si vous ne modifiez rien qui nécessiterait une demande d’autorisation d’urbanisme. Tout cela est absurde, on est bien d’accord, mais les règles d’urbanisme le sont souvent…
      4° – De toute façon, il n’est probablement pas défini de surface minimale de garage dans le POS de l’époque. Or vous avez toujours un garage, il peut servir par exemple pour des 2 roues (ou des 3 roues, comme on en voit aujourd’hui). Donc, même si un garage était obligatoire, eh bien vous avez toujours conservé un garage… Normalement, un bon avocat démontera facilement la demande de la Mairie !
      Tenez-moi au courant, si vous voulez bien. Cdlmt,

      1. Merci Mr Espagno pour votre retour rapide et précis
        Dans votre réponse numéro 1 quand vous dites la loi est claire sur ce point vous faites références à quelle loi ?
        Dans votre réponse numero2 quand vous dites que mon aménagement n est pas soumis au PLU, alors je dois comprendre que ma modification de surface ayant lieu en 2020 pour rappel PLU effectif depuis 2015 et supprimant une place de stationnement prévu, je ne suis pas soumis au obligation du PLU en matière de place de stationnnement
        Enfin quant à la lettre de la mairie au regard des incohérences qu’elle contient je n y ai pas répondu et je n ai pas l attention de le faire
        Merci encore pour vos éclairages

        1. Aménager un garage en surface habitable n’est pas un changement de destination ni une extension de surface, c’est écrit en toutes lettres dans le Cerfa (formulaire) de demande d’autorisation d’urbanisme, rédigé et diffusé par l’Etat.
          Vous n’êtes pas soumis à PLU tant que vous ne modifiez pas votre construction par des travaux qui nécessiteraient une autorisation des pouvoirs publics. Si je repeins ma chambre, je n’ai pas à consulter le PLU pour me mettre en conformité, même si mon bâtiment ne pourrait pas être construit tel qu’il est, car il serait non conforme au PLU.
          Le PLU édicté après la construction de votre maison ne lui est pas opposable tant que votre maison reste en l’état. Or aménager un garage n’étant ni un changement de destination ni une extension de surface ni une modification de structure, ce n’est pas soumis à autorisation. Donc votre maison reste “en l’état” au regard de la loi. C’est mon raisonnement. cdlmt

          1. Merci encore et toujours s pour vos réponses car le courrier de la mairie m indique avoir supprimé une place de stationnement et que selon le PLU un garage doit faire 2,5 m sur 5 m
            Donc au final ma maison étant construite avec PC sous POS mes aménagements intérieurs ne sont pas soumis au PLU dès lors que je ne touche pas à la structure ni ne modifie aspect extérieur
            Aussi le courrier de la mairie est gonflé quand il invoque le PLU.
            Car même si j y étais soumis au PLU l aménagement offert par le promoteur n offrant pas 2 places de stationnement était donc incorrect avec cette loi d urbanisme
            En fait les mairies manquent de précision dans leur courrier parfois agressif car nous menaçant de sanction juridique
            Bref encore merci

          2. Si la Mairie vous a écrit une lettre recommandée, vous devez y répondre, car en Droit, on peut considérer que “qui ne dit mot consent”.
            Vous pouvez répondre la position que je vous suggérais, à savoir que votre maison étant construite avant l’application du PLU, ses prescriptions ne s’appliquent pas aux ouvrages antérieurs et que vous n’avez aucune demande d’autorisation à effectuer puisque vous ne changez ni la surface ni la destination ni la structure ni les façades de votre bâtiment – c’est bien d’être juridiquement précis dans la lettre – et vous verrez bien la réponse éventuelle de la Mairie. cdlmt,

          3. Merci Mr Espagno pour votre appui mais pour répondre au courrier de la mairie : le promoteur pour ma maison a obtenu un PC en 2013 avant mise en place du PLU en 2014 Mais la construction a débute en 2015 et livre en 2019 . Aussi puis je écrire que ma maison n est pas concerné par le PLU. Car cette règle ne s s’applique pas aux ouvrages antérieurs .
            Merci encore

          4. Eh oui, une construction est régie par les règles au moment de la demande de permis de construire, pour peu que la construction se réalise dans les délais légaux après obtention de ce PC (délai légal qui varient de temps en temps, au fil des années…) et même si le règlement d’urbanisme a changé avant la fin des travaux. cdlmt

          5. Et enfin une dernière chose Mr Espagno afin que je comprenne bien
            Le PC de construction de ma maison ayant été accordé sous POS, et ce PC ayant été valide avec le garage intégré à la maison
            Si aujourd’hui Le fait que je réduise sa surface au profit de l habitat sans modifier aspect extérieur, suis Je bien pas soumis au PLU
            Merci encore pour votre aide précieuse et précise

          6. – Non, la maison n’était pas soumise au PLU pendant sa construction, PLU qui n’existera qu’après la demande de PC, et donc qui ne pouvait pas être pris en considération à l’époque de cette demande.
            – Les travaux actuels sont évidemment soumis au PLU actuel. Mais rendre habitable un garage existant dévolu à un logement, sans changer les façades et sans toucher à la structure, n’est pas constitutif de création de surface de plancher et n’est pas un changement de destination. Il n’y a donc pas de demande d’autorisation à effectuer : on ne peut pas faire une demande dans laquelle on déclare… qu’on ne demande rien !
            Et s’il n’y a aucune autorisation à solliciter, il n’y a aucune autorisation à obtenir.
            Donc je ne vois pas ce que l’on pourrait vous reprocher légalement. Les services d’urbanisme vous reprochent de ne pas avoir obtenu d’autorisation, mais une autorisation pour quels travaux ? Il n’y a pas de surface taxable créée de stationnement close, je ne vois aucune case dans le formulaire de Déclaration Préalable correspondant à votre cas, nulle part je ne lis qu’il faut déclarer la suppression d’une place de stationnement. Par contre, j’y vois l’inverse : “N’est pas considéré comme une extension, la transformation d’un garage … en pièce habitable.” Si la loi est mal faite, on ne peut pas vous le reprocher.
            Je pense donc qu’il y a matière à discuter et à faire valoir votre position et votre bonne foi. Un bon avocat spécialisé en urbanisme saura vous éclairer et vous défendre sur ce point.
            cdlmt,

          7. Bonjour Mr Espagno
            suite à nos échanges je vous informe avoir reçu un recommandé de la mairie suite à la diminution de surface de mon garage intégré à ma maison au profit de l’habitation, sans modifier la façade ou extension de surface.
            Ce courrier me demande un droit de visite en ma présence pour constater l’infraction. Ce courrier agressif est démentiel. et à la limite du harcèlement. auriez vous un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme à me présenter

          8. Merci Mr pour vos retour si rapide
            Mais je suis en région parisienne
            Et peut on contester cette visite
            Vraiment pour une diminution de surface pour un garage dévolu à une maison Sans modification aspect extérieur
            Demander un droit de visite

          9. Ah oui une dernière chose pourriez vous me communiquer le numéro de Cerfa sur lequel il est indiqué qu ‘aménage un garage en surface habitable n est pas un changement de destination

      2. Bonjour MR Espagno
        J ai pris un avocat et celui ci a rédigé une réponse à la mairie
        Je souhaiterai vous l envoyer par mail pour avoir votre avis
        Auriez vous une adresse mail à me communiquer

  129. Bonjour et merci pour cet article hyper utile !
    Je souhaite créer 32m² en rabaissant le plancher de combles existants (bat habitation, combles déjà isolés, pas de modif de l’aspect extérieur, hauteur rdc après travaux 220cm).
    Concernant votre astuce en or consistant à invoquer la phrase “n’est considérée comme une extension etc”, cela signifie-t-il que je n’ai pas besoin d’un PC ni même d’une DP malgré les 32m² créés ?! Juste informer la mairie et les impôts ?!
    Merci d’avance pour votre aide
    Cordialement
    Antoine

    1. Bonsoir, en effet, c’est à mon avis le même raisonnement que pour le garage. Il est bien écrit dans le formulaire Cerfa :
      “N’est pas considéré comme une extension, l’aménagement d’un garage ou d’un comble en surface habitable.”
      Or votre comble existe, vous pouvez y marcher, ranger des affaires : il possède un vrai plancher. Les surfaces h > 1,80 m ont dues être déclarées en surface de plancher (à peu près la même chose que la surface habitable + cloisons et murs intérieurs). Donc, puisque l’aménagement d’un garage n’est pas une extension, bien qu’on transforme de la surface existante en surface de plancher, de la même façon l’aménagement d’un comble n’est pas une extension non plus, bien qu’on transforme là aussi de la surface existante en surface de plancher.
      Dixit les Pouvoirs publics dans leur formulaire. Vous pouvez déposer une DP, sans extension.
      Personnellement, je trouve ces réglementations très mal écrites, et je crois que l’Etat s’est pris les pieds dans le tapis, mais ce n’est pas à nous de modifier ces réglementations incohérentes…
      Cdlmt,

      1. Meilleurs voeux ! Une nouvelle fois, merci. Avez-vous des exemples concrets de création de surface de plancher “acceptée” par une mairie sans DP ni PC ? Avez-vous personnellement réussi cette manip en invoquant la phrase citée plus haut ?
        Cordialement
        Antoine

        1. Bonjour, en fait en ne déposant pas de DP ni de PC, on ne demande aucune autorisation à la Mairie. Donc, on n’a pas de refus. Je n’ai pas encore eu le cas d’en débattre avec une Mairie qui contesterait des travaux dont elle aurait eu connaissance dans ce cas de figure.
          Par contre, le formulaire Cerfa a été modifié récemment, l’ambiguïté persiste mais c’est moins évident (l’Etat lirait-il nos messages ? 🙂 )
          Cordialement,

  130. achat d’un local artisanal avec permis de construire pour habitation en residence principale,donc changement d’affectation est ce une construction neuve pour l’adminisfretion important pout frais de notaire et pret bancaire

  131. Bonsoir,
    Je suis perplexe: la lecture des questions-réponses m’a plongée dans la confusion. Je ne sais que conclure quant à mon problème, à savoir les démarches qu’il convient que j’entreprenne pour créer une pièce de 15m2 à l’intérieur d’un garage de 50m2, reliée à la partie habitation de la maison par une porte (à poser). Je ne modifierai ni l’aspect extérieur ni la superficie du bâtiment.
    La construction date de 1992, et à l’époque le permis a été délivré sous le régime du POS.
    Cette modification risque-t-elle d’avoir par ailleurs une incidence sur le système d’assainissement, en règle en 92 mais depuis devenu obsolète (distance du bâtiment) ? Peut-on m’en demander la mise aux nouvelles normes immédiatement (coût minimum de 10 à 15 000 €? )
    Je précise être seule dans cette maison de 250m2 sur un terrain de 19000 m2, âgée de 73 ans et souhaiterais héberger ponctuellement lorsque le besoin s’en ferait sentir une dame également seule qui veillerait sur moi.
    Merci par avance pour votre réponse.

    1. Bonsoir, il est écrit expressément dans la “Notice d’information” du formulaire de Déclaration Préalable, des Services du Ministère chargé de l’Urbanisme:
      “1.2.2 N’est pas considéré comme une extension, la transformation d’un garage ou d’un comble en pièce habitable.”
      Il est également écrit dans la “Notice explicative pour les demandes de Permis de construire … et Déclaration préalables”, émanent elle-aussi de l’Etat, à la page 4, article 1.2, changement de destination :
      “Toutefois, transformer un garage existant, attenant à une maison d’habitation, n’est pas un changement de destination.”
      – Ne modifiant pas l’aspect extérieur,
      – ne créant pas de surface de plancher,
      – ne changeant pas de destination,
      vos travaux d’aménagement intérieur ne correspondent à aucun des critères nécessitant une demande d’autorisation d’urbanisme (je présume que vous n’êtes pas dans un cas particulier, comme le classement de votre maison en monument historique).
      Quant aux travaux éventuels de raccordement au réseau public d’assainissement, je ne peux évidemment pas répondre depuis ici. Je vous engage à consulter un architecte qui vous donnera toutes les informations utiles.
      Bien cordialement,

      1. Bonjour Mr Espagno je suis dans le même cas que la personne au dessus .
        j’ai créé un studio de 20 m2 qui avait déjà une porte d’entrée plus un volet roulant on y a rajouté une baie vitrée derrière et une cloison pour séparer le garage qui etait de 50 m2 aucun changement de façade fait .
        Cette année j’ai loué le studio en meuble et ma taxe d’habitation a doublé car revenus du locataire pris en compte en plus des miens . J’ai fait une reclamation en précisant qu’il vit dans une dépendance avec un bail à son nom et maintenant c’est le service des mises a jour cadastrales qui me demande de faire une declaration H2 pour la dependance j’ai pourtant précisé n’avoir rien changé a la construction ni extension ni modification depuis ma déclaration H1 lors des achevemnts de travaux en 2013. J’ai deux questions .
        Dois je remplir ces declarations et Quelles seront les conséquences de ces déclarations ?
        En vous remerciant

        1. Bonjour, ce cas de bâtiment dévolu à une habitation et utilisé en habitation est récurrent car la loi est floue. Je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire qui saura utilement vous conseiller, pour chaque cas particulier.
          Cdlmt,

          1. Merci pour votre réponse, je met ici la réponse qui pourra servir à ceux dans le meme cas …
            j’ai finalement fait la déclaration H2 pour le cadastre ,le studio aura sa propre taxe d habitation lorsqu’il est occupé et non soumis a la TH si pas loué car c’est notre résidence principale . Par contre la taxe foncière sera impactée par cette nouvelle surface habitable . Mais au moins tout est en règle ce qui est un vrai soulagement

    1. Bonjour Matthieu,
      Il est effectivement possible que vous puissiez ou ne puissiez pas réaliser ce projet, car selon le PLU applicable au bien concerné, vous devez très certainement respecter un nombre de stationnements sur votre parcelle et possiblement couverts/fermés.
      Pour vous assurer de la faisabilité architecturale, lisez bien le PLU.
      Ensuite, vérifiez également que votre projet n’est pas soumis à d’autres contraintes liées cette fois au nombre de logements sur une parcelle.
      Aménager des logements dans d’anciens garage impose l’assurance de réseaux pouvant supporter cela.

      Donc avant de vous engager dans quoi que ce soit, prévoyez de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) pour présenter votre projet en mairie et obtenir une réponse écrite de l’administration.

  132. Bonsoir,
    je compte acheter un ancien garage déjà transformé en T2 bis de 42 m2 (plus sous pente) sur un terrain de 300 m2 ; le propriétaire vend aussi sa maison détachée. Mais j ai besoin d un compteur eau , élec et assainissement scindés de la maison; est- ce au vendeur ou à l acquéreur d obtenir l accord du service des Eaux avant la signature du compromis? je ne veux pas me tromper et être coincée par la suite et prendre toutes les précautions (coût achat de 150 000 e)! plus 10 000 pour les nouveaux branchements. Merci de votre réponse!
    M.
    me V.

    1. Bonjour, vous avez raison de veiller à cela, un logement indépendant doit avoir des branchements aux réseaux publics indépendants. Je trouve normal que ce soit à la charge du vendeur (il vend bien un logement indépendant !) et donc que ces branchements (eau, électricité, télécom, eaux usées, voire eaux pluviales) soient faits quand vous signerez l’acte. Ce serait donc une clause suspensive dans un compromis de vente préalable. Une lettre ou un mél au notaire serait utile.
      Cdlmt

  133. bonjour,
    je souhaiterai construire un garage en limite de propriété, a une distance de 5 mètres de mon habitation.
    Le PLU qui fait fois sur la métropole bordelaise m’autorise a me mettre sur une limite de propriété, seulement si le garage fait parti de l’existant.
    De ce fait si je relie mon garage à mon habitation par des poutres, sera t’il considéré comme faisant parti de l’existant?
    Merci

    1. Bonjour. A mon avis, ça relève d’une appréciation subjective, au cas par cas. Mieux vaut présenter un plan à la Mairie pour savoir si ce sera ok. Peut-être une ou deux poutres ne seront pas acceptées, peut-être qu’une pergola le sera…?
      Cdlmt,

  134. bonjour ma question est , j avais demand une DP pour transforme ma garage en piece de sport de 19 mt cq en a faire tout les travaill insualtions electrics fenetres etc mais maintenant a cause de changement de sante je veux plus une salle de sport et je voudrai faire comme une chambre et une kitchenette , est ce que j ai le doit a changer entre salle du sport pour une chambre sans demande encor orthorisation ?? merci beaucoup

    1. Bonjour, oui, salle de sport ou chambre, cela reste des pièces de la même habitation, donc aucun demande à faire (comme si vous décidiez par exemple d’inverser Chambre et Salon : vous le faites quand vous voulez, sans autorisation à demander).
      Cordialement,

  135. Bonjour
    Petite question j ai acheté une maison neuve dans le cadre d’une VEFA. Permis de construire obtenu par le promoteur en 2013.
    La ville a fait valider son PLU à fin 2014.qui a remplacé le POS
    Travaux ont démarré en 2015
    Ma construction a t elle était fait sous réglementation POS ou PLU
    Ma maison est une maison de ville livrée avec un garage integre dans la maison. J ai diminué sa surface au profit de l habitat sans modifier façade de la maison .. la mairie a été informé et le contacte pour régularisé en invoquant le PLU.
    Au regard des infos ci dessus y suis je soumis
    Enfin si oui le PLU impose pour construction neuve 1 place de stationnement par tranche de 50 m2 arrondi à l entier supérieur et plafonné à 2 places
    Or dans mon acte de propriété pour ma maison de 100 m2 je n ai pas de 2eme place privée dans la voie publique. Le promoteur a gardé des places de stationnement extérieurs sans nous en donner la jouissance
    Ah oui pour contextualiser le Terran de la promotion a été vendu par la mairie au promoteur
    Pourrais je avoir votre regard éclairé merci d avance

    1. Bonjour,
      – votre maison a bien été faite sous la réglementation du POS, le PLU étant postérieur à la demande et même au PC accordé, et les travaux ont bien été entrepris conformément au délai légal,
      – vous n’avez pas à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme (ni PC ni DP) pour aménager un garage, partiellement ou totalement, du moment que vous ne touchez pas aux façades (sinon, il aurait fallu une DP pour modification de façade). Aménager un garage dévolu à un logement pour en faire une extension de la zone habitable n’est pas un changement de destination ni une création de surface de plancher. C’est ce qui est mentionné dans les textes, notamment ceux des formulaires de PC ou de DP.
      Donc, la Mairie n’a rien à dire.
      Il arrive assez souvent (trop souvent) que le Service d’urbanisme de certaines mairies comporte des gens mal formés à ces réglementations…
      cdlmt,

      1. Merci Mr Espagno cela veut dire que le POS était moins contraignant que le PLU en matière de stationnement ?
        Et donc le fait qu aujourd’hui la partie restante du garage après mes modif ne pouvant plus accueillir de voiture , seulement moto
        Cela n a pas d incidence ?

        1. Je présume que le promoteur immobilier ayant obtenu un PC conforme au POS de l’époque, ce POS devait être évidemment moins contraignant.
          Et donc vous êtes en conformité avec la loi d’urbanisme qui ne vous impose pas une demande de PC ni une Déclaration Préalable.
          Après, deviez-vous déclarer directement cet aménagement aux Impôts ? Il faudrait demander à votre notaire pour le savoir.
          Cdlmt,

          1. En effet dans la promotion de plusieurs maisons de ville, (dans le centre village)
            Le promoteur avait déposé un premier permis pour 5 maisons avec un parking sous terrain de 25 places
            Et poi’s après acceptation du 1er permis 2 mois après il en dépose un PC modificatif et les 25 places disparaissent
            Et là dénoncé par le policier municipal je reçois un LEttre recommandée de la mairie m informant que je suis en infraction avec le PLU
            Bref merci beaucoup de m avoir éclairé grâce à votre expertise. J étais prêt à prendre un avocat. Mais làje vais m en occuper seul
            Bon WE à vous

        2. Bonjour, j envisage d acheter une maison de 86m2 qui comporte une extension réalisée en 1993 de 20m2 indiquée sur l acte de propriété comme cuisine d été . Cette pièce communique directement avec la maison au rez de jardin et est complètement fermée avec fenêtre et porte fenêtre mais pas bien isolée. L agence immobilière et le diagnostiqueur ne comptent pas cette pièce dans la superficie habitable de la maison du fait du manque d’isolation . Actuellement c’est plus une pièce de stockage pour les propriétaires. Nous souhaiterions l isoler et changer les fenêtres pour en faire une salle de jeux ou une chambre. Que faut-il faire comme travaux pour quelle puisse être comptabilisée dans la superficie habitable de la maison ? Uniquement l isoler ? Ne touchant pas à la structure de cette extension, je n’ai pas besoin de faire une DP en mairie ? Comment modifier ensuite sur l acte de propriété qu’il ne s’agit plus d’une cuisine d été mais d’une chambre supplémentaire ? Je devrais par la suite m acquitter d une taxe foncière plus importante si j’ai bien compris ? Merci d avance pour vos éclaircissements. Cordialement

          1. Bonjour, vous pouvez aménager le local dont l’usage est dévolu à la maison sans autorisation d’urbanisme, si vous ne changez pas les façades (menuiseries à l’identique) et si vous ne touchez pas à la structure. Et si le projet n’est pas soumis au Bâtiments de France (sinon = DP).
            Si vous vendez un jour, vous indiquerai au notaire les surfaces habitables réelles, avec un plan et une attestation (par exemple d’architecte ou de géomètre – mais c’est plus une compétence d’architecte) à l’appui.
            cldmt

  136. Bjr j ai un garage dans mon immeuble au rez de chaussée avec d d’autres pièces tels que wc dans une pièce dans une autre un lavabo et l l’autre un feu puis le garage transformé en pièce à vivre avec les autres pièces depuis plus de 14 ans. Loué depuis mais refusé récemment par le droit de louer pour l ensemble de ces pièces car non repris au cadastre. Est ce normal car depuis plus de 14 ans loué donc des impôts payés par les locataires successifs. Merci de votre réponse. Cordialement

  137. bonjour,
    J’ai un garage d’environ 15m² que je viens de transformer en habitation (studette: cuisine, salle d’eau).
    La mairie vient de m’indiquer que je ne peux pas le garder en l’état et doit revenir l’état de garage. elle m’a précisé qu’il fallait un recul de 4m depuis une surface habitation et le garage est en bordure; donc impossible.
    Pourtant mon PLU m’autorise à 50% d’habitation sur une surface de 400 m² de terrain.
    est-ce qu’ils ont le droit de me dire que je dois revenir à l’état de garage ? n’y a t-il pas un recours ?
    Merci de votre retour

    1. Bonsoir, voilà un cas juridique intéressant ! (et bien embêtant pour vous, je le conçois…)
      En fait, l’aménagement d’un garage en pièce habitable dévolue à une habitation existante N’EST PAS un changement de destination, donc a priori, la règle que vous évoquez ne tient pas, car je présume que le garage existait bien avant que la règle du PLU soit édictée. Il faudrait que vous m’indiquiez exactement le texte du PLU (ou bien m’en donner le lien sur internet).
      Bien sûr, il faudrait quand même avoir l’avis autorisé d’un juriste spécialisé (ce que ne sont pas du tout les Services des Mairies, et je parle d’expérience), je pense par exemple au CRIDON. Vous pourriez demander à votre notaire de les interroger – et si vous avez la réponse, je suis preneur, si vous vouliez bien !
      Quant aux 50% de surface habitation et 400m² de terrain, ça n’a rien à voir avec cette règle de recul.
      Bien cordialement,

      1. bonjour,
        je reviens vers vous sur la question de mon garage transformé en studette dans lequel vous souhaitiez recevoir le lien du PLU : https://www.ville-montfermeil.fr/mon-quotidien/developpement-urbain/le-plan-local-durbanisme-plu/ le voici.
        mon numéro de parcelle est la 250 elle se situe dans la zone UGd proche gagny.
        je pense que le pb pour lequel la mairie ne veut pas que je conserve cette transformation effectuée est due plutôt au stationnement de véhicule. j’ai actuellement la place pour 2 véhicules soit une superficie de 7.30 m au total comme le demande le PLU pour le stationnement (2 places pour 1 habitation) du coup il me manquerait une place supplémentaire pour la studette qui a été transformée. Pouvez-vous me confirmer que c’est cela ?
        Merci de votre retour
        cordialement

  138. bonjour,
    je souhaite transformer mon garage de 54m2 en un F2 comprenant chambre, un WC et salon avec une cuisine équipée.
    il faut donc faire un permis de construire si j’ai bien compris mais ce que je ne comprend pas c’est à quel moment il faut faire intervenir obligatoirement un architecte. si la surface initiale de la maison sans le garage dépasse 150m2 ou si la surface initiale + celle du garage aménager dépasse 150m2 ?
    et aussi j’ai 2 places stationnement chez moi le premier c’est le garage que je souhaite aménager et une autre dans le jardin mais qui n’est pas couvert. Si je change le garage en habitation je dois recréer un autre espace de stationnement ou celui du jardin suffit ?
    je vous remercie d’avance de votre réponse.

    1. Bonjour,
      – pour l’intervention d’un architecte sur un permis de construire, c’est la surface totale finale (une fois que les travaux seront faits) qui compte. Donc surface existante + surface du logement projeté.
      – pour les places de stationnement à avoir une fois le projet fait, il faut suivre que qui est demandé dans les règlement d’urbanisme (PLU), sinon demander à la Mairie.
      cdlmt,

      1. Quand vous dites surface existante, vous parlez de la surface habitable de la maison ? La maison comprend 2 étages rez de chaussée et 1er étage le tout faisant 130m2. Du coup si j’ai bien compris, si je veux aménager le garage de 54m2 ça fera un total de 184m2 et il me faudra l’intervention d’un architecte ?

  139. bonjour monsieur
    je suis en train de amenée mon garage de 19 mt ca dans une piece habitable avec une DP authorise ; j ai une petit piece entre le garage et le maison ( tout attache ) et porte independant a l exterier utilisa pour les ouitiles de jarden etc , je voudrai mettre une toilet et douche dan cette piece et 4 mt ca et peut etre une petit porte entre cette petit piece directement dan le garage? sa ne changer rien de le facard de le maison , est ce que jai besson d orthorisatation DP , c est que 4mt ca merci beaucoup

  140. Bonjour,
    Suite à l’achat d’une maison sur 2 étage (1er + rdc). La maison est en copro et divisé verticalement. Entré séparé car maison qui donne sur 2 rues distinctes.
    Je souhaite transformer le rez de chaussée en appartement avec création de 2 fenêtres + une porte (il y avait déjà une porte car il y a la marque sur la façade)
    Actuellement c’est un pseudo “garage” mais aménagé par l’ancien proprio avec une salle de bain + cuisine et débarra du côté garage.
    Sur la demande préalable je précise bien qu’il s’agit d’un réaménagement à usage d’habitation du volume existant?

    1. Bonjour. Oui, vous suivez les indications du formulaire, même si elles sont confuses… Pour l’urbanisme, il n’y a pas changement de destination (n’indiquez surtout pas un changement de destination ! Les lieux sont dévolus à l’habitat et ils le resteront). Pour le fisc, il y a extension de la surface habitable taxable, mais il n’y a quand même pas création de surface : allez comprendre !
      Cordialement,

  141. vente maison en 4 lot j’achete un lot intitule garage avec modification hbitation tout le second oeuvre est a faire cloisons plomberie fenetres salle d’eau chauffage isolation est ce une construction neuve(import art 247 etccc 2 tiers du second oeuvre) merci

    1. Bonsoir, si je comprends bien votre message très concis 🙂 , vous allez vous retrouver avec un garage qui n’est plus dévolu, affecté à une habitation. En y créant un logement, il y a donc changement de destination et modification de façade (fenêtre).
      Il vous faut donc un permis de construire. Ce n’est pas une construction neuve, mais changement de destination + modification de façade = PC
      Cordialement,

      1. merci de votre reponse mais quelques precisions si je peux me permettre
        la maison a un logement au premier etage et 3 grand garage au rez de chaussee ce logement et les 3 garages sont vendu separement par un promoteur avec EDD GEOMETRE parking personnel, eau et edf individuel et terrain individuel , pc pour fenetre, j’ai donc 4 murs et d’apres l’article 247 etc…je remplirai les conditions des 6 elements au2tiers ( plancher huissrie cloisons plomberie electecite , etc travaux total donc n’est ce pas un logement mis a neuf
        et pourquoi? merci beaucoup

        1. Il vous faut un permis de construire car vous changez de destination le garage.
          Je m’explique mieux :
          Un garage qui est affecté à une maison (mitoyenne ou à coté) est considéré comme faisant partie de la maison (même s’il ne la touche pas physiquement), il forme un tout juridiquement avec elle. C’est = une seule habitation composée d’une maison et d’un garage.
          Mais si vous vendez séparément le garage, son propriétaire n’est plus le propriétaire de la maison. Le garage est indépendant, “tout seul” si je puis dire. Ce n’est plus le garage de la maison. Si vous le transformez en habitation, ce sera une habitation à part entière, et non pas une annexe de la maison d’origine (qui, elle, est vendue à quelqu’un d’autre. Elle sera devenue une “maison voisine” par rapport à son ancien garage).
          Donc il y a création d’un logement autonome, isolé : le garage d’une habitation devient une habitation à part entière, et non pas une extension de l’habitation d’origine. Donc c’est un changement de destination
          Cdlmt,

          1. merci mais ca ne reponds pas a ma question oui ca deviens un logement a part entiere et donc un changement de situation mais qu’en est il de la denomination logement neuf (puisque constuction du second oeuvre )ou logement ancien c’est important pour les frais de notaire et l’acces aux differents credits voila et encore merci

          2. Bonjour, c’est un “logement neuf”, puisque il n’existait pas avant travaux (changement de destination), ce n’est pas un logement ancien.
            Mais ce n’est pas une “construction neuve” si c’est ce que veulent savoir le notaire et le banquier.
            Reste à déterminer quels sont les critères qu’ils retiennent, eux. Pour ma part, j’indique les critères réglementaires.
            Cdlmt,

  142. Bonjour,

    D’abord merci pour cette article plus qu’enrichissant !

    J’ai le projet d’acheter un garage de plus de 45m2 sur un terrain de la même superficie. Le compteur d’eau et électrique est déjà mis en place car celui ci servait de local annexe pour un commerce avoisinant.

    J’envisage de transformer ce bien immobilier en logement style « Loft ». Quelles sont les démarches obligatoires auprès de l’urbanisme pour être en règles ? Est-il considéré comme garage pour l’urbanisme avec la présence de compteurs d’eau et électricité ?

    Un grand merci pour votre aide future.
    Cordialement

    1. Bonsoir,
      Dans votre cas, le garage actuel n’est pas dévolu à une maison. Il y aura donc changement de destination.
      Comme vous allez changez au moins une façade (le portail de garage), il vous faut un permis de construire.
      L’existence (ou pas) d’alimentation en eau et/ou électricité ne compte pas, en l’occurrence.
      Cordialement,

  143. Bonjour,
    Je loue actuellement un studio (garage transformé en studio) qui ne répond au règles de conformité , il est reconnu non-decent .
    Le service urbanisme m’a confirmé qu’aucune demande d’autorisation de changement de destination ou de travaux n’a été enregistrée par les services.
    Le studio fait 25 m2 , transformation de faÇade , fenêtre , baie vitrée …
    Ma question est , ma propriétaire a-t-elle le droit de me louer son studio , d’après les informations que le service urbanisme m’a envoyé..
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement.

    1. Bonjour, non évidemment, on n’a pas le droit de louer un logement non conforme aux règles minimales d’habitabilité. Et l’on ne doit pas y habiter. Le risque est important pour la propriétaire, en cas de plainte du locataire.
      Cdlmt,

  144. Bonjour,
    Quest ce qui fait qu’un garage devient surface habitable, A partir du moment ou c’est isole intégralement du sol au plafond ? à partir du moment ou la porte de garage devient une porte fenêtre par exemple.
    Nous souhaitons utiliser une partie de notre garage comme buanderie et donc isoler cette partie pour qu’il face moins froid l’hiver en cloisonnant et isolant sol et plafond. Cette partie deviendrais donc considéré comme habitable. Qu’est qui ne faut pas faire pour que ce soit le cas ?
    D’avance merci de votre retour

    1. Bonjour, votre message pose une question juridique intéressante = Comment détermine-t-on ce qui est “garage associé à une habitation” et ce qui est “surface habitable proprement dite” ?
      Je dis “garage associé à une habitation” car un tel garage est classé dans la catégorie “habitation”, même s’il est détaché physiquement de la l’habitation ; il suffit qu’il soit sur le même terrain, qu’il soit destiné à servir de garage pour les occupants de l’habitation. Mais ce n’est pas de la “surface habitable” (comme les greniers de hauteur < 1,80 m ne le sont pas non plus). En Droit, c'est la destination qui détermine la nature : si c'est un lieu destiné à ranger les véhicules des occupants de la maison, c'est un garage ; par contre, si c'est pour faire autre chose, ce n'est plus un garage. Vous avez parfaitement le droit d'isoler un garage, de le carreler, ça reste un garage (de le chauffer, je ne crois pas, à cause de la réglementation thermique, il faudrait que je vérifie). Ce qui veut dire, par exemple, que si votre passion, c'est de restaurer des voitures de collection chez vous, puis de les vendre une ensuite, sans vous en servir pour vous-même de façon habituelle (vous avez une autre voiture qui couche dehors et dont vous vous servez), et ceci de façon régulière, on pourra considérer que votre garage n'est plus un garage mais un atelier, une pièce annexe de l'habitation où vous avez une activité, donc taxable. Pourtant, c'est une pièce qui abrite une voiture. Donc, si vous cloisonnez et installez une buanderie, ce ne sera pas un garage, car vous avez destiné la pièce à un autre usage. Par contre, vous pouvez très légitimement à mon avis, garder un garage de 10m² pour y ranger des véhicules à 2 roues : moto, vélo... Ce sera bien un garage (attention, peut-être le PLU vous imposera-t-il un garage ou un stationnement par ailleurs ?). Autrement dit, ce n'est pas l'isolation thermique qui fait le garage, mais la façon dont il est utilisé. Même principe si vous décidez d'appeler "garage" un lieu clos de 150m² : l'Administration considèrera qu'une partie seulement sert de garage, les reste étant taxé. cordialement,

      1. Bonjour,
        Nous avons acheté une maison de 120m2 avec un garage de 25m2 (double place de stationnement), il est sur le même terrain que la maison, pas à côté de la maison physiquement. Nous souhaiterions l’aménager en studio (sans travaux de modification d’extérieur : façade ou l’ouverture supplémentaire). Car une porte de garage en pvc roulant et les fenêtres existants (il y a même une petite salle d’eau Wc),
        Il ne reste qu’à installer une baie vitrée derrière le volet roulant, à aménager l’intérieur : une douche, isolation et clim réversible et un coin kitchenette. Dois-je faire une Décla trx préalable (changement de destination de garage en habitation ou non ?)
        Et sachant, le garage est à 5m du 2e portail d’entrée, donc une place de stationnement extérieur existe.
        Merci pour votre conseil.

        1. Bonjour, il vous faut faire une Déclaration Préalable, car vous créez un logement sans modification de la structure porteuse (ce n’est pas une extension de l’habitation, mais un logement autonome). Il y aura aussi, dans cette D.P., une modification de façade car il y aura bien une porte-fenêtre ou équivalent derrière le portail de garage.
          cdlmt,

  145. Bonjour,
    j’ai une pièce qui me sert de débarras, je souhaite la transformer en salle de bain. Puis-je le faire sans modalités particulières?

  146. Bonjour Monsieur ,
    Jai acheté en 2006 une maison de 1989 sur 1/2 niveau, l acte ne stipule pas la surface habitable
    J ai mesuré les parties logement uniquement ,soit 105 m2 .
    Dessous la partie nuit, au REZ il y a un espace d une surface totale de 47 m2 divisée comme suit, dès la construction .:
    Cuisine d appoint équipée 13M2 avec séparation ( Branchement tout-à-l égout )
    Buanderie 6,2 M2 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
    Bureau 6,2 M2 .;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;
    Garage 21M2 porte basculante
    Cave sur terre 24M2
    Souhaitant vendre cette maison ,pouvez vous me confirmer si il est possible de justifier une surface habitable au REZ
    en complément des 105 M2 .
    En vous remerciant par avance .
    Cordiales salutations .
    m.p.

    1. Bonsoir, tout ce que je peux vous dire depuis ici, sans apprécier les lieux, c’est qu’un garage et une cave ne sont pas de la surface habitable. Donc que vous pouvez compter cette surface, hormis cave et garage, en surface habitable. Cdlmt,

      1. Bonsoir Monsieur ,
        Votre diligente réponse me permettra de présenter ce bien à sa juste valeur, l agent immobilier n en tenait pas compte dans son évaluation.
        Un grand merci pour votre aide et pour celle que vous apportée à beaucoup de personnes .
        Bien cordialement .
        m.p.

  147. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison de 124 m² et je dispose également d’une dépendance de 100 m² non attenante à l’habitation sur la même propriété.
    Le 1er propriétaire a transformé cette dépendance (ancienne grange) en 2 garages et une partie « habitable » le temps de la construction de l’habitation principale.
    Ces travaux ont été fait en 2005 sans aucune demande et autorisation administrative de quelque nature que se soit (agrandissement des ouvertures, isolation, électricité, évacuation des eaux usées dans une ancienne fosse à lisier…)
    Lors de l’acquisition de mon bien cela a été précisé sur l’acte notarié
    Je souhaiterai avoir des renseignements pour régulariser cette « transformation » notamment vis à vis de l’urbanisme et surtout fiscalement
    Le bâtiment étant sur la même parcelle, sera-t-il considéré comme résidence secondaire ?

    1. Bonjour, vous pouvez bien entendu demander un permis de construire pour régulariser la situation. Mais veillez bien à vous renseigner au préalable de la faisabilité de l’opération auprès de la Mairie : vous devez être sûr à 100% que c’est actuellement possible d’obtenir ce permis, pour ne pas risquer de devoir faire des travaux de transformation ou même de remettre les lieux en l’état initial, avant votre achat !
      Etre propriétaire d’un second logement n’implique pas que ce soit une résidence secondaire. Que ce soit sur le même terrain ou non (le découpage en parcelles n’a plus de sens juridique quand elles sont contigües et appartiennent au même propriétaire). Ce peut être un logement vacant, inoccupé, tout simplement.
      cdlmt,

  148. Bonjour, je souhaite acquérir un garage couvert de 32 m2 , sur une parcelle de 32m2. De chaque coté de cette parcelle sont construit 2 maisons avec 2 pignons aveugles. J’aimerais savoir si j’ai le droit de construire au dessus du garage et si un changement d’affectation doit être demandé. Le PLU oblige la création d’une place de parking, du coup je compte garder le garage.
    Merci d’avance

  149. Bonjour Mr Espagno,
    J’ai une maison de 156 m² habitable avec un demi-niveau. La partie nuit est sur le garage pour une surface de 56 m². Je souhaiterais aménager mon garage qui fait la surface du côté nuit puisque en dessous pour en faire un appartement d’une cinquantaine de m². Je voulais savoir si cela va compter comme une surface de sol supplémentaire ou non comme il est dessous une partie existante ? Et si je suis obligé de passé du coup par un architecte vue que ma maison fait déjà plus de 150 m² et qui a déjà était établit par un architecte.
    Et une deuxième question, savoir s’il faut faire une demande de permis de construire ou est-ce qu’une “DP” suffit, sachant que je veux changer le portail sectionnel par une baie avec porte vitrée.
    Merci d’avance de votre réponse

    1. Bonjour, il est curieux de constater que la loi est “complexifié” pour ce qui détermine les procédures obligatoires en matière d’urbanisme. J’avoue que je ne comprends vraiment pas pourquoi… On rencontre même parfois bon nombre de Mairie et d’instructeurs de demande de permis de construire qui se trompent, mais on peut les comprendre.
      Dans votre cas, comme il n’y a pas “extension”, c’est-à-dire création de surface de plancher nouvelle, il faut une Déclaration Préalable (donc, hélas aussi pour vous, sans l’obligation d’un architecte, bien que vous auriez tort de vous passer de ses conseils en matière d’architecture, de technique et de prix des travaux). Attention, vérifiez auprès du règlement d’urbanisme (PLU) les cas particuliers : Bâtiments de France, place de stationnement, règles particulière en cas de création de logement, etc. Cela peut changer le dossier et peut-être alors vous faudra-t-il un permis de construire.
      Quant aux Impôts, ils considèreront de leur coté qu’il y a création de surface de plancher taxable (évidemment…).
      cdlmt,

  150. Bonjour,
    J’habite une maison sur pilotis de 136m² habitables et je souhaite céer une chambre+bureau+sanitaire de surface totale env. 30m² sous le niveau de la maison qui est aujourd’hui totalement ouvert, ormis certains mur servants de pile à la maison.
    Est-il nécessaire légalement de faire appel à un architecte?
    Merci d’avance poutre votre réponse

    1. Bonsoir, oui vous allez créer de la surface de plancher dont le total (existant + extension) dépassera 150m², il vous faut donc que ce soit un architecte qui établisse le projet et la demande de permis de construire.
      Ceci dit, obligation ou pas, un architecte vous fera faire une bonne affaire pour les plans comme pour les travaux, ce serait dommage de vous en privez.
      cordialement,

  151. Bonjour,
    Tout d’abord un grand merci pour votre article.
    Nous souhaitons transformer notre garage actuel “brut” (aucune isolation) en pièce de vie. Est-ce que, dans le cadre d’une telle transformation, il est possible de solliciter certaines aides de l’état ? – pour certains postes.
    D’avance merci pour votre aide.
    Cordialement,

      1. bonsoir
        je vous ai aussi interpellé il y’a 3 mois sur cette question de la transformation de mon garage 12,50 m2 en lieu de vie de 30 m2 pour accueillir ma mère malade et le refus que j’essuies de la part de ma mairie motivé à nouveau et surtout par
        je cite: vu la loi n°85-696 du 11/7/1985 relative à l’urbanisation au voisinage des aérodromes et l’arrêté inter-préfectoral du 3/4/2007 approuvant le PEB de l’aérodrome de paris CDG
        ______considérant que le projet se situe en UG du PLU. ___Considérant que le projet se situe en zone C du plan d’exposition au bruit ( PE B ) ____considérant que le projet ne respecte pas l’article UG 2.1.1 du PLU qui énonce que ” l’emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 25% de l’unité foncière” et – en plus des stationnements alors que je m’engage à les reconstituer , alors je ne comprends pas surtout quand je vois dans ma ville tous ces garages transformés ( sauvagement) par certains propriétaires pour des locations .
        pourriez vous m’aider à comprendre? et que pourrai-je faire?
        Merci énormément

        1. Bonjour, désolé si je n’ai pas vu passer votre message, j’en reçois 1 par jour, parfois plus.
          Je pense que le dossier de demande a été mal présenté. Vous ne changez pas la destination, vous ne changez pas l’emprise au sol. Est-il mentionné dans le PLU qu’une place de stationnement couverte est obligatoire ? Avez-vous la possibilité d’avoir le nombre de places demandé dans votre jardin ?
          Je vous engage à présenter une DECLARATION PREALBALE, sans plus, pour modification de façade. Il n’y a pas d’extension de surface de plancher ni de changement de destination, car le garage est déjà associé à votre habitation (c’est indiqué dans le formulaire Cerfa de DP). De toute façon une surface de 12,50 m² (= 2,5 x 5 m) me semble être incompatible avec l’utilisation de la pièce en garage, trop petit ! même si c’est ce que mentionne la Norme – mais la norme n’est pas obligatoire en matière de construction privée. C’est la surface d’une place de stationnement extérieure, mais avec les murs, vous ne pouvez plus ouvrir les portes… (à moins d’avoir un Smart ou une petite Fiat 500).
          Cordialement,

          1. Re Bonjour cher Monsieur ,
            je crois qu’il me faut vous compléter les arguments de refus de ma mairie car en plus de ceux qui vous ont été livrés hier, voilà la suite . donc:
            —Considérant que l’emprise au sol maximum autorisée est de 91,75m2; alors que le projet d’extension du garage porte cette emprise au sol à environ 96,65m2; il en ressort que le projet n’est pas réalisable . ( NB : POUR RAPPEL: ma parcelle a une superficie de 367 m2 sur laquelle est mon garage de 12,5 m2 ..et ma maison fait 89 m2 .)
            –considérant que le projet ne respecte pas l’article UG 2.4 du PLU selon lequel ” le stationnement des véhicules correspondant aux besoins de construction et installation sera assuré en dehors de la voie publique “; que le projet ne prévoit pas de place de stationnement supplémentaire sur la parcelle du fait de la suppression du garage ; il en ressort que le projet n’est pas réalisable . { NB: je m’engageais à reconstituer une place de stationnement , et même 2 places puisque le service de l’urbanisme de ma mairie me l’imposait car ayant 2 portails du fait de la situation de ma parcelle à l’angle de la rue , et donc cela n’était pas un problème . 2èment: mon entrepreneur s’engageait à ne pas obstruer la voie publique et ferait rentrer ses camions dans la parcelle afin de dégager la voirie . 3èment, j’ai fait un PC et non un DP puisque la transformation du garage (12,5m2) en espace de vie (30 m2)est supérieure à 20m2 , donc PC et surtout je ne voulais pas de rejet pour cause de mauvaise formule de demande .}
            Alors, cher Monsieur, aidez – moi à comprendre le fonctionnement du service d’urbanisme de ma ville .
            je vous remercie pour tout et surtout pour votre présence et conseils qui nous soutiennent
            bien à vous .
            Alors, je ne comprends pas cette resistance à mon projet

          2. C’est bien cela, c’est la présentation de votre demande qui ne convient pas.
            Il ne fallait surtout pas effectuer une demande de Permis de Construire, mais bien une Déclaration Préalable. Vous avez eu un refus pour, justement, utilisation d’un mauvais formulaire de demande. Un Permis est nécessaire pour une extension de surface, or votre projet ne concerne ni une extension de surface, ni un changement de destination ! Il est normal que la Mairie ait considéré l’inverse.
            Ensuite, il y a une façon de présenter le dossier, faire figurer les stationnements, savoir que mentionner et ce qu’il ne faut pas mentionner, etc.
            Cordialement,

  152. Bonjour,
    J’ai une maison qui a fait l’objet d’un PC en 2006 avec un atelier de 7 m2 communicant par une ouverture avec le garage. La surface de l’ atelier n’était pas comptée dans la SHON. Aujourd’hui je vais faire une déclaration de travaux. Est ce que les 7 m2 de l’atelier doivent être comptés dans la surface de plancher ou est ce que dois les laisser avec le garage et ne pas les compter dans la surface de plancher ?
    Merci de votre réponse

  153. Bonjour,
    Nous avons acheté une maison de 170m2 avec garage attenant de 20m2. Le garage possède déjà des ouvertures (en plus de la porte de garage) et possède un accès direct à la maison.
    Nous souhaiterions le transformer en salle de jeux (chauffée) en conservant la porte de garage.
    Faut-il une demande/permis spécifique ?
    Faut-il avoir recours à un architecte ?
    Merci pour votre aide

  154. Bonjour. il me semble que pour transformer 25 m2 de garage, attenant à la maison, en surface habitable, je crée de la surface de plancher mais pas de la surface taxable pour l’urbanisme. Avec cette transformation la surface de plancher finale dépassera 150 m2. Cette transformation peut elle se faire avec une déclaration préalable de travaux ?
    Merci pour vos renseignements.

  155. Bonjour, nous projetons de modifier un garage en chambre. Est ce un problème si le mur extérieur est en moellons de 10 cm d’epaisseur? Le mur côté maison est en pierre est est épaisseur d’environ 50cm. Merci de vos conseils

  156. Bonjour, je vais transformer partiellement un garage de 25 m2 en cuisine de 18 m2. est ce que je peux laisser les 7 m2 restant en garage en condamnant la porte du garage avec une contrecloison intérieure isolante.
    Merci pour ces précisions

    1. Bonjour, oui, on peut considérer que c’est un garage pour cycles, par exemple. Mais il ne satisfera pas le PLU si celui-ci en imposait un couvert pour automobile. J’avais déjà cherché des textes pour cela, bizarrement le PLU de ma ville n’en faisait pas état : quelle surface minimale pour un garage ? Ce n’était pas précisé “automobile 4 roues”. Attention, il y a une norme pour les stationnements de véhicules 4 roues.
      Par contre, même pour un garage pour cycles, il faut une entrée directe… le bon sens le commande, vous n’allez pas passer votre vélo par l’entrée et la cuisine, quand même. Ce serait alors un Cellier. cdlmt,

      1. Bonjour…
        Merci pour votre article j’avoue ne plus rien comprendre et ne sais plus quoi faire !!
        Je suis en cours d acquisition d’une maison de 55 m2 avec un garage existant avec fenêtres de 27 m2
        J envisage d’en faire le salon et la cuisine.
        Quelles démarches dois je accomplir sachant que le garage existe déjà a déjà l’électricité et des ouverture sur le jardin.
        Pour des raisons d esthétique je laisse la porte de garage mais isole à l’arrière.
        Vu que tt existe et ke je change les fenêtres à l’identique dois je faire une déclaration à la mairie ? Ou seulement aux impôts ? Car le service d’urbanisme de la commune est débordé et n’a pas le temps de me répondre!!
        En vous remerciant
        Élodie

  157. Bonjour. Tout d’abord Merci beaucoup pour votre article !
    Nous venons d’acheter une maison dans laquelle nous avons 2 garages. Le principal resterait un garage, et nous voudrions changer la destination du deuxième pour en faire un studio pour louer sur Airbnb. Il fait 18m2 donc DP si j’ai bien compris.
    En demandant à l’architecte conseil de la ville, il me dit que je dois créer 2 places de parking pour ce logement, dont une couverte (ce qui est compliqué, puisqu’il estime que mon garage peut difficilement être considéré comme stationnement pour ce logement puisqu’il est relié par une porte intérieure à mon logement).
    Je comprends cela si c’est une division officielle pour la création d’un logement indépendant, mais est-ce que nous pouvons créer un logement non-indépendant ? J’imagine que si l’on créait une suite parentale par exemple, nous n’aurions pas besoin de créer de place de parking ? Quelle est la limite pour savoir si c’est un logement indépendant ou non ?
    Comment pouvons nous faire pour ne pas avoir besoin de créer de places de parking ?
    En plus, mon notaire m’avait souligné que si nous louons un logement, bien qu’il soit dans notre maison, nous serions taxés sur la plus-value le jour de la revente puisque ce logement serait considéré comme une résidence secondaire. Le fait de ne pas faire une division officielle mais plutôt un agrandissement de notre résidence principale serait donc également un plus à niveau-là je suppose, il faudrait que je lui redemande.
    Merci pour votre aide

    1. Bonjour, en effet il ne vous faut pas créer un nouveau logement, ce qui est possible puisqu’il ne sera pas loué à l’année, donc ce ne sera pas la résidence principale de quelqu’un d’autre que vous, mais occasionnellement. C’est-à-dire que ce ne sera pas un gîte, mais une chambre d’hôtes. Il est parfaitement possible et légal – heureusement, nous ne sommes pas encore en dictature – d’avoir deux éviers et trois salles de bains dans une maison, pour bénéficier d’une certaine indépendance des occupants, surtout louée en chambre d’hôtes.
      Cordialement,

  158. Bonjour, mon projet est de créer une suite parentale dans une pièce “perdue” de la maison qui fait 35m2. Cette pièce est située à côté de la chambre parentale. Pour effectuer ce projet, faut-il obtenir un permis ou des papiers administratifs venant de la mairie ou autre?

  159. Bonjour,
    Je possède un garage et un grenier (non attenant à la maison). Je souhaite aménager mon grenier en habitation. Dois-je faire une déclaration préalable de travaux et fournir une RT 2012 ? Cordialement

  160. Bonjour,
    Nous envisageons d’aménager une pièce « salle de bains/buanderie » dans le garage : quelles seraient les obligations déclaratives ? Et les impacts sur la fiscalité ?
    Merci

  161. Bonjour
    J’ai fais une acquisition de terrain de 590 m2 avec un permis de construire de 90 m2 de surface d’habitation + 40 m2 de garage. Nous allons démarrer le chantier mais je voudrais faire mon garage en pièce à vivre. Le panneau d’affichage de permis de construire est affiché. Quel démarche devrais-je effectuer afin de construire mon garage en pièce à vivre ? Merci

  162. Bonjour,
    Je viens d’acheter une maison de 185m2, ma commune est couverte par un PLU, je voudrais redonner à l’ancien garage de 35m2 sa fonction initiale en enlevant la fenêtre et en remettant une porte de garage puis transformer l’actuel garage de 45m2 en salle de gym en remplaçant la porte de garage par une baie vitrée, je pense qu’il faut un permis de construire, dois-je faire appel obligatoirement à un architecte ? merci pour votre réponse.

    1. Bonjour, si cette sorte “d’échange de surfaces” (pièce à vivre transformée en garage, et garage transformé en pièce à vivre) aboutit à la création d’une surface, vous devez déposer une demande de permis de construire OU une déclaration préalable : en effet, le texte du formulaire Cerfa correspondant est ambiguë, comme je l’ai souvent relevé ici. Cordialement,

  163. Bonjour
    Nous avons fais l’acquisition d’une maison de 54m2 avec un garage attenant de 15m2.
    Nous souhaiterions faire de ce garage une cuisine , avec à l’étage de celle-ci une chambre.
    Je ne sais pas qui il faut que je contacte afin d’avoir un devis.
    Architecte ?
    Merci d’avance , je suis dans le 76

    1. Bonjour, oui un architecte, c’est exactement leur job, si je puis dire.
      Mais un architecte qui a l’habitude des particuliers, qui a un réseau d’artisans, etc. Pas un architecte qui ne fait que des marchés publics, il ne serait pas efficace.
      Bon chantier, cdlmt,

  164. Bonjour j es un corps de ferme a rénover,la surface habitable est de 114m² ,je voudrais transformer mon garage de 70m²en pièce a vivre (cuisine,salon ,salle a manger et 2 chambres a l étage) soit 110m² ,me faut il un permis de construire ? Cordialement

        1. Le dossier de demande de permis de construire doit être établi pas un architecte quand les travaux font que la surface totale de plancher (existant + extension ou changement de destination) ou la surface totale d’emprise au sol dépasse 150 m², une fois les travaux faits.

    1. il vous faut faire un demande de changement de destination uniquement si le projet ne change pas la structure du batiment et ne comporte pas de nouvelles ouvertures sinon un permis

  165. Bonjour, Je souhaite acquérir une maison construite dans les années 30, qui par la suite a été “utilisée” en local commercial pour une agence bancaire. Au niveau administratif je vais devoir faire une demande de changement de destination, et confier mon projet à un architecte puisqu’elle fait rdc+étage 140m² + 70m² de grenier non aménagé.
    Ma question concerne les conséquences fiscales pour mon projet de rénovation (création d’ouvertures, isolation murs, toit, création salle de bain, …) Pourrais-je bénéficier de la TVA à 5.5% et 10% pour les travaux de transformation et rénovation énergétique ? ou sera-t-il considéré fiscalement neuf ?
    Bien Cordialement,