Vide sanitaire ou terre plein ?

Pour le plancher de l’habitation, vaut-il mieux un hourdis sur vide sanitaire ou dallage sur terre-plein ?

Le plancher bas de l’habitation, celui du rez-de-chaussée, est en général en béton armé. Il faut choisir entre deux techniques principales : soit le plancher hourdis sur vide sanitaire, soit le dallage sur terre-plein.

Quels sont les avantages et les inconvénients de chacune d’elles ?

PRINCIPE GÉNÉRAL DE TRANSMISSION DES CHARGES

Le poids des différents éléments de la construction, toiture, murs, planchers – c’est-à-dire « les charges » – doit être transmis jusqu’au sol dur, capable de le supporter. Le sol dur se situe en profondeur, en général à 80 cm (minimum) jusqu’à plusieurs mètres, voire plus de 10 m, suivant ce que révèle l’étude de sol.

Tout le poids de la maison doit donc reposer sur un sol compact, ferme et résistant – et aussi stable dans le temps, sans variation de portance au fil des saisons et de l’hygrométrie. La toiture et les planchers des étages (et ce qu’ils supportent, comme les cloisons, les meubles, etc.) reposent sur les murs. Et ces murs reposent sur le sol ferme, avec une liaison assurée par les fondations, élargies et résistantes pour une meilleure efficacité.

Mais qu’en est-il pour le plancher bas, celui du rez-de-chaussée ?

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Si le plancher bas est posé directement sur le sol, même après avoir enlevé une fine couche de terre meuble (décapage de la terre végétale), et mis un lit de cailloux à la place (hérisson), l’ensemble du plancher bas restera quand même à peu près à la surface, là où le sol est meuble, sans résistance. On aura donc :

  • D’une part tous les murs, toiture et plancher de l’étage qui reposeront sur les fondations, là où il y a un sol dur et résistant,
  • D’autre part le sol du rez-de-chaussée posé en surface, là où le sol est meuble, sans résistance.

On aura donc une incohérence dans la structure de la maison, il y aura forcément des tassements différents et donc des fissures aux bords du plancher du rez-de-chaussée, là où il touche les murs.

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Et si l’on fixe le plancher bas aux murs, comme il y aura quand forcément des différences de tassements (car les supports ne sont pas les mêmes : sol profond et sol en surface), on aura ces fissures un peu partout dans le plancher, de façon aléatoire.

La solution est de faire reposer le plancher du rez-de-chaussée, lui aussi, sur les murs, sans contact avec le sol de surface. C’est la technique du plancher hourdis sur vide sanitaire.

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Ainsi, toute la construction – toiture, murs, tous les planchers – repose sur le même sol dur, celui des fondations. Il n’y a pas d’incohérence dans la structure, il n’y aura donc pas de fissure.

 

COMMENT UN PLANCHER « HOURDIS » EST-IL FAIT ?

 

Un plancher hourdis est composé de petites poutres en béton armé (les poutrelles), qui s’appuient sur les murs porteurs (murs de façade et murs intérieurs, appelés refend). Ces poutrelles sont espacées de 60 cm environ ; elles seront reliées par des chaînages en béton armé aux extrémités et une dalle de béton armé viendra recouvrir le tout. Le vide entre les poutrelles est comblé par des entrevous (appelés hourdis, ou parfois, dans le jargon des chantiers, marmite à cause de leur forme) qui n’ont pas de fonction porteuse, qui sont seulement un remplissage.
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Aujourd’hui, ces entrevous sont isolants quand ils séparent une zone chauffée (l’habitation, par exemple) d’une zone froide (le vide sanitaire, par exemple). Il faut veiller à ce que la partie inférieure des poutrelles (la sous-face) soit bien recouverte elle aussi par un isolant (languette).

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Notez le sens de pose du treillis soudé (mailles rectangulaires) et les entrevous isolants avec languette sous les poutrelles (document SEAC)

 

Le plancher hourdis est conçu, fabriqué et livré sur le chantier par un industriel, accompagné d’un plan de pose. Il n’y a donc pas de vigilance particulière à avoir au niveau de la fourniture. C’est dans la disposition des armatures en acier sur le chantier, lors de la mise en œuvre, qu’il faut être très attentif.

 

Les forces à prendre en compte dans une construction telle qu’une maison individuelle, sont faibles (à l’échelle d’un bâtiment). Ce n’est donc pas les sections des aciers qui sont essentielles, mais bien la façon dont ces aciers seront placés. Et en tout premier lieu, il faut veiller à la continuité de la structure en acier. Cette structure est comme une chaine (on parle de chaînage), qu’importe la grosseur de chaque maillon s’il en manquait un seul ! la chaîne n’aurait plus aucune efficacité.

 

POINTS À SURVEILLER PLUS PARTICULIÈREMENT

Il faut veiller aux points particuliers suivant :

  • Les barres d’aciers sont placées les unes en suivant les autres, leur continuité doit être assurée par des barres de liaison suffisamment longues pour que les tensions se transmettent intégralement.

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Barres de liaison (traits gras) venant relier 2 barres de chaînage : le recouvrement doit être large

  • Les angles sont des points faibles, là aussi il faut ajouter des barres de liaison en L largement dimensionnées pour qu’elles assurent cette continuité. Il faut les placer croisées.

barre-L-plancher

  • Les extrémités des poutrelles doivent également être complétées par des barres de liaison (appelées chapeaux dans le jargon des chantiers).

 

  • Une nappe en acier (appelée treillis soudé) est placé sur toute la surface du plancher, avant coulage du béton. Ce treillis soudé est composé de barres d’acier (fils) qui vont transmettre le poids (les charges) jusqu’à chaque poutrelles, et de fils plus fins et plus espacés qui ne servent qu’à l’assemblage. Les fils plus gros doivent donc être placés perpendiculairement aux poutrelles, pour les relier entre elles (et donc les fils plus fins, parallèlement aux poutrelles).
  • Les treillis soudés à mailles carrées sont, eux, destinés aux dallages en béton, là où il n’y a pas de poutrelle.
  • Là aussi, pour le treillis soudé, la continuité de l’armature doit être assurée. Les bords des treillis soudés doivent avec un recouvrement de 2 mailles minimum avec le panneau de treillis soudé suivant.

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 recouvrement de 2 mailles minimum

Jean-François Espagno, Architecte-d’Aujourd’hui

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350 questions sur “Vide sanitaire ou terre plein ?

  1. Bonjour,

    J’ai fait construire une maison individuelle chez villa prisme et au moment des fondations j’ai constaté qu’il n’y avait que 3 rangs d’agglo incluant celui du plancher. J’ai fait la remarque au conducteur de travaux en lui disant qu’on m’avait vendu un vide sanitaire de 60cm et que la il n’y avait que 40cm. Il m’a répondu que j’avais bien un vide sanitaire de 60cm. Aujourd’hui d’autre maison sont en cours de construction sur mon lotissement (même constructeur) et elles ont toutes 3 rang + 1rang donc réellement 60 cm de vide sanitaire. Ma remise des clés à eu lieu mardi dernier. Puis Je contester que le constructeur ne m’a pas fait le vide sanitaire de 60cm ? Quels sont les recours possibles.
    Merci d’avance

    1. Bonjour,
      – hauteur du vide sanitaire : comme son nom l’indique la hauteur du “vide” sanitaire est bien la hauteur vide sous le plancher, donc plancher non compris. Pour qu’il y ait 60 cm de hauteur, il faut bien entendu qu’il y ait 3 agglos de 20 cm (3×20 = 60cm) sous le plancher hourdis. Ce doit être assez facile à vérifier de façon incontestable.
      – contestation d’un vide sanitaire trop bas : seul le contrat, ou à la rigueur un écrit, engage le CMI. La hauteur du vs est-elle mentionnée dans le contrat (plan ou notice) ? Ou bien le CMI s’est-il engagé par écrit (par exemple mél) à réaliser un vs de 60 cm ? Si oui, vous pouvez bien entendu contester. Si non, vous ne pouvez pas et devrez accepter ce vs de 40 cm (donc totalement inaccessible).
      Un des pièges du CMI (on connaît mon avis sur la dangerosité de ce contrat ! ) est que le client doit penser à tout AVANT de signer le contrat, même à ce qu’il ne connaît pas et à ce qu’il n’anticipe pas. Sans professionnel pour le conseiller (un maître d’oeuvre, c’est à dire un architecte), comment pourra-t-il faire ? Ce n’est pas possible…

      1. Le Ccmi ne mentionne aucune hauteur de vide sanitaire par contre on retrouve clairement sur le site du constructeur un engagement à réaliser un vide sanitaire de 60 cm conformément à la DTU 60.10.
        Puis je contester dans ce cas là ?
        C’est d’ailleurs ce que m’a vendu le commercial même si ce n’est pas inscrit dans la notice descriptive. D’ailleurs pourquoi le conducteur de travaux m’a t il menti ; il aurait pu très bien me dire que le vs est de 40 cm car rien ne les engage en faire un de 60 cm. N y a t il pas vis caché dans ce cas là ?

        1. Oui, à mon avis, si aucune hauteur n’est mentionnée dans votre contrat ni sur vos plans (vérifiez bien sur la COUPE), vous pouvez légitimement vous fonder sur la comunication du CMI, en l’espèce sur son Site, qui annonce des vs de 60 cm.
          Ce qui est prétendu “vendu” sans être écrit quelque part n’a hélas pas de valeur juridique, car vous ne pourrez pas le prouver. Et, encore une fois, la signature d’un CCMI (contrat CMI) vérrouille totalement l’affaire et le client n’a guère plus d’autres recours que ce qui y est écrit. C’est très dangereux pour le client qui ne peut pas anticiper (il n’est pas rompu à ce genre d’affaire, comme peut l’être un architecte, car on ne construit pas tous les jours).
          Tenez bon, car le CMI va surement “mettre la pression” pour qu’il n’y ait pas de suite (je présume…)

  2. Bonjour,

    J’ai effectué une étude de sol qui annonce qu’il faut descendre à 1,10m pour trouver un sol meuble. Dans ces conditions, de combien sera le vide sanitaire ? Afin de savoir si il sera assez haut ou demander davantage pour un vrai passage d’homme.

    Cordialement.

    1. Bonjour Thomas,
      Cela dépend de plusieurs critères, comme la nature du sol, du dénivelé présent sur la parcelle et bien d’autres, mais ce qu’il faut privilégier est la hauteur de passage proche des réseaux sous dalle.
      En règle général, une hauteur de 60cm suffit pour passer (en rampant) pour pouvoir intervenir si besoin était.
      Sachez surtout bien définir le niveau de la maison au regard du terrain naturel, car en limitant les décaissements de sols cela évitera les mouvements de terres et les éventuelles évacuations qui impactent financièrement le projet et l’environnement (pelleteuse+camion+décharge).

      Le vide sanitaire est principalement destiné à la ventilation sous dalle, donc mis à part si vous souhaitez un vrai sous-sol, limitez sa hauteur au minimum.

    2. Bonjour,
      je pense que l’étude de sol mentionne plutôt qu’il faut descendre à -1,10 m pour trouver un sol qui ne soit pas meuble, un “bon sol”. Il faut que le sol soit stable et résistant pour y couler les fondations – bien penser à faire un “ancrage” dans le bon sol, c’est à dire de creuser un peu plus dans le bon sol (par exemple 20 ou 30 cm) pour être sûr que la base de la fondation soit bien toute dans le “bon sol”.
      A 1,10 m de profondeur, le plus simple et le moins onéreux est probablement de faire des fondations filantes, c’est à dire des tranchées sous les murs porteurs et poteaux, que l’on remplit de béton (pas forcément jusqu’en haut, par exemple 50 cm de large et 60 cm de haut pour une maison individuelle – mais souvent les maçons préfèrent couler plus, car c’est plus simple par la suite pour bâtir les agglos de soubassement).
      Il n’est pas utile d’enlever la terre entre ces tranchées. On enlève que la terre “végétale” c’est à dire une couche de 20 à 30 cm d’épaisseur, correspondant à la terre “grasse”, bonne pour faire pousser les légumes mais qui ne sert à rien dans le “bâtiment”. Bien mettre cette terre à part, de coté, pour pouvoir la remblayer contre la maison de fin de chantier.
      La hauteur du vide sanitaire dépend de la hauteur du soubassement, c’est à dire de la hauteur des murets en agglos bâtis sur les fondations et qui vont supporter le plancher du rez-de-chaussée et les futurs murs (ce sont notamment les départs des futurs murs). Plus ces murets seront hauts, mieux le vide sanitaire sera accessible. En pratique il faut une hauteur de vide sanitaire de 80 cm de haut (hauteur entre la terre sous la maison et la face inférieure du plancher du rez-de-chaussée) ou plus bien entendu, des vides sanitaires de 60 cm seulement sont très très acrobatiques pour y accéder (moi, je n’y vais pas !).
      Bon chantier !

      1. Bonjour,

        Pourriez vous me dire quelle est l’utilité de faire la terrasse dans la continuité de la maison, et sur vide sanitaire ? Est-ce préconisé ou sur terre plein suffit ?
        Je pense qu’il y a un impact financier, quel est-il ?

        J’ai entendu parler qu’il est bien de désolidariser la terrasse de la maison de 8/10cm et de passer dans cet espace une sorte de gouttière, à quoi cela sert-il ? Evacuation de l’eau et empêcher les remontées ?

        Quels sont vos avis et conseils svp ?

        Cordialement.

        1. Bonsoir-bonjour,
          Continuité de la terrasse avec la maison : terrasse et maison au même niveau sont plus agréables, car on n’a pas à monter (ou descendre) quand on entre (ou on sort). L’été, avec des allers et venues fréquents, c’est plus confortable. Attention aux seuils (base des portes-fenêtres) : c’est un peu délicat à réaliser, il faut gérer l’eau de pluie.
          Comme je l’expliquais dans un mél précédent, les terrasses posées au sol (dalle de béton posée au sol, sur un lit de cailloux appelé hérisson) vont forcément se tasser et probablement fissurer. Tandis qu’une terrasse faite d’un plancher surélevé (en général un plancher hourdis), sur des murets (soubassement) avec un vide sous le plancher (vide sanitaire) reposent, elles, sur des fondations, en profondeur, au bon sol : elles ne vont pas se tasser. Elles sont plus chères qu’un simple dallage, car il faut ajouter le coût des fondations, celui es murets de soubassement, et le fait que plancher hourdis est plus cher qu’un simple dallage. Elles sont plus fiables, bien évidemment.
          La forme de gouttière dont vous parlez doit probablement correspondre à une récupération de l’eau de pluie d’un seuil de porte-fenêtre encastré ? A mon avis, on peut récupérer cette eau de pluie plus facilement avec une nappe drainante sous le carrelage et des percements du plancher hourdis de la terrasse pour évacuer l’eau (peu abondante) des seuils encastrés.

          1. Bonjour,

            En faisant une terrasse sur terre plein, il n’y a pas possibilité qu’elle soit à la même hauteur que la maison ?

            J’ai prévu dans 1er temps de la laisser brute 1 an et de faire le carrelage dans 2 ans à TVA 10% au lieu de 20% actuellement.

            Que faut-il prévoir dans ce cas ?

            Pour une terrasse de 50m², quel est la différence de coût entre terre plein et VS ?

            Faut-il prévoir qq chose de particulier lorsqu’on fait une terrasse ou tout le tour de la maison sur 1m ? Distance entre les 2, système évacuation d’eau, etc… ?

            Merci pour votre aide.

          2. Bonjour,
            En faisant une terrasse sur terre plein, il n’y a pas possibilité qu’elle soit à la même hauteur que la maison ? Oui, bien sûr. Pourquoi pas ?
            J’ai prévu dans 1er temps de la laisser brute 1 an et de faire le carrelage dans 2 ans à TVA 10% au lieu de 20% actuellement. Que faut-il prévoir dans ce cas ? Rien de spécial. Où serait le problème ?
            Pour une terrasse de 50m², quel est la différence de coût entre terre plein et VS ? Quelle que soit la surface, une terrasse sur terre plein est, par définition, posée par terre, et une terrasse sur vide sanitaire est surélevée, donc repose sur des murs (des murets, on parle alors de “soubassement”) et ces murets sont bâtis sur des fondations en béton (on ne les bâtit pas directement sur la terre). Ce soubassement et ces fondations ont un coût. Et un plancher porté (en général un hourdis) coûte lui aussi un peu plus cher qu’un simple dallage posé par terre.
            Faut-il prévoir qq chose de particulier lorsqu’on fait une terrasse ou tout le tour de la maison sur 1m ? Je ne vois pas quelle est votre inquiétude ni à quoi vous pensez ?
            Distance entre les 2 Quelle distance ? Je ne vois pas ce que vous voulez dire. , système évacuation d’eau Faire les terrasses avec une pente éloignant l’eau de pluie de la maison, pour qu’elle coule vers le jardin, etc… ?

          3. Bonjour,

            Merci pour vos retours.

            Je suis allé voir de nombreux chantiers en cours dont 4 à 500m de chez moi où le terrain de 500m² et à 280KE, autant dire que le client ne lésine pas, et j’ai vu nulle part les terrasse sur VS, à par le garage attenant à la maison. Soit pas proposé, ou excessivement cher ?

            Je souhaite faire une terrasse tout autour de la maison sur 1m, si je fais la grande terrasse sur VS, le sera t-elle aussi ?

            Une terrasse sur terre plein, on peut l’agrandir plus tard au besoin, qu’en est-il pour une terrasse sur VS ?

            Enfin, si une terrasse de 50m² coûte 3000ht sur terre plein, combien sera une sur VS ?

            Merci, bon dimanche.

          4. Bonsoir,
            Je suis allé voir de nombreux chantiers en cours dont 4 à 500m de chez moi où le terrain de 500m² et à 280KE, autant dire que le client ne lésine pas, et j’ai vu nulle part les terrasse sur VS, à par le garage attenant à la maison. Soit pas proposé, ou excessivement cher ?
            Ah bon. Que voulez-vous dire ? Qu’une terrasse constituée par un dallage posé au sol, sur un lit d cailloux, ne risque pas plus de se fissurer qu’une terrasse faite d’un plancher hourdis reposant sur de murets bâtis sur des fondations ? Ben si. Tout simplement parce que le sol est plus résistant en profondeur qu’en surface (c’est d’ailleur pour ça qu’on ne place pas les fondations d’une maison directement par terre, en surface, mais qu’on creuse des fondations en profondeur, au “bon sol” (qui varie à chaque terrain, d’où les études de sol).
            Je souhaite faire une terrasse tout autour de la maison sur 1m, si je fais la grande terrasse sur VS, le sera t-elle aussi ?
            Elle sera sur VS si vous le décidez, sinon elle sera sur hérisson (terre plein)… si vous le décidez aussi. Je ne comprends pas votre question.
            Une terrasse sur terre plein, on peut l’agrandir plus tard au besoin, qu’en est-il pour une terrasse sur VS ?
            Là non plus, je ne comprends pas. Une terrasse, quel que soit le mode constructif, peut être agrandie. Tout comme une maison…
            Enfin, si une terrasse de 50m² coûte 3000ht sur terre plein, combien sera une sur VS ?
            Dans la région toulousaine, on a environ (prix courants que je pratique en général) – tous les prix sont HT, pour du neuf, ajouter + 20% :
            – terrassement pour fondations : 30€/m3
            – béton armé de fondation : 180€/m3
            – agglos de soubassement (si pas en blocs à bancher qui sont plus chers) : 40€/m²
            – enduit sur soubassement : 15€/m²
            – chaînages verticaux : 25€/ml
            – grilles de ventilation du vs (ça dépend des modèles, en fait) : 30€/u
            – plancher hourdis pour terrasse : 70€/m²
            -chaînages intérieurs : 25€/ml
            -chaînages extérieurs : 32€/ml
            Je crois que je n’ai rien oublié… Après, il faut compter les quantités d’après le plan et additionner.
            Bien sûr, le carrelage est le même.
            Cordialement,

          5. Non, ce que je veux dire c’est que on peut comprendre que celui qui est juste en budget ne choisisse pas une terrasse sur VS, mais comme je vous le disais, je ne comprends pas de ne pas en voir sur les constructions neuves du côté de Rennes. Et même dans le cas où les gens ont un budget très large.
            J’ai interrogé mon maçon qui fait parti du trio de tête du bassin rennais et m’a indiqué qu’il n’en voit pas l’utilité au vu de la différence de coût et que si elle est bien faite, avec de bons joins de dilatation, que le terrain est plat ne bougera pas.
            Je suis par contre d’accord que sur VS c’est plus sécurisant.

            Je pensais qu’une terrasse devait faire une surface minimum pour qu’elle soit faite sur VS.

            Idem, je pensais qu’une terrasse sur VS serait plus compliquée à agrandir ou réduire dans le futur.

            En revanche, il n’y a pas de débat quand à faire une maison sur VS, quelque soit le surcoût.

            J’aimerais laisser ma terrasse à l’état brut et y mettre un revêtement plus tard, on m’a proposé un béton taloché ou balayé. Qu’existe t-il qui rend bien ?

          6. Si ceux qui ont des budgets très larges choisissent des terrasses sur terre-plain (ou terre-plein, les 2 s’écrivent), c’est probablement qu’ils ne savent pas (ou qu’on ne leur dit pas) qu’elles risquent beaucoup plus de se fissurer que les terrasses sur vide sanitaire. Sachant qu’elles sont beaucoup moins chères à réaliser, les entreprises doivent y trouver leur avantage.
            Une dalle en béton posée par terre, dehors, risque beaucoup plus de se fissurer qu’une terrasse sur fondations, tout simplement parce que le sol en surface est plus meuble, moins résistant, moins stable que celui en profondeur.
            Il n’y a pas de surface minimum pour un type de terrasse ou l’autre, je n’en vois pas la raison. De même que l’on peut toujours ajouter une terrasse à une terrasse (de toute façon, il y aura un joint de dilatation).
            Les revêtement en béton brut peuvent être très jolis. Simplement taloché, c’est à dire lisse, je trouve que c’est dommage. Par contre, balayé c’est pas mal, mais ce que je préfère c’est “désactivé”, c’est à dire en laissant les petits gravillons apparents en surface. On a un effet “mosaïque” que j’aime beaucoup, très chic, bien mieux que le carrelage. Et avec un béton teinté aussi, ce qui n’est pas beaucoup plus cher. Ca peut même être poncé (ça c’est plus cher, à mon avis ça ne vaut pas forcément le coup pour l’extérieur).
            Une terrasse , c’est comme une pièce, on en profite beaucoup, et même l’hiver, si on y va moins souvent, on l’a quand même sous les yeux. Une belle terrasse sera très agréable.
            Mais attention, il faut vraiment un très bon coup de main pour la réaliser en béton désactivé, c’est délicat à bien faire. Il faut donc un artisan qui sache bien le faire, et bien convenir du “rendu”, de l’aspect final, car si c’est loupé, il faudra montrer ce à quoi on s’attendait.
            Bonne réalisation !

  3. bonjour,
    nous allons acheter un terrain pour y construire une maison de plain-pied. L achat du terrain se fait sous réserve d’obtention d un permis de construire; Pour obtenir ce permis, il faut bien sur avoir les plans , et le M.O dans un budget défini et fixé selon les caractéristiques techniques voulues. . Quel doit être l ordre chronologique des étapes pour mener à bien la construction? Et quels délais prévoir entre ces étapes sachant que bien souvent il se passe 4 mois de délai entre la remise de la demande et l acceptation du permis de construire. De plus pour arriver au plan et définition du budget cela va demander du temps. Donc lors de l’achat du terrain “sous réserve d’obtention du permis de construire quel délai faut-il signifier au vendeur du terrain?

    merci de vos remarques et conseils

    1. Bonjour, pour déposer une demande de permis de construire, il faut avoir décidé du projet, de ses volumes, de ses matériaux extérieurs, et donc aussi du plan de distribution intérieure, tout simplement pour que le projet soit pensé dans sa globalité. Il faut concevoir ce plan, suivant votre terrain, vos souhaits et, bien sûr, votre budget. Cette étude dépend de l’architecte (plus ou moins rapide, plus ou moins chargé de travail), et aussi de vous-même : c’est vous qui êtes le décideur final et qui validez ou faites poursuivre les études jusqu’à ce que l’ensemble vous convienne. A mon avis il faut 1 mois minimum si la conception est simple – mais c’est très court, voire trop court, sauf cas particulier -, sinon 2 ou 3 mois, ou plus si vous deviez hésiter sur votre projet final. Mieux vaut décaler d’un mois et avoir un projet réussi, qui vous convienne très bien et qui valorise votre investissement.
      Par contre, inutile pour le moment de détailler les choix de certains matériaux (carrelage, sanitaires, porte d’entrée, etc.) car ils n’influent pas sur le permis de construire. Vous aurez tout le temps de faire cela pendant l’instruction du permis ou plus tard. Pour le budget, vous comptez un prix forfaitaire (tant au m² pour le carrelage, tant pour la porte d’entrée, etc.) pour avoir un budget complet. Vous pourrez toujours l’ajuster plus tard, à votre convenance.
      Il y a beaucoup de décisions et de choix à faire quand on fait construire, ne le faites pas dans l’urgence. En prenant un architecte, vous suivez les étapes logiques, en prenant le temps qu’il faut pour chacune de ces étapes. Les bonnes entreprises ont en général un planning de commandes assez bien rempli, elles ne seront pas disponibles aussitôt ; vous pourrez mettre ce délai à profit en finalisant tranquillement tous les choix à ce moment-là. Au lieu d’être contraint par un CCMI de devoir tout survoler en quelques jours (voire quelques heures ?) sans pouvoir bien évidemment tout décider en détail et découvrir au fur et à mesure de l’opération ce que le CMI va vous imposer.
      Par contre, 4 mois pour une instruction de PdC, ça me paraît long, on obtient fréquemment des permis en 2 mois, voire moins. Sauf avis des Bâtiments de France ou autre particularité. Et sauf si vous comptez avoir purgé les délais de recours (les tiers et le retrait administratif : il faut alors rajouter 3 mois après l’obtention du PdC).
      Je comprends l’impatience fréquente des clients. On ne se décide pas de faire construire sur une simple impulsion, on réfléchit longtemps, et du coup, quand on est décidé, on a envie que le projet avance et que les travaux commencent. Mais tout ce qui est construit est définitif : mieux vaut prendre un peu de recul et ne pas agir dans la précipitation.
      Un conseil : si le vendeur du terrain l’accepte, faites procéder tout de suite à une étude de sol. Vous serez à l’abri d’une mauvaise surprise plus tard, pouvant remettre en cause le projet décidé, car un très mauvais sol (on peut en rencontrer) peut avoir une influence déterminante sur le budget. Il arrive même que cette étude de sol soit aussi une des clauses suspensives du compromis d’achat du terrain, au même titre que l’obtention du permis de construire.
      Bon projet et bon chantier!

      1. bonjour et merci de votre réponse rapide. Nous mettrons en oeuvre vos conseils et prendrons contact avec un architecte de l Est de France. cordialement Pierre

    2. Bonjour,

      Merci pour les réponses et les éclaircissements que j’ai déjà trouvé sur votre site.

      Nous avons un projet de construction dans le pays basque qui pourrait aboutir ( si le budget suit …) à une maison passive au mieux ou à une réalisation bien au delà de la RT 2012 ( étanchéité à l’air renforcée, sur-isolation, menuiseries bois/alu avec un UW très bas;, VMC double flux etc…selon les critères définis par le label Passivhauss) Nous avons choisi un maître d’œuvre et un bureau d’études thermiques spécialisé dans le passif qui vont travailler ensemble.
      Le choix du mur porterait sur du monomur de 42 cm en béton cellulaire ( mais peut-être en briques alvéolées bien que plus cher et plus difficile à mettre en œuvre). La maison de plain pied serait sur vide sanitaire. Elle serait extrêmement simple et compacte : un rectangle de 120 m2 avec combles perdus.

      Ma question porte sur le monomur béton cellulaire versus monomur briques alvéolées de type Bellenberg ou Wienerberger. Tous deux possèdent d’intéressantes qualités de transfert de la vapeur d’eau, de régulation de l’hygrométrie et apportent de l’inertie qui sera renforcée par le fait qu’aucun isolant extérieur ou intérieur ne sera ajouté.

      Trois questions:

      -Quels matériaux, du BT ou de la brique conseilleriez-vous ?
      -le vide sanitaire devra-t-il être monté obligatoirement en parpaings ? La brique ou le BT ne sont pas fait pour être enfouis – il me semble- du fait des remontées d’eau par capillarité ? Le terrain est argileux.
      -Que pensez-vous des réalisations en passif ?

      cordialement

      1. Bonjour,
        -Quels matériaux, du BT ou de la brique conseilleriez-vous ?
        Si c’était pour moi, j’envisagerais plutôt le béton cellulaire, car l’isolation est intégrée (c’est le matériau lui-même qui isole) et donc elle sera efficace autant de temps que durera le mur (des siècles). La brique nécessite un doublage avec isolant rapporté. Actuellement, ces isolants dureront surement très longtemps, mais pas autant que le béton cellulaire lui-même. Ceci dit, la brique est un excellent matériau pour construire, car « respirant » (il laisse passer la vapeur d’eau), ce qui est très sain. Mais il n’est pas du tout écologique (cuit une semaine à 900°c ! bonjour les gaz à effet de serre…).
        -Le vide sanitaire devra-t-il être monté obligatoirement en parpaings ? La brique ou le BT ne sont pas fait pour être enfouis – il me semble- du fait des remontées d’eau par capillarité ? Le terrain est argileux.
        Exactement, la brique est sensible à l’humidité, ce qui est un avantage à l’air libre (voir ci-dessus), mais rédhibitoire avec tout contact avec la terre. Un peu comme le bois. Ouvrage en contact avec la terre (argileux ou pas, d’ailleurs) = béton incontournable (en agglo ou coulé).
        -Que pensez-vous des réalisations en passif ?
        Franchement, vu les niveaux de performance thermique des constructions actuelles (RT2012), il me semble inutile d’aller plus loin. Surtout au pays basque (au sud, près de la mer). Sauf à se faire plaisir en obtenant des niveaux toujours plus importants, ce qui est légitime après tout ( ça ne fait de mal à personne  ). Par contre, ajouter une ou plusieurs sources d’énergie ou d’économie qui vous plairait, sans forcément avoir l’œil rivé sur le compteur de performance thermique, me semble plus intéressant : chauffage solaire, photovoltaïque, pompe à chaleur, puits canadien, éolien, etc.
        Il y aurait en outre un beau challenge d’intégration : c’est en en faisant beaucoup, qu’on obtiendra au bout du compte de belles architectures, comme une sorte de sélection naturelle. Je ne sais pas pourquoi, le pays basque (que j’aime beaucoup) m’inspire une maison très ancrée dans le sol, pour profiter de la masse thermique et ne pas donner prise au vent, très végétalisée comme l’environnement, avec une belle toiture solaire… (ceci dit sans connaître votre terrain, donc probablement, de façon utopique).
        Très bon projet.

        1. Bonjour,

          Vous visualisez très bien notre terrain : en haut d’une colline, exposé plein sud, vue sur un morceau des Pyrénées, à 15 kms à l’Est de Bayonne.

          Concernant la brique comme matériau de construction versus le béton cellulaire je faisais allusion à la brique monomur ( de 42 cm) par exemple sans aucune isolation thermique complémentaire.
          Le R d’un mur monomur brique de 42 cm est de 3,90 contre 4,67 pour le BT.
          Que pensez-vous des caractéristiques de régulation hygrométriques des 2 matériaux comparés ? Vous avez déjà parlé des qualités de la brique ( mais pas en monomur) dans d’autres réponses.Un inconvénient du monomur est le passage des gaines techniques dans le mur qui doit être rainuré , le BT semble plus facile à travailler .
          Avez-vous un retour d’expérience ?

          Merci encore pour vote disponibilité et les réponses très avisées que vous donnez.

          Notamment sur les constructeurs CMI dont l’un m’avait affirmé qu’une étude de sol ne servait à rien !!!!

          cordialement

          1. Je réponds dans le texte :
            Vous visualisez très bien notre terrain : en haut d’une colline, exposé plein sud, vue sur un morceau des Pyrénées, à 15 kms à l’Est de Bayonne.
            Ah ah ! aurais-je un 6° sens… En tout cas, ce que vous en dites fait rêver…
            Concernant la brique comme matériau de construction versus le béton cellulaire je faisais allusion à la brique monomur ( de 42 cm) par exemple sans aucune isolation thermique complémentaire.
            Le R d’un mur monomur brique de 42 cm est de 3,90 contre 4,67 pour le BT.
            Etes-vous sûr que “ça passe” en RT2012 ?
            Que pensez-vous des caractéristiques de régulation hygrométriques des 2 matériaux comparés ? Vous avez déjà parlé des qualités de la brique ( mais pas en monomur) dans d’autres réponses.Un inconvénient du monomur est le passage des gaines techniques dans le mur qui doit être rainuré , le BT semble plus facile à travailler .
            Hygrométrie : avantage à la brique, bien sûr (le béton cellulaire est… du béton !). Par contre, je vous engage à faire malgré tout un doublage placo intérieur pour le passage des gaines, plutôt qu’une simple BA13 (ou BA10) collée. Il n’y aura pas de plus-value (le fait que ce soit un doublage et non collé est largement compensé par le fait d’éviter les rainurages).
            Avez-vous un retour d’expérience ?
            Non, pas vraiment, je n’ai fait que très peu de béton cellulaire, il y a longtemps.
            Merci encore pour vote disponibilité et les réponses très avisées que vous donnez. Merci à vous.
            Notamment sur les constructeurs CMI dont l’un m’avait affirmé qu’une étude de sol ne servait à rien !!!!
            Réponse facile, vous me pardonnerez : quand on pense que beaucoup croient que ce contrat CMI est protecteur ?! A mon avis, c’est le plus dangereux, car on est à la merci de qui n’a pas les mêmes intérêts que le client… quelle folie !
            cordialement itou

  4. Monsieur bonjour,
    Merci pour tous vos conseils.
    Je suis confronté à une difficulté non prévue dans le cadre du projet de construction de ma future maison.
    J’ai acheté un terrain de 1411m² pour y faire construire une maison de plain pied de 114m². Cette maison était prévue sur VS (profondeur minimales des fouilles de 0,50ml, semelles filantes de 0m50 x 0m30 de hauteur, libages de 0m20 d’épaisseur et de 0m25 de hauteur et 3 rangs d’aggloméré de 0,25 de haut entre la semelle de fondation et le chaînage périphérique du plancher).
    En arrivant en vacances j’ai eu la désagréable surprise d’apprendre qu’un projet de PPRI était en cours d’élaboration et que mon terrain allait passer en zone bleue.
    La préfecture va m’imposer de monter mon plancher à 57,60m (soit la côte NGF de référence plus 20cm)
    De ce fait mon constructeur m’informe qu’il doit rajouter 3 rangs d’agglomérés de plus (soit 6 au total).
    Avec cette nouvelle norme, ma maison va se trouver à 1,20 au dessus de mon terrain.
    Pensez-vous que cette hauteur présente un handicap (remblai) et est ce peut combler cette pente s’en devoir mettre une échelle pour entrer chez moi.
    Une fois ma maison construite, le devant (porte d’entrée, de garage et une baie vitrée) seront à une distance de 15m de la route. Sur le côté de portes vitrées du salon et des chambres se serait à une distance de 10m de ma limite séparative et j’aurai 4m de terrain entre ma porte de service (côté garage) et la limite de terrain.
    Pensez-vous que ce dénivelé est rattrapable ?
    Mon constructeur me dit qu’il y aura une surélévation de 1,20, mais moi en prenant les côtes NGF de mon terrain et la côte NGF qui sera imposée par la préfecture, je ne trouve qu’entre 80 et 90 cm d’écart.
    A quoi peut être du cette différence?
    Je vous remercie d’avance de votre aide car je n’avais pas prévu cette situation.
    Cordialement.

    1. Bonjour,
      Une première remarque en parallèle de votre question, vous me dites que le niveau d’assise des fondations sera à – 50cm. C’est trop peu. Même avec un terrain exceptionnel dont le bon sol serait à fleur de surface, c’est-à-dire à 20 cm seulement (hauteur d’ancrage) après un décapage de 30 cm (je n’en ai jamais rencontré en 40 ans de pratique), vous n’êtes même pas « hors gel ». Vérifiez bien la profondeur préconisée par le Bureau d’Etudes dans son étude de sol. C’est évidemment un point crucial pour la pérennité de votre future maison.
      De même, 30 cm de hauteur pour des fondations, me semble bien trop minime.

      Ensuite, le Préfet va vous imposer d’avoir un plancher bas à + 120cm du terrain naturel. Je présume que le permis n’est pas déjà accordé ? La demande de Permis de construire a-t-elle été déposée ? Si non, le contrat CMI a-t-il été conclu ? Tout cela change complètement vos droits, et donc la façon dont vous pouvez gérer le problème.
      On peut bien sûr combler un dénivelé de 120cm. Reste à savoir quelle est la meilleure solution pour ça, ce que je ne peux pas dire à mon avis, sans connaître le terrain ni le projet. Peut-être faudra-t-il revoir ce projet qui n’avait pas prévu cette contrainte ?
      Accès au garage : vous impose-t-on cette élévation aussi pour le garage ? Pour une voiture, la pente doit être plus douce que pour un accès piétonnier comme celui de la porte d’entrée.
      Les accès au terrain depuis la maison peuvent se faire avec des pentes de terre talutée, des terrasses, des marches, tout cela pouvant aussi être combiné.
      Quant à la différence de calcul entre le constructeur et vous, sans plan précis ni relevé topographique, je n’ai aucun moyen de savoir qui serait dans l’erreur.

      Désolé de ne pouvoir vous en dire plus à la seule lecture de votre message !

      1. Monsieur bonjour,
        Tout d’abord merci pour votre réponse.
        En reprenant le schéma de principe des fondations initial, je constate les éléments suivants:
        Il y aura un décaissement de fouille en rigole, un décaissement pour élévation des libages et un décapage ventilation du VS.
        Tout au fond du terrassement il y a un “bloc” de 30cm, puis 3 rangs de 25cm (75cm de VS) et enfin une “semelle” de 17cm. Sur le schéma, le constructeur mentionne que le plancher hourdis sera à + ou – 1m30 du terrain naturel. Il s’agit du projet avant la surélévation de 3 rangs de parpaing à cause du PPRI.
        Pour le moment, je n’ai pas encore signé le CCMI (mais je devais le faire courant septembre et j’ai freiné à cause de la Préfète et du PPRI) et donc le permis de construire n’est pas encore déposé.
        Par contre, j’ai déposé en mairie une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Je devrais avoir une réponse d’ici 3 semaines à un mois. Cela me permettra de voir les préconisations et les règles d’urbanisme notamment le PLU.
        Le PPRI n’en est toujours qu’au stade de projet, l’enquête public n’a pas encore eu lieu et donc le projet n’est pas validé par la préfète.
        De même, il y a un PLUI en cours de réaménagement, mais qui est pour le moment en attente du PPRI.
        D’avance merci pour les éléments que vous pourriez m’apporter.
        Cordialement.

        1. Bonjour,
          sur les éléments techniques que vous mentionnez : je ne vois pas à quoi correspond un “décaissement pour libage” (rattrapage de niveaux ?), mais c’est un détail. Deux points me semblent très importants : la cote du fond de fouille des fondations, que je vous encourage à réaliser conformément à l’étude technique de sol. Faire une impasse à ce niveau-là serait de l’inconscience. Et l’épaisseur de la semelle, 30 cm de haut sont trop faible, ne serait-ce que pour le bon enrobage des aciers lors du coulage des fondations.
          sur les éléments réglementaires : le projet devra respecter les préconisations d’urbanisme. Même si strictement il y aurait (peut-être ?) une possibilité de contester les contraintes du futur PPRI, en pratique ce n’est pas réaliste, vous n’obtiendriez votre permis (peut-être) que dans 1 an ou 2, après une longue procédure. Et puis, en cas d’inondation, vous serez probablement bien content de ne pas avoir 30 cm d’eau dans votre intérieur…

          Par contre, bien que j’essaie en général de ne pas orienter les discussions sur ce plan, une question me brûle les lèvres : pourquoi choisissez-vous délibérément un contrat de construction (CCMI) et non pas, par exemple, un contrat d’Architecte d’Aujourd’hui ? Je vous serais très reconnaissant si vous vouliez bien m’expliquer en toute franchise (il n’y aurait évidemment aucune susceptibilité déplacée de ma part). Vous comprendrez que c’est évidemment très important pour les AA de connaître les points de vue de ceux qui vont faire construire. Merci.

          1. Monsieur,
            Merci pour votre réponse.
            Je vais me respecter les préconisations du futur PPRI même si cela me coûte de l’argent. Je pense que la terre qui va être retirée pour les fondations le chemin d’accès le parking et l’assainissement devrait suffire au moins pour le remblai afin d’accéder à la porte d’entrée et au garage.
            Le terrassier a prévu un trottoir de 80cm tout le tour de la maison. Donc il devrait y avoir un remblai et après une pente.
            On m’a indiqué que pour remblayer complément le terrain pour faire une pente douce, il me faudrait environ 100m3 de remblai, cela va très certainement coûter cher.
            pour répondre à votre interrogation sur le fait de choisir plutôt un CCMI, cela tient au fait que je n’y connais rien en construction et que lors d’un salon cela m’a été présenté comme un contrat tout compris avec un seul interlocuteur et une seule signature, alors qu’autrement il faut signer des contrats avec les différents artisans.
            Cordialement

          2. Pour le remblai, si vous avez la chance de connaître – au bon moment – quelqu’un qui veut se débarrasser de sa terre, cela peut ne rien vous coûter. Un artisan vient de dépenser plus de 1000€ (!) pour se débarrasser de la terre d’un de mes chantiers. Pas de chance, il n’a pas trouvé de gens intéressé en ce moment pour la recevoir.
            Et merci beaucoup de votre réponse sur le choix des contrats. On a beau se douter de ce qui pousse les gens à conclure des cmi, c’est très bien de le rappeler. Cela confirme donc que le client potentiel trouve plus simple – et donc plus rassurant ? – de n’avoir qu’un seul interlocuteur se chargeant de tout.
            Nous allons donc devoir (nous, les architectes d’aujourd’hui) qu’avoir un seul interlocuteur ne protège pas du tout les clients, au contraire. On doit donc :
            – d’une part, faire prendre conscience du risque énorme que l’on prend en signant un ccmi, justement parce qu’on remet tout pouvoir de décision à un cmi, c’est à dire à un intermédiaire qui n’a pas les mêmes intérêts que ses clients (cette prise de conscience n’est pas facile, car nous tous, en tant que consommateurs, nous sommes habitués à être très protégés dans nos achats de produits industrialisés, ce qui n’est pas du tout pareil quand on fait construire),
            – et d’autre part, il n’est pas plus compliqué de faire appel à un architecte d’aujourd’hui, qui se charge lui aussi, de tout, mais en tenant au courant son client de tout là-aussi et en n’agissant jamais contre sa volonté (ce qui change tout, on le comprend, le client ne prenant plus de risque), et qui bien sûr n’a pas des intérêts divergeant de ceux de ses clients, car il ne vend pas lui-même les travaux (il est objectif dans son expertise).
            En tout cas, merci beaucoup. Votre information nous sera très utile.
            Et si ces arguments vous paraissaient pertinents, sous quelle forme devrait-on les dire ? Comment l’expliquer simplement ?

          3. Bonjour,

            Je me permets d’intervenir sur le point CCMI.

            Je suis en cours de construction et c’est le jour et la nuit entre le contrat de MO que je viens de signer en faisant le choix des artisans, options, conseils de professionnels et non pas de commerciaux de CMI. J’ai fait les 2 !

            Alors, le contrat MO, on sait combien est il est rémunéré par exemple 12%TTC. Et le reste va aux artisans qui mettent de la qualité, au choix. En CMI, je me suis aperçu qu’ils mettaient le minimum, le moins cher pour marger un maximum !

            En MO, je dirais que c’est 10% plus cher au total. Mais sur 150000HT, en MO, vous avez 30000 pour le MO et 120000 pour les artisans que vous choisissez, rencontrez, qui vous conseillent et vous disent surtout ce qu’il ne faut pas faire. En CMI, c’est 50000 pour le CMI et 100000 pour la maison.

            Comme on dit, on en a pour son argent.

            En CMI, vous ne savez pas combien vous coûte votre carrelage par exemple, l’électricité, etc… En MO, vous avez tous les devis. Je vous laisse choisir !

            Mon expérience : J’ai passé 1 mois à prendre RDV sur RDV avec les 14 entreprises que j’ai choisi sur bouche à oreille qui interviennent, étude de sol comprise. Un vrai bonheur. M. Espagno m’a aidé aussi, encore merci.

            Ne connaissant pas la construction au départ, aujourd’hui, je suis à même de dire ce qu’il faut faire ou ne pas faire. Notre MO a même halluciné ! A savoir que le CMI que j’avais consulté a abandonné en me disant que je n’avais pas le profil !
            Le MO que j’ai choisi est très bien côté et fait également des CMI pour ceux qui veulent de clé en main. Le MO a fait un appel d’offre auprès de ses entreprises avec lesquelles il a formé un groupement. Je les ai toute sortie, c’est du jamais vu ! Sauf pour l’escalier car on l’avait en commun.

            Si je peux vous donner un conseil, ne négocié pas quand il s’agit d’une très bonne entreprise. Vous en aurez peut-être pour 5 ou 10% en plus mais sans vous soucier de la qualité et elles ne vous cacheront rien. Une maison c’est du sur mesure, ce n’est pas une voiture !!! Les très bonnes entreprises sont full travail en ce moment, alors inutile de négocier, c’est peine perdue.

            N’est-ce pas Monsieur Espagno ?

            Monsieur Olivier, si je peux vous aider sur 1 point, pas technique mais utile, n’hésitez pas.

            Bonne soirée.

          4. Merci du message. Ce que vous exposez est correspond bien évidemment à la réalité. Mais hélas eux qui font construire ne s’en rendent compte en général qu’après avoir déjà fait construire une première fois. J’ai noté depuis longtemps que les architectes ont souvent des clients qui ne sont pas des « primo-accédants », comme on dit, mais des gens d’expérience. Et même si leur expérience n’a pas été forcément malheureuse, ils se rendent compte des limites et des contraintes importantes du ccmi, et qu’ils n’ont pas fait une « bonne affaire » (dans le meilleur sens du mot).
            En disant de façon la plus condensée possible = Choisir un ccmi, c’est confier inutilement tout pouvoir de décision et tout votre argent à un intermédiaire dont les intérêts sont opposés aux vôtres. Dans ces conditions, le rapport qualité-prix ne peut pas être au rendez-vous.
            Si l’on compare les prix, un architecte d’aujourd’hui part avec 15 à 20% « d’avance » (surcoût de la marge du ccmi par rapport à la rémunération de l’architecte). Même avec des artisans mieux payés (ce ne sont pas les mêmes que ceux des cmi, ils n’acceptent pas les prix tirés vers le bas tant qu’on peut), l’architecte d’aujourd’hui est sans difficulté plus compétitif que le cmi, à projets équivalents bien entendu.
            Pour proposer une autre solution, les Architectes d’Aujourd’hui ont analysé les autres choix possibles pour qui fait construire. Ils ont conclu que le respect du budget est une priorité absolue pour les clients (ce qui est bien normal, les sommes en jeu sont très importantes) et ils ont donc élaboré un engagement contractuel où ce respect sera strict, c’est-à-dire sans marge de tolérance. Cette marge est souvent prévue dans les contrats d’architecte, nous l’avons supprimée. Plus quelques autres améliorations, comme le Manuel des Architectes d’Aujourd’hui.
            Notre interrogation est maintenant : comment convaincre ? Comment exposer nos avantages sans être compliqué et long dans notre argumentaire, pour être entendu et compris.
            Si vous avez des pistes, nous sommes preneurs… 

          5. Bonsoir,

            Pour convaincre, c’est ultra simple.

            Rien le fait qu’en MO on travaille à devis ouvert, avec le détail précis, les tarifs, la main d’œuvre alors qu’en CMI c’est le flou total, déjà c’est gagné. Je ne suis pas du métier, mais si je suis en face d’un CMI, avec les même armes, je lui souffle le client sans problème. Les CMI le savent que les MO mettent cet argument en avant… Les clients adorent la transparence.

            Le MO avec qui je fais construire a tout compris. Il fait du CMI pour ceux qui veulent du clé en main et du MO pour ceux qui veulent du sur-mesure, prendre 1 lot à leur charge, faire venir leurs entreprises, etc…

            Je le redis, le CMI a des tarifs négociés avec les artisans, il fait les chiffrages lui même. Ces tarifs sont négociés au plus bas pour monter la marge du CMI. En MO, quand on a un devis à 5000 euros, on en a pour 5000 euros. J’ai exposé à un CMI un sujet très simple, la ventilation d’un toit en zinc. Dans les règles de l’art, c’est une bande d’égout + faitage ventilés. Au pas cher, ce sont des chatières. Différence : 300 euros. La ventilation est primordiale sinon ça pourri. Le CMI ne le savait pas !

            Après, il y a le choix du client aussi. Il s’investi, reçoit les artisans ou alors il confit tout au CMI ? On ne lui demande pas de suivre le chantier, nuance.

            Après, pour avoir les meilleurs entreprises d’un secteur, il y a une astuce…

          6. Merci du message. Je retiens l’idée de mettre en avant la transparence, notamment l’expression : “à devis ouvert” (très parlant).
            L’architecte (d’aujourd’hui)
            – valorise l’investissement et la qualité d’usage grâce à un plan de qualité,
            – il fait faire des économies à son client dans les contrats avec les artisans (rapport qualité-prix, où tout est bien prévu et non surpayé)
            – il sécurise l’opération en suivant les travaux : qualité des travaux (grâce à son indépendance, il ne validera que les travaux bien faits et conformes) et il évite tout dérapage en cours de chantier.
            Mais les clients n’anticipent pas en général les risques pris (construire est forcément aventureux, puisque tout est à construire, justement). Ils croient parfois qu’avec une garantie de livraison et une assurance décennale ils ne risquent rien. Du moins, ils le croient tant qu’ils n’ont pas fait construire une première fois…
            Et je suis curieux de connaître votre astuce pour avoir les meilleures entreprises d’un secteur…!

  5. Bonjour ,

    Ma construction doit débuter fin Août ! côté garage je suis en limite de propriété et il y’a de cela 1 an mon futur voisin m’avait donné l’autorisation verbale pour que le constructeur terrasse 40 cm chez lui pour la bonne mise en oeuvre de mon vide sanitaire .
    Je reprend contact avec mon voisin (sa femme) qui n’a l’air plus trop d’accord pour passer de l’autorisation verbale à écrite !!!!!!!!!!!!

    Donc ma question est très simple , vu que le constructeur ne pourra plus creuser 40 cm chez le voisin pour réaliser mon vs avec plus de facilité et donc par la même occasion la pose d’ un drain extérieur ne sera plus possible, est ce que si je demande au constructeur la mise en place d’un drain intérieur celui-ci aura-t-il la même utilité que celui que j’aurais plus avoir à l’extérieur ?

    Est-ce que pour vous le tarif du drain intérieur du constructeur devrait-être identique à celui de l’extérieur ?

    Avez-vous sinon d’autre solutions pour une bonne étanchétité côté garage (11 m de large)

    Merci de votre aide précieuse , Bien cordialement

    1. Bonjour, merci du message.
      En matière de droit immobilier, il n’y a d’autorisation valable qu’écrite, bien entendu. Il est dommage que votre constructeur ne s’en préoccupe que maintenant, à 1 mois du début des travaux. Je dis cela, car les relations avec les voisins en cas de mitoyenneté se préparent à l’avance, parfois même avant le permis de construire, le voisin ayant tout pouvoir pour interdire tout ce qu’il veut ou à peu près. Seul un juge peut l’obliger à accepter un minimum de contraintes, souvent alors contre dédommagement. Mais alors, on ne peut pas dire que ça commence bien, bonjour les relations de voisinage !
      Attention, même sans faire de drain, il est pratiquement impossible de ne pas empiéter chez le voisin – même très peu – lors de travaux en mitoyenneté. En plus, le mur qui sera mitoyen devra être enduit, il faudra donc que les ouvriers pénètrent chez le voisin, enduisent le mur et nettoient le sol. N’y aura—t-il pas un léger débord de toiture, même de 2 ou 3 cm, pour éviter les eaux de ruissellement sur le mur ? La fondation mitoyenne devra être positionnée excentrée (entièrement chez vous, rien chez le voisin). Il faut alors placer des armatures reprenant les efforts de basculement. Etc.
      Bref, assurez-vous que votre constructeur soit techniquement capable de traiter ces contraintes (il n’y a pas de diplôme de constructeur, c’est une profession ouverte à quiconque, cela demande de faire très attention à qui on s’adresse. Et l’imprévoyance du constructeur doit vous rendre vigilant).
      Vous parlez à la fois de vide sanitaire et de garage. Le garage serait donc sur un plancher hourdis surélevé ? C’est assez rare, mais dans ce cas, rien à craindre d’éventuelles remontées capillaires, si l’ouvrage est bien fait. Et un drain dans le vide sanitaire est toujours une bonne chose, c’est très simple à faire avant construction, très peu couteux, et ça empêche que l’eau stagne dans le v.s., ce qui ne serait pas très sain.
      Si le garage est sur dallage, sans vide sanitaire donc, il peut y avoir des remontées capillaires d’eau. Il faut parfaitement étancher l’extérieur (enduit étanche à la base du mur, depuis la fondation), et un drain coté intérieur sera aussi une bonne chose. Petit rappel : un drain est toujours en canalisations rigides, pas souples, c’est très important, perforations vers le haut, etc. Bref, il doit être correctement réalisé pour fonctionner.
      Un drain intérieur coûte plutôt moins cher qu’un drain extérieur, car l’enrobage est plus simple. En pratique, il est admissible qu’il soit au même prix.
      Bon chantier, cordialement,

      1. Bonjour , merci de votre réponse !

        Oui mon garage sera aussi sur plancher hourdis surélevé, Pour le drain intérieur côté limite c’est ok le conducteur est ok !Après pour le voisin on verra bien sachant que j’avais oublié de préciser qu’en limite était présent un muret mitoyen que j’ai fais détruire dès le terrain acheté sans son autorisation et depuis 2 ans il ne m’a jamais rien dit …. donc pourquoi une fois la construction lancé il le ferrait …… surtout que mon conducteur m’a dit que 20 cm serait suffisant pour terrasser donc il y sont déjà ……après si il n’a que cela à faire …..-^- !

        Par contre j’aurais quelques petites question à vous poser si vous le voulez bien …
        Dans le garage mon plafond (combles perdus sur l’ensemble de la maison) sera un plafond en ba13 de type suspendu sur closoir métallique avec 40 cm de laine de verre projetée, des plaques hydrofuges sont prévus en périphérie mais j’aimerais savoir si au plafond celle-ci seraient elles aussi nécessaire ? Je précise dans la lingerie un vmc y sera installé et deux aérations par carottage sera prévu au stade maçonnerie dans le garage pour y laisser entrer l’air fraîche.

        Pour l’ensemble de ma maison une membrane d’étanchéité dite Vario n’est pas prévu au dessus de mon ba13 , j’ai entendu dire que celle-ci n’était pas utile si le feutre sous toiture qui protège de la neige était micro perforée pour faire respirer la laine de verre projetée ce qui éviterait la condensation et rendrait donc la membrane inutile … Qu’en pensez-vous ?

        Concernant le crépis à combien devra t il être arrêté au niveau du sol ?

        Le Constructeur est il dans l’obligation de faire appliquer le DTU à chacun de ses intervenants ? ou comme j’ai pu le voir sur internet sur ma notice aurait dû être stipulé que le constructeur s’engage à respecter le DTU …..?

        Bien cordialement et un grand merci

        1. Bonjour, si votre voisin n’a rien dit jusqu’à présent, tant mieux, mais cela ne l’empêchera pas de protester quand il le voudra. En la matière, il a un délai de 30 ans pour contester tout empiètement sur sa propriété. Et le risque est énorme, le droit de la propriété immobilière est très strict : ce sera la démolition. Après, on peut tenter sa chance, il y a des voisins qui ne disent jamais rien, en effet… (ce n’est pas mon conseil !).
          Pourquoi isoler autant votre garage ? Un garage doit être assez largement ventilé (c’est important car les gaz et les produits parfois stockés sont toxiques), il est donc inutile de l’isoler comme une pièce habitable et chauffée. Un peu d’isolation, c’est bien pour éviter les coups de froid (et surchauffe l’été de canicule), mais ensuite, toute la chaleur partira (ou entrera) par l’aération. Les plaques hydrofuges sont utiles en murs car ils peuvent être sollicités (tâches, etc.) mais pas en plafond, le garage n’est pas une pièce humide.
          Dans la lingerie (indépendante du garage, je suppose ?), il faut que les entrées d’air soient égales aux sorties d’air, tout simplement. Ca se calcule avec les informations des constructeurs de matériels, qui précisent les volumes extraits pendant 1 heure.
          Pour ma part, je me mets pas de membrane d’étanchéité, l’étanchéité à l’air parfaite se fait au niveau des parois intérieures (placo, sol, plafond, traversées de parois). Je pourrais expliquer pourquoi mais ce serait un peu long ici… Par contre, il ne faut pas confondre le pare-pluie (protégeant des pénétrations de neige) avec la membrane qui protège la laine de verre de la condensation qui vient de l’intérieur, de l’habitation (et non pas des tuiles ou des ardoises). L’isolant à souffler ne nécessite pas, en général, de pare-vapeur si le plafond est bien étanche à l’air (pas d’afflux d’humidité important et concentré). Attention, l’isolant en rouleaux, lui, demande un pare-vapeur. Il faut que les combles au-dessus de l’isolation soient bien ventilés car il faut bien évacuer toute l’humidité qui traverse l’isolant, sinon il y a un risque de condensation sous la couverture, ce qui peut faire éclater les tuiles, dégrader la charpente, etc. Et attention aux point faibles dans le plafond (électricité, trappe d’accès, etc.).
          Le crépis descendra aussi bas que possible, jusqu’aux fondations si vous pouvez.
          On dit qu’en matière de contrat privé, les DTU ne sont obligatoires que si c’est bien prévu au contrat. Mais le contrat de construction doit respecter le Code de la Construction et de l’Urbanisme, et en cas de contentieux, je suis sûr qu’un juge ou plutôt l’expert qui serait désigné, se fonderont sur les DTU pour déterminer les règles de l’art à appliquer (ou qui auraient dues être appliquées). Je trouve curieux un contrat de construction qui ne mentionne pas les DTU… Tout le monde y fait référence, en général.

        2. Bonjour ,

          Merci une fois de plus de vos conseils avant le début de ma construction …
          30 pour contester pour si peu….. ah la France lol….. on pourrait en débattre des heures. ….

          Donc pas de membrane avec de la laine de verre projetée c’est une bonne nouvelle .
          Mais la condensation éventuelle qui pourrait s’accumuler dans la laine projetée si j’ai bien compris venant de l’intérieur de mon habitation pourra t elle quand même disparaître avec la présence d’un pare-pluie en dessous des tuiles ?

          En ce qui concerne la lingerie en faite elle fera partie du garage oui est non car elle sera séparée par cloison de 12 placostil. une vmc y sera installée .
          Pour éviter qu’il y fasse trop froid je pensais ne pas y mettre d’entrer d’air et laisser entrer celle-ci quand la porte qui mène au garage serait ouverte car 2 entrées d’air seront au garage.
          Donc pour vous dans la lingerie pas de plaques au plafond hydrofuges , même avec sèche linge ?

          Pour mon garage est prévue un simple 40+10 polystyrène hydrofuge au mur et donc sur vos conseils pas au plafond.

          Par contre mon constructeur n’installe pas de plaque hydrofuge dans les plafonds des pièces humides du wc de la cuisine et dans la sdb mais uniquement en périphérie sur toute la hauteur.Est-ce le bon choix ou en installer aussi au plafond serait plus judicieux ?

          J’ai remplacé les cloisons en carreaux de plâtres par des cloisons placostil en 70 mm avec 45 mm de laine de verre intérieur en prenant soin de prendre en option des plaques ultra solide (habito) ou vont être suspendu meuble tv etc !
          Ayant déjà eu dans ma précédente maison des carreaux je savais à quel point le ponçage y ‘était compliqué….
          Après il est certain que j’aurais pu doubler les plaques avec le double peau et prendre des plaques phoniques mais bon la facture monte vite et je voulais un compromis …
          Par contre j’ai entendu dire que la laine de verre pourrait se tasser avec le temps ? un laine de roche en 45 mm à l’intérieur ne serait pas plus intéressant ?

          En périphérie sont prévues un complexe isolant en polystyrène graphité 120+13 mm de ba13.

          Comme l’isolant de la dalle (projetée) sera réalisé après la mise en place des cloisons faut il que le plâtrier avant d’installer les cloisons intérieur et en périphérie commence à placer au sol soit un u plastique(cloisons) ou bien comme cela se fait comme j’ai pu le constater des pieds de cloison (bande ) en polyethylène ? pour éviter les remontées humide vu que l’isolant dalle est réalisé après le plâtre ?

          Bien cordialement et encore merci

          1. Empiéter chez le voisin peut être assimilé à une servitude d’occupation de la propriété d’autrui. Et les servitudes sont acquises si le voisin ne dit rien contre ça, pendant 30 ans d’usage de la servitude.
            L’isolant projeté est conçu pour que l’humidité ne reste pas à l’intérieur, ce qui ne rend pas obligatoire le pare-vapeur (si l’humidité est raisonnable).
            Mieux vaut des plaques hydrofuges à la Lingerie, comme pour toutes les pièces d’eau, notamment à cause de la condensation provoquée par les machines. D’où l’utilité de telles plaques aussi en plafond, c’est mieux (d’autant plus que ce sont des pièces petites, en général), mais ce n’est pas indispensable en plafond (peu de risques de projection d’eau).
            C’est très bien de faire entrer l’air depuis le garage, car il sera ainsi ventilé lui aussi à cette occasion. Vous pouvez détalonner la porte de la lingerie (couper le bas) pour laisser une lame d’air de 15 à 20 mm en permanence.
            Pour le garage, si vous isolez les murs, mettez une isolation en plafond du même ordre (ou un peu plus), pas la peine de mettre 40 cm d’isolant, ce serait inutile. 10 cm suffirait, par exemple.
            Les plaques hydrofuges ne s’installent pas en général en plafond, seulement en mur (projection d’eau). C’est mieux en plafond aussi au niveau de la douche ou baignoire (toujours à cause des projections d’eau), mais pas indispensable.
            Les laines de verres ne se tassent plus actuellement, paraît-il (quoiqu’il faudrait vérifier dans 20 ou 30 ans…).
            Les pieds des cloisons placo doivent être bien protégés, sur toute leur hauteur encastrée dans le sol, et un peu au delà. Notamment, il faut que la chape ne touche pas le placo quand elle sera coulée : des larges bandes de polyane – correctement mises, avec recouvrement – permettront de protéger le pied de la cloison, à moindre frais (et semelle sous la cloison maintenue). C’est surtout une qualité de mise en oeuvre, sans défaut, qui permettra un bon résultat, pérenne à long terme.

          2. Bonjour ,

            Monsieur

            Le temps redouté est arrivé ….à peine les fondations coulé et déjà des problèmes , ferraillage posé dans la fouille sans être surélevé , endroit ou il n’ y a même pas 40 cm de hauteur mais 25 cm , présence d’eau dans le fond de fouille , poteaux verticaux non ligaturés rentrait dans le béton après coulage ……

            Je viens déjà de recevoir l’appel de fond fondations 25 % ! mais dite moi celui-ci ne devrait pas comprendre le vide sanitaire avant de mettre envoyé ?

            Quoi qu’il en soit j’ai envoyé une lettre de mise en demeure en AR incitant le constructeur à reprendre les fondations car celle-ci n’était pas conforme…….
            J’attends ça réponse ….

            Merci
            Bien cordialement

          3. Bonjour, eh oui, une construction étant un “produit à fabriquer” et non pas déjà tout fait quand le client l’achète, la maîtrise d’oeuvre indépendante des artisans (comme celle d’un architecte), pour s’assurer que tout va bien, que tout est bien fait, est indispensable. Pourtant, on continue avec le CCMI comme si de rien n’était…
            Si les aciers sont près des bords (pas d’enrobage), ils vont vite rouiller et se dégrader, ils ne serviront alors plus à rien ; 25 cm de haut pour une fondation est évidemment beaucoup trop faible ; l’eau dans les fonds de fouilles fait gonfler le terrain, puis quand tout aura séché , le bâtiment va se tasser et fissurer (dans 6 mois, ou dans 3 ans ?) ; les chaînages verticaux travaillent autant à la traction qu’à la compression (comme une chaîne qui ficelle le bâtiment, si l’on peut dire), donc à la moindre traction, ils vont s’arracher et ne s’opposeront pas aux tensions : risque de fissures là aussi. Après ce tableau pessimiste, on peut espérer que tous les désordres n’arrivent pas en même temps, mais c’est quand même dommage de commencer si mal une construction.
            Le vide sanitaire ne fait pas partie des fondations, il ne fait donc pas partie des 25%. Le piège est qu’à la fin des fondations, vous avez payé en avance au constructeur beaucoup plus que la valeur des travaux réalisés sur le terrain (même bien faits), donc vous ne pouvez plus demander à résilier le contrat, car alors finir la construction vous coûterait beaucoup plus cher (et c’est le constructeur qui ferait une bonne affaire : il a déjà touché son bénéfice ! de l’ordre de 30% des travaux).
            Je vous propose de ne pas payer l’appel de fond et d’exiger que les fondations soient refaites car non conformes. Il y a peu de chance que le CMI accepte, car il a un contrat très protecteur pour LUI (pas pour vous). Il faudra être très déterminé, avec copie à l’organisme de garantie de livraison (ça, ça devrait le faire réagir).
            Et avoir un conseil indépendant, par exemple un architecte, qui saura vous guider même s’il n’assure pas la maîtrise d’oeuvre.

  6. Bonjour,

    J’aimerais avoir des renseignements sur les Dommages Ouvrages.

    Par exemple, je fournis un élément de la construction que je fais poser par un professionnel avec facture d’achat et facture de main d’œuvre, serais-je assuré en cas de problème ?

    Par exemple, j’achète le plancher chauffant chez un fournisseur de plomberie/chauffage chez qui j’ai un compte. Je paie la facture TTC avec une remise professionnelle. Je le fais poser par un chauffagiste et sur la facture il y a la main d’œuvre et il est stipulé que le plancher chauffant est fourni par mes soins.

    En cas de soucis, suis-je couvert par la DO ?

    Cordialement.

    1. Logiquement, chacun est responsable de son travail ou de sa fourniture, donc les garanties jouent dans ces cas-là.
      Vous fournissez un élément de construction, il est garanti par celui qui vous l’a vendu (sous réserve qu’il soit bien posé). Pour les équipements, c’est en général 2 ans : voir la garantie qui est normalement mentionnée sur la facture.
      L’artisan fournit sa main-d’oeuvre : il la garantit, il garantit la pose, mais pas le matériel que vous lui avez fourni, c’est à dire celui qu’il ne vous a pas vendu. Sauf si une pose défectueuse entraînait qu’il faille changer le matériel : l’artisan serait alors responsable (donc garanti) au titre d’une dégradation de matériel.
      En cas de souci, vous êtes couvert par l’assurance de l’artisan s’il y avait une faute de pose de sa part – à noter que ne pas révéler un défaut visible sur un matériel, même fourni par un tiers (vous en l’occurrence) peut-être considéré comme un faute de la part de l’artisan et donc entraîner sa responsabilité et donc sa garantie. Il faut que ce soit bien visible, évidemment.
      La DO est une assurance relais, il est probable qu’elle exigera que l’artisan fournisse le matériel : ce sera à elle à décider. Dans tous les cas, elle ne jouera pas si le matériel que vous fournissez était défectueux, car vous n’êtes pas assuré en tant que professionnel, donc elle ne pourrait pas se retourner contre votre propre assurance (qui n’existe pas).
      Mais même sans DO, la garantie décennale de l’artisan est bien en vigueur, évidemment.

  7. Bonjour,

    Dans un contrat de maîtrise d’œuvre, je suppose qu’il y a des clauses ou des choses importantes.

    Pourriez vous me dire ce qu’il faut regarder et ce qu’il y a d’important dans un contrat MO svp ?

    Cordialement.

    1. Bjr, quelles sont les clauses importantes ? La question est vaste. Spontanément, voici ce qui me vient en tête :
      – Le maître d’oeuvre (architecte ou pas-architecte) sera le guide tout au long de l’opération, pour faire en sorte que le résultat soit une réussite. Il est le “sachant” auquel vous devez forcément faire confiance – comme à un médecin ou un avocat, etc. Le plus important me semble-t-il, est donc que ce soit quelqu’un de sérieux, fiable, compétent. Pas un “baratineur”, si je puis dire. Le problème est qu’il est difficile de le savoir avant… En tout cas ça mérite par exemple une petite recherche “google” pour voir s’il n’y a pas quelques antécédents fâcheux.
      – Ensuite il faut qu’il soit clair, dans ses missions (ce qu’il s’engage à faire), dans sa rémunération (il n’a pas à vous demander des acomptes importants : ce ne serait pas bon signe), dans le fait qu’il vous tiendra au courant de tout et que vous ayez toujours une possibilité de veto si quelque chose ne vous convenait pas. Quelqu’un de “carré”.
      – Il faut bien sûr qu’il vous donne son attestation d’assurance professionnelle : responsabilité décennale et civile.

        1. Je ne vois pas à quelles types de clauses abusives vous pensez. Je verrais plutôt un manque de précision qu’il faudrait craindre, c’est à dire un manque d’engagement, un manque de détail sur le travail fourni : à quoi s’engage le maître d’oeuvre ? Respect du budget ? Suivi du chantier et des comptes ? etc.
          Vous pouvez m’adresser un projet de contrat via un mél direct, je vous dirais ce que j’en pense, si vous voulez.

  8. Bonjour,
    Ma maison est en cours de construction par un CMI.
    Je suis passé sur le chantier pendant le coulage du béton du plancher de l’étage.
    Sur la base du volume de béton livré, j’en déduis que l’épaisseur de la dalle fera à peine 7 cm. Or j’ai lu dans plusieurs articles qu’une telle dalle doit faire minimum 10 cm, est ce que c’est gênant ?
    Je vous remercie pour votre aide,
    Cordialement,

    1. Bonjour, rassurez-vous, tout semble normal : vous confondez la “dalle” posée au sol, qu’on appelle en général “dallage”, et qui doit faire au moins 12 cm d’épaisseur (et non plus 10 cm), avec la “dalle de compression” d’un plancher hourdis (à l’étage, c’est forcément un plancher hourdis), qui, elle, a une épaisseur couramment de 5 ou 6 cm (ça dépend du type de plancher). Il s’agit de l’épaisseur au point le plus fin, mais le béton est plus épais à certains endroits, ce qui explique que vous avez calculé une épaisseur moyenne de 7 cm, le résultat est tout-à-fait logique.
      Dans la pose du plancher hourdis, ne vous inquiétez pas trop de la quantité de béton : rarissimes sont les manques. Par contre, le point faible rencontré est plus souvent une mauvaise mise en place des aciers, notamment de leurs liaisons – mais ça, c’est du ressort du contrôle d’un architecte, ou du moins d’un technicien du bâtiment…

    1. Bonjour, il y a 2 méthodes pour réaliser les joints d’un mur :
      1) briques hourdées au mortier de ciment (c’est à dire avec un joint épais, constitué d’une couche de ciment de quelques cm d’épaisseur). C’est la méthode traditionnelle.
      Avantage : à peu près aucun, si ce n’est que l’on peut mieux rectifier des erreurs de pose, de planimétrie du rang de briques inférieur, bref que ça peut convenir à des maçons pas très précis dans leur travail (mais est-ce un avantage ?)
      2) briques collées : joint de colle mince entre les briques.
      Avantage : rapidité de réalisation, plus de joints épais qui sont autant de ponts thermiques (surtout avec les briques actuelles assez bien isolantes par elles-mêmes, ce serait dommage) et qui, en outre, créent un mur “à 2 matériaux” ce qui risque de se voir quand l’enduit sera fait (spectre du ciment, plus froid que la brique et bloquant la vapeur d’eau), impose un travail soigné au maçon dès le départ : altimétrie, horizontalité, pas de briques cassées, etc. (je classe ça dans les avantages).
      Mieux vaut donc largement des briques collées, c’est un progrès par rapport au traditionnel.
      D’ailleurs, il est dommage que beaucoup trop souvent, on impose des méthodes de construction parce qu’elles seraient “traditionnelles” alors que beaucoup de progrès seraient possibles à notre époque (je ne parle pas spécialement des joints des briques). Fait-on des voitures en privilégiant des méthodes “traditionnelles” ? Heureusement que non…

    2. Bonjour,

      Lorsqu’on envoie une demande de permis de construire par la poste, la mairie nous envoie t-elle en retour une attestation de dépôt mentionnant la date de dépôt ?

      Cordialement.

      1. Bonsoir, non c’est le récépissé de l’envoi recommandé qui marque la date de dépôt. Et c’est la lettre envoyée par le Maire indiquant que le dossier est complet qui détermine le début du délai d’instruction. Cdlmt,

  9. Bonjour,

    On a le droit à 5,70 de hauteur à l’égout.

    J’ai demandé à mon MO 2,70 sous plafond et 2,50 fini avec des portes fenêtres de 215 au RDC. Au dessus du salon, il y a une terrasse accessible par les chambres de l’étage. 2tage, idem, 2,50 de hauteur. Par contre, 2 MO qui ont fait les plans me mettent des baies de 185 de hauteur à l’étage. Les 2 me disent qu’à cause de la ceinture de la maison et charpente, impossible de passer en baies de 200. La solution pourrait être de réduire la garde de 30cm des terrasses accessibles.

    185, ça veut dire qu’il faut baisser la tête pour sortir !

    Quelle pourrait être la solution ?

    Si vous me donner votre mail, je vous envoie le plan.

    Cordialement.

      1. Voici les solutions proposées, au vu de vos plans (adressés par mél en direct)
        – Si la hauteur des PF (portes-fenêtres) est bien de 1,85 m, elles sont surélevées par rapport au plancher des pièces, de 30 cm sur les plans. En passant par la PF, on ne monte pas sur le seuil qui surélève la PF, on ne fait que l’enjamber. Ainsi, la hauteur de passage est bien de 185 + 30 = 2,15 m.
        Nota = il y a une erreur – ou du moins une inutilité – dans les plans : le seuil a été relevé de 15 cm par rapport au dalles de la terrasse, créant ainsi une hauteur / sol intérieur de 30 cm (15 cm d’étanchéité, isolation, etc. et 15 cm de dalles surélevées sur plots). Si cette hauteur de 15 cm est bien celle indiquée par les Règles de l’Art, elle se mesure à partir de l’étanchéité elle-même (et non pas depuis les dalles). Or ici, l’étanchéité se relève déjà de 10 cm sous les dalles, on n’a plus que 5 cm à continuer à relever pour obtenir les 15 cm réglementaires (10 cm sous les dalles et 5 cm sur les dalles). Vous gagnez ainsi 10 cm. Le seuil surélevé peut donc l’être de 20 cm /sol intérieur (au lieu 30 cm/sol intérieur : 30 cm – 10 cm = 20 cm).
        – Vous pouvez remonter les chaînages hauts (ceinture de béton armé la plus haute et venant relier les murs) qui servent de linteau. Il n’y a qu’à la façade arrière que vous ne pouvez pas, à cause du toit qui est à la partie basse (et qu’on ne peut pas relever : hauteur maximale de 5,70 m / sol, imposée par le règlement). Mais rien n’interdit d’avoir cette partie arrière du chaînage un peu plus basse que le autres : la liaison se fera au niveau des chaînages verticaux placés dans les angles des murs. En remontant les chaînages, vous remontez de fait les linteaux, et vous pouvez avoir ainsi des PF plus hautes.
        Ces 2 solutions combinées vous permettent d’avoir des hauteurs de passage pour aller sur les terrasses largement suffisantes et confortables.

  10. Bonsoir,

    Je reviens vers vous concernant les CMI.

    Est-ce bien cela ? Les constructeurs CMI doivent impérativement montrer aux clients les devis des artisans qui interviennent, leur honoraires, assurances, etc…

    Si oui, où cela est indiqué que c’est obligatoire ?

    1. La loi est très claire : non seulement vous devez connaître les conditions de paiement des sous-traitants, c’est à dire au moins avoir leurs devis en main, mais vous devez obligatoirement approuver – ou pas – le choix des sous-traitants par le CMI avant que celui-ci signe ses contrats de sous-traitance. Le CMI n’a pas le droit de vous imposer un sous-traitant.
      Il a été jugé que la loi sur la sous-traitance s’applique aussi aux CMI. Ils ne sont pas au-dessus des lois, comme on s’en doutait, même si cette loi n’est que très très rarement respectée par les CMI.
      article 3 de la loi de 1975 :
      «L’entrepreneur qui entend exécuter un contrat ou un marché en recourant à un ou plusieurs sous-traitants doit, au moment de la conclusion et pendant toute la durée du contrat ou du marché, faire accepter chaque sous-traitant et agréer les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitance par le maître de l’ouvrage ; l’entrepreneur principal est tenu de communiquer le ou les contrats de sous-traitance au maître de l’ouvrage lorsque celui-ci en fait la demande.»
      Attention ! Si vous avez laissé faire les travaux sans agréer les sous-traitants et que ceux-ci ne sont pas payés par le CMI, ces sous-traitants ont le droit de se retourner contre vous pour que ce soit vous qui les payez directement ! Le risque existe même si vous avez déjà payé le CMI, car vous êtes en faute de n’avoir pas agréé – ou pas – les sous-traitants.
      Je vous engage à lire l’article complet sur ce sujet les risques du contrat CMI pouvant vous amener à payer deux fois pour les mêmes travaux.

      1. Bonjour,

        Vous indiqué qu’en CMI, le client doit approuver chaque devis et connaître en amont tous les artisans. Dans le cas où le constructeur fait lui même son chiffrage puisqu’il a des tarifs au linéaire ou m² négocié, cela fonctionne t-il de la même manière ?

        Si la loi ou la validation n’est pas respectée, quelles sont les recours ?

        1. Bonjour Thomas, oui cela fonctionne de la même manière. En fait, ça ne dépend pas de ça.
          Que dit la loi ?
          Je rappelle mon article sur la sous-traitance :
          Quand on fait construire, si celui qui vend les travaux au client (l’entrepreneur principal) envisage de sous-traiter tout ou une partie des travaux, il ne peut le faire qu’après avoir obtenu du client (appelé le « maître d’ouvrage ») son accord écrit, avéré, prouvable (donc pas seulement verbal) sur :
          – L’identité du ou des sous-traitants envisagés (donc avant qu’il signe lui-même le contrat de sous-traitance)
          – Le paiement des travaux sous-traité et leurs modalités (acomptes, délais de paiement, etc.)

          Que l’entrepreneur principal ait chiffré au préalable – ou pas – le montant des travaux qu’il veut sous-traiter n’a aucune importance, la loi ne s’occupe pas de ça, ça n’a rien à voir. Et j’ajoute que, évidemment, l’entrepreneur principal a toujours chiffré tous les travaux (ceux qu’il garde et ceux qu’il sous-traite) avant de signer son contrat avec le client : personne ne signe un contrat sans savoir ce que vont lui couter les travaux qu’il veut vendre !

          Des constructeurs ont prétendu que cette loi ne devait pas s’appliquer pour eux. La jurisprudence (les Tribunaux) leur a donné tort : il a été définitivement jugé que personne n’est au-dessus de la loi et qu’elle s’applique à tout le monde, CMI compris.

          Enfin, si le CMI ne respecte pas cette loi sur la sous-traitance, vous ne pouvez pas laisser faire. Il a été jugé que même une lettre recommandée de Mise en Demeure ne suffit pas : vous devez faire cesser les travaux commencés, et porter plainte contre le CMI. Sinon, en cas de non-paiement du sous-traitant par le CMI (faillite, etc.), le sous-traitant se retournera contre vous et il aura gain de cause !

      2. Petit complément. En CMI, il y a l’assurance garantie parfait achèvement. Comment le sous-traitent peut-il donc se retourner contre le client ?

        1. Comment le sous-traitant impayé se retournera-t-il contre le client ?
          D’abord en lui adressant une Mise en Demeure de le payer dans un délai déterminé (en général 15 jours). Et si le client ne paie pas, en l’assignant au Tribunal, comme ça se passe conformément aux lois de notre république, tout simplement (si l’on peut dire).
          Le garant est celui qui donne la « garantie de livraison à prix et délais convenus » et non pas « la garantie de parfait achèvement », il ne faut pas confondre, ça n’a rien à voir.
          Ce garant n’a que faire du paiement du sous-traitant, ce n’est pas son problème : si vous vous êtes mis « hors la loi » en n’exigeant pas – et en n’obtenant pas! – que le CMI vous demande d’agréer – ou pas – ses sous-traitants, n’entre pas dans le champ d’application de la « garantie de livraison ». Donc, le garant n’en tiendra pas compte. Il devra faire finir les travaux à ses frais – avec une franchise de 5% du montant du contrat qui reste quand même à votre charge (dans presque tous les cas : vérifiez votre contrat CMI), c’est tout.

          Je vais faire un ARTICLE sur ces notions de : garanties, assurances, etc. car cela est complexe et peut amener à des confusions qui peuvent avoir des conséquences sérieuses por les clients.

          Voilà, j’ai édité l’article en question, vous pouvez cliquer sur ce lien : https://lesarchitectesdaujourdhui.archi/garanties-et-assurances-comment-sy-retrouver/

  11. Bonjour,

    A titre d’information large, à combien s’élève le lot maçonnerie d’une maison de 150m² de plancher sur 2 étages ? Sur vide sanitaire. Sans compter les terrasse. En parpaing.

    1. Bjr, désolé, je rappelle qu’il n’est pas du tout possible d’indiquer ainsi un prix, pour les raisons suivantes :
      – le prix de la même maçonnerie sera très différent d’un terrain à l’autre (profondeur des fondations, terrain plat ou non, accès, …)
      – même à surfaces égales, ce prix sera très différent d’un plan à un autre (rectangulaire simple, plus complexe, éléments particuliers ou non,…)
      – les ordres de grandeur de prix seront très différents d’une région à l’autre (par exemple, dans un village des Pyrénées j’ai constaté des prix parfois du double que ceux de Toulouse !),
      – ce prix sera très différent d’un artisan à l’autre, même dans la même région, avec des écarts de 20, 30% voire plus encore ! Je le constate parfois.
      Bref, c’est du même ordre d’approximation que si l’on voulait répondre à la question : “Je veux acheter une maison, combien ça coûte ?”. Ca coûte de 50000€ à plusieurs millions… ON ne peut pas répondre à ces questions, chaque cas est un cas particulier. C’est d’ailleurs une des raisons principales pour lesquelles on a inventé le métier d’architecte : il faut bien un guide, un “sachant” (comme disent les juristes), pour permettre au client de s’y retrouver dans cette jungle… et permettre d’avoir réellement le “meilleur prix” à chaque fois.

      1. Bonjour,

        Pour construire une maison simple sans problème d’accès, certains maçons utilisent une grue. Quelle est l’utilité ? Est-ce plus rapide du coup ? Plus cher ?

        Pour l’étanchéité de la dalle, que préconisez vous ? J’ai entendu parler de fondafor, delta ms, support alu. Gravillons autour de la maison.

        Cordialement.

        1. L’utilité de la grue – on s’en doute – est la nécessité de devoir élever une quantité importante de matériaux. Elle sera donc rentable plutôt en cas d’étage, voire d’étages : R+1 (ce qui veut dire Rez-de-chaussée + 1 niveau = 1 étage) ou R+1+combles aménagés, voire R+2.
          Une grande maison justifiera mieux, également, le montage d’une grue, car il y a plus de matériaux à élever, tout simplement.
          Enfin, la difficulté d’accès des chariots élévateurs aux pieds de la maison – si c’est une maison que l’on construit – par exemple, sur un terrain avec une pente prononcée, justifiera le montage d’une grue qui permet d’être plus éloignée de la bâtisse pour transporter les matériaux des camions au chantier.
          Monter, démonter et utiliser une grue est assez cher. Ca justifiera que le montant du devis soit plus élevé que pour les mêmes travaux d’un simple rez-de-chaussée.

  12. Bonjour
    Pour la DO je ne suis pas tout a fait d’accord. La garantie décennale est un argument de vente pour les constructeurs “Vous n’avez rien a craindre vous êtes garantie 10 ans”. Sauf qu’ils oublient de vous dire que la DO ne prend en charge que les sinistres qui rendent votre habitation impropre à sa destination. Donc seul les gros, voir très gros problèmes sont couverts.
    Pour ma part j’ai un carrelage de sol fissuré sur toute la largeur de la maison plus deux autres fissures dans le couloir non pris en charge : non taillant et juste esthétique. Deux grandes fissures sur le crépi des deux pignon : non in filtrantes et juste esthétique. Pas facile moralement et surtout un gros problème en cas de revente.
    Hormis le cas ou la maison risque d’être en péril, la seul garantie est la GPA (garantie de parfait achèvement) qui ne dure qu’un an.Les constructeur roulent sur du velours,une maison qui a passée le cap de la réception pose rarement des problèmes la première année.
    Cordialement

    1. Bjr, je constate qu’il est une croyance répandue et pourtant fausse sur les assurances :
      Ce n’est pas parce que vous n’aurez pas de D-O que vous n’aurez pas de garantie décennale !
      Pour que votre construction bénéficie d’une garantie décennale, il n’est pas indispensable d’avoir une D-O. Si les professionnels à qui vous vous adressez sont assurés en décennale, vous aurez une garantie décennale. Que vous ayez ou non une D-O ne change rien à l’affaire.

      Garantie de parfait achèvement : 1 an après réception. Toutes les entreprises doivent les réparations, même légères. Il n’y a pas d’assurance pour ça.

      Garantie de bon fonctionnement : 2 ans après réception. Concerne les équipements de la maison. C’est compris dans les assurances des artisans, architectes, etc.

      Garantie décennale : pendant 10 ans après réception. Solidité de la structure et tout ce qui rendrait le bâtiment inutilisable (suivant ce pour quoi il a été construit). L’assurance est obligatoire pour tout professionnel (artisan, architecte,…). Le client doit vérifier qu’ils sont bien assurés (attention aux pièges).

      Assurance Dommage-Ouvrage : c’est une assurance supplémentaire, qui couvre les mêmes risques que ceux qui sont déjà assurés en biennale (2 ans) et décennale (10 ans). L’assureur D-O impose au client de confier ses travaux à des professionnels tous assurés, afin qu’il puisse se retourner contre eux s’il devait y avoir un sinistre.

      Ce n’est donc pas = assurances pro ou assurance D-O.
      C’est = assurances pro avec en complément ou non assurance D-O.
      L’assurance supplémentaire D-O est légalement obligatoire, mais la loi dit qu’il n’y aura pas de sanction pour les particuliers (personne physique) qui construisent pour eux-mêmes.

      Après, vous signalez les dommages qui ne sont pas pris en compte dans la garantie décennale. Vous parlez de fissures, importantes semble-t-il. Qui a dit que ce n’était pas un sinistre à caractère décennal ? D’après ce que vous me dites, ça y ressemble pourtant ; des grandes fissures n’apparaissent pas comme ça, sans raison. Y a-t-il un expert différent de l’assureur (évidemment) qui vous aide ? Je vous conseille d’aller voir un architecte (d’aujourd’hui… 🙂 ) indépendant qui pourra vous aider à faire valoir vos droits.

  13. Bonjour,

    En ce qui concerne la maçonnerie pure : Y a t-il différentes façon d’élaborer la construction et qui a une incidence sur le prix ? Je sais qu’il y a le parpaing à coller mais y a t-il d’autres façons ? Quelle est la meilleure façon et la plus sûre ?

    Cordialement.

    1. Bonsoir, à mon avis, pour les murs, briques (ou agglo, mais je préfère les briques) à coller : c’est très bien, je fais ça depuis longtemps, c’est mieux, plus facile à faire. Et on évite quelques pb que l’on peut avoir avec les joints si la mise en oeuvre n’est pas au top (trop épais, pas parfaitement remplis,…).
      Bien cordialement,

  14. Bonjour Monsieur,
    J’aimerais bien avoir votre avis.
    Je suis en cours de construction d’une maison mitoyenne des 2 côtés.
    Afin de réaliser le drainage périphérique, le maçon à poser des drains au niveau des fondations des 2 façades de la maison, les a fait passer dans le dallage de la cave et les a relié à un regard .
    Avec les fortes pluies des derniers jours, je pensais que le regard serait plein d’eau, mais en vérifiant il n’y a pas une goute d’eau.
    Comment je peux vérifier que le drainage a été correctement installé (pentes bien faites, etc.)? sachant que le remblai périphérique a déjà été réalisé.
    Cordialement,

  15. Bonjour Monsieur,
    Je veux bien avoir votre avis.
    Je suis en cours de construction d’une maison mitoyenne des 2 côtés.
    Afin de réaliser le drainage, le maçon à poser des drains au niveau des fondations des 2 façades de la maison, les a fait passer dans le dallage de la cave et les a relié à un regard .
    Avec les fortes pluies des derniers jours, je pensais que le regard serait plein d’eau, mais en vérifiant il n’y a pas une goute d’eau.
    Comment je peux vérifier que le drainage a été correctement installé (pentes bien faites, etc.)? sachant que le remblai périphérique a déjà été réalisé.
    Je vous remercie.
    Cordialement

    1. Bonsoir, la solution me paraît très simple : juste après une pluie – ou même pendant – vous regardez si l’eau s’écoule dans le regard en contrebas. Si pas d’eau = pas de fonctionnement du drain ! Si le drain fonctionne, ça devrait “bien couler”. Sinon, il faut le refaire, tout simplement…

      1. Bonsoir, merci pour votre réponse.
        Est ce qu’il y a des cas où la nature du terrain fait que l’eau n’arrive pas au niveau des fondations? Et donc même pendant ou juste après une pluie, aucune eau ne s’écoule dans le drain et dans le regard ?
        cdlt,

  16. Bonjour,

    En ce qui concerne la DO. Je connais un cas où il y a un problème d’écoulement d’eau sous la maison suite affaissement. Pas de vide sanitaire. Ca fait 3 ans que les différentes décennales de 3 artisans se rejettent la faute pourtant il y a un architecte qui a fait la maison il y a 3 ans. Maçon, plombier et le 3ème je ne sais plus. Le solution est peut-être de raser la maison mais qu’après décision judiciaire… Avec une DO, le problème ne serait-il pas réglé ???

    Cordialement.

    1. Oui, bien sûr, on voit parfois des cas où ça se passe mal, alors que ça devrait bien se passer. J’ai lu il y a quelques jours le cas d’une famille qui habite dans son garage depuis plus d’1 an, alors qu’elle s’était adressée à un CMI, donc avec garantie de livraison etc.
      Je ne connais pas le cas que vous évoquez, bien sûr. Il faudrait connaître le détail exact de l’affaire : d’où vient cet affaissement ? S’il y a un doute sur sa provenance, c’est à dire s’il y a un doute sur son diagnostic, on ne peut pas préconiser un remède, donc on ne peut pas faire les travaux de réparation, et qu’il y ait une D-O ou pas ne change rien à l’affaire : si personne ne peut dire avec certitude ce qu’il faut faire, il n’y aura pas de travaux de réparation. J’ai eu connaissance d’un cas comme ça, avec D-O (c’était pour une société, D-O obligatoire). C’était une fissure dans le carrelage : provenait-elle d’un défaut de réalisation du carreleur ? d’une canalisation qui passait justement à cet endroit ? du maçon qui aurait mal fait les fondations ou le hourdis ? Mon confrère m’a raconté qu’il a fallu attendre de longs mois (je ne me rappelle plus le délais, mais c’était important). Ce n’est que quand on a su avec certitude ce qu’il fallait faire que les assurances sont intervenues, pour commander les travaux. Et ça a été directement l’assurance du plombier, pas la D-O, car c’était lui qui avait fait l’erreur…

    1. La loi dit que celui qui est le “donneur d’ordre”, celui qui donne à sous-traiter (ici le CMI) doit faire accepter, agréer, le sous-traitant qu’il envisage et les conditions de la sous-traitance, notamment le prix et ses modalités de paiement (en fait, le contrat de sous-traitance). Il n’a pas le droit de signer le contrat de sous-traitance avant que le client (maître d’ouvrage) donne son agrément sur : 1) le sous-traitant, 2) le prix et les modalités de paiement.
      En pratique, donner le prix du sous-traitant en cachant le devis au client me paraîtrait curieux. Et surtout me ferait très peur : pourquoi me cacher le devis ?? Il y a donc un loup quelque part, à mon détriment, sinon pourquoi me cacher le devis ? (probablement pour me sur-facturer les travaux modificatifs). Je ne donnerais surement pas mon accord sur un sous-traitant dans ces conditions…

  17. Monsieur bonsoir,
    J’envisage de faire construire ma maison individuelle sur vide sanitaire et j’ai deux interrogations :
    – Le constructeur me dit que 60 cm de vide sanitaire c’est suffisant car de toute façon personne n’irra glisser en dessous. Moi je pensais plutôt à 70 ou 80cm pour pouvoir y accéder au cas où.
    – J’envisage de faire des terrasses sur le devant un des côtés de la maison, mais je ne sais pas s’il faut le faire en même temps que la construction de la maison, ou si cela peut se faire plus tard?
    Mon constructeur m’a dit que je pouvais attendre un ou deux ans après la construction de la maison pour faire les terrasses.
    Du fait du vide sanitaire, même une fois les terres lissées, il y aura t-il une “pente” pour accéder à la maison?
    D’avance je vous remercie pour vos réponses
    Cordialement

    1. Bonsoir, avec 60 cm, une personne (jeune et souple, quand même) peut exceptionnellement se glisser dessous. Surtout si vous prévoyez, comme je le mentionnais dans un message précédent, de creuser un peu plus en tranchée, juste là où c’est utile (à coté et le long des canalisations par exemple).
      Mais 80 cm c’est mieux bien sûr (il faut une hauteur qui soit un multiple de 20 cm : les agglos font 20 cm de haut). Sauf si monter le sol de la maison posait des problèmes (par exemple, pour descendre au jardin).
      Si vous faites des terrasses au même niveau que la maison, donc sur plancher hourdis et fondations, il vaut mieux tout faire en même temps (terrasses et maison). Si vous posez vos terrasses par terre (dalle béton armé sur hérisson, après décapage du sol), vous pouvez les faire plus tard, quand vous voulez.
      Si les terrasses et le sol de la maison sont à des hauteurs différentes, il y aura (bien sûr, et par définition) une différence de hauteurs, donc des marches à monter pour accéder à la maison (ou descendre au jardin)…
      Si vous faites des terrasses sur de la terre remblayée contre la maison, comme une rampe pour accéder à la maison, il y aura (obligatoirement) un tassement important : il ne vous faut pas un support de terrasse “en dur” (en béton), sinon il va casser. Il vous faut des dalles lourdes (type béton avec gravillons ou équivalent) posées sur du sable – et non scellées : comme ça, les dalles se tasseront en même temps que la terre, tout va descendre, si je puis dire.

  18. Bonjour,

    Merci pour ces informations.

    La DO est quand même un confort pour le client de ne pas avoir en face de lui l’artisan et son assurance qui peut-être de mauvaise fois ou qui traine à régler le sinistre. La DO, sauf erreur de ma part accélère la procédure car ils avancent les frais de remise en état.

    Oui, je trouve aussi qu’une DO est chère mais en fait on la souscrit pour 10 années. Plus on prend de bonnes entreprises moins on a de chance d’avoir un soucis. C’est quand même un risque de ne pas la souscrire.

    Cordialement.

    1. Oui, la D-O est un confort : l’assureur va vérifier les attestations d’assurance de tout le monde, pour pouvoir récupérer l’argent qu’il va peut-être avancer en cas de sinistre. Et il va intervenir si l’assureur du responsable du sinistre de veut pas intervenir lui-même – il va avancer l’argent et faire un procès à l’autre assurance.
      Mais ça fait beaucoup de “si”, vous ne trouvez pas ? Ca fait un peu cher le confort… Enfin, ce n’est que mon avis.
      Le risque de ne pas la souscrire ? Il faudrait :
      – qu’il y ait un sinistre à caractère décennal pendant les 10 ans après la réception,
      – que l’assureur du responsable ne veuille pas intervenir (cas que je n’ai jamais rencontré en 40 ans d’exercice, car du coup ça coûtera beaucoup plus cher à l’assureur – les assureurs veulent “sortir” au plus vite d’une gestion d’un sinistre car cette gestion leur coûte cher, mais théoriquement c’est possible),
      – et donc que vous deviez faire un procès à l’assureur récalcitrant.
      Le risque est quand même très faible. Et vous restez quand même assuré. Payer 3 ou 4000€ pour ça, c’est la décision de chacun. Surtout quand il y a un architecte : comme il sera concerné en tant que maître d’oeuvre, son assureur sera obligé de gérer le sinistre de toute façon, même si l’architecte n’est finalement responsable de rien.
      Je trouve que prendre un architecte, c’est un confort bien supérieur, et gratuit car l’architecte vous fera très probablement économiser au moins sa rémunération (oui, je sais, on va dire que je prêche pour ma paroisse 🙂 mais c’est parce que j’en suis convaincu).

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